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1、兴隆珠江湾畔项目房地产开发可行性研究报告目录：1、项目基本情况1.1项目概况1.1.1位置1.1.2用地规模与地块现状1.2项目主要技术经济指标1.3项目主要财务评价结果指标2、项目开发宏观环境分析2.1贵阳经济发展状况2.2贵阳经济发展趋势分析2.3小河经济发展趋势分析2.4贵阳住宅市场分析2.4.1住宅市场供给情况分析2.4.2住宅市场需求情况分析2.5贵阳新兴住宅区域的分布分析2.6项目开发宏观环境评价3、贵阳城市总体规划描述3.1贵阳市2010年总体城市规划3.2贵阳城市发展战略目标3.3总体发展战略3.4项目开发规划环境评价4、项目区域环境分析4.1区域定义4.2现状与规划4.3房地
2、产开发供应量5、项目开发条件分析5.1地块概况5.2地块所在区域城市规划5.3交通5.4地块周边环境5.5项目建设大型住宅区的SWOT分析6、项目开发竞争对手分析6.1区域内竞争对手及竞争性楼盘分析6.2其它区域竞争对手及竞争性楼盘分析6.3项目开发竞争对手评价7、市场需求分析7.1基础数据分析7.2数据分析结论8、项目住宅开发市场定价8.1目标客户确定8.2项目概念定位8.3项目产品设计定位8.4项目价格定位9、项目开发投资分析与财务评价9.1项目的总开发成本9.1.1项目的工程进度估算9.1.2项目总投资与成本估算9.1.3项目投资与资金筹措计划和项目贷款计划9.2项目的财务评价与不确定性
3、分析10、项目风险分析10.1项目政策性风险10.2项目市场风险10.3项目财务风险10.4项目自然风险10.5项目社会风险11、项目特征综述、评估结论与建议一、项目基本情况：（一）项目概况：1、地理位置：珠江路A地块位于小河区东北面，紧邻南明区后巢乡。 东面为小河区垃圾填埋场；南面为洛解村村民民房,与华烽电器厂紧邻；西接规划中的珠江路,与乐街小区相对；北面为山麓。 2、用地规模与地块现状：珠江路A地块项目占地47公顷。规划范围内大部份为小山丘陵地貌，地块中央有一凹地积成水塘。地块中适宜建筑地段多为农民庄稼地，大多种有农作物。东面山地上植被以松树为主，较为茂盛；东北面为一坡地，坡地上有大量坟墓
4、、垃圾填埋场和一座水库；地块外围即南面与华烽厂连接处为洛解村村民聚居地，建有大量民房，大约有230户左右，拆迁面积4万2千多方，该区域中部是洛解村小学，目前小学新址已确定，但仍位于洛解村内。洛解村有巷道与小河区长江路居住区联接。地形、道路规划杂乱，折迁量较大。西面与规划中的珠江路相接，现在是一条便道，便道一另一面是乐街小区与之相接，现乐街小区的建设已接近此处。北面是一片山麓。（二）项目主要技术经济指标：1、珠江路A地块用地平衡表：项目用地面积（公顷）百分比（%）居住用地21.1958.5%公建用地3.178.7%道路用地5.4215%公共绿地6.4717.8%总用地36.25100.00%2、
5、珠江路A地块规划经济技术指标：序号项目数量1总建筑面积44.34万2住宅建筑面积41.14万3公建建筑面积3.2万4总居住户数3244户5总居住人数11354人6人口毛密度313人/公顷7人口净密度535人/公顷8容积率1.239绿地率33.5%（三） 项目主要财务评价结果指标：现金流量表（单位：万元）12.50%年度销售量合计一二三四五六七八九启动12.50%12.50%12.50%12.50%12.50%12.50%12.50%现金流入销售收入9000900090009000900090009000900072000小计09000900090009000900090009000900072
6、000现金流出1、土地费用21532153215321532153215321532153172202、前期费用21221221221221221221221216963、建安费用469246924692469246924692469246924692422285、开发费用77877877877877877877877877870026、开发税金34734734734734734734734727767、不可预见费62.562.562.562.562.562.562.562.5小计78978244824482448244824482448244581770922现金净流量-7897756756
7、75675675675675631831078土地及其它费用按八年计，平均分批付出。二、项目开发宏观环境分析（一） 贵阳经济发展状况：2003年贵阳市国民经济保持了持续、快速、健康和协调发展的良好势头，经济运行质量不断提高，结构调整取得成效，人民生活继续改善，各项社会事业全面进步。1、综合：全市经济快速增长。全年实现生产总值280.92亿元，按可比价格计算，比上年增长13.0%，增幅是近年来的最好水平，比全国平均水平高出3.9个百分点，比全省平均水平高出2.9个百分点。人均生产总值达10962元，比上年增长11.8%。三次产业全面发展。第一产业完成增加值28.81亿元，增长6.7%，第二产业完
8、成增加值191.94亿元，增长14.8%，第三产业完成增加值160.17亿元，增长11.8%；三次产业结构比重由上年的7.9：50.9：41.2调整为7.6：50.4：42.0，三次产业对经济增长的贡献率分别为4.1%、59.3%和36.6%。 非公有经济快速增长。全年非公有制经济实现增加值147.85亿元，按可比价格计算，比上年增长了22.0%，高于全市经济增长9个百分点，占全市生产总值的比重达38.8%，比上年提高了2.6个百分点。价格总体水平有所上扬。全年居民消费价格指数为100.8，比上年上涨0.8%。从居民消费的八大类别看，食品、医疗保健和个人用品、居住、娱乐教育文化用品及服务等四大
9、类价格分别上涨2.4%、7.6%、1.6%、0.9%，烟酒及用品、衣着、交通和通讯、家庭设备用品及维修服务等四大类价格分别下降2.6%、6.2%、2.9%、4.7%。劳动就业规模继续扩大。年末全市在岗职工55.45万人，在岗职工年平均工资12182元，比上年增长10.9%，扣除价格因素，实际增长10.0%。全年有1.82万下岗失业人员实现了再就业。年末城镇登记失业率3.9%。经济和社会发展中存在的主要问题是：电力供需矛盾仍较突出，企业经济效益有待进一步提高，经济结构不尽合理；部分行业低水平重复建设尚未解决，资源浪费状况仍不同程度存在；农业基础设施仍显薄弱，农民增收渠道不多；城乡居民收入差距继续
10、扩大，就业再就业压力仍然比较大等。2、工业和建筑业：工业生产在结构调整中稳定增长，在国民经济中仍然占据主导地位。全年全部工业增加值完成151.62亿元，比上年增长14.1%。全部工业对经济增长的贡献率达45.3%，拉动经济增长5.9个百分点，成为推动经济全市经济增长的主导力量。规模以上工业企业完成增加值121.21亿元，增长16.1%。其中：重工业完成增加值76.56亿元，轻工业完成增加值44.64亿元，分别比上年增长14.6%和19.6%；国有及国有控股企业完成增加值77.9亿元，增长7.9%；股份制企业完成增加值79亿元，增长18.0%；大中型企业完成增加值78.02亿元，增长9.4%。产
11、品销售率达96.76%。工业经济效益继续提高。全市规模以上工业企业盈亏相抵后实现利润总额11.18亿元，比上年增长1.6倍，其中：市属扭亏增盈考核企业盈亏相抵后实现利润3238万元。建筑业持续发展。全市建筑业完成增加值40.32亿元，比上年增长17.9%。全年具有资质等级的建筑企业实现利润总额3.89亿元，实现税金总额4.75亿元。全年房屋建筑施工面积1217.8万平方米，比上年增长14.5%，房屋建筑竣工面积368.49万平方米，比上年下降11.2%。3、固定资产投资：固定资产投资快速增长。金阳新区建设取得明显成效，西出口、贵阳大剧院、火车站中心广场环境工程、药业GMP改造、海信工业园彩电生
12、产线、南方汇通微硬盘项目等重点基础设施工程和技改项目顺利推进。全社会固定资产投资完成239.9亿元，比上年增长27.6%。其中：基本建设投资突破百亿元大关，完成104.45亿元，增长33.0%；更新改造投资完成53.45亿元，增长28.0%；房地产开发投资完成60.62亿元，增长21.2%。全社会固定资产投资中，第一产业完成投资2.19亿元，比上年增长67.5%；第二产业完成投资71.34亿元，比上年增长29.5%；第三产业完成投资166.37亿元，比上年增长26.4%。4、国内贸易：消费品市场继续保持增长。全年社会消费品零售总额完成153.67亿元，比上年增长了12.5%。从城乡看，城市消费
13、品零售总额完成140.7亿元，比上年增长了12.6%，占零售总额的91.6%；县及县以下消费品零售总额12.97亿元，比上年增长11.1%，占零售总额的8.4%。从行业看，批发零售贸易业完成零售额118.44亿元，比上年增长12.0%；餐饮业完成零售额30.98亿元，比上年增长16.6%，增幅高于批发零售贸易业4.6个百分点，占全社会消费品零售总额的比重由上年的19.5%上升到20.2%。5、财政和金融：2003贵阳市财政收入稳定增长。全市财政总收入91.6亿元，比上年增长15.7%，其中：地方财政收入完成40.39亿元，增长22.1%；财政支出保持适度增长，支出结构日趋合理，全年财政总支出5
14、3.03亿元，增长8.8%。金融存贷款业务量继续增加，中长期贷款增长较快，资金运行趋于活跃。年末全市金融机构各项存款余额893.6亿元，比年初增长22.1%，其中：企业存款余额352.55亿元，增长16.1%；城乡居民储蓄存款余额344.95亿元，增长19.8%。金融机构各项贷款余额763.61亿元，比年初增长28.2%，其中：中长期贷款398.47亿元，增长41.4%；短期贷款267.15亿元，增长1.5%。全市金融机构现金收入1606.06亿元，现金支出1577.59亿元，收支相抵，净回笼现金28.47亿元，比上年多回笼现金0.88亿元。保险、证券业稳步发展。全市保险部门的保费收入10.95亿元，增长11.1%，其中：财产保险费收入3.92亿元，寿险保费收入5.9亿元，分别增长3.7%和12.4%。全年保费陪付金额为2.97亿元，其中：财产险陪付2.05亿元，寿险陪付0.7亿元，分别增长12.0%和4.2%。年末全市共有上市公司8
