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1、业绩优先 数字说话 在线主题讨论会 2020 2 12 16 00 17 30 疫情下房企拿地策略探讨 中指控股 Nasdaq CIH 3 CHINA INDEX ACADEMY 2020年疫情影响分析 疫情之下 短期销售回落 二季度有望趋稳 预计政策稳中优化 因城施策更趋灵活 4 本次疫情所处经济环境及楼市特征存在显著不同 新疫情对楼 市的影响更大 数据来源 国家统计局 CREIS中指数据 2003年SARS的影响 经济短暂下行 楼市有所降温 但回升较为迅速 与SARS相比 本次疫情有所不同 经济发展时期不同 非典时期我国刚刚加入WTO 且彼时我国经济正处重工业化 城镇化和消费升级 的高增长
2、阶段 上升动力充足 如今 我国经济增 速正处稳中下行格局 第三产业占比明显提升 2003年我国GDP总量只有 12万亿 第三产业占比不足40 此时我国GDP总 量已然超过100万亿 且第三产业占比高达54 图 2002年 2019年第三产业贡献率及GDP增速走势 5 6 7 8 9 10 11 12 0 10 20 30 40 50 60 70 第三产业贡献率当季GDP增速 楼市所处阶段不同 2003年SARS疫情爆发时 我国房地产正处于市场化发展的起步阶段 内在增长动力强 1999 2009年 销售面积复合增速超20 而2019年商品房销售面积已是2003年市场规模的5倍 销售额亦超2003
3、年的20倍 市场规模继 续大幅增长的动力明显减弱 5 政策变化趋势 中央强化金融支持 加大货币信贷支持力度 年内多次降准降息可期 疫区支持力度更大 银保 监会 对受疫情影响暂时失去收入来源的人群 要在信贷政策上予以适当倾斜 灵活调整住房按揭 信用卡等个人信贷还款安排 合理延后还款期限 央行 财政 部等 5 部 门 人民银行继续强化预期引导 通过公开市场操作 常备借贷便利 再贷款 再贴现等多种货币政策工具 提供充足流动性 保持金融市场流动性合理充裕 通过适当下调贷款利率 增加信用贷款和中长期贷款等方式 支持相关企业战胜疫情灾害影响 对受疫情影响暂时失去收入来源的人群 金融机构要在信贷政策上予以适
4、当倾斜 灵活调整住房按揭 信用卡等个人信贷还 款安排 合理延后还款期限 央行 2020年2月3日中国人民银行开展1 2万亿元公开市场逆回购操作投放资金 2月4日央行公开市场操作逆回购投放资金5000 亿元 央行两日投放流动性累计达1 7万亿元 中标利率下调10个基点 2月7日 潘功胜在国新办发布会上表示 市场都在预期下一期MLF中标利率和2月20日新一期LPR会较大概率下行 6 6 疫情影响 全年销售面积 在年初基础上继续下调2个百分点 全国商品房销售面积 同比下降5 6 5 左右 16 0 16 3亿平米 调低 经济增速 调高 政策参数 调高M2增速 模型假设调整2020年初预测 销售面积降
5、幅继续下调 约2个百分点 3000万平 疫情影响 初步判断 7 CHINA INDEX ACADEMY 哪些城市值得投资 8 8 地价指数与疫情初期确诊人数的关系 中国土地价格指数系统网址 9 9 城市选择的判断逻辑 01 02 03 04 汇集 人口聚集之城 需求 汇聚之地 城市价值 凸显 交通 交通是城市发展的大 动脉 深刻影响着城 市的空间外延 产业 布局和人口聚集 产业支撑 产业是城市发展的底 层动力 城市群 遵循城市发展规律 聚焦核心城市群 享 受城市发展红利 城市选择的四个逻辑 10 城市群发展规律 遵循独立城市 都市圈 城市群 大都市带 的阶段性规律 独立城市都市圈城市群大都市带
6、 阶段一 吸聚周边资源 核心大城市以虹吸效应为主 大量资源流入核心城市 阶段二 大城市外溢阶段 产生外溢效应 辐射带动周 边形成都市圈 阶段三 城市群网状辐射 多个都市圈分工协作 城市 群的网状格局形成 阶段四 多中心大都市带 引领全球经济发展 具有完 备的城市体系 11 长三角和粤港澳已初步具备城市群形态 京津冀则以首都都市圈 为核心向城市群形态转变 其余则处于大城市虹吸效应阶段 关中平原 北部湾 哈长 辽中南 长江中游 成渝城市群 长三角 粤港澳大湾区 京津冀 黔中 滇中 呼包鄂榆 山西中部 兰西 天山北坡 宁夏沿黄 定位世界级城市群 参与全球竞争 中国最具发展潜力的地区 大型国家级城市群
7、 规划能 级高 城市空间大 多为地区小型城市群 整体 发展较落后 规划能级相对 较低 长 珠三角城市梯级完备 城市群形态 形成 京津冀形成首都都市圈 大城市强核阶段 核心城市具备强吸附 力 逐步与远郊及邻近城市形成都市圈 多为区域型城市群 具备一 定基础 整体发展水平中等 独立大城市快速发展阶段 城市群核心城市远未达到饱和 核心城 市尚处于吸聚阶段 未来发展重点仍在 核心城市 规划定位发展阶段 山东半岛 海峡西岸 中原 国家级或区域型核心城市群 发展基础较好 大城市强核阶段 核心城市具备强吸附 力 但辐射带动作用较弱 世界级城市群 国家战略 中型区域级 城市群 小型地区级 城市群 大型国家级
8、城市群 国家级或区 域级城市群 图 19个城市群规划定位及发展阶段 长三角 粤港澳以及京津冀定位于世界级城市群 是我国参与国际竞争的重要平台 也是未来最具 发展潜力的区域 目前长三角及粤港澳地区发展 相对成熟 城市梯级完备 长江中游与成渝城市群定位于国家级城市群 两 大城市群地处长江经济带中上游地区 具备承接 长三角产业转移的优势 核心城市吸附力强 山东半岛 海峡西岸及中原城市群整体规划能级 较高 且具备较好的发展基础 处于核心大城市 的强核阶段 辐射带动作用尚弱 其他中小型城市群的中心城市远未达到饱和阶段 2 0 2 0 年 2 月 信托视角下的地产投资策略解析 新冠肺炎疫情后的研判 声明
9、本报告仅代表我个人观点 用于探讨 交流与学习 不代表我本人所在机构观点 1 2 影响未来中国3 5年宏观政策的几个重要节点事件 14 p 成交层面 从百强房企2019年的销售数据来看 一月份和一季度销售金额分别约占全年的6 和20 乐观假设3月份疫 情逐渐收尾 则全年的销售金额同比可能下滑14 弱三线及四五线城市已错失返乡置业潮 弱三线及四五线城市面临 挑战巨大 一二线核心城市及强三线城市存在较强的修复和反弹的机会 2019年12月份新房与二手房的成交开始抬头 2020年千亿房企的数量可能会减少 一 疫情之后的房地产市场研判 p 价格层面 中国经济本身正处于新旧动能转换调整期 叠加上此次新冠肺
10、炎疫情的影响 对中国的消费 出口及投资都 形成了巨大的冲击 其影响不仅是宏观经济的增速 更多会带来民众就业和收入不缺性的增加 消费预期转向悲观 对 需求端将形成巨大的抑制作用 百强房企为维持公司的流动性及上市公司业绩的稳定性 降价促销是必然 一二线等核 心城市价格处于调控的限价环境 降价余地小 弱三线及四五线城市降价的余地较大 以价换量 可能是2020年中小 城市的主旋律 p 流动性层面 为对冲经济下行及稳定就业 货币环境将进一步宽松 一季度在按揭投放及公开市场发债等环节会加大对 大中型房企的支持 银行与信托的贷款额度短期来看 宽松的空间不大 依然受到总额和比例的双限 流动性将进一步 向TOP
11、30 国资背景房企及地方龙头房企倾斜 2020年对杠杆率控制较低的企业可能是个不错的发展机遇 可以借机低 成本举债扩张 销售规模100 800亿区间强调高周转且负债率高的百强房企将面临较大的流动性风险 1 2 影响未来中国3 5年宏观政策的几个重要节点事件 15 二 房地产信托业务的投资策略 房地产信托的吃饭业务 一 房地产开发贷 432 并购贷联动开发贷 1 三四五城市的住宅项目开发贷 2 一二线等核心城市的商业项目开发贷 二 交易对手的选择 1 依然会维持TOP30等大型房企的存量 2 对TOP30 100房企会更趋谨慎 负债率 短期到期 债务规模 土地储备结构 操盘能力及品牌影响力 等综
12、合评定 3 地方有品牌影响力且负债率低的龙头房企 过去杠 杆利用不足 财务较为稳健 具备进一步提高杠杆 的能力 三 区域与项目选择 1 一二线等核心城市主要利用银行端的低成本资金 信托依然侧重于三四五线城市 2 部分位于一二线等核心城市的项目 商业及办公等 销售去化难度大的项目可能会利用到信托资金 3 一二线核心城市的项目作为融资类的壳 同时承载 多笔金融机构的融资 房地产信托的诗与远方 合规 资金属性 一 协同开发商拿地 并购的股权投资类信托 1 过去合作较多的存量核心客户 2 单项目或多项目的基金 二 商办类项目的股权投资 存量商办物业的大宗交易 1 核心城市 可售占比超过75 或整体交易
13、 2 利用好机构资金 保险 或机构化个人的中长期的 投资资金 三 养老公寓类产品 1 可售住宅 可售养老公寓 商业配套用地 可分割 出售养老公寓 商业配套用地 全持有型养老公寓 商办 医疗卫生 2 信托通过整体的租金收益权买卖或项目公司股权买 卖 通过信托份额的认购实现变向销售 解决流动 性问题 3 解决企业卖卡或收取定金可能存在的 非法集资 的法律瑕疵问题 1 3 中美贸易战的几点预判 16 p 土地储备可能需要往二三线等核心城市聚集 人口和资金净流入 一线城市门槛过高不易进 p 住宅开发领域依然存在结构性机会 但普遍盈利的时代已终结 需精耕细作 寻找地产细分领域的蓝海 机遇 养老领域值得关
14、注研究 50后已退出职场舞台 下一波将是60后 60后对机构养老接受度 p 高周转模式当下很难凑效 拿地的节奏和负债率要控制好 熬下去 活下去最为重要 p 出于调控的考虑 土地竞拍设置价格上限 竞自持比例 需要考虑开发商自持物业的流动性 是否可以 考虑允许后续开发商在原项目公司的基础上以自持的物业设立子公司 每幢楼对应一个子公司 1 2 影响未来中国3 5年宏观政策的几个重要节点事件三 几点建议 p 目前中国绝大部分城市的商业用地占比过高 物业闲置问题突出 是否可以考虑住宅用地与部分商业用 地捆绑出让 该类商业用地允许开发养老公寓及配套养老服务来设施 信托的介入可以解决养老公寓的 资产流动性问
15、题 18 武汉还能不能投资 1 武汉与其他城市相比 地产受影响度低于疫情严重度 2 武汉城市的基本面如何 基本面受疫情改变了吗 3 疫情后重点关注政府 人才 消费者的几个动向 4 武汉还能不能投资 后疫时代的武汉还能不能投资 如果说 电影和故事落幕之后 给我们留下的那些猝不及防的相 遇和惊喜叫做彩蛋 那么2020年的开年 不经让我们这一代80 后更多想到的是 釜山行 行尸走肉 等等末日灾难片 毕竟电影只存在于大荧幕中 而现实中的我们生存的国度与此类 影片发生的事件发生的社会形态不一样 我们是社会主义国家 社会责任将见证我们的凝聚力 让我们创造城市的辉煌 政策微观建议宏观 武汉市政策 最新 防控
16、一线医护人员买首套房公积最高可贷84万 2月7日 武汉住房公积金管理中心通知 疫情防控期间向一线医护工作人员提供公积金使用倾斜政策 通 知显示 首先 购买自住房贷款的 参照该市高层次领军人才的支持政策 提高可贷额度 降低缴存时限 要求 按照此前的政策 高层次领军人才购买首套公积金最高可贷84万元 其次 支援武汉防疫工作的外 地医护人员 在汉购房申请异地公积金贷款时 不受户籍地限制 此外 对疫情防控一线工作人员不能本 人到场办理的 将代办人放宽至单位住房公积金经办人员 改善类产品刚需住宅 公寓 小面 积住宅 市场变化 疫情影响 工程 总包 方 开发 商销 售 材料 供应 方 宏观 经济 产品建议 刚需类 公寓 小面 积住宅 今朝有酒今朝醉 更多的单身群体经历了生死考验 一人在出租屋的不再少 数 会刺激更多适婚人群对家庭生活的渴望 让婚恋交友市场和刚需市场呈 增长趋势 建议 80 90平三房 能够满足阅览娱乐 公摊尽量少 在经历了长时间的归无定所的心里阴影之下 在工作以及定居的城市置业 不奢求减 免房租 居有定所能带来的安全感和融入感 是所有安全等级中最高 穴居时代 建议 60平内 一房至
