【行业】房地产项目可研报告

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1、 住宅小区可行性研究报告 目目 录录 第一章 总 论 1 1 1 项目概况 1 1 2 项目承办单位概况 4 1 3 编制依据 5 1 4 主要经济技术指标 5 1 5 报告范围 8 1 6 结论 8 第二章 项目市场分析 10 2 1 住宅市场发展状况 10 2 2 商业市场发展状况 13 2 3 项目优劣势分析 14 2 4 产品定位及营销策略 15 第三章 拟建项目情况 17 3 1 建设场址 17 3 2 拟建情况 17 3 3 自然条件 19 3 4 气象资料 20 3 5 社会环境 21 第四章 工程设计方案 22 住宅小区可行性研究报告 4 1 设计依据 22 4 2 设计原则

2、22 4 3 总图布局 23 4 4 建筑工程 26 4 5 给水设计 28 4 6 排水工程 29 4 7 供电工程 31 4 8 电信 有线电视 32 4 9 采暖通风工程 33 4 10 燃气工程 34 第五章 环境影响评价 35 5 1 项目建设过程中的环境影响 35 5 2 环境保护 35 5 3 人群健康保护 37 5 4 综合环境影响评价 37 第六章 节约能源 38 6 1 设计依据及原则 38 6 2 节能措施 38 第七章 安全及消防 42 7 1 安全措施 42 住宅小区可行性研究报告 7 2 消防 43 7 3 消防系统 44 第八章 项目实施进度建议 48 8 1 项

3、目开发分期 48 8 2 工程进度 48 第九章 投资估算 50 9 1 总投资估算依据 50 9 2 总投资估算 50 9 3 资金筹措 53 第十章 财务测算及评价 54 10 1 测算依据 54 10 2 财务测算 54 10 3 财务盈利能力分析 56 10 4 财务评价结论 56 第十一章 项目的风险分析 58 11 1 盈亏平衡分析 58 住宅小区可行性研究报告 附表 附表 1 总投资估算表 2 建筑安装工程投资估算表 3 辅助工程投资估算表 4 投资使用计划与资金筹措表 5 销售收入和销售税金及附加估算表 6 损益表 7 现金流量表 全部投资 附件附件 1 资质证书 2 营业执照

4、 3 国有建设用地使用权出让合同 4 规划设计条件通知书 5 建设用地批准书 位置图 2 项目总平面图 住宅小区可行性研究报告 1 第一章第一章 总总 论论 1 11 1 项目概况项目概况 1 1 1 项目名称 小区项目 1 1 2 项目性质 新建 1 1 3 项目承办单位 房地产开发集团有限公司 1 1 4 项目法人 1 1 5 项目位置 滨河东路以东 森林路以北 规划路以西 以南 1 1 6 规划用地面积 总用地面积 73100 平方米 净用地面积 68000 平方米 1 1 7 总建筑面积 总建筑面积 310179 平方米 地上建筑面积 252229 平方米 地 下建筑面积 57950

5、平方米 1 1 8 主要建设内容 商品住宅 214832 平方米 住宅小区可行性研究报告 2 公寓式酒店 24000 平方米 商业 11972 平方米 会所 425 平方米 幼儿园 1000 平方米 主要建设内容包括 住宅 商业 公寓式酒店 公共建筑及小区 用地范围内的室外配套工程 其中 住宅 商业 公寓式酒店 公共建筑 包括土建工程 给排水消 防工程 电气工程 采暖通风工程 燃气工程等安装工程 室外工程 包括主要为该小区范围内的给水管网 污水管网 雨 水管网 采暖管网 燃气管道 场地硬化 场地绿化 照明工程 变 配电设备等建筑安装工程 1 1 9 项目总投资 项目总投资为 84351 66

6、万元 其中 工程费用 56242 39 万元 其他费用 20391 57 万元 预备费 3831 70 万元 建设期贷款利息 3885 98 万元 1 1 10 资金筹措 住宅小区可行性研究报告 3 1 企业自筹 28162 98 万元 筹资比例 35 2 预售房款 34302 68 万元 筹资比例 43 3 申请银行贷款 18000 00 万元 筹资比例 22 1 1 11 项目建设工期 项目建设期 48 个月 1 1 12 项目现状 项目西隔滨河东路与汾河相望 南临森林路 隔太钢翠馨苑小区 为森林公园 北面及东面为规划道路 规划用地范围内地块呈不规则梯形 规划用地面积 6 33 公顷 现状

7、地形有较大起伏 西低东高 西边地形低于滨河东路高程 同时 森林路平均高程低于滨河东路高程 2 1 米左右 除森林路外 周边道 路尚未开通 1 1 13 项目总体规划要求 项目总占地面积 73100 平方米 规划建造一个以居住为主 商 业 酒店为一体的综合型城市居住生活区 土地使用年限为商业 40 年 住宅 50 年 住宅建筑密度 不大于 20 0 容积率 不大于 3 71 绿地率 不小于 35 项目开发规划时充分考虑周边居住区 的人口 公建设施 道路及绿化状况 在城市发展中保留和继承城市 自身的特点 同时运用专业的角度把握建筑文化的亮点 以提高该地 住宅小区可行性研究报告 4 块的经济效益 社

8、会效益 1 21 2 项目承办单位概况项目承办单位概况 企业名称 房地产开发集团有限公司 法定代表人 企业类型 有限责任公司 经营范围 房地产开发 房地产开发有限公司是经山西省工商行政管理局批准注册成立 的一家专业化房地产开发企业 成立于 2009 年 12 月 注册资本人民 币 22729 91 万元 公司下设六部一室 即 总经理办公室 外联部 销售部 工程部 财务部 行政及计划设备部 云集本市房地产界各 种专业技术人员 39 人 其中资深高级人才 6 人 中级职称 11 人 公司具有雄厚的经济实力和技术力量完善的管理体系 目标是创 一流的房地产品牌 更好的为客户服务 为进一步适应市场需求

9、扩 大销售市场 公司制定了以市场为中心 以市场为需要的经营宗旨 建立了现代化的企业运行机制 加强企业内部管理 不断增强企业活 力 使企业得以健康稳步发展 公司的目标是创一流的房地产品牌 更好的为客户服务 为进一 步适应市场需求 扩大销售市场 公司制定了以市场为中心 以市场 住宅小区可行性研究报告 5 为需要的经营宗旨 建立了现代化的企业运行机制 加强企业内部管 理 不断增强企业活力 使企业得以健康稳步发展 1 31 3 编制依据编制依据 本报告是根据 房产开发集团有限公司提供的资料 结合有关的 政策法规和太原市有关规划 通过客观分析和经济评估 为项目的开 发提供科学的决策依据 1 3 1 太原

10、市规划局颁发的 规划设计条件通知书 1 3 2 国家建设部发布的 房地产项目经济评价方法 1 3 3 山西省建筑工程定额 1 3 4 建设部 1992 102 号文件 建筑工程设计文件编制深度的规 定 1 3 5 山西省建筑工程投资估算指标 1 3 6 山西省建筑工程其他费用暂行标准 1 3 7 国家有关行业部门颁布的建筑设计规范 1 3 8 项目单位提供的相关资料 住宅小区可行性研究报告 6 1 41 4 主要经济技术指标主要经济技术指标 序号项 目数 值单 位备 注 一项目指标 1规划净用地68000m2 1 1建筑占地面积13600m2 1 2道路及场地硬化30600m2 1 3绿地面积

11、23800m2 2总建筑面积310179m2 2 1 地上建筑面积252229m2 2 1 1住宅面积214832m2 2 1 2会所425 2 1 3幼儿园1000 2 1 4商业11972 2 1 5公寓式酒店24000m2 2 2地下建筑面积57950m2 3建筑密度20 0 4容积率3 71 5绿地率35 0 6居住户数1872户 7居住人数5990人3 2 人 户 住宅小区可行性研究报告 7 二项目总投资84351 66万元 1工程费用56242 39万元 2其他费用20391 57万元 3预备费3831 70万元 4建设期贷款利息3885 98万元 三财务计算指标 1销售收入144

12、227 36万元 2总成本费用88582 82万元 3营业税金及附加8112 79万元 4土地增值税11865 42万元 5利润总额35666 33万元 6所得税8916 58万元 7净利润26749 75万元 四经济分析指标 1财务内部收益率 1 1所得税前29 66 1 2所得税后23 32 2投资回收期 2 1所得税前3 86年 2 2所得税后4 07年 住宅小区可行性研究报告 8 3财务净现值 3 1所得税前18943 71万元 3 2所得税后12695 46万元 4投资利润率42 28 5投资利税率65 12 1 51 5 报告范围报告范围 本项目申请书主要内容 项目申报单位情况 拟

13、建项目情况 拟建设用地与相关规划 工程建设方案 环境保护与安全防护 节约能源 工程建设进度计划 销售计划 总投资估算及资金筹措 财务测算及经济效益评价 住宅小区可行性研究报告 9 1 61 6 结论结论 该地块处于太原市规划的未来城市居住区内 周边生态环境适宜 市政配套和生活配套正在逐渐完善 具有良好的发展前景 而且 本 项目可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益 项目资金来源为企业自筹及银行贷款 投资成本合理 售价适中 投资回收期短 资金有保障 经估算 项目工程总投资为 84351 66 万元 利润总额为 35666 33 万元 投资利润率为 42 28 财务效益 较好 经以上分析 本项目

14、可行 应给予支持 住宅小区可行性研究报告 10 第二章 项目市场分析第二章 项目市场分析 2 12 1 住宅市场发展状况住宅市场发展状况 太原市是山西省省会 也是山西政治 经济 文化发展的中心 改革开放以来 随着城市建设的进行和国民经济的不断发展 太原市 城市面积已由解放时的 30 平方公里发展到现在的 177 平方公里 市 区及辖区面积 6988 平方公里 人口由解放时的 21 万发展到了 220 万人 跻身全国大城市之列 改革开放以来 随着城市建设的发展 太 原市居民的住房条件有了明显改善 住宅面积总量有了很大提高 最近几年是我国住房制度改革的重要时期 也是我国住宅与房地 产业发展成绩最为

15、显著 取得突破最大的时期 特别是以 国务院关 于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 出台为标志 住房分配体制改革取得了突破性进展 随着鼓励住房消费各项政策的 陆续出台和落实 住房旧体制基本打破 新体制初步形成 个人买房 迅速启动 住宅建设规模不断加大 国家配套政策的出台对房地产业 产生了重要的 深远的影响 极大地刺激了房地产业的发展 太原市 房地产业从二十世纪八十年代中期起步以来 经历了从无到有 从缓 慢到稳步高速增长的发展过程 近几年来 太原市房地产业发展迅速 不论从投资总量 还是对拉动 GDP 贡献上都有较快增长 已成为太 住宅小区可行性研究报告 11 原市启动内需的消费热点 和

16、新的经济增长点 对拉动国民经济持续 健康 快速发展发挥了重要作用 随着 十一五规划 的进一步实施 太原市房地产业将面临一个良好的发展契机和广阔的发展空间 2 1 1 住宅市场需求状况 1 到 2010 年末 太原市区常住城镇人口将有 260 万人 住宅建 筑面积需要量 7020 万平方米 人均住宅建筑面积 27 平方米 2008 至 2010 年 需新增住宅建筑面积 1368 45 万平方米 平均每年需新 增 456 15 万平方米 2 据 2008 年 10 月太原房地局对 太原住房状况与需求调查报 告 显示 目前太原市年均购房需求最低比约为 5 有意向购房者 理想居住面积约在 90 120 平米左右 故太原市年均需供应 49000 多 套住房 若每户平均需求面积为 90 平米 至少年均需求面积约为 441 万平方米 若每户平均需求面积为 120 平米 至少年均需求面积 约为 588 万平方米 3 目前在售成交情况 太原市购房需求总量约 92000 户 包括 外地需求 按照每户平均需求 90 计算 太原市目前年住房总需求 量约 830 万平米 包含本地与外地购房需求 根据统计分析得出