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1、北京市养老地产区域研究报告黎坤 杨忠显 李晨源摘要我国老龄化趋势的日益加剧已成为一个突出的社会问题，在此背景下养老服务市场化已成大势所趋，北京、上海等各大城市率先掀起养老地产的开发热潮， 但相比养老产业已发展渐趋成熟的发达国家和地区，国内养老产业在融资开发、运营和管理诸多方面皆存在严重的不足，造成市场的混乱和发展的滞后。为借鉴发达国家和地区的成功经验、分析发现北京市养老产业开发经营的优势和不足以及规范养老地产的开发经营模式，尝试提出相关政策建议，本文进行了养老地产的文献综述研究、应用四象限模型分析了北京市养老地产市场并报告了实地考察了汇晨老年公寓和康梦圆老年公寓扥结果，对养老地产整体市场和存在
2、的发展模式得出了总结、展望和发展建议。关键词：老龄化 养老地产 市场化 开发经营模式 老年公寓第一章 绪论 1.1研究背景人口老龄化是目前世界各国普遍面临的问题之一。联合国国际人口学会编著的人口学词典对人口老龄化的定义是：当一个国家或地区60岁以上人口所占比例达到或超过人口数的10，或者65岁以上人口达到或超过总人口数的7时，其人口即称为“老年型人口，这样的社会即称之为“老龄社会。统计显示，我国己于1999年成为老年型国家，而且我国老龄人口比重正迅速提高。而根据2010年第六次人口普查数据显示，O14岁人口占1660，比2000年人口普查下降629个百分点：我国60岁及以上人口占1326，比2
3、000年人口普查上升293个百分点，其中65岁及以上人口占887，比2000年人口普查上升191个百分点。人口年龄结构的变化趋势，说明了随着我国经济社会的快速发展，以及人民生活水平、医疗卫生保健事业的巨大改善，生育率持续保持较低水平，老龄化进程逐步加快。但是，与中国老龄化程度不断加剧所对应的养老模式问题却尚未实现同步发展。在中国传统文化中，对老年人有发自内心的尊重，这种尊重几乎是无条件的。百善孝为先，这句话就分说明了中国人对“孝”、对老年人的态度。在中国历朝历代重农文化所滋生的群体本位思想下，尊老爱幼、互相扶助的尊老孝亲主义哲学得以体现、这使得以“养儿防老、“儿孙绕膝”、“天伦之乐成为我国传统
4、养老模式的基础。鉴于老龄化及所带来的社会问题越来越突出，国内养老服务需求的缺口越来越大，随着经济社会的发展，终于在市场机制中显化出来，养老市场包括地产市场和服务市场的大规模兴起和完善已成大势所趋，同时近年来国内各大房地产开发商在住宅、商业、工业等各种物业形态的的投资开发中遭遇到政策和融资等多方面呢的瓶颈，投资利润率有下降的趋势，在这样的双重因素影响下，养老地产市场因其需求的日益增加和有关政策方面的优惠条件，以及可预期的长期投资收益，不断吸引着各大地产商进入该领域，如保利、万科等均有涉足。鉴于我国在这方面的空白，国内养老地产的现有模式都是借鉴国外主要是欧美的经验，如北京的太阳城养老项目就是美国的
5、太阳城公司来华投资开发的，而后的北京太申祥和、上海亲和源等均有借鉴其经验。如今，养老地产已在主要一线城市全线飘红，刮起一股强劲的养老市场化之风。但是，由于养老地产在我国几乎是一夜之间发展起来的，之前各大开发商都毫无经验，同时在借鉴国外经验时又缺乏对中国实际的深入思考。所以出现了以下几个问题：一是目前各大开发商投资该领域仅停留在前期的投资开发，基本上是开发完成就如普通住宅一样出售出租，没有向顾客提供真正的养老服务，在后期的经营管理方面非常匮乏。二是市场秩序混乱，没有统一的行业标准和管理服务标准，呈现各大开发商各自为政、各显神通的混乱局面。三是相关政策法规相对市场发展的滞后，既没有明确的优惠政策法
6、规，也没有统一行业开发经营标准的政策说明，这是造成市场混乱的主要原因。四是传统居家养老的观念还比较强烈，许多老人包括子女还是希望能在家养老，所以市场的潜在需求确实非常大，但目前的有效需求却有限，这在一定程度上打击了开发商持续投资和经营的信心，而为了能够在短期内获利，目前已有的养老地产项目多为中高端公寓住宅， 缺乏大众化、普通型的项目。1.2研究目的和意义目前，我国的养老模式以居家养老为主，但是随着经济社会的发展以及“421”结构家庭日益成为社会主体，相对单一的养老模式越来越不能满足老年人同益增长的对物质生活和精神 生活的需要，养老地产在很大程度上可以弥补这一不足。为促使养老地产行业的更好发展，
7、全面分析研究全国尤其是北京市养老地产的发展现状及存在的问题、对典型项目的开发经营特色进行剖析并总结其开发模式以及借鉴国外的成功经验等，具有重大的理论和现实意义。其理论意义表现为：全面分析北京市养老地产市场行业发展情况，总结优秀项目的优点和特色，借鉴国外先进经验，完善统一我国养老地产开发模式，指出我国养老地产的发展之路，补充我国目前有关养老地产开发方面的理论，同时为进一步研究养老地产开发模式起到抛砖引玉的作用。其实践意义具体体现为三点：从企业角度讲，适宜的开发模式可以企业在开发运作过程中更加的顺畅，及时的采用适宜的开发模式可以使企业快速抢占市场，获取丰厚利润；从政府角度讲，养老地产一定程度上的公
8、益性可以减轻其养老负担，同时养老地产行业的发展可以拉动经济增长，带来更多的财政收入；从社会角度讲，养老地产的快速发展可以满足老年人日益增长的物质生活及精神生活需求，促进和谐社会的构建以及社会总体幸福水平的提升。1.3研究方法文献研究法：本文在第二章文献综述和理论基础中通过收集大量与养老地产开发相关的国内外文献资料，在了解国内外在该领域的研究现状的同时，分别从融资、运营和管理角度出发，借鉴欧美、日本等国家较为成熟的养老地产开发经验，为完善北京市养老地产市场行业规范、为北京市乃至全国的房地产开发商提供可供选择的养老地产开发经营模式提供参考价值。四象限模型分析法：四象限法是分析城市区域房地产市场运行
9、的理想方法，其主要内容和原理在第二章中有详细介绍，在第三章中本文以该方法详细分析了北京市的养老地产市场的发展历程和现状，并对未来之态势作出相关预测。案例研究法：通过实地调研，分析研究北京市现有养老地产开发项目： 汇晨老年公寓、康梦圆老年公寓，就其开发过程中涉及的融资、管理及运营各方面进行深入的探讨，总结其发展的特色和优势，以及基本经验和模式，验证其相应的开发模式的成功与不足之处。探索性研究法：在文献研究和案例研究的基础上，从融资模式、运营模式和管理模式三个方面提出如何完善养老地产的开发经营模式，并对开发模式有效运行所需的政策支持进行探索。1.4 研究内容和框架1.4.1研究内容本文以人口老龄化
10、背景下北京市养老地产发展为研究对象，紧扣养老地产开发模式这一核心，从宏观市场供需分析、微观市场案例分析两方面入手，借鉴国外先进经验、分析我国现状、构建我国养老地产开发模式并进行实证研究，最后提出保障和促进养老地产开发持续快速发展的政策建议。本文第一章绪论部分主要介绍了选题的背景、研究意义和目的以及研究方法、研究内容并构建论文总体框架，以期达到高屋建瓴的目的。本文第二章是国内外相关研究的文献综述以及四象限模型分析法的理论基础，主要内容包括：养老地产概念及特点、养老地产开发模式的三个方面(融资模式、运营模式、管理模式)的相关界定、国外发展经验、国内外研究现状、四象限模型分析法介绍和应用。这一章从概
11、念及内涵的角度对养老地产开发的相关范畴进行了概述，并对国内外养老地产的发展和研究现状进行综观，系统介绍四象限法，为后续分析奠定基础。本文第三章对北京市养老地产市场首先进行了详细的供求分析，而后应用四象限模型进行系统的分析，指出养老地产在租赁市场、买卖市场、新建市场和存量市场中所具有的特点以及四个市场之间的相互影响和静态模型分析，从而对其发展现状归纳总结以及对未来的发展模式做出宏观上的研判。本文第四章在实地调研的基础上，从微观的角度分别对北京市汇晨老年公寓、康梦圆老年公寓两个项目进行投资、开发、运营和管理服务方面的分析研究，并归纳总结其特色和可供借鉴之处。本文第五章在第二、三、四章研究分析的基础
12、上对北京市养老地产发展现状和未来趋势分别做出宏观和微观上的研究总结和展望，并提出符合北京市实际情况的可供选择的养老地产开发经营模式，同时就政策方面存在的问题及亟待完善的方面提出具有一定建设性和前瞻性的建议。1.4.2 研究框架区域竞争项目分析（实地调查）四象限模型的养老地产市场分析养老地产市场环境和供求分析北京市养老地产市场宏观分析文献综述和理论基础绪论养老地产相关概念和范畴的界定四象限模型介绍和应用国外老年地产发展经验和模式借鉴养老地产的国内外研究现状康梦圆老年公寓汇晨老年公寓结论、展望、建议 第二章 文献综述和理论基础21养老地产的概念及内涵养老地产是指在人口老龄化日益加重背景下，由房地产
13、开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。这类老年住宅产品是指可以使老年人获得经济供养、生活照料以及精神慰藉等基本内容的居住场所。它的基本存在形式有以下几类：老社区、老年公寓、老年住宅、旅游地产、养老院、托老所等。著名的营销大师菲利普科特勒把产品定义为五个层次。即核心利益、基础产品、期望产品、附加产品及潜在产品。根据菲利普科特勒对产品的定义对老年住宅市场项目做一个产品层的描述，如下表。表2-1老年住宅的五个层次产品层次含义核心利益层遮风避雨、家的归属地基础产品层地理位置、空间面积、价
14、格、安全等期望产品层房屋设计合理、交通方便、性价比高、公共设施齐全等增广产品层医疗和康复配套、环境空气、物业服务、社区文化活动潜在产品层升值潜力，周边环境等结合上述对老年住宅产品的五个层次的分析，可以将养老地产的内涵归纳为以下四点：生活配套设施：包括餐厅、超市、图书馆、休闲娱乐场所、金融服务、停车场、轮椅通道、消防设施、公共空问、花园部分等。医疗配套服务：包括医院、医务所、牙医诊所等。康复配套服务：包括协助生活服务，恢复护理，私家看护等。交通配套服务：公共交通，轮椅公交设旌等。S与一般的商业地产相比，养老地产具备以下特点：一是在选址方面，要综合考虑交通、居住环境、生态条件等各方面因素；二是对于
15、住宅的规划设计设计方面要求高，如要求无障碍设计、要有紧急呼日L系统等；三是对于配套设施及服务要求更高，对于老年人而言，能够便利的在住宅附近一站式解决各项需求。这就决定了养老地产的开发资金需求量大、产业链长、各方利益关系复杂。2.2 养老地产地产开发模式界定养老地产开发市场是房地产行业发展到一定程度之后，在老龄化社会到来之际应运而生的一个细化市场。养老地产的丌发模式具备房地产开发模式中的共性，如品牌性、专业性等，但是养老地产的特点决定了养老地产开发模式比一般商业地产开发模式复杂。这是由养老地产的特性所决定的：一是由于养老地产涉及社会保障、养老保险等，因此具备一定的社会福利性质，与政府关系较一般的商业地产密切，且依赖政策支持较强；二是养老地产开发过程中的产业链延伸较长，配套设施的完善8与服务业联系密切，因此养老地产的开发并非单一行为；三是养老地产项目开发过程长，资金回笼慢，因此需要大量的资金支撑，因此其融资方式以及与投资者的内在利益模式也与一般商业地产项目存在差异：四是养老地产的营销所面对的客户是老年人，其对产品的诉求以及所追求的目的也会导致养老地产的营销模式的差异。本文所研究的养老地产开发模式具体包括养老地产的融资模式、运营模
