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1、湘潭华天住宅项目开发可行性分析报告湖南华天大酒店股份有限公司二七年十二月目 录第一部分 湘潭市总体经济状况第二部分 湘潭市酒店市场调查分析第三部分 湘潭市房地产市场调查分析第四部分 湘潭市建设路商圈概况第五部分 项目基本情况及SWOT分析第六部分 项目住宅部分投资估算第七部分 项目住宅投资财务分析及结论湘潭华天大酒店住宅开发可行性分析报告第一部分：湘潭市总体经济状况一、湘潭市概况 湘潭位于中国湖南省的中部，这里人杰地灵、物华天宝，是一代伟人毛泽东、著名军事家彭德怀、黄公略、陈赓、谭政的故乡，也是世界文化名人齐白石的故乡。的两个世纪以来，她一直被史学家称为“中国内地商埠之巨者”，有“金湘潭”的美
2、誉。如今，经过勤劳、勇敢的湘潭人民40多年的奋斗，已经把这座千年古城建设成为了中国长江流域开放开发带中颇具经济实力的开放城市。 地理位置：湘潭市位于湖南省的中部偏东地区，地跨东经1115811305，北纬27212805。东西横宽108公里，南北纵长81公里，土地总面积5015平方公里。市域既居长、株、潭“金三角”的一角，又处岳、衡、邵连成的“大三角”腹地。 气候：湘潭属中亚热带季风湿润气候区，处于湘中南到湘北、湘东到湘西热量最富和热量较小两个地段的过渡带。四季分明，冬冷夏热；热量丰富，年平均气温16.717.40C；光照较足，历年平均日照时数16401700小时，占全年可照时数的38%左右；
3、雨量较丰，全年降水量为12001450毫米；无霜期长，年均280天左右，且光、热、水基本同季。 水资源：湘潭市水系属湘江水系，由湘江和涟水、涓水为主体构成。总长603公里的36条大小河川呈树枝状分布市境，是典型的江南水乡，水资源总量为40.92亿立方米，其中地表水34.62亿立方米，地下水6.3亿立方米。水资源特点一是本地地表水的地区分布差异较小，多年平均径流深度的变化范围在550700毫米之间；二是地表水中本地水少、客水多。湘江、涟水、涓水到湘潭市总汇集面积达7.72万平方公里，总量为581.34亿立方米，客水为本地水的18.5倍。但客水资源目前只利用了3亿立方米。 地貌：湘潭市总的地貌轮廓
4、是北、西、南地势高，中部、东部地势低平，但地势起伏较为和缓，反差强度不大，近80%的面积在海拔150米以下。地貌类型多样，山地、丘陵、岗地、平原、水面俱备。在全部土地总面积中，山地607.76平方公里，占12.12%；丘陵965.41平方公里，占19.25%；岗地1607.39平方公里，占32.05%；平原1406.81平方公里，占28.05%；水面427.59平方公里，占8.53%。 行政区划：1949年以来，经过多次行政区划调整，至2002年末，全市辖湘潭县、湘乡、韶山两市和雨湖、岳塘两区，下设35镇、24乡和22个街道办事处。其中，湘潭县辖15镇7乡、湘乡市辖13镇5乡4个街道办事处、韶
5、山市辖3镇4乡、雨湖区辖2镇4乡8个街道办事处、岳塘区辖2镇4乡10个街道办事处。 交通、通讯 水路：湖南省最大的河流湘江穿城而过，常年可行驶千吨级货轮。湘潭距岳阳城陵矶港200多公里，出口货物可从那里转装大船由长江出海。 公路：北京至深圳的107国道和上海至昆明的320国道均在市区交汇，并分别穿越全境，京珠高速、上瑞高速、均经过湘潭，近段时间刚刚通车的长潭西线高速更是缩短了湘潭与长沙的距离。 空港：市中心距长沙黄花国际机场60公里，由高速公路至机场只需30分钟。 铁路：中国南北大动脉北京至广州的京广铁路和东西大动脉上海至昆明的湘黔铁路通过市境，市内十余家大中型企业均有专线铁路与它们相连。湘黔
6、铁路的复线和电气化工程正在施工之中。 通讯：程控电话已达19万门，可直拨世界各地。光线通讯、转移传呼、图像传输都已具备，其他各项国际通讯业务业已开通。 工业 湘潭是中国和湖南重要的工业基地。工业门类齐全，基础雄厚。她是全国重要的机电、电缆、锰、氟化盐、系列塔式起重机、精细化工等产品的生产基地，冶金工业、纺织工业、建材工业在全省同行业中也具有极其重要地位。全市拥有2000来家工业企业，其中大中型企业有58家，仅生产区占地面积60多万平方米以上的企业就有10余家。 经过40多年的建设，湘潭已形成了带动经济增长和结构升级的6大支柱产业：以湘潭电机厂、湘潭电缆厂、江麓机械厂为龙头，以工程机械、交流电机
7、、电线电缆为主要产品的机电工业；以湘潭钢铁公司、湘乡铝厂、湖南铁合金厂为龙头，以高速线材及薄板、铝制品为主要产品的冶金工业；以湖南南天实业股份有限公司、湘潭化学医药工业集团公司为龙头，以有机颜料、染料、医药、农药为主要产品的化学工业；以湘潭纺织印染厂、湘潭化纤厂为龙头，以聚酯切片为基础的纺织工业；以湘乡水泥厂、湖南省建筑陶瓷总厂为龙头；以高标号水泥、特种水泥、新型建筑材料为主要产品的建材工业；以江南机器厂为龙头，微型轿车为主要产品的汽车工业。还拥有电解二氧化锰、氟化盐、塔式起重机、电线电缆、交流电机、皮革、龙牌酱油等一批大国内外具有一定地位和声誉的工业产品。 随着市场经济的发展，各企业的经济管
8、理体制正加紧改革，迅速与现代化企业制度接轨。农村乡镇企业和城市个体私营经济也得到迅猛发展。 生态农业 湘潭属亚热带季风性湿润气候区，温和的气候，充沛的雨量，肥沃的土地，为湘潭的农业生产提供了良好的生态环境，她一直是中国的商品粮生产基地和湖南省瘦肉型牲猪基地。所辖湘潭县、湘乡市被列为全国“粮、猪百强县”之列。湘潭无论是农业机械化水平，农田有效灌溉面积和旱涝保收面积占耕地比重，农业人口人均用电量，还是主要农产品人均产量，均居湖南省前列。著名的农副产品有茶叶、晒黄烟、蚕茧、柑桔等，特别是盛产湘莲，湘潭县被命名为“中国湘莲之乡”。丰富的资源为深度加工和联合开发利用提供了广阔的市场与前景。 外经外贸 湘
9、潭是全国出口商品生产综合基地，并有14家企业和公司获得进出口权。湘潭常年出口品种有16类180余种，出口市场已发展到80多个国家和地区，形成了机电、化工、纺织、轻工工艺、建筑材料、农副土特产、五金矿产、冶金等系列出口产品。出口创汇金额和三资企业出口创汇均名列湖南省前列。经省市批准建立的市高新技术产业开发区、昭山商贸旅游开发区、商贸工业特区，湘潭县易俗河经济开发区等四个省级开发区均地处交通要冲，对外开放的条件都已具备，是湘潭招商引资的基地和对外开放的窗口，也是中外客商投资兴业的实地。目前区内已引进外资1亿多美元，创办三资企业70多个。 智力资源 湘潭拥有5所大专院校，其中湘潭大学是中国的重点大学
10、，还拥有12所中等专业学校，82所技术学校和各类成人高、中等专业学校，每年为全省乃至全国输送大批专业人才。全市有各类科研机械97所，各类专业技术人员7万余人，不少科研项目达到或接近世界先进水平。 旅游资源 在湘潭这块美丽的土地上，大自然造就了昭山、东台山、雨湖、韶山等秀丽迷人的风景；历史塑造了象云门寺、关圣殿、鲁班殿那样的名胜古迹；培育了一大批历史名人，一代伟人毛泽东、彭德怀、齐白石、黎锦熙、萧三等都诞生在这里。他们的故居和纪念馆及湘潭的风光名胜构成的独特人文景观，每年吸引着数以百万计的游客。二、湘潭市近年经济发展概况A、 湘潭市GDP 增长情况： 近几年，湘潭市经济持续快速增长。2006年实
11、现地区生产总值422.1亿元，按可比价计算，增长13.2%，快于全省平均水平1.1个百分点，连续四年保持高于11.5%的速度增长。B、 湘潭市固定资产投资增长情况： 近年来，湘潭市固定资产投资保持较大规模。2006全社会固定资产投资超过200亿元，达210亿元。其中，房地产开发投资23.6 亿元，商品房销售面积166.4万平方米。C、湘潭市近年各项存款增长情况： 随着金融体制改革积极推进，信贷结构不断优化,2006年末全市金融机构各项存款余额386.3亿元。D、湘潭市近年城镇居民人均可支配收入增长情况： 近年湘潭市城镇居民人均可支配收入持续增长，2006年突破万元大关，达10495元，居民生活
12、得到有效保障。收入增加的原因一是由于企业效益好转，公务员工资调整等因素使得工资收入稳步上扬，二是居民投资意识加强，财产性收入有所增加，三是养老金与离退休金调高等。湘潭市近年各项指标统计汇总表经济指标数值年份2003200420052006国民GDP总值（亿元） 267.1(11%) 332.78(13.40%) 367.03(10.20%)422.1(13.20%) 固定资产投资（亿元）89.84134.28145.95210房地产开发投资（亿元）11.915.5419.1823.6人均可支配收入（元） 76718602968510495结论： 从上表所列数据可以看出，湘潭市国民生产总值提高，
13、固定资产投资、房地产开发投资的增速日益加快，使得湘潭市的居住环境和城市各区域的生活配套逐渐完善。从湘潭社会消费品零售总额和人均可支配收入的逐年递增，可以了解到湘潭市人民的生活水平和生活质量在近几年有了很大的进步。随着人们生活水平的提高，人们对居住的要求也从以前的满足基本居住需求，上升到对居住品质和居住环境的更高要求，而数据显示：宏观经济环境的高速发展为湘潭市的房地产的发展提供了一个非常理想的平台。第二部分 湘潭市酒店市场调查分析一、湘潭酒店调查统计湘潭酒店名录名 称星 级地 址盘龙山庄5河东梦泽山庄5市政府后韶山亿豪大酒店5韶山南环路湘潭宾馆3韶山西路199华宇大酒店3建设南路韶山德盛宾馆3
14、龙腾达酒店3建设北路160#新莲城宾馆2建设北路号花园酒店2东风路东风广场岚园大酒店2岚园路4号华都大酒店2建设南路鸿达酒店2建设北路26号韶山市沁园春宾馆2英雄路49号韶峰宾馆2韶山冲韶山银峰宾馆2英雄路金芙蓉大酒店2芙蓉路金砂宾馆1谭邵路72#岚园宾馆0岚园路4号九汇大厦0雨湖路142号嘉园大酒店0韶山东路韶山宾馆0韶山冲志成连锁酒店经济型共四家湘潭市微园宾馆 市宝塔街道葩金路7#二、主要酒店调查统计湘潭主要酒店调查统计酒店名称酒店地址酒店规模星级客房价格入住率客源服务嘉园大酒店韶山东路18号，基建营旁98间，其中：标双92间，商务间6间无标双：248元，商务间：388元90%以上外地本地各占一半位置好，好停车，房间大盘龙山庄（生态豪华商务酒店）红旗大道1号309间，其中：豪套14间，别墅型：8套五星级，别墅型标双：538元，豪套：1480，别墅型：2888-488865%左右外地：35%，政府接待：40%，基地：25%环境好，绿化率高，房间大，服务好梦泽山庄（商务度假酒店，香港亿豪管理）市政府后，由政府、湘钢、亿豪投资120间，其中含450
