《精编》物业接管验收程序论述

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1、ChinaReview BusinessLine ManagementServices BeijingName JonesLangLaSalleandChina INTRODUCTION 3 物业管理公司接管验收程序总工程师方钧 4 目录1 目的6 工作程序2 行为对象7 接管验收相关文件3 接管验收的作用8 分系统接管验收工作内容4 接管验收的分类9 新建物业的接管验收工作细则5 职责10 原有物业的接管验收工作细则 5 一 目的物管企业在接管物业前不可缺少的重要环节 是确保物业接管验收工作得到有效控制 保证物业入伙工作顺利进行的必要手段 接管验收是指 物管单位按照有关法规 规章和规范对物业

2、规划 设计的执行 单位工程质量的竣工验收情况和市政基础设施 公共服务配套设施 环境卫生设施以及绿化建设等进行整体和全面性的验收 6 二 行为对象接管验收是建设单位向物管企业移交物业的过程 接管验收 开发企业或建设单位 物业管理企业 7 三 接管验收的作用1 明确交接双方的责权利关系 2 确保物业具备正常的使用功能 充分维护业主的利益 3 确保物业使用的安全功能 保障业主的生命财产安全 4 为日后物业的管理创造条件 8 四 接管验收的分类1 新建物业的接管验收 2 原有物业的接管验收 9 五 职责1 项目物业管理处接到总公司物业竣工验收的通知报告后 公司总经理指定项目主管领导 各职能部门负责人及

3、专业的工程技术人员组成验收小组 2 验收小组负责对物业原设计图纸 设计变更 竣工图和设备出厂合格证书 设备和建材的试验报告书 设备运行记录等技术检验资料进行验收 3 验收小组按移交设备清单的要求 对清单上的设备 按规格型号 容量及设计要求进行验收 并对设备的安装数量 安装位置及竣工图验收 4 验收小组对物业按运行系统验收 详见系统验收内容 5 验收小组负责对本公司所承接的物业进行验收并向公司各业务管理部门办理移交工作 10 六 工作程序1 验收的准备验收小组根据开发商提供的竣工图纸 按设计及施工要求编制验收计划 验收标准 2 验收的实施 1 验收小组依据验收计划 标准 按专业分工进行预验收 2

4、 在预验收过程中 检查出未达到验收标准的设备及与设计要求不符的设备 提出书面整改报告返回开发商 由开发商督促施工单位进行整改 3 对在预验收中未达到要求的设备 整改实施后 验收小组进行检查 验证 整改合格后进行正式验收 4 设备的实物验收 要做到符合以下几点 A 设计图纸与设备的规格型号 数量符合B 主要设备 设施的安装位置与安装质量符合设计要求与施工规范C 设备与连接整个系统的技术性能 应与设计要求符合 检查结果对应不同类设备记录在 物业移交书 中 5 对物业的其他配套系统 设施进行验收 验收结果记录在 物业移交书 的相应的表格内 11 3 物业验收后的处理 1 验收小组专业人员根据分工写出

5、单项的验收报告 2 验收小组负责人根据全部单项验收报告 写出物业综合性验收报告的评定及意见书 呈交公司总工程师 3 验收小组对不合格设备 设施 写出书面报告 上呈总公司及建设单位 发展商 监理公司 解决记录在交接记录中 4 公司总经理代表物业管理接收单位 物业管理处 同物业交接单位进行正式移交 并签署有关手续 5 验收小组要填写物业竣工资料的验收记录 填写物业的交接记录 6 办理正式物业验收移交手续 会同发展商 施工单位 管理公司签字生效 将全部档案资料存档 12 七 接管验收相关文件1 建设部房屋接管验收标准 建标 1991 第69号 2 北京市居住小区接管综合验收办法 京政管字 1995

6、17号 3 建设工程质量管理条例 2000年1月10日国务院第25次常委会议通过 4 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法 中华人民共和国建设部令第78号 2000年4月7日 5 北京市工程竣工验收备案管理暂行规定 北京市建设工程质量监督总站2000质监总站第36号 2000年5月26日 6 房屋建筑工程质量保修办法 中华人民共和国建设部令第80号 2000年6月30日 7 北京仲量联行物业管理服务有限公司关于接管验收文件 13 八 分系统接管验收工作内容 即质量与使用功能的检验 1 主体结构地基基础工程 钢筋混凝土工程 砖石工程 钢结构工程 木结构工程 外墙面工程 屋面楼内

7、面工程 室内外装修装饰工程 2 电气工程变配电系统 电气线路 照明系统 动力设备系统 业主 住户 电量计量 防雷系统 接地系统 应急发电机系统 3 垂直运输客用电梯 消防货用电梯 自动扶梯 4 水卫工程给排水系统 生活冷水处理系统 中水处理系统 污水处理系统 卫生间设备与给排水 厨房洗涤设备与给排水 生活热水交换系统 雨水系统 市政 公建配套工程 5 一次能源工程燃气管道系统 燃油储油系统 热力入户工程 6 暖通与空调工程热交换系统 采暖系统 制冷机组 空气调节系统 中央空调系统 水质处理系统 通风系统 14 7 安保工程消火栓系统 消防喷淋系统 防火监控系统 FAS 保安自动化系统 SAS

8、公共广播与应急广播系统 消防排烟系统 正压送风系统 中央保安闭路电视监察系统 消防对讲系统 火灾自动报警系统 气体灭火系统 可视对讲系统 巡更系统 远红外防范系统 8 系统集成工程楼宇自动化系统 BAS系统 通讯自动化系统 CAS 办公自动化系统 OAS 结构化综合布线系统 SCS 9 有线电视 卫星天线及调频天线工程 10 电讯接入工程语音通讯接入系统 数字通讯接入系统 11 户外工程围墙 车辆人行道路 消防车通道 交通管理设施 雨水泄水设施 绿化 广场照明 泛光照明 停车场 绿化水源 15 九 新建物业的接管验收工作细则1 检索提交的资料 1 产权资料A 项目批准文件 B 占地批准文件 C

9、 规划说明书 D 环境预评价书 E 建筑执照 F 开工许可证书 G 规划总平面图 道路规划图 竖向规划图 市政设施管网 综合规划图 绿地规划图 H 供用电合同 I 供用水合同 J 供用热源 热水 蒸汽 合同 K 供用天然气合同 L 污水排放协议 M 通讯协议 N 接收卫星传送的境外电视节目许可证 16 2 技术资料A 设计说明 B 施工说明 C 设备明细表 含设备名称 规格型号 性能 数量 功能 D 竣工图 含总平面 建筑 结构 设备 附属工程 隐蔽工程红线内与市政管网连结相关图纸 注 因竣工图需物业竣工后6个月之内绘制完成 所以在接管验收日建设单位需提供有效设计图纸 专业图纸为主 以供管理部

10、门熟悉物业 管理物业之用 E 地质勘察报告 F 工程合同及开竣工报告 G 工程预决算 H 图纸会审记录 I 工程设计变更通知及技术核定单 含质量事故处理记录 J 隐检验收签证 K 沉降观察记录 L 竣工质量核定证明书 17 M 消防验收报告 N 饮用水检测证书 O 钢材 水泥等主材质量保证书 P 新材料 构配件的鉴定合格证书 Q 水 电 采暖 空调 卫生器具 电梯等设备及配套产品检验合格证书 图纸 安装使用说明 维修保养程序 维保合同及供货单位 生产单位明细表 R 砂浆 混凝土试块 试压报告 S 供水 供暖 空调试压报告 T 水平衡 风平衡测试报告 U 高低压供配电系统绝缘测试报告 继电保护测

11、试报告 统调发电检测报告 V 避雷系统测试报告 W 接地系统测试报告 X 排水系统试验报告 Y 楼宇自控试验报告 Z 卫星电视 无线与闭路电视系统测试报告 保安系统 监视 对讲 巡更 安全防范 验收 测试报告 18 2 质量与使用功能的检验 1 参照建标 1991 第69号文4 5条进行 2 机电设备接管验收参照规范 A GBJ 66 84 制冷设备安装工程施工及验收规范 B GBJ 242 82 采暖与卫生工程施工及验收规范 C GBJ 243 82 通风与空调工程施工及验收规范 D GBJ 302 88 建筑采暖卫生与煤气工程质量检验评定标准 E GBJ 304 88 通风与空调工程质量检

12、验评定标准 F GBJ 310 88 电梯安装工程质量检验评定标准G GBJ 303 88 建筑电气安装工程质量检验评定标准 19 3 使用功能的检验A 无故障运行的检验规范验收是静态验收 另新安装系统需安全无故障带负荷运行后才能交付使用 一般无故障带负荷运行时间如下 a 热交换系统 72小时b 供配电系统 48小时c 垂直运输系统 72小时d 空调系统 72小时e 生活冷水系统 72小时f 热水系统 72小时g 中水系统 一个废水处理周期H 消防水系统 出水试验 20 B 完善使用功能根据设计提供的各项技术参数 根据设备性能 根据季节与功能变化 在使用中进行动态调试 直至达到设计指标 满足物

13、业运行需要 C 根据国务院第279号令 建筑工程质量条例 要求 建设工程最低保修期限内完善设施的安全运行工作 D 基础设施工程 房屋建筑的地基工程和主体结构工程均以监理 建筑工程质量监督站的签署文件为依据 21 十 原有物业的接管验收工作细则1 接管验收应具备的条件 1 物业所有权 使用权清楚 2 土地使用范围明确 3 业主委员会的委托书 22 1 检索提交的资料 1 产权资料A 房屋所有权证 B 土地使用证 C 有关司法 公证书和协议 D 房屋分户使用手册 E 物业设备及定 附着物清册 F 物业管理启动性经费结转帐目 G 商品住宅维修基金清册 H 规划总平面图 道路规划图 市政设施管网综合规

14、划图 绿地规划图 I 供用电合同 J 供用水合同 K 供用热力 热水 蒸汽 合同 L 供用天然气合同 M 污水排放协议 N 接收卫星传送的境外电视节目许可证 23 2 技术资料A 竣工图 含总平面 建筑 结构 设备 附属工程 隐蔽工程红线内与市政连结的相关图纸 B 房屋及设备技术资料 C 沉降观察记录 D 水 电 采暖 空调 卫生器具 电梯等设备及配套产品检验合格证书 图纸 安装使用说明 维修保养说明 维保合同及供货单位 生产单位明细表 24 3 物业档案 A 物业总能源消耗情况 移交接管双方共同确认移交之日总电表 水表 市政热力表 蒸汽 热水 表底数 B 业主能源消耗查表记录表 磁卡式仪表除

15、外 C 业主能源费用交纳清册 D 备品备件 维修材料库存记录 E 工具 仪表 维修设备明细表 F 设备运行记录 G 设备维修记录 H 交接班记录 I 值班记录 J 维修保养合同 有效期内 含电梯 电缆 消防等 K 设备年检证书 含电梯 饮用水 高压供电设备 继电保护 绝缘 电缆等 避雷设施 压力容器 仪表等 L 用水申请审批表 月供水计划执行表 M 卫星电视地面接收设施许可证 N 有线电视入户协议 25 4 机电设施 设备交接顺序 A 变配电设备 B 中央空调机房 C 热力站 D 消防中控系统 含消防报警系统 送排风联动系统 消防水泵控制系统 消防水系统等 E 保安监控系统 含监控系统 巡更系

16、统 远红外安防系统 车库管理系统 门禁系统等 F 暖通系统 G 生活供水系统 含饮用水 中水 热水 水处理系统 H 垂直运输系统 I 燃气系统 J 楼宇自动化控制系统 K 通讯系统 26 注 1 以上系统交接含其主设备 附属设备 控制柜 配电柜及管道阀门等物 2 接工作中 双方交接人员应根据设备明细表进行逐项清点 并进行运转试验 接收方应将运转检查状况详细记录 汇总后报总工程师 3 交接工作中发现的问题 双方应认真记录 确认后签字 汇总后报有关部门 4 属于危险的房屋 应由移交人员排险解危后 始得接管 5 属于损坏的房屋 由移交人和接管单位协商解决 即可约定期限由移交人负责维修 亦可采用其它补偿形式 6 以上系统交接一项 接管一项 并将钥匙全部收回 必要时可更换门锁 除留用人员外 不允许其它人员进入机房 27 5 物管公司设备 财产 维修工具的接收 A 物管公司设备 财产 维修工具的接收 B 工程机械 固定资产 交接 C 维修工具 低值易耗 D 维修材料清点盘库交接 注 1 所有工具 含办公工具 需将数量 品牌 规格 损坏程度交接清楚 2 清点登记表汇总后需报公司与业主委员会备案 28