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1、德和上城项目投资可行性研究分析报告可 研 报 告 目 录1 项目概述1.1 项目概况2 临汾市房地产宏观背景分析2.1 宏观经济概况2.2 临汾城市规划及建设2.3 临汾市房地产运行状况分析2.4 项目周边西城区域房地产状况2.5 从城市空间总体发展战略透视开发区板块分析3 项目SWOT分析3.1 优势分析3.2 劣势分析3.3 机会分析3.4 威胁分析4 项目定位 4.1 项目整体定位 4.2 目标客户群定位与分析 4.3 项目价格定位5 项目建设可行性分析研究 5.1 项目总说明 5.2 项目投入与产出分析 5.3 项目经济及财务效益分析 5.4 项目不确定性因素分析5.5 项目评价结论1
2、 项目概述1.1 项目概况1.1.1 项目位置德和世纪城项目位于临汾市经济开发区向阳西路北侧，临汾市旧城区的北部，未来新城区中轴带位置。东邻鼓楼北大街，西临滨河辅路，南接向阳西路，北达河汾四路，基地东西南皆紧邻城市交通线。德和世纪城项目共由1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#九大地块组成。其中，1#、2#、4#、5#、6#、7#地块为一期开发，8#、9#地块用于二期开发，3#地块为三期开发。德和上城项目用地是4#地块，位于德和世纪城项目西北角区域，南接华远名邸，西至西大街，北至河汾五路，东至中大街。本项目地块北侧相邻五洲休闲广场、唐尧大酒店等高档休闲场所，并有沃尔玛超市在建；西
3、侧连接滨河生态园区（市政府酝酿多年的汾河拦坝蓄水工程规划将增加水面面积120万平方米，结合两岸的公园、游乐设施、使整个滨河生态区成为城市的“绿肺”）；南侧有大型古城公园及天鹅大酒店在建；东侧衔接鼓楼北繁华地段，区位环境优越，发展空间巨大。1.1.2 项目经济指标德和世纪城整体项目总占地1034亩，总建筑面积 1511674 ，建筑密度为 18.3%，容积率为 2.8。其中，德和上城项目占地面积5.7万，建筑面积171265，容积率为 3用地单位：山西德和房地产开发有限公司用地性质：居住/商业用地使用年限：70年建设层数24层 建筑高度70m 绿化率 33%1.1.3 项目开发现状该项目用地90
4、%为净地状态、其余10%部分有地上建筑物需拆迁，未做七通一平。2 临汾市房地产宏观背景分析2.1 宏观经济概况2.1.1 临汾市概况历史由来: 临汾市古为帝尧之都，因地处汾水之滨而得名，素有“现代花果城”和“华夏第都”美誉。地理位置: 临汾市位于山西省西南部，黄河中游，汾水之滨，北纬35233657、东经1102211234之间。中部是辽阔富饶的盆地。面积和人口: 全市面积20275平方公里，现辖3市14县。临汾市2007年年末总人口为417.22万人，全市城镇人口为151.7万人，比上年增加3.39万人。乡村人口为265.52万人，比上年减少0.87万人。城镇化率为36.36%，比上年增长了
5、0.6个百分点。气候条件: 临汾市地处半干旱、半湿润温带大陆性季风气候区，四季分明，雨热同期，光照时数为2417小时2714小时，年平均气温8.912.1，降水量453.9-588.4毫米，无霜期125-191天，是华北地区光能资源高值区。农业基础: 以粮棉和多种经济作物为主，土地产出率高，特别是中部临汾盆地，土质肥沃，气候温和，特产丰富，素称“膏腴之地”和“棉麦之乡”，小麦产量占全省29.2，主产小麦、棉花、玉米、豆子、红薯等以及红枣、核桃、苹果、红果、柿子、花椒等干鲜果。全市野生植物种类繁多，为山西省最丰富的地区之，是发展林牧业和天然饮品的宝地。矿产资源: 临汾市矿产丰富，能源工业发展潜力
6、巨大，是山西省能源重化工基地之一，目前已探明的矿种有38余种，其中煤、铁、石膏、石灰岩、白云岩、膨润土、花岗石、大理石、油页岩、耐火粘土等在省内及全国均占重要地位。铁矿总储量42亿吨；煤炭储藏面积154万平方公里，总储量960亿吨，其中乡宁主焦煤为全国三大主焦煤基地之一。交通运输: 临汾市交通便利，通讯快捷。南同蒲铁路贯穿南北，侯西线、侯月线横穿东西，成为我国东西方向的第二条大动脉和欧亚大陆桥的重要区间；大(同)运(城)高速公路、霍(州)侯（马)级公路、大(同)运(城)二级公路、国道209线、309线以及晋(城)韩(城)公路纵横全境。 旅游资源: 全市现有各种文物单位2594处，其中国家级9处
7、，省级55处。综合经济: 形成以煤炭、焦化、机械、电力为骨干，化工、轻纺、建材、电子、食品等较全面配套的工业体系，拥有临汾钢铁公司、山西焦化集团、山西三维集团、霍州矿务局等35家大中型工业企业。2006年，GDP达到591.6亿元，财政总收入102.2亿元，两项指标位居山西省第二。这里有完备的工业体系，是山西省新型能源、重化工基地的重要组成部分，已形成5500万吨原煤、2500万吨机焦、1200万吨生铁、500万吨钢、120万吨铸件的生产能力。同时，煤化工、精细化工、生物制药等新兴产业也初具规模。 临汾发展潜力巨大。“十一五”时期，临汾将围绕“中部领先，进军百强”的总目标，高扬“树正气，鼓实劲
8、，求发展”的主旋律，突出“四大主题”，紧扣“六大环节”，推进“四个转变”，努力建设经济强盛、政治开明、文化繁荣、社会和谐、民生殷实、环境优美的新临汾。 2.1.2 临汾市宏观经济发展状况（一）整体经济保持平稳增长据山西省统计局联审核定，全市2007年生产总值完成658.5亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，比预期目标10%高0.3个百分点。 第一产业平稳发展。全年粮食总产34.4亿斤，增长3.2%，为历史上第二个高产年。其中，夏粮14.1亿斤，比上年减产11.1%；秋粮20.3亿斤，创历史最高水平，比上年增长16.3%。牧业生产保持平稳，养殖收益明显提高。全年肉类总产量12.1万吨，增
9、长1%，禽蛋产量6.75万吨，增长1.5%，牛奶产量2.58万吨，增长10.1%。全年全市第一产业增加值完成34.7亿元，按可比价计算，同比增长1.8%。第二产业增速虽有所回落，但继续保持高位运行。全年全市规模以上工业增加值完成335.1亿元，增长15.8%，比预期目标14%高1.8个百分点。主要工业产品产量中，能源原材料产品中除原煤产量完成4122万吨、下降7.2%外，其余保持平稳增长态势，其中生铁产量1162万吨，增长5.6%；焦炭产量2239万吨，增长3.9%；发电量增长101.4亿千瓦时，增长0.1%；粗钢产量523.2万吨，增长6.9%。一些技术含量较高、附加值高的产品产量增长较快，
10、钢材产量达到375.9万吨，增长20.9%；精炼铜5.5万吨，增长48.2%；粗苯14.9万吨，增长35.2%，焦油68.1万吨，增长12.4%。全年全市第二产业增加值完成429.5亿元，同比增长11.9%。 第三产业呈现平稳发展态势，全年完成194.3亿元，比上年增长8.4%。分县市区看，除蒲县下降36.3%外，其余16个县市区保持平稳增长，12个县市区增幅超全市平均水平。依次为：安泽县增长23.8%，浮山县增长17.5%，襄汾县增长17%，曲沃县增长17%，侯马市增长15.3%，古县增长15.3%，翼城县增长12.6%，乡宁县增长12.5%，隰县增长11.5%，尧都区增长11.3%，吉县增
11、长11.2%，汾西县增长11.2%。 （二）经济运行质量有所提高2007年全市经济的较快增长是在环境治理和淘汰落后产能力度加大、取缔关停企业较多、煤炭行业安全生产整顿停产时间较长的情况下实现的，体现了较高的运行质量。一是工业效益整体提升。前11个月，全市规模以上工业企业实现利润48.85亿元，比上年同期增长30.2%，实现利税115.08亿元，增长25%，工业经济效益综合指数达到215.12%，比上年同期提高20.94个百分点。分行业看，化学原料及制品业实现利润4.87亿元，同比增长1.2倍；黑色金属冶炼及压延加工业10.39亿元，同比增长1.1倍；炼焦业5.59亿元，同比增长40.8%；煤炭
12、开采和洗选业19.94亿元，同比增长12.3。预计全年将继续保持这一趋势。 二是财政收入继续保持较快增长。全年全市财政总收入累计完成123.48亿元，为全年奋斗目标120亿元的102.90%，比上年增长20.83%，增加21.03亿元。其中，一般预算收入累计完成47.13亿元，增长18.02%，一般预算支出累计执行90.28亿元，增长22.05%。分征收系统看，国税系统累计完成75.52亿元（含先征后退），同比增长22.62%，地税系统累计完成32.35亿元，同比增长32.83%，财政系统累计完成15.61亿元，同比减少5.40%。分县市区看，17个县市区均保持平稳较快增长，其中安泽县（50.
13、07%）、大宁县（49.45%）、古县（43.73%）、襄汾县（33.62%）、曲沃县（32.08%）、洪洞县（24.73%）、侯马市（22.83%）和吉县（22.75%）8个县市增速超过全市平均水平。13个县市区财政总收入超过亿元，分别是：尧都区（22.07亿元）、洪洞县（16.47亿元）、襄汾县（15.00亿元）、乡宁县（12.20亿元）、霍州市（9.49亿元）、翼城县（8.40亿元）、古县（6.34亿元）、蒲县（6.18亿元）、侯马市（6.11亿元）、曲沃县（5.06亿元）、浮山县（4.01亿元）、安泽县（2.40亿元）和汾西县（1.48亿元）。 三是节能降耗取得一定成效。前三季度，全市
14、规模以上工业增加值能耗为6.4吨标煤，同比下降9.45%，下降幅度位居全省第2。预计全年规模以上万元工业增加值能耗同比下降10%左右。 （三）拉动经济增长的力量趋于协调从拉动经济增长的因素看，除生产要素供给较为充足、主要工业品价格上升等外部环境较为宽松外，从需求角度看，投资、消费需求均保持较快增长，从生产角度看，一些新的增长点达产达效，促进了全市经济的较快发展。 一是投资需求保持较快增长。全年全社会固定资产投资累计完成234.2亿元，增长22.7%。分产业看，第一产业完成投资6.7亿元，比上年增长71.6%;第二产业完成145.5亿元，增长19.7%;第三产业完成82.1亿元，增长25.2%。
15、全年全市施工项目1322个，其中新开工项目1041个,比上年减少130个。新增固定资产162亿元，增长32.7%。二是消费需求较为旺盛，推动经济增长的力量显著增强。全年全市累计实现社会消费品零售总额185.6亿元，同比增长20.5%，比预期目标15%高5.5个百分点。对外贸易活跃。全市海关进出口总额完成3.95亿美元，同比增长33.73%，其中出口总额2.25亿美元，增长11.67%；进口总额1.7亿美元，增长81.06%。三是一批调产项目达产达效，“三个方阵企业”的龙头企业增势强劲。太钢集团临钢公司、山西华铜铜业、三维股份、山焦、翼城酒钢、山西中宇、霍州煤电8大企业总量占到全市规模工业总计的1/3，比上年提高3个百分点，增速高于全市平均水平11个百分点，拉动全市工业增速近10个百分点，为全市经济较快增长发挥了重要支撑作用。（四）民生状况继续得到改善由于从政策和经济发展中受益较多，城乡居民收入继续保持较快增长势头。全年全市城镇居民人均可支配收入完成9997元，增长12.9%，比预期增长目标12%高0.9个百分点。其中市区城镇居民人均可支配收入11529元，增长13.5%
