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1、 “龙泉花园”项目策划定位报告本项目处于石家庄二环以外，属于郊区物业，受地理、环境、人文、交通、基础设施等影响有其自身的优势和劣势，现通过市场调查和分析，市场定位来确定项目小区物业类别定位、规划定位、小区档次定位、户型定位、景观定位，社区配套设施定位，价格定位，销售入市时机定位、社区文化主体定位、广告定位、营销策略定位。第一章 项目简介项目地由河北帝华房地产公司投资建设，地处铜冶镇至上庄之间的获铜路的黄石岗，从石家庄南二环路过铜冶镇到达此地为10公里，从西二环路过上庄到达此地总长为8公里。该物业在获铜路两侧，路西为200亩，路东为230亩，该项目附近有台头村、南庄村、东行村、大宋楼和小宋楼，总
2、人口为17，500人， 以上村庄有的隶属上庄镇， 有的隶属铜冶镇。 铜业镇人口 12，000人左右，本项目南边8公里处，有龙凤湖，西侧5公里之处有龙泉寺。此地域商气、人气、配套设施非常缺乏，对房地产的开发带来许多不利因素。附表：第二章 市场调查分析 本项目因所处地理位置距市区较远，该项目的定位不能按照常规的二环外的小区定位方法而定位，必须富有创新，为了保证其定位的科学性、准确性，现就与其定位有关的周边环境，政府宏观环境，同类物业，消费群体等领域进行详细的市场调查分析，现阐述如下：（一）宏观经济分析：我国2001年国民经济增长指数为7.3%，今年1-6月份我国国民经济增长指数为7.8%，良好的经
3、济运行环境和健康的经济发展，在宏观上为本项目的正常销售提供了良好的环境。（二）市场分析：本项目按常规定位，应定位为普通居住小区，但因此项目所处地理位置的特殊性，我们现对桥西及鹿泉市的同类物业，旅游、休闲业态进行了调查分析，得出结论如下：市区住宅物业调查：名称位置价格/平方米产权银行按揭户型面积（平方米）中华绿园石岗大街126号一层：2480元二层：2650元五层：2420元六层：2100元顶层：1980元均价：2326元70年30年80%二室二厅一卫：72117二室一厅一卫：61三室一厅二卫：124三室二厅二卫：144三室二厅一卫：140五室三厅二卫：209民惠园石岗大街、万利福西临一层：25
4、40元二层：2660元五层：2420元均价：2540元70年30年80% 二室二厅一卫：104三室二厅二卫：141宁安小区友谊南大街头102号一层：2618元二、三层：2888元顶层：1888元均价：2465元70年 30年 80%二室一厅一卫：90三室二厅二卫：140卓达院士新石北路188号一层：1818元二层：1918元五层：1768元顶层：1568元均价：1768元70年 30年80%三室二厅二卫：139三室二厅一卫：111二室二厅一卫：92二室一厅一卫：76一室一厅一卫：42.2745.35东龙花园南长街中段188号一层：2500元三至六层：2700元顶层：2810元有电梯均价：267
5、0元70年 30年80%三室二厅二卫：156二室二厅一卫：111四室二厅二卫：190万信城市花园北临水上公园、西接友谊北大街、二、四层：2590元五层：2480元顶层：2080元均价：2383元 70年30 年80% 三室二厅二卫：143167二室二厅二卫：108四室二厅二卫：225金瓦台中山西路800号一层：1620元二层：1780元三层：1830元五层：1580元顶层：1350元均价：1632元 70年30 年80%二室二厅二卫：103三室二厅二卫：115146三室二厅一卫：117荣盛家园建设南大街、临近南二环一层：1910元五层：1880元顶层：1680元均价：1823元 70年30年8
6、0%二室一厅一卫：90112三室一厅一卫：120三室二厅二卫：155神兴小区西起翟营南大街、南抵塔北路、东靠谈固西街一层：2188元二层：2238元三层：2338元六层：1860元顶层：1908元均价：2106.470年30年80%二室一厅一卫：98二室二厅一卫：93三室一厅一卫：114三室二厅二卫：135四室二厅二卫：139康居东苑翟营南大街292号一层：1700元二层：1800元三层：1900元五层：1650元六层：1480元均价：1706元70年 30年 80%二室二厅一卫：96二室一厅一卫：72四室二厅二卫：125诗语雅居青园街333号一层：2400元三层：2640元五层：2260元六
7、层：2030元顶层：1900元均价：2246元70年 30年 80% 二室二厅二卫：112三室二厅二卫：148五室三厅二卫：244卓达翟营南大街一层：1980元二层：2028元三层：2068元四层：2010元顶（六）层：1715元均价：1960元70年 30年 80%三室二厅二卫：139二室二厅一卫：92二室一厅一卫：86一室一厅一卫：452：郊区住宅物业调查表：旭城花园滨河街8号北临南二环一层：2270元三层：2290元四层：2180元五层：1980元六层：1820元顶层：1368元均价：2028元70年 30年 80%三室二厅二卫：133二室二厅二卫：102滹沱河小区107国道东侧、石家庄
8、和正定中间一层：980元二层：1050元三层：1100元四层：1030元五层：910元顶层：660元均价：955元正定房产证70年20年60%二室二厅一卫：100、110一室一厅一卫：50三室二厅二卫：163永壁新村石铜路交南二环两公里处三层：849元五层：720元均价：785元鹿泉房产证70年 无按揭，付全款优惠2%三室二厅二卫：132二室一厅一卫：6287一室一厅一卫：4658铜兴花园铜冶镇中心一层：650元二层：780元三层：800元四层：750元五层：660元顶层：480元均价：687元鹿泉房产证70年30年60%三室二厅二卫：138、154四室二厅二卫：160二室二厅二卫：104三室
9、一厅一卫：120杜北梦圆新村石阎公路杜北桥东侧一层：900元二层：950元三层：1000元四层：900元五层：780元顶层：600元均价：855元新华区房产证70年无按揭，付全款优惠2%三室一厅一卫：105三室二厅一卫：126二室一厅一卫：7784雅兴园石铜路与南二环交叉处南2公里三层：840元六层：650元均价：745元鹿泉房产证70年无按揭，付全款优惠2%三室二厅二卫：132二室一厅一卫：6287一室一厅一卫：4658富丽花园 中山路与获铜路交叉口北50米五层：1080元四层：1140元三层：1200元顶层：880元均价：1087元鹿泉房产证70年30年80%三室二厅一卫：117.84二室
10、二厅一卫：89.46三室二厅二卫：125.92三室一厅一卫：95二室一厅一卫：77.62二室二厅二卫：101.8丽景园中山西路上庄镇政府西式20米一层：1190元层：1260元五层：1090元六层：950元顶层：680元 均价：1072元鹿泉房产证70年30年80%三室一厅一卫：92100三室二厅二卫：96132二室二厅二卫：109二室一厅一卫：76一室一厅一卫：59桃李园中山西路813号一层：1260元二层：1220元三层：1295元五层：1130元六层：930元七层：790元均价：1105元鹿泉房产证70年30年80%一室一厅一卫：78二室一厅一卫：102、107三室二厅二卫：154龙岗小
11、区动物园西侧一层：1060元二层：1090元三层：1118元五层：990元六层：570元均价：966元 30年 80%调查结论：（1）、同类物业的调查：本项目所处物业属于郊区项目，本项目南侧3.5公里之处为铜冶镇，目前以集资形式建的商品楼有铜兴华园、铜冶镇政府社区，两个社区的价格，一楼在450元/ m2左右，二楼在740元/ m2左右，最高层在390元/ m2左右，均价在600元/ m2左右，建筑面积为104-150 m2.在本项目的北侧为4公里之隔的上庄镇，此处有西山花园别墅、丽景花园、富丽花园、横山村住宅、上庄镇居住社区，7层售价在680元/ m2、3层1260元/ m2、1层1020元/
12、 m2 ，建筑面积75-118 m2, 均价1000元/ m2 左右，上庄镇横山村同时对外出售，均价890元/ m2,以上两个镇的物业均办理银行按揭，由鹿泉市发产权证。本项目地处铜业镇和上庄镇之间，交通设施、距离市区距离、基础配套等方面均无法与铜业镇上庄镇两个镇所辖已开盘的同类物业可比。（2）、消费者调查：通过对消费者调查，有购房意向的消费者普遍感到郊区物业治安不好，交通不好，基础配套不好。从目前看，治安差，距离市区远和缺乏配套设施是本项目的三大主要障碍，在调查消费者时，居民把自然景观，价格列为优先考虑的问题，现就郊区物业对各项因素的考虑，具体描述如下：郊区住宅自然景观价格便宜交通设施充满田园
13、气息安全户型适合休息度假适合家庭居住未来理想居所百分比49.1%44%36%30.6%27%25.8%20.6%11%位次第一位第二位第三位第四位第五位第六位第七位第八位休闲场所的调查： 通过对石家庄桥西区、鹿泉市的调查，综合性以旅游、休闲为主的场所很少，石家庄市除东开发区有天山海世界；裕华区有怀特大海乐园两大旅游休闲场所之外，桥西区鹿泉市均没有以购物、休闲、旅游、美容、健身、洗浴、酒吧、游泳等为主的综合性场所。为此在项目定位时可考虑。第三章 项目SWOT分析一、S优势分析，1、项目地处郊区，田园生活较浓，地价便宜，所建物业综合成本相对较低，为此可以在景观设计、绿化方面加大投资。另项目规模大，利于费用分摊，塑造楼盘个性，树立品牌形象。2、项目环境好，空气清新，无市内噪音、噪声、空气污染。是回归大自然，迷恋田园生活，陶冶情操，修身养性的世外桃源。3、项目南侧8公里处有龙凤湖，西侧4公里处有龙泉寺，居住者可方便旅游、休闲、度假。二、W劣势分析项目地处黄石岗，距离石家庄西二环8公里，南二环10公里，此项目南边3.5公里之处为铜冶镇，北侧4公里之处有上庄镇，处于南北夹击之地，该项目南边的购房客户已被铜冶镇的铜兴花园、铜冶镇政府所售的集资房而瓜分且价格低廉，北侧的购
