《《精编》某机场前项目市场定位报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《精编》某机场前项目市场定位报告（58页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、鑫奇机场前项目市场定位报告目 录第一部分 地块篇第二部分 环境篇第三部分 市场篇第四部分 定位篇第一部分 地块篇寻找地块属性地块位置n 甘井子区南林街，郭家街仓库旁n 机场新区的商业金融区所在地 地块四至n 南侧：八一新居小区；n 北侧：军用厂房；n 西侧：南林街，西部大通道；n 东侧：郭家街仓库；项目规划n 占地3.1万，容积率2.3；n 6栋板式小高层，二层裙楼公建；地形地貌 n 不规则梯形，东西向长于南北向；n 地势平坦，地上无建筑物；产权性质 n 本案地块为综合用地；n 1#、2#、3#、5#，4栋为住宅楼产权70年；n 4#、6#楼商住楼，公建40年产权，住宅70年产权；前景规划 n
2、 规划中机场新区的商业金融区；道路系统n 虹港路、迎客路，旅顺北路、西部大通道；交通路线 n 710路、701路、532路等8条公交线路；配套设施 n 缺少大型超市、商场、菜市场等生活必备的商业设施；n 学校：郭家街小学；n 宾馆：机场宾馆人文环境 n 城市中等收入和工薪阶层n 机场工作人员n 军人家属及退休老干部n 从周边村镇迁入大连的居民项目成本测算表(初算)序号项 目合 计万元单 价元/建筑面积（）备 注一开发成本19702.43 1土地出让金3060.00 425 720782地价3600.00 499 720783建安费住宅5896.77 1100 53607小高层建筑成本1100元
3、/公建2770.65 1500 18471公建建筑成本1500元/4配套费2306.50 320 720785政府交费720.78 100 720786绿化费250.70 80 313387监理费51.90 7 72078甲级7.2元/8规划、设计费108.12 15 720789电增容费648.70 90 7207810不可预见费288.31 40 72078二销售费用4628.63 1销售税金2679.73 372 72078按销售收入的11%计2广告费/销售佣金1218.06 169 72078按销售收入的5%计3管理费用/财务费用730.84 101 72078按销售收入的3%计三总投
4、资24331.06 项目中的主要问题：n 本案公建量体较大，难于全部销售，为使项目利润达到最大化，建议用住宅的销售收入冲抵项目的总投资成本，而公建部分则为纯利润。n 住宅的最低平均销售价格应为：24331.06万元5.3607万=4538元/。在区域的销售均价是4200元/的前提下，做什么样的产品能够突破4538元，并能被客户接受？n 4#、6#楼产权为商业性质，且朝向不正，在这两栋楼里做什么样的产品可以保证销售的顺利。我们通过挖掘地段价值，分析市场行情，精心打造产品等各方面达到最终的目标。第二部分 环境篇挖掘地块价值 专案经理销售组长销售组长销售组长控台女专时机性项目运用所处时机选择社会热点
5、辅助宣传造势要时段性持续互动性媒体与媒体互动媒体与客户信息互动项目概念与客户互动SP活动结合推广主题进行深入开展，运用公关、新闻等促销、展会等方式聚焦受众目光。户外广告和网络广告是可以持续性的吸引来人来电最好的工具，可以起到信息传播和拦截的作用软广告，纯粹的文字性描述，可更多的解析产品的内涵要义，故与硬广告组合发布。四线制造事端三线后勤支援二线幕后解说一线形象大使硬广告，因为稿面的冲击度强，但叙述性文字弱，故在本案推广中扮演形象大使的角色，即主打形象。整合传播手段报纸、电视、杂志、网络、SP、PR等生活家中心新城石门云顶新城中心的家生活广告宣传点产品支撑点USP本 案1#2#3#5#4#6#
6、城市空间划分新格局1、西拓北进城市空间布局的变化导致城市人口分布的变化n 构筑“两城三星”,建设“大大连”；n 增加物流、人流、资金流和信息流，全面提升城市功能；市场观点n 城市空间功能布局变化，将带动周边区域的经济发展，促进人口转移，直接影响城市西北部机场新区的形成与发展，加快新区的建设；2、机场新区 机场新区的建设提升了区域的价值n 未来城市“副中心”，预计五年后完成；n 总用地约14.22平方公里，规划总居住人口数为13万人；n 分为公共设施区、产业区、居住区及生态旅游区四大功能区块；市场观点n 甘井子区作为城市住宅转移的主要增长区，有着极大的发展潜力，机场新区在未来数年内将承担起甘井子
7、区行政中心、经济中心、居住中心、商贸中心的重任。n 本案位于机场新区的商业金融区，这片区域是未来新区商业、商务、金融、经济的心脏部分，区域的快速成形，将增加周边的公共配套设施，带动城市中心人口的涌入，提升区域价值，促使房屋升值；3、道路规划 交通的便利促进区域经济的快速发展，吸引更多的消费客群n 九纵九横；n 西部大通道；n 旅顺北路，大连至旅顺轻轨路线；市场观点n 道路系统畅通无阻，就会缩小城市的空间距离。规划道路的开动，不但会带动新区的经济发展，更有利于居民的出行，会吸引更多的市中心消费者关注此区域，来此购房居住；第三部分 市场篇分析市场行情1、 宏观市场分析1) 政策提高房地产壁垒，保障
8、楼市的健康n 大连市规划建筑设计有关规定规定：多层住宅不许建六层、楼间距不小于18米、住宅建筑层高不应高于3.6米；n 银监会发布212号文件规定：今后新发行房地产信托，必须同时满足以下三个条件：自有资金在35%以上，“四证”齐全，必须是二级以上的房地产开发商；n 关于做好稳定住房价格工作的意见规定：改善住房供应结构、加大土地供应调控力度、调整住房转让环节营业税征管、加强房地产信贷管理、合理引导住房建设与消费、加强经济适用住房建设、严肃查处违法违规销售行为、完善市场信息披露制度；市场观点n 房地产政策的出台提高了行业的条件，保证了楼市的健康发展，但在一定程度上制约了新式产品的开发，使部分对新式
9、产品有需要的客户持币待购或购买其他产品。2) 经济经济快速增长，提升居民收支水平，促进房地产消费，保证楼市平稳发展n 2004年，全市生产总值1961.8亿元，比上年增长16.2%，三次产业构成比例为7.8：50.1：42.1；n 2004年，三产业投资分别为33.5亿元，205亿元，477.7亿元；分别增长58.8%，13.1%，56.9%。三次产业投资比重为5：29：66；n 2004年居民储蓄存款年末余额1453.3亿元，比年初增加143.1亿元，增长10.92%；n 全市常住人口601.5万人，非农业人口为312.3万人，2004年迁入外来人口7.28万人；n 2004年城市居民年人均
10、可支配收入10378元，增长14%；年人均消费性支出8672元，增长11.8%。城市居民家庭恩格尔系数41.5%；市场观点n 经济的快速增长，提高了居民的收支水平，刺激了消费市场。对楼市而言，促进了房地产的消费，保证了楼市的健康发展；但是在另一方面，在房地产整体供给量有限的前提下，需求量不断扩大，也是造成房价短期内暴涨的主要原因。3) 土地调整土地供给结构，增加中低价土地出让量n 2005年市内四区计划出让土地48项，占地面积约380万平方米，其中中低价位住宅占70%，计划公建用地占15，住宅用地占85。n 截至2005年11月底为止，共有37宗土地挂牌公示，总占地面积265.8万平方米，总建
11、筑面积398万平方米，综合容积率为1.5，土地性质已住宅和公建为主，住宅以多层和小高层为主要产品。n 政府规划，预计2006年新开工面积800万平方米，当年竣工面积550万平方米（不含结转数量）。市场观点n 房地产的开发周期为1-2年，2005年出让的土地大部分将在2006年上市，若新建商品房在年初集体放量必会导致行业内出现竞争，抑制房价的上涨。但根据目前楼市总体反应情况推测，2006年上半年大连市房地产的有效供给量将会偏少，大量的房地产上市将集中在下半年，受2005年房地产供不应求的大局势发展的惯性推动，上半年城市个别区域如果房地产供给量不足，定会出现的局部价格暴涨状态。如王家桥区域林语家话
12、、芙蓉人家及西山水库区域的西街精品等项目。4) 房价2005年大连市房价平均上涨率为14.99%n 2004年商品房平均成交价为3841元/平方米，2005年上半年商品房平均成交价4386元/平方米，价格上浮14.19%；n 2004年秋季房交会平均成交价为4100元/平方米，2005年秋季房交会平均成交价为4748元/平方米，价格上浮15.80%；市场观点n 宏观市场的房价上涨，奠定了区域市场价格上涨的基础。2、 区域市场分析1) 机场新区各项目均价基本在4200元/以下，属中低价位楼盘n 机场新区现有住宅楼盘数量不多，其中新星绿城、金马圣隆、恒宇祥苑、鼎新鼎润府、福典人家、锦城园是在售楼盘中的亮点。n 机场新区的项目以多层为主，总房价款相对较低，适合居住。2) 机场新区是甘井子区房价上涨速度最快的区域之一，平均每月上涨1.95%3) 机场新区各项目面积均在130以下，户型设计讲求面积经济，功能齐全实用n 70-90平方米的二房是机场新区供给量最多的户型，也是区域内消化最快的户型，110平方米左右的三房也较受欢迎。n 截至目前为止，机场新区各项目的销售率都已达到了8成以上，个别项目已清盘。区域内户型扫描 4) 各项目的临街公建是区域内的主要商业配套设施，生活便利性不高n 机场
