《精编》某新城区市场定价及销售建议报告

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1、 美林小城 小上海新城 市场定价及销售建议报告 目录 第一部分 美林小城市场定价及销售建议 一 区域房地产市场综述 二 区域个案点评 三 项目价格形成体系研究 四 项目SWOT分析 五 项目销售建议 一 周边楼盘分布图 第二部分 新上海新城定价简报 二 类比可实现价值比较价格 三 对于07年本项目价格升值空间的预判 四 项目优劣势分析 第一部分 美林小城市场定价及销售建议 一 区域房地产市场综述 1 周浦镇简介周浦镇地处南汇区西北 北邻康桥工业区 西邻闵行区江浦镇 南连航头 周浦距人民广场13公里 浦东机场12公里 南浦大桥8公里 为南汇区经济重镇 随着市政交通的完善 轨道R3线建设对南汇未来

2、的便捷出行有了极大幅度的拉升 近几年来 一城九镇 的发展将产业重新布局调整 通过产业带动将人口从市区疏散到郊区 有力推动当地楼市发展 特别是洋山深水港的建设及跨海大桥的通车 使得南汇进一步有了产业支撑 而周浦成为市区至芦潮港的必经之路 周浦原来略显冷僻的地段 其房产随之水涨船高 156套 占南汇总成交的7层左右 周浦镇与附近的康桥镇同属于周康版块 其距离市中心的直线距离不过25公里 作为南汇最靠近市区的版块 该区域集中了现正在销售的楼盘有6个 其现在的均价集中在5500 5700元 平方米之间 也是现在最能吸引外区客户的地方 从今年年初到现在 周 康版块共计成交了 2 区域房地产发展领跑南汇

3、周边楼盘分布图 天台星城成交价 6000元 m2 菱翔苑成交价 5680元 m2 龙威茗庭成交价 5450元 m2 汇康公寓二期成交价 5600元 m2 沈默荷兰园成交价 5500元 m2 目前售楼处成交价 5680元 m2 二 区域个案点评 项目名称 天台星城开发商 上海天台恒星房地产发展有限公司项目地址 康桥镇上南路6333弄建筑面积 16万平方米容积率 1 59建筑形态 小高层销售成交均价 6000元 平方米交房时间 2006年6月点评 该案目前在售房源主要是100 120m2左右的二房和三房 多层和小高层全部配置电梯 品质较高 但距离周浦中心镇较远 生活配套较少 1 云台星城 2 菱翔

4、苑 建筑类别 小高层 多层物业地址 南汇年家浜路周西路口交通状况 581 东周线 沪南线 万野线 639 陆南线等开发商 上海菱朝置业有限公司销售成交均价 5680元 平方米简介 小区共分三期 一期已售完 现已交房 现在推出的是本案的二期和三期 二期共有11幢 幢距在23 29 4米 共有44种房型 460户住户 三期共有16幢 一房二厅一卫约71 73平方米 二房二厅一卫约86 107平方米 二房二厅二卫约98 112平方米 三房二厅一卫约107 119平方米 三房二厅二卫约113 138平方米 点评 位置好 靠近镇中心 生活购物方便 是从2002年就开始销售的老盘 该盘现还有40套房源在售

5、 主力面积为96平米 3 龙威茗庭 建筑类别 8幢小高层和3幢多层物业地址 南汇周浦镇周康路169弄交通状况 581 万野线 原野线等开发商 上海汇业房地产开发有限公司均价 5450元 平方米点评 项目位置较偏 为周浦镇边缘 生活配套缺乏 乘坐公交必须走较长的一段路 小区房型为现在比较流行的户型 面积从95 132 不等 4 沈默荷兰园 建筑类别 小高层 多层物业地址 南汇周浦镇韵浦路167号交通状况 581 624 639 申周线 沪南线等数十条公交线路开发商 上海沈默房地产有限公司销售成交均价 5500元 平方米简介 该案坐落于周浦镇周浦塘南侧 周浦镇上繁华便利的生活配套设施为小区居民提供

6、完善的生活服务 占地面积66866平方米 总建筑面积达113600平方米 整个小区规划三期开发 建筑结构以多层 小高层相结合为主 小区内有一条650米的天然景观水岸 与1 6万平方米的中心绿地形成两个突破空间格局的视觉通道 其间点缀原木亲水平台 风车广场 羊角村屋 郁金香坛等十九大艺术景观 二房面积在89 5 105 5平方米之间 三房113 2 127平方米 点评 该项目位于周浦镇中心 生活购物方便 房型方正 布局通透 5 汇康公寓 建筑类别 多层 小高层物业地址 南汇周东路191弄交通状况 东周线 同车线 581开发商 上海丽达房地产开发有限公司销售成交均价 5600元 平方米简介 汇康公

7、寓本案位于南汇周东路年家浜路口 总建面52000平方米 总户数约400户 目前有100多套房取得预售证 部分房源供动迁使用 在售房型 2房95平方米 3房114 125平方米 4房134 140平方米 小区南部为9幢多层 北部是2幢11层商住小高层 由于周边多为在建或未建工程 环境稍显凌乱 但是该地区在建工结束之后 将会大大改善 小区内部四房为景观房 其余房型比较中规中矩 无显著缺点 但也没有特色 现在该盘有房源79套在售 面积为114 153平米 楼盘资料汇总表 三 项目价格形成体系研究 定价方法选定 市场比较法推算单价 运用类比可实现价值 土地固有价值评估法综合计算 租金还原法推算单价 运

8、用单位租金 单价的关系 结合区域市场行情判断价格实现的可能性 定价的依据与原则 类比可实现价值是指在当前的市场条件下 本项目与周边同一地价圈内同类项目相比 所具备的比较价值 在具体的数量计算中 需全面考察比较各类比楼盘的诸多价值要素 决定一个成熟市场 合理的买方市场 的成熟商品住宅项目的价值要素包括以下三类 A 市场比较法 1 类比土地价值 地段资源的差异地段从来就是决定房地产价值的最基本和重要的因素之一 作为一个 资源 的概念 不同地段具有不同的房地产资源优势 即具备不同的地产因子 这些地产因子包括交通条件 环境景观条件和市政配套条件等等 在某个时期内是难以改变的 在同一地价圈内的不同项目

9、其类比土地价值的差异主要决定以下要素 市政交通及直入交通的便利性的差异 项目周边环境的差异 包括项目周边自然和绿化景观的差异 教育人文景观的差异 各种污染程度的差异以及周边社区素质的差异 周边市政配套便利性的差异 地块累计商业价值 针对商业的地产因子 2 项目可提升价值判断如果说项目的地段资源所决定的类比土地价值是客观不能为发展商所改变的话 当然会因为政府市政规划的发展而改变 那么 发展商所能做的最大限度地使项目价值提升的就是对项目的精心规划 包装和管理 以下是决定中高档楼盘可提升价值的主要要素 建筑风格和力面设计单体户型设计 得房率 设备 材质档次建筑规模空间布局和环艺设计建筑公共空间 户外

10、广场 针对商业权重较大 停车条件 针对商业权重较大 物业功能组合 针对商业权重较大 小区配套形象包装和营销策划物业管理发展商品牌和实力 3 价值实现的经济因素 经济 政策因素区域规划 房地产业和宏观经济之间是相互影响 相互制约的关系 房地产市场的发展是宏观经济走强的结果 而房地产业的发展 对国民经济增长的贡献又具有支柱性的作用 一般来说 房地产市场周期是同宏观经济周期基本同步的 政策方面 利息的变化 金融政策 房地产相关政策等都对商品住宅项目的价值实现有着显著的影响 定价法说明 在权重中 各权重值为本机构价值分析法之经验值 在价值类比中 以 1 作为本项目类比系数及类比值参照的基准 大于 1

11、则表明本项目差于类比对象 小于 1 则表明本项目优于类比对象 数值相距越远 相差程度越大 反之越小 项目定价 类比可实现价值模型 项目定价 土地固有价值评估模型 计算方法 本项目修正系数 土地评估系数 类比价值评估系数 可比楼盘系数 类比A项目价格 类比A项目修正系数 类比A项目价格 类比A项目修正系数 类比A项目价格 本项目价格 平均可比楼盘系数 本项目修正系数 5605 61 以此来计算本项目市场可实现的价格为 5600元 平方米 类比A项目修正系数 B 5483元 平方米 结合以上两种比较方法 本项目可实现的市场售价为 5550元 平方米 租金还原法本案能运用收益还原法的前提条件是 本项

12、目在区域中介市场中以存在租赁情况 因此我们初步能判断本案在未来有实现收益的可能 根据区域市场对该项目所挂牌的租赁价格来看 位于本项目已交房中位置朝向均较高的房源市场可接受租金为850元 月 投资回报率则为2 左右 以此来计算本项目市场可实现的价格为 该价格为项目期房价格 以上得出的市场价格5450元 平方米为本项目目前期房的市场价格 而从本项目的实际情况而言 本项目目前存在着部分现房产品 从目前区域中介报出的本项目市场现房平均价格5600元 平方米左右 且根据市场发展规律及建造成本的因素来看 普遍多层与小高层的价格差为5 左右 结合以上依据 普润认为本项目现房部分的市场价格为 5700元 平方

13、米 从区域市场各楼盘小高层与多层的价格差比例分析 本项目小高层与多层的可实现价差在600 800元 平方米 因此普润建议本项目多层与小高层的价格分别为 多层 5100元 平方米 小高层 5800元 平方米 期房价格 现房价格 多层 5300元 平方米 小高层 6000元 平方米 对于07年本项目价格升值空间的预判 07年本项目可能在现有的价格基础上客观上调3 左右 即 升值依据 根据近期南汇房地产市场普遍的升值规律即2 4 根据南汇区整体人口导入的密集度之07年不会有大幅度增加 根据目前动迁房源的规模以及未来动迁房的施工量预判 预判07年南汇整体新房市场供应量将逐渐偏少 稳步形成供求平衡关系

14、根据南汇区宏观经济的发展将会稳步增长 居民消费能力有上升的潜力存在 小高层 5970元 m2多层 5250元 m2 该价格制定不包含07年本项目现房部分的折旧费用及其他不可预见费用 四 项目SWOT分析 1 优势分析 地段优势 美林小城位于沪南公路 上南路口 距离周浦镇中心步行约15分钟 地理位置较有优势 交通优势 项目与主干道沪南公路相连接 距人民广场约30分钟车程 且项目周边公交车线较多 分别拥有581 603 639 534 沪南线 周南线等数十多条公交车线 出行较为便利 交通优势明显 规模优势 美林小城总建筑面积达35万平方米 预计可容纳总人口将超过1万人 属区域内的第一大盘 市场形象

15、已经建立 将为后续开发项目奠定较好的基础 市场认同度优势 由于该项目的大盘效应在区域市场上已经建立 消费者已经完全认同该项目 从目前的市场销售情况来看 该项目在区域市场中的销售量也是名列前茅 教育资源优势 项目周边拥有众多教育资源 如建桥学院 周浦中学 周浦小学 康桥镇第三小学 周东幼儿园等 2 劣势分析 动迁房劣势 项目所在区域为动迁房的重点区域 包括美林小城等在内的区域楼盘均有相当部分的动迁房源 为项目的后期开发品质与项目的提升价值带来影响 周边形象劣势 项目周边分布大量破旧平房 形象档次较低 且给购房者带来较大安全隐患 视觉效果上也有较大抗性 噪音劣势 由于项目位于主干道沪南公路上 平日

16、来往车辆较为频繁 噪音及环境污染较为严重 该因素已经成为了项目的一大难以解决的抗性 房型劣势 本项目在房型上存在一定缺陷 如卧室与书房布置不合理 餐厅采光效果差 走廊过长等 均影响其利用率 3 机会分析 整体南汇经济发展迅速 人口导入速度较快 为南汇区整体房地产市场的发展带来了有利支撑 目前区域房地产价格走势较为平稳 基本没有出现大起大落的现象 而该因素的成立是目前宏观调控以来少数基本保持价格平稳的区域 可以看到区域市场泡沫基本不存在 未来区域房地产市场的发展潜力将会是极大的 由于受到世博会的利好因素影响 世博会外围辐射区域越来越受到世人瞩目 投资型客户也会更为关注发展潜力大的重点区域 本项目所在区域正是该因素的组成部分 而本项目的极多利好因素也将成为关注区域内的关注楼盘之一 从区域内楼盘目前的规模来看 少有后续大规模的房源供应 而本项目由于属区域内的大盘 未来市场供应将会持续较长时期 项目的发展潜力也将是巨大的 4 威胁分析 同质楼盘的竞争 从目前的区域市场来看 与本项目同质化的楼盘较多 部分楼盘以低价来吸引客户 同时消费者的选择余地也加大 市场竞争压力突现 拆迁周期的影响 由于本项