《精编》东方广场物业管理组织方案

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1、东方广场物管方案 魅力东山理想人居 目录CONTENTS 一 概述二 目标三 组织人事架构及职责四 前期物业接管 一 验收期 二 进驻期 三 物业装修与管理办法 四 日常服务事项五 经营预测 一 经营收入 二 经营支出六 附录 一 基本筹备工作 二 制度建立工作 三 员工岗前培训 四 综合服务实施的准备工作 五 其他准备工作 一 概述 东方广场位于东山县西埔镇国家经济技术开发区 该项目占据开发区 龙头 地段 是政府规划开发重点的核心区块 是连接新老城区的繁华交汇处 更是未来东山县经济发展的中心 物业管理是一个项目高品质和售后服务的体现之一 对于无论从地段 交通 规划 配套 户型等方面都领跑的东

2、方广场项目而言 更需要选择高效 安全 周到 优质 现代化的物业管理水平才能与之匹配 二 目标 贯彻开发商开发东方广场项目思想 引进大都市物业管理先进的现代化理念 并结合当地实际情况需要进行融合 通过优质的服务将东方广场打造成与大都市接轨的高品质 上档次的优秀物业管理小区 让业主 住户 充分享受最尊贵的待遇 最舒适温馨的都市生活氛围 同时将物业功能发挥最大 力促物业保值增值 树立 物业管理响亮而优质的品牌形象 三 组织人事架构及职责 物业管理行业属微利行业 当前多数企业处于亏损状态 因此 物业管理企业的组织构架要更加简洁 实用 降低组织内耗及劳资成本等 人事设置及职责 一人一岗 预计21名员工

3、按整个小区交付时设计 1 管理处主任1名 具体把握管理处的大小事务 并配合开发商与业主之间沟通及人事调配 2 物业管理人员2名 具体处理整个小区的日常工作 装修监管 收费 维保服务等 3 水电维修人员2名 具体负责整个小区公共区域水电设施维护 水电维修服务等 4 安全保卫队长1名 具体负责 5 安全保卫队员8名 具体负责小区门卫 巡更 车辆管理 小区内公共秩序 并配合物业管理完成相应的日常工作 6 绿化人员1名 具体负责小区日常绿化养护 除虫 除草 除物等 7 保洁人员6名 具体负责公共区域卫生保洁等 注 员工招聘后即由公司物业管理顾问进行培训 骨干员工将送市主管部门再加强培训 四 前期物业接

4、管 一 验收期 派物业管理员 水电工等工程技术人员参与工程验收 无验收权 仅可从物业管理角度向开发商提出建议 物业接管验收1 既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收 也应站在业主的立场上 对物业进行严格的验收 以维护业主的合法权益 2 是物业通过竣工验收后 对物业主体结构安全和使用功能的再验收 3 供电 给排水 卫生 道路等设备设施能正常使用 4 房屋幢 户号已经有关部门确认 5 落实物业保修事宜 保修责任 保修期限 保修范围 确保保修项目 期限 标准 责任 方式的落实 重大保修项目细则与图纸校验到位 6 接管小组按 图纸资料移交清单 技术资料进行对照检查 7 对每套单元房的水 电 土建部分

5、进行全面的检查 并将检查记录在册 对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决 8 在保修期内 因施工 安装 设备等因素产生的质量问题 公司应查明原因 及时上报开发商 以便尽快解决 9 抄各户的水 电 气表的底数及表号 记录在案 二 进驻期 1 准备工作 1 治安方面 小区四周绿篱或安装防护拦 增设报警系统 统一安装防盗网 防盗窗或铝合窗 2 车辆管理 增设区间道路标志 封闭小区由多个出入口到一进一出 增设自行车 摩托车棚 加固架空层停车位 如图 3 垃圾清运 增设垃圾池 屋 或垃圾清运中转站等 4 楼道灯 改用节能灯 如触摸 声控或感温等 5 分步购置办公 护公 保洁 水电工等设备及工属具和员工制

6、服等 6 制定交房验收流程 7 印刷业主入住手册 2 协调工作 1 与供电 供水单位及邮政局搞好联系工作 保证住户入住后的水 电等的供应 2 代业主与电话公司联系电话安装事宜 争取现场放号 方便业主 3 与广播电视台联系 以便业主更好的申请数字电视的机顶盒 4 与学校 派出所和居委会联系 了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节 以及有关联系电话 入住时公告 3 交房现场布置进入准备 协调工作到位后 将对交房现场进行部署 提升氛围 彩旗 横幅 花卉 背景音乐 安全护卫立岗 巡更 迎接新业主入伙 4 建立业主 使用权人入住程序由开发商发函 办理交房手续 签约 交房 5 办理交房手续程序出示房款发票

7、交房通知书 产权人身份证 购房合同 确认业主身份 缴清代垫代缴费用 半年的物业管理费 物业公司同业主签定业主合约 由物业管理的人员带业主去验房 三 物业装修与管理办法 业主在交房后有权对自己所购房屋进行装修 但装修必须在规定范围内进行 其有关规定包括 国家建设部分布的 建筑装饰装修管理规定 和物业管理企业制定的 住户装修管理规定 根据上述规定 业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记 包括填写业主装修申请表 交纳装修保证金及土头清运费 领取 装修施工许可证 根据约定在申请表上签字 经批准后方可施工 业主在装修完成以后 由物业公司组织人员进行验房 合格后即可退还装修保证金 注 如业主是请装修公

8、司进行装修的 装修公司必须出示营业执照及资质证书 以及相关负责人的身份证明 要到管理处如实填写装修施工内容 进场人数 由三方在申请表上签字 方可施工 物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录 是以后实施物业管理时对工程维修 配套 改造必不可少的依据 也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一 现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高 楼宇设备以及埋入地下和建筑内部的管线越来越多 越来越复杂 越来越高科技化和专业化 因此一旦发生故障 物业档案就成了维修必不可少的东西 物业档案资料的建立主要抓收集 整理 归案 利用四个环节 收集的关键是尽可能完整 时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程

9、技术维修资料 从空间上讲是指物业构成的方方面面 从地下到楼顶 从主体到配套 从建筑物到环境 整理的重点是去伪存真 留下有用的 归档就是按照资料本身的内在规律 联系进行科学地分类与保存 利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实 物业档案的建立 四 日常服务管理 1 房屋管理运作工作内容 核对业主 装修审核巡视 跟踪监督走访回访 熟悉 收费 财务工作要求 办理装修手续一天内办完 每天巡视 跟踪监督二遍 入伙装修时间 8个小时 天 消灭装修违章于未然 90 准确符号规定 无危及安全 外观无改变 用途无改变 无乱堆乱放 乱挖乱接 无违章装修 做到房屋完好率95 降低投诉率 无违章装修 及时听取业主意见

10、 满足业主合理的要求 提高业主满意率 熟悉掌握小区的栋号 套数 面积 房号 业主姓名及家庭成员 熟悉辨认业主的车辆 提高收费率 2 绿化管理 工作内容 浇水 施肥 修剪整形 病虫防治 补苗 除杂草 保洁 工作要求 冬春季晴天每二天浇一次水 时间近午为宜 夏秋季每天浇水二次 时间近早晚为宜 春秋季一遍 根据长势局部加施 灌木和粗生乔木春秋季多遍 冬季乔木一遍 春夏秋季多遍 冬季清园 严重则重点防治每月一遍 保持绿化长势良好 均匀 无重 无漏 乔木剪下从生枝 有灌木造形 草高30 50毫米 3 房屋及公共设施维修 养护运作 工作内容 装修审查 监督 巡视 登记 维修公共部分及楼道的灯 养护道路停车

11、场及供水 供电设备 工作要求 每天必须巡视小区内公共部分设施设备用房并一一登记 每半年清洗一次二次供水水箱及化粪池 污水管 对于业主反映的事要24小时内急时处理完毕并回访业主 每二年粉刷一次公共部分的墙面 做到急修不过夜 小修补在24H内 中修两天 大修二天内有回音 4 安全护卫 停车管理 工作内容 定岗检查 学习与训练 图一防火防盗 突发事件的处理 自行车 摩托车 汽车集中定点停放 工作要求 要做好人 车刷卡进出管理及外来人员及车辆登记 无收购 乞讨 商贩等可图二疑人员进入 如图一 图二 降低被盗 刑事 火灾 治安案件发生率 每两个小时巡视一遍并做好登记 协助管理处做好日常的事务 针对自行车

12、 摩托车 汽车集中定点停放图三区域进行24小时保安看管及摄像监控 如图三 5 保洁管理 工作项目 地面清洁二遍 天 如图四 楼道二遍 周 垃圾清运二遍 天 消杀灭鼠二次 周 公共部分清洗一遍 周 图四工作标准 地面无杂物 垃圾 道路上无泥沙 无杂草 积水 单棚 楼道口无杂物和蜘蛛网 无张帖 乱堆 扶手无尘 生活垃圾日产日清 整洁无异味无污积 保洁率达到95 以上 五 经营预测 为减轻业主的负担 我公司将多元化经营 特约服务 严控经营成本等多项措施 增加收入 减少支出 从而降低公共服务费价格 拟向政府物价主管申报本小区公共服务费价格指导价格为 一 经营收入1 物业管理费 应收 356656 2元

13、预计收入 303157 8元 收费率85 2 公共维修基金 41460 42平方米 1个月 0 15 收费 62190 6元这一部分的资金是属于全体业主所有 可供于修 维护公共部分设施设备 3 车位管理费 自行车停车费 10元 辆 月 摩托车停车费 20元 辆 月 小车停车费 40 50元 辆 月 4 其它零星收入 二 经营支出1 员工工资 奖金 138600元 2 办公费用 6000元 办公 安保 绿化 保洁 消杀等 3 维修保养费 2400元 电梯 停车场 4 税金 是物业管理费及停车费的总和 5 5 不可预见费用 3000元6 润亏 35000元7 前期投入 30000元 办公设施购置费

14、 通讯器材 员工服务配置费 安全护卫用品 绿化 8 公共服务费构成测算 400元 月 4800元 年度9 员工的工资和按规定提取的福利待遇工资总额合计 15250元工资总额合计 15250元 月 183000元 年福利 15000 元 年 合计 198000元 年10 公用设施设备维修及保养费 6000元11 绿化管理费 绿化率45 1元 年 元 六 附录 为确保管理处正式接管小区物业以后 各项工作能够稳妥有序的开展 达到 物业管理合同 约定的服务标准 管理处 筹 根据物业公司与甲方的合作意向 以 物业管理合同 草稿 和 物业管理方案 草案 为基础 重点从清洁 保安 设备 绿化等综合服务和日常

15、管理方面做好各项筹备工作 一 基本筹备工作基本筹备工作主要指管理处开办计划 通过购买 调配管理处日常运作所需的设备 用具等 使管理处具备办公和为甲方提供服务的硬件环境 具体包括以下内容 1 办公设备的配置 办公桌 椅 电脑 打印机 复印机 传真机 文件柜等 2 日常办公用具的准备 办公用品采购 公章雕刻等 3 管理处工作人员的服装制作 含胸卡等 4 护卫 清洁等临时工作人员的住宿 包括宿舍 床架 床上用品等 如有需要 还应考虑以上人员的伙食 如煤气灶 煤气罐等 5 维修保养工具的配置 说明 管理处 筹 应结合甲方及自身的实际情况 对以上计划进行合理调整 二 制度建立工作健全的制度是管理处规范运

16、作的基础 管理处在接管期间应高度重视各项制度的健全工作 以公司管理部制定的 物业管理服务标准规范文本 为指导 尽快完善管理处的各项规章制度 在制度未出台之前 管理处可采取召开专题会议 形成会议纪要的方法来临时规范各项工作 一旦时机成熟 就应形成制度 具体实施包括以下几个方面 1 管理处各岗位的岗位职责 包括 主任岗位职责 副主任岗位职责 各部门负责人岗位职责和各基层岗位的岗位职责等 2 管理处日常管理制度 包括 公文管理 印章管理 电脑管理 会议管理 财务管理 考勤管理 值班管理 收费管理 投诉管理 人事管理 维修管理 员工请休假管理 员工仪表仪容及行为规范管理 员工考核管理 员工宿舍管理等 3 管理处清洁工作手册 包括 管理处清洁质量监管办法 各岗位清洁工作标准 各岗位清洁工作程序等 4 管理处保安工作手册 包括 管理处保安工作管理规定 管理处保安岗位设置 各岗位工作标准 各岗位工作程序 保安巡检路线图 人员出入管理规定 人员来访接待管理规定 人员来访接待流程图 车辆出入管理规定 物品出入管理规定 保安装备使用管理规定 保安交接班管理规定 保安交接班程序 保安队队列训练内容及标