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1、名江房地产上饶市房地产市场调研报告孙子谋攻篇中说：“知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼，不知己，每战必殆。”市场调研的价值不仅仅是对市场进行梳理而且能在梳理的层面上找到项目的价值点，形成价值链，以为后续的营销推广和广告传播提供操作导向，它是整个地产项目操作战略的基石和凭借。第一部分上饶概况上饶区位上饶市位于江西省东北部。上饶地理位置在北纬27º34-29º34，东经116º13-118º29之间。2000年10月经国务院批准撤地设市，现辖十县一区一市。东邻浙江，西接安徽，南连福建，地理位置十分重要；素有“八省通衢”、“豫章第一门户”的称谓
2、。浙赣铁路穿境而过，皖赣铁路，横南铁路纵横交错；320、206国道和311高速公路贯穿东西南北，百十里内有四个机场。交通通讯极其便利。面积22791平方公里。人口660万。其中市区面积约为339平方公里。上饶凭借独特的区位优势，牵江浙、出沪宁、携八闽、达粤桂，货畅其流，人行其便,铸就了发展大商贸大流通的黄金宝地。力转向进城务工，为创办各类企业提供了充足的有较高素质的劳动力储备。地理气候上饶地理位置在北纬27º34-29º34，东经116º13-118º29之间。全境处中亚热带季风湿润气候区，年平均气温16.7-18.2ºC，年降雨量为1600-
3、1800毫米，年无霜期为251天-274天。境内气候温和，日照充足，雨量丰沛，无霜期长，分温热、温和、温凉三小气候区，具有春秋短、冬夏长的季候特点。特殊的地理位置，以及由于气候宜人，地面相对平坦，土质优良，有利于房地产的开发。历史建制上饶古属扬州，春秋为吴越之地。自东汉建安年间析豫章郡地设置鄱阳郡（析余汗地置上饶县）以来，已有1700多年历史。境内万年仙人洞遗址出土了大量石器和中国最早的陶器。证明了一万多年前，人类祖先就在这里定居、劳作和繁衍。吊桶环耕作遗址发掘的稻种，确认了这里是世界稻作起源地之一。上饶境内，仅新石器时期与商周文化遗址就达48处。现发掘保存文物19000余件。在漫长的历史变迁
4、中，上饶的政区设置几经变动。晋时，鄱阳郡改为信安，南朝改吴州，隋朝改饶州；明朝分设饶州府、广信府。新中国成立后，设上饶专区，后改上饶地区；2000年10月，经国务院批准，撤消上饶地区改设上饶市。行政区划在漫长的历史变迁中，上饶的政区设置几经变动。晋时，鄱阳郡改为信安，南朝改吴州，隋朝改饶州；明朝分设饶州府、广信府。新中国成立后，设上饶专区，后改上饶地区；2000年10月，经国务院批准，撤消上饶地区改设上饶市。现辖十县一区一市，分别为信州区 、上饶县 、广丰县 、 玉山县 、婺源县 、德兴市 、鄱阳县、 余干县 、万年县 、弋阳县、横峰县 、铅山县。城市资源土地资源：面积22791平方公里。全市
5、有耕地607万亩。上饶市地貌以中低山地、丘陵为主。南部与福建交界，绵亘着武夷山山脉，主峰黄岗山海拔2157.7米，是大陆华东第一高峰。中部怀玉山山脉，主峰玉京峰海拔1816.9米，是中国著名景区三清山的中心地带。北部赣皖边境的鄣公山及黄山余脉，大部为低山和丘陵。间有连片的小盆地。西部江河纵横，湖泊星布，土地肥沃，是著名的鄱阳湖平原。水资源：全境处中亚热带季风湿润气候区，年降雨量为1600-1800毫米。日照充足，雨量丰沛。其中，水域421.69万亩，可供养殖的水面达160万亩。上饶境内江河纵横，水资源极为丰富，人均占有量3812立方米，亩均占有量度4925立方米，均高于全国全省水平。矿产资源：
6、地下已探明的工业矿藏达70余种，铜、银、金、铌钽、磷等矿产储量在全省乃至全国都占有重要地位。其中铜储量占全国储量的16.8%，亚洲最大的铜矿德兴铜矿就在上饶境内。黄金储量占全省总储量的80%，铅、锌、磷、蛇纹石、硫铁矿等均居全省首位。另外，黑滑石、膨润土、珍珠岩、花岗岩、大理石、砚石、叶腊石、水泥灰岩等的储量也极为可观。药材资源：药用植物如黄连、党参、厚朴、石耳、灵芝、钩藤、杜仲等，总数达216种。人文资源：千百年来，钟灵毓秀的山川水土孕育了无数高贤名士，吸引了众多的文人墨客；名人辈出，彪炳史册。我国古代著名理学大师朱熹的故里在婺源。波阳人氏吴芮，系吴王夫差的后裔，治政恤民，深得民心，后因助汉
7、刘邦开国有功，被封为长沙王。弋阳谢枋得，字叠山，与文天祥同科进士，素以忠义自任，多次组织义军抗击元军，兵败后流亡，被强制送往元大都后，绝食而死。铅山蒋仕铨，被乾隆称为“江右两名士”中的一位，中国继关汉卿、汤显祖之后最伟大的戏曲家。 同是婺源人的詹天佑，被尊为中国铁路之父，在主持修建中国第一条铁路京张铁路时，创下非凡业绩，令世界瞩目，让国人自豪。著名画家阎立本仕途失意，曾来上饶隐居，并将自己的宅第捐给寺院。茶圣陆羽在上饶广教寺依山开舍，引泉种茶；写下了著名的茶经；好友孟郊为其赋诗纪事。北宋名臣范仲淹曾谪知饶州，写下了许多赞美鄱湖风光的诗篇。爱国词人辛弃疾退职后，在上饶度过了他的后半生。一生留下的
8、六百余首词作，近一半都是在上饶写成。现代上饶名人中，首推方志敏。这位伟大的马克思主义者、无产阶级革命家方志敏为了劳苦大众的翻身解放，在这片生他养他的土地上浴血奋战，创建了闽浙赣红色根据地。他在狱中写下的可爱的中国、清贫，至今令人迥肠荡气，振聋发聩。还有和方志敏一同闹革命的，解放后任江西省省长的邵式平；我国“一二九”运动领导人之一、解放后任重庆市委第二书记、化工部部长的澎涛；留美博士，在美国航空界享有盛誉的方俊鋆；学部委员、生物学家陈桢；我国著名昆虫学家杨惟义等等，灿若星辰，光彩熠熠。上饶文化繁荣。全市有文化馆13个，图书馆12个，博物馆14个，电影院49个，文化中心292个，电影放映队196个
9、，民间职业剧团426个，农村图书室3400个。全国文化先进县1个，全省先进县2个，百强文化站23个。 经济概况随着上饶市市委市政府突出加快发展主题，着力推进改革开放，紧紧抓住工业化核心战略和大开放主战略，大力推进全民创业，努力构建和谐社会，加快“三化”进程，国民经济运行保持了健康有序稳定增长的态势，各业经济亮点纷呈。2005年全年GDP增长14.1%。2006年上饶各行业发展情况良好。1、 地利，2、 部分行业近年发展势头强劲。改革开放以来，上饶凭借“八省通衢”的地理位置和丰富的资源优势加快发展，地方经济出现全面增长的强劲势头。工业已初步形成以有色金属、建材、食品、轻纺、机电为支柱的五大行业。
10、德兴铜矿、永平铜矿、弋阳铜矿、上饶县铜矿、横峰钽铌矿、万年银金矿、万年砂金矿、大茅山金矿等一批大中型采矿企业的崛起，展示了采矿业、矿产品加工业广阔的发展前景。 机电行业已有汽车、电工电器、仪器仪表、农机、轴承、石化通用、矿山机械、食品机械等八大类。其中照相机、客车、电磁线、交联电缆、电度表等六类产品已显示出规模效益；相机、客车、轴承等产品已走出国门进入国际市场。凤凰牌照相机已是国产相机第一品牌；上饶牌客车；方圆牌圆筒漆包线被认定为江西省名牌产品，上字牌电度表为省免检产品；长风牌焊条、焊丝为全国焊条行业首秕推荐产品。依托丰富的粮油资源发展起来的食品工业更是一派兴旺。其中国家中型企业有5户，年利税
11、过千万元的5户，过亿元的一户。月兔牌香烟、全良液牌白酒、大鄣山牌茶叶、饶州牌白酒、万年贡米、相继成为江西省名牌产品。2、外向型经济快速发展，出口企业不断增加近几年来，上饶市企业的外向型经济得到迅速发展，德兴异VC钠有限公司开发的食品添加剂，产量占全国一半以上，出口量占全国的四分之三。婺源开发的有机茶，在国际市场享有盛誉，2000年度出口量占欧盟各国总销量的70%以上。3、规模进一步扩大，产业形式多样化上饶的工业有过辉煌的历史，无线电厂，仪表厂，客车厂，江西光学等都有过辉煌的过去。但是随着改革的发展，市场经济体制的建立，这些厂有的倒闭，有的转让，只有江光，客车厂还能撑起半壁江山。上饶人警觉的了解
12、到这一点，上饶开始利用良好的基础设施建设，可人的市场优势 ，低成本优势 ，丰富的自然资源优势。大力招商引资。工业经济迅猛发展，上饶先后组建了上饶工业园区、广丰县工业园区、横峰县兴安工业园区、玉山工业园区等多个工业园区。进一部优化工业投资环境。近年来上饶受到一跃成为当今中国第一商人群体的浙商的青睐。2006年，由浙江日报报业集团、浙江省政府经济技术协作办公室、浙江省工商联、浙江广播电视集团、浙江省私营（民营）企业协会等发起在全国范围内开展的2006浙商（省外）最佳投资城市评选活动 在国内最大的在外投资群体眼中的上饶，此次一举获得浙商省外12个最佳投资城市之一。今年上饶1-4月，全市共签约项目合同
13、275个，同比增长21.15%；签约资金84.13亿元,实际引进市外资金76.73亿元, 同比增长24.32%。全市新批设立外商投资企业19家,合同签约外资7743万美圆,同比增长153.62%;实际利用外资金额4634万美圆, 同比增长 146.62%。4、农业产业化步伐加快，渐成沿海城市农副产品供应基地农业产业化步伐加快。围绕优质稻、生猪、肉牛、特种水产、茶叶、茶油、蚕桑、葛业、鳗鱼、果业、竹业、乌黑鸡等主导产业，兴建规模生产基地。全市已建农业企业935个，各类产业化组织146个，带动农户50.8万户；基地种植面积达70万亩。全市种植业优质品率达80%以上。创制国家A级绿色食品9个；涌现出
14、广丰卷烟、白银鹅、万年珍珠、贡米、婺源茶叶、荷包红鲤鱼、铅山鳗鱼、横峰葛粉、德兴茶油、波阳银鱼、余干乌黑鸡、藜蒿等大批在国内外市场上享有盛誉的名优产品；年出口金额达1.38亿美元。昔日的鱼米之乡，正在成为沿海大中城市优质农副产品供应基地。5、旅游业迅速崛起，第三产业全面发展旅游业正在崛起。上饶山川秀美，风景如画。又位于安徽黄山、福建武夷山、浙江千岛湖以及江西的庐山、三清山、龙虎山等著名旅游景点的交通中心地带，发展旅游业得天独厚。许多旅游景点得以开发，旅游设施不断完善。 现有的景点有：国家级景区三清山、龟峰，南岩佛窟、葛仙山、武夷山自然保护区、鹅湖书院、婺源田园风光、灵岩洞国家森林公园、万年仙人
15、洞、吊桶环、闽浙赣革命旧址、上饶集中营等等。随着城市基础设施建设的加快，城市商业、旅馆业、交通运输、以及文化娱乐业都呈现大幅增长的势头。6、居民生活改善，消费市场需求旺盛2006年，14月上饶市社会消费品零售额增长17.33%。全市实现社会消费品零售总额44.43亿元，增幅提高1.65个百分点。城乡市场继续保持同步增长的态势。城市实现社会消费品零售总额12.12亿元，增长15.19%；县及县以下农村实现零售额32.3亿元，增长18.14%。各行业齐头并进。批零贸易实现零售额39.37亿元，增长15.61%；餐饮业实现零售额4.36亿元，增长37.63%。全市各县（市、区）零售额增幅上升较快。全
16、市社会消费品零售总额累计同比增幅超过15%以上有6个县（市、区）。城乡市场协调发展，农村市场进一步趋暖。随着人民生活水平日益提高，居民消费结构向提高质量转变，消费内容日趋多样化，特别是居民家庭在住房、汽车等新大件上消费量增长，消费层次出现升级趋势。小结：1、通过以上分析我们不难看出，上饶市整体经济呈上升形势，居民的消费水平在迅速提高，购买力也逐渐增强，尤其随着外向型经济和特色产业的快速发展，带动了工业和农业的整体发展，从而有利的提高了中、低居民的整体经济水平。因此，从上饶市整个宏观环境来看将会为房地产业的发展提供更广阔的空间。2、上饶居民消费水平的不断提高，政府招商力度的进一步加大，以及外来人口的增多，居民对住房的要求也在提高，虽然，近年来上饶房价上涨相对过快，但房产业在众多上饶特定环境
