《精编》东莞房地产战略审计

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1、A2 1 房地产市场分析 罗兰贝格 东莞房地产战略审计 九五 期间 中国房地产开发投资的增长速度明显高于全社会固定资产投资的增长速度 全社会固定资产投资 万亿元 2 30 2 49 3 26 2 99 2 84 1996 1997 1998 1999 2000 2001E 3 58 9 2 p a 房地产开发投资 万亿元 0 32 0 32 0 49 0 41 0 36 1996 1997 1998 1999 2000 2001E 0 59 13 0 p a 其中 住宅开发投资是拉动房地产开发投资的主要因素 住宅开发投资 万亿元 0 17 0 17 0 33 0 26 0 22 1996 19

2、97 1998 1999 2000 2001E 0 43 20 4 p a 住宅开发投资占房地产开发投资的比重 1996 1997 1998 1999 2000 2001E 53 53 59 64 68 73 6 6 p a 住宅开发投资集中在广东等沿海发达地区 但增长最为迅速的则在西部和内陆地区 2000年住宅开发投资额按地区分 万亿元 住宅开发投资增长率按地区分 1999 2000年 广东 上海 北京 江苏 浙江 辽宁 山东 福建 其它 随着外部环境和国家政策的导向 中国房地产行业向规模化和专业化发展 中国房地产市场的发展趋势 将逐渐形成专业化 占有较大市场份额的区域性垄断房地产企业 加入

3、 后 新材料 新技术将纷纷涌入 进一步提高住宅建设预制化 产业化进程 广泛的合作将成为房地产业的发展趋势 尤其是房地产与资本市场的合作将更加紧密 房地产企业将出现两极分化 规模化和小而精 房地产开发配套的相关服务更为专业化 消费者的需求品位越来越高 要求定制化服务 国家将逐渐改变对房地产业的管理模式 在体制上推动国有房地产企业的资产重组 作为中国经济改革开放和房地产市场最为活跃的省份 广东省房地产投资表现出比全国平均更快的增长速度 广东省房地产投资总额 亿元 17 7 p a 1997 1998 1999 2000 510 594 676 831 55 62 66 69 住宅 全国和广东省房地

4、产和住宅开发年均增长率比较 1997 2000年 广东省全国 广东省全国 房地产投资 住宅开发投资 17 7 15 2 26 9 24 7 东莞市房地产市场的发展可以分为三个特点鲜明的阶段 投资者逐渐以外资投资者为主转变为以内资投资者为主 八十年代中期 1992年 1992年 1998年 1998年以后 市政府和企业单位直接投资房地产开发公司共9家 香港投资者为主的外资投资者房地产开发公司共52家 以内资投资者为主 特别是民营企业投资迅速增加房地产开发公司共134家 包括房地产项目公司 投资主体 安居 多层住宅为主建成步步高 创新新村等七个住宅区集中于莞城 别墅 多层住宅为主建成新世界花园 东

5、湖花园 紫荆花园 中信东泰等多个高品质住宅区集中于城区 常平 樟木头 风岗 塘夏等地 多层 小高层为主建成AB华庭等一批高品质的楼盘集中于东城 篁村 城区等 开发类型和区域 政府公务员和企业职工 外商购房者占70 并以香港市民为主 集中于樟木头 常平和塘夏本地消费者占25 外地消费者占5 本地消费者占50 外商占30 外地消费者占20 消费者特征 总投资小于1亿元 估计总投资50亿元 外资占63 投资23亿元 内资占59 投资规模 东莞房地产市场经过1992年 1993年的起步 1994年的低落 1997和1998年的回升 目前正处于上升期 东莞房地产市场特征 商品房开发投资主要集中在东城 篁

6、村 城区 常平和樟木头等地理位置优越 经济基础发达的地区 较强的地方保护主义 早期外来的和民营的房地产开发商必须挂靠东莞市各区镇房地产开发公司 合作开发房地产 市场规模 细分市场 竞争格局 消费群体 东莞市社会固定资产投资增长迅速房地产开发投资年增长率为8 9 住宅是拉动房地产投资的主要因素商品住宅销售收入和销售面积增长迅速 市场集中度相对较高 政策导向 多层和小高层开发比例逐年上升 东莞市政府将投资200亿元建设新区 系统规划居住 商业区 行政区和娱乐休闲区 单位价格2500元至3500元的中档商品房竞争激烈 3500元以上的高档商品房所占份额逐年上升 不同消费群在购买商品房时考虑因素的优先

7、顺序不同 政府严格土地审批和新项目立项政府加强商品房预售管理 1 3 2 4 东莞市的固定资产投资平均每年以10 8 的速度增长 而房地产开发投资落后于固定资产投资的增长速度 1996 1997 1998 1999 2000 10 8 p a 67 6 65 9 77 0 88 3 102 8 资料来源 东莞统计年鉴 罗兰 贝格分析 东莞市全社会固定资产投资额 亿元 东莞市房地产开发投资额 亿元 8 67 9 55 10 44 11 21 1996 1997 1998 1999 2000 8 9 p a 7 87 住宅开发投资是拉动房地产投资的主要因素 东莞市房地产开发投资额 亿元 东莞市住宅

8、开发投资额 亿元 9 9 p a 1997 1998 1999 2000 6 32 7 35 7 41 8 40 4 73 77 71 75 15 16 16 10 11 8 3 1 12 5 3 1997 1998 1999 2000 8 9 p a 8 67 9 55 10 44 11 21 其它办公楼商业营业用房住宅 东莞市商品住宅销售收入和销售面积增长迅速 资料来源 东莞市建委 中国人民银行 罗兰 贝格分析 东莞市商品住宅销售收入 亿元 东莞市商品住宅销售面积 万平方米 1997 1998 1999 2000 39 6 52 3 74 3 95 0 26 4 p a 1997 1998

9、 1999 2000 9 2 12 5 16 5 24 0 2005E 2005E 60 0 200 0 20 8 p a 44 1 2003E 2003E 148 4 商品房开发建筑面积总额按镇区分 1998 2000年 描述 城区 常平 樟木头 篁村 东城 其它 商品房开发集中于东城 篁村 城区 常平和樟木头等地理位置优越 经济基础发达的地区1998年至2000年底 商品房实际投入资金23亿元共推出楼盘231个 建筑面积455 7平方米樟木头 常平 附城 塘夏 黄江等镇区集中了90 的港资房地产开发商新开发的商品房楼盘集中在东城区和篁村 开发类型以多层和小高层为主 楼盘质数较高 开发理念在

10、东莞市属于中上水平 1998年至2000年 商品房开发集中在东城 篁村 城区 常平和樟木头等地理位置优越 经济基础发达的地区 在未来五年内 多层和小高层仍是商品房开发市场的主流 新开发的多层和小高层主要集中在东城区 篁村区和城区 多层和小高层别墅 高层 1998 20002005E 12 84 6 8 91 1 东城 篁村 城区 塘夏 其它 1998年以后新开发的多层和小高层地域分布 虎门 商品房立项开发类型比例 按开发建筑面积 樟木头 常平 预计到2005年 每平方价格在2500元以上的中高档商品房将占据市场86 的份额 描述 东莞市商品房开发档次逐步提高东莞市政府对城市进行总体规划 改善居

11、住环境 提升房地产开发的质量由于政府严格控制土地批租 土地价格上升较快居民住宅消费观念由商品住宅理念的接受者转为理念的领导者 需求品位提高金融机构对住房消费支持不断增强 按揭条件放宽 刺激住房消费需求市场的增长东莞市新的房地产开发商纷纷进入2500以上的中高档房地产市场的竞争 如 新世纪豪园 新石竹 雍华庭 七宝一居等 13 50 20 10 2000 别墅3500元以上 2500 3500元 2500元以下 总额 8 60 26 6 2005E 除别墅外 商品住宅销售总面积 万平方米 111 2 200 0 15 7 p a 东莞房地产市场竞争格局可以从内部竞争状况等五个方面分析 消费者 潜

12、在的进入者 房地产开发专业服务提供者 替代品 政策壁垒强 较强的地方保护主义 早期外来的房地产开发商和民营企业必须挂靠东莞市各区镇房地产开发公司 合作开发房地产 经济壁垒弱 房地产开发商尚未形成房地产开发的绝对成本优势和先进的商品房差异化概念 大多数消费者消费观念尚处于商品住宅理念的接受者主力消费群不明显商品住宅50 为本地消费者 30 为港澳台消费者 20 为省内和外地消费者 房地产开发商纷纷聘请专业的房地产策划和广告公司 提高商品房开发和营销质量聘请物业顾问公司 提高商品后续服务质量 商品房替代品几乎不存在 安居房只占1 的市场份额 内部竞争状况 城区 常平和樟木头集中了70 的房地产开发

13、市场集中度高 市场领先者较为明显 如 中信 光大等内资房地产开发比例逐年提高 由1998年的45 上升为2000年的67 消费者购买商品房考虑的因素 价格房型地理位置和交通开发商品牌建筑物质量建筑物外观环境配套设施保安和物业服务 重要性 考虑因素 1 2 3 4 5 本地消费者外地消费者 描述 50 为本地消费者 30 为港澳台消费者 20 为省内和外地消费者 常平 樟木头地区港澳台消费者占90 东莞本地消费者在选购商品房时首先考虑环境和保安服务 其次是户型 显示了本地居民对自身安全和周边环境 包括教育 较高的要求对于东莞本地人 自用房的建筑面积在100 130平方米的中大户型较受欢迎 购买8

14、0 100平方米的小户型 用于投资和出租的较多外地消费者在考虑购买商品房时 优先考虑价格 其次是房型 交通的便利和物业管理 同时较重视开发商的品牌港澳台和外国消费者把环境 地理位置 配套设施 保安和物业服务列在考虑购买商品房的首要因素 价格敏感性不高越来越多的消费者更加关注环境和配套设施 港澳台和外国消费者 不同消费群在购买商品房时考虑因素的优先顺序不同 由于开发商市场定位不准确 未能充分满足消费者的需求 造成东莞市商品住宅的空置面积较大 并逐年上升 东莞市商品住宅空置面积 万平方米 描述 商品住宅空置面积大 2000年底达到151 6万平方米商品住宅空置率高 2000年 新推出商品房建筑面积

15、为178万平方米 但平均销售率只有48 6 新增空置商品住宅面积73万平方米房地产业发展初期 存在盲目批地 批项目和对商品房预售款监控不严的现象 出现了太平广场花园 湾景台 崇商花园 世外桃源等 烂尾楼盘 阻碍了房地产业的发展大量空置楼盘造成了建设资金沉淀 部分银行贷款不能及时收回 1998 1999 2000 40 0 78 3 151 6 94 7 p a 由于政府今后对土地批租的严格控制 短期内商品住宅开发的增长空间有限 将建立土地储备中心 严格控制土地审批规范土地交易行为 逐步实现公开 公正 公平的土地交易市场行为必须通过土地拍卖方式才可获得房地产开发土地使用权 商品住宅开发增长空间有

16、限 严格房地产立项程序 由房地产项目先立项后申报土地再规划的程序改变为先规划后取得土地在立项开发根据积压商品房数量和商品房销售情况 严格控制新项目立项和开工 对除市 镇中心区外 其它地方原则上不再审批新的房地产项目如果开发商积压商品房面积超过企业近3年累计竣工商品房面积的20 将停止审批该开发商新项目立项 土地批租 房地产立项 总体上说 推动东莞房地产市场发展的因素大于阻碍其发展的因素 2001年到2003年 政府严格控制土地批租 并成立土地储备中心 调控房地产市场 短期内将会影响房地产市场政府严格控制房地产开发立项审批主力消费群不明显空置商品房面积高 到2000年底为152万平方米 东莞将城市定位为 制造业名城 树立 城市牌 外资牌和民营牌 并将出资200亿元建设新东莞 进行有序的城市总体规划 提升城市总体环境东莞房地产发展与东莞在整个珠江三角洲所处的经济地位不相匹配 发展空间较大东莞招商引资保持增长态势消费者对居住条件和环境的要求日益提高人均可支配收入是全国平均水平的2 1倍 广东省平均水平的1 3 并以每年17 的速度增长加入WTO和近年来 香港 澳门的回归将推动外销市场政府有意