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1、石家庄市“十一五”期间住房建设与保障规划 第一章 概述一、规划背景房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，因其产业关联度高，带动性强，与人民生活联系密切。引导和促进保持房地产业持续稳定健康发展，事关国民经济和社会发展全局，事关全面建设小康社会目标的实现。住房作为人们生存的重要场所，是人们不可缺少的基本生活条件，近年来，由于住房市场需求偏大，国内部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，以及住房供应结构不尽合理，开发建设成本提高等，导致一些地方住房价格上涨过快，致使中低收入人群住房陷入窘境，影响经济和社会的稳定发展。为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾，努力
2、实现商品住房供求基本平衡，切实解决城市低收入家庭的住房问题，2005年和2006年国务院办公厅先后发出通知（国办发明电20058号、国办发200526号、国办发200637号、建住房2006165号），国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号），根据房地产市场发展态势，提出各项政策措施，要求各级城市人民政府编制住房建设规划，明确在“十一五”期间，特别是今后两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房等建设目标，并于2007年年底前向社会公布。二、规划目的为促进石家庄市房地产市场健康发展，推动住房供需平衡发展，调整住房供应结构，稳定住房价格，保障普通家庭基本实现住房，强化政
3、府对房地产市场的宏观调控，促进社会主义和谐社会的建设，特编制石家庄市住房建设与保障规划（2008-2010年）。三、工作方法此次住房建设规划从石家庄市住房建设现状入手，从城市规划角度对城市住房总量、住房结构、城市居住条件、居民消费特征等信息进行分析，构建合理的住房供应结构体系，预测2010年住房需求总量，明确规划期内城市普通商品住房、经济适用住房、廉租住房的建设目标，提出年度住房用地供应计划，并将今明两年的用地指标落实到具体地块，同时制定行之有效的保障实施措施。第二章 石家庄市住房建设回顾石家庄市住宅业与国民经济的发展历程相一致，经历了计划经济时代、商品经济时代并迈入了市场经济时代，其发展历程
4、受政策调控在波动中逐步走向健康快速发展轨道，大体经历了三个阶段。一、第一阶段（1949-1978）党的十一届三中全会以前，石家庄市住宅建设规模小，居住水平低。到1978年底住宅建设用地面积15.4平方公里，实有住宅建筑面积441万平方米，人均住宅建筑面积指标为5.4平方米/人。这段时期的生活居住区主要是配合市区内部分大型企业的建设而相应设置的。其中包括有国棉一、二、三、四、五、六、七厂、印染厂、华北制药厂、热电厂、煤矿机械厂、拖拉机配件厂、化肥厂、三三零二工厂、铁路十五、十六、三十一、三十二、三十四生活区等。住宅多为34层楼房或平房，建筑密度较高，居住环境质量较差。二、第二阶段（1979-19
5、90）“六五”至“七五”期间，初步弥补了住房的历史欠帐，缓解了住房难的矛盾，居住水平有了很大的提高。1990年底市区住宅建设用地面积22.9 平方公里，实有住宅建筑面积1465万平方米，人均住宅建筑面积指标达到15.7平方米/人。1979-1990年间市区主要规划建设了平安、谈固、高柱、西里、裕东、青园、十二化建、新石、柏林、友谊、庄窠、尖岭、建明、联盟等14个居住小区，以及北焦、草场街、义堂、沿村、仓北、仓南、库北、西南院校生活区、电建、上安电厂生活区、中华南大街铁路生活区、红旗大街东侧街坊、柏林南等13个居住街坊。住宅以57层楼房为主，布局规则有序，居住环境相对较好。三、第三阶段（1991
6、-2005）“八五”以来，大规模实施危房改造，加快商品住宅开发力度，住宅业得到空前的发展。到2005年底，市区住宅建设用地面积48.6平方公里，实有住宅建筑面积5420万平方米，人均住宅建筑面积指标达到25.3平方米/人，比“七五”末期提高了近10平方米/人，住房已由满足居住向舒适宽敞型转变。“八五”期间，不论政府、单位建房还是开发公司拆迁安置，实质上居民仍享受实物分配及低租金制福利房待遇。由于福利分房的存在以及职工集资建房的商品化形式，“八五”起步的房地产业市场并不繁荣。居民等、靠、要的福利分房观念仍根深蒂固，个人购买不足50%。“九五”期间，特别是1998年以来，随着实物福利分房的停止，居
7、民住房观念得到根本转变，由房地产开发企业提供的商品住宅大量面市，成为这期间住宅供给的主体。第一阶段住宅建筑质量和居住环境较差，可改造性较强，可为城市发展建设提供必要的土地资源；第二阶段住宅状况相对较好，可改造性一般；第三阶段住宅年代较短，状况良好，可改造性较小。第三章 住房建设现状一、房地产市场运行分析在2005年全国37个主要城市房价排名中，石家庄市房价（2470元/平方米）排在第29位，房价/收入比（11.73）排在第12位，低于37城市平均房价/收入比（13.38）。由此可见，石家庄房地产市场发展比较健康、稳定。（各城市房价与人均收入关系见表3.1）表3.1 2005年国内37城市平均房
8、价及人均收入排行一览表排名城市每平米房价（元）居民家庭人均可支配收入（元）三口之家年收入(元)年节余(元)简约两居室平均总价（70平米）（元）买套简约两居室需要年限1温州927817727531813031364946021.432上海862716683500492852860389021.173杭州721014565436952490650470020.264北京623215638469142674143624016.315深圳60372759682788471894225908.966宁波590015882476462715841300015.217广州566016884506522887
9、239620013.728厦门515614443433292469836092014.619南京496011602348061983934720017.510天津476011467344011960933320016.9911青岛463911089332671896232473017.1312苏州446014451433532471131220012.6313大连424110378311341774629687016.7314福州336811436343081955623576012.0615济南317212005360152052922204010.8216昆明315090452713515
10、46722050014.2617贵阳31008989269671537121700014.1218太原30509353280591599421350013.3519西安30078544256321461021049014.4120沈阳29268880266401518520482013.4921成都286810394311821777420076011.322武汉28589564286921635420006012.2323长沙282511021330631884619775010.4924南宁28178060241801378319719014.3125南昌27778690260701486
11、019439013.0826重庆27329221276631576819124012.1327郑州26509364280921601218550011.5828哈尔滨25748940268201528718018011.7929石家庄24708622258661474417290011.7330兰州24387684230521314017066012.9931海口23308981269431535816310010.6232乌鲁木齐2280972929187166371596009.5933合肥22208610258301472315540010.5534长春21918900267001521
12、915337010.0835呼和浩特19601016630498173841372007.8936银川1930798423952136531351009.937西宁1821762622878130401274709.77城市平均380211357.1113.38数据来源：个人理财2006.4（北方网：）二、住房建设现状概况2001-2005年市区住宅项目规划审批用地面积24平方公里，建设工程规划审批建筑面积1470万平方米，住宅建设用地投放面积2.34 平方公里，完成住房销售面积553.86万平方米。2005年底市区内住宅建设面积3万平方米以上的住宅小区达到290个，5万平方米以上的住宅小区有
13、206个。三、住房供应与销售2004-2006年4月共批准预售面积455.91万平方米，其中已售面积为366.21万平方米，可售面积为89.7万平方米，其中普通商品住房可售面积为39.62万平方米，非普通住房可售面积39.35万平方米，高档公寓、别墅可售面积9.36万平方米，经济适用房1.37万平方米。（一）商品住房2005年市区批准预售商品住房15450套，面积205.84万平方米；登记销售住房12560套，面积162.25万平方米，供求增量比为1.27，同期供应与销售比例为1.27：1，供应量高于销售量。（二）经济适用住房2005年经济适用房批准预售1811套，面积25.03万平方米；登记
14、销售2389套，面积31.64万平方米，供求增量比为0.79，同期供应与销售比例为为0.79：1，经济适用住房供不应求。四、商品住房供应结构（一）套型结构2005年建筑面积120平方米以下户型占年度住房供应总量的64.16%，120平方米以上的户型占35.84%；从销售上看，建筑面积120平方米以下户型占销售总量的67.85%，120平方米以上的户型占32.15%，居民购买对象以该等级户型为主。目前120平方米以下户型是供应与销售的主体户型。（2005年不同套型商品住房供售见表3.2）表3.2 2005年商品住房套型结构供售统计一览表套型批准预售登记销售面积（万）比例（%）面积（万）比例（%）604.792.336.5
