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1、2009年济南市房地产市场概况及2010年展望2009年济南市的房地产市场经历了先冷后热的大落大起阶段，各房地产商也由年初发愁卖不出房子，到年底发愁没房子可卖，可谓悲喜两重天。受房地产行业大势上行影响及全运会的双重利好带动，楼市成交量及成交价格均创出了历史新高，尤其下半年价格的攀升更是令人叹为观止，以往相对保守、平稳的市场特征已不在。繁荣的商品房市场也推动了土地市场交易，下半年受外来开发商带动，“地王”记录被不断刷新，部分热点区域土地溢价达到3倍。第一部分：发展环境一、济南2009年经济和重大城建事宜2009年济南经济发展情况2009年，中国经济在对外出口迟迟未能恢复的压力下，实施积极的财政政
2、策及宽松的货币政策，积极扩大内需，走出了令全世界瞠目的GDP增长曲线。以固定资产投资为主导的经济增长模式，虽然给未来的经济持续增长埋下了诸多隐患，但房地产市场却借机迎来了产业繁荣罕见的机遇。2009年1-3季度，济南市共实现地区生产总值2318.2亿元，同比增长11.3%，比同期下降2.7个百分点。前10月，济南市固定资产投资完成1334.6亿元，同比增长23.8%，而房屋销售额164.1亿元，同比增长36.2%。强劲的刚性需求以及充斥市场的投资性需求撑起了市场持续不断的需求量，全年均处于供不应求的局面中。重大城市建设事宜2009年是济南市城市建设最见成效的一年。一个大型体育赛事能够极大地提升
3、承办城市的建设速度及区域发展，这俨然成为一条定律。由于第十一届全运会的举行，去年开始的诸多城市建设均在今年完成。全运会前，济南市已开通了6条BRT快速公交线路，已形成“两横（经十路和北园大街）三纵（历山路、二环东路和奥体中路）”BRT网络，基本形成了BRT的网络骨架；二环东路高架桥全线贯通，它不仅仅是又一条横跨南北的交通动脉，更成为了带动东部新城腾飞的助力器；小清河改造工程已现雏形，北部的城市形象大大改观；西部京沪高铁济南站建设如火如荼，西客站片区的部分回迁安置工程已接近尾声，而整个区域的规划也已完成，招商建设工作正在稳步推进同时，今年济南市还成功举办了第七届中国（济南）国际园林花卉博览会，从
4、而使得济南市形象和经济质量整体上了一个新台阶。济南市借助全运会迎来了促进城市飞跃发展的大好机遇，在济南城建大变化的同时，全运会也成为济南市对外推介的“名片”。在种种利好下，济南的城市价值日渐凸显，以往相对落后的西部、北部区域都迎来了巨大的发展机遇，吸引了多家国内一线开发商积极抢滩入驻，全市今年各区域房地产项目也都是“量价齐升”，一片繁荣。二、房地产政策及其影响山东省物业管理条例实施2009年1月8日，山东省物业管理条例经省第十一届人大常委会第八次会议审议通过，将于5月1日施行。条例的颁布实施，标志着山东省管理工作进入了一个新阶段。条例依据有关法律法规，对新建物业与前期物业管理、业主大会与业主委
5、员会、物业的使用与业主自治管理、物业服务、物业维护及社区物业管理与旧住宅区物业管理等方面，进行了进一步规范，使其更加有可操作性，并设定了相应的法律制度和法律责任。山东省物业管理条例的实施标志着从此业主面对物业的种种不合理的行为终于有了依据。但我们也要清醒地看到，虽然管理条例实施了，但真正让条例运用在矛盾问题上，还需要真理的检验。山东银监局紧急叫停房贷违规行为2009年5月28日，山东银监局下发关于规范个人住房贷款业务的通知，紧急叫停包括二套房贷在内的多种违规行为。 山东银监局在通知中称，贷款利率在基准利率基础上按风险合理确定。按照2007年出台的二套房贷政策，二套房贷首付至少四成，贷款利率要在
6、基准利率基础上上浮10%。后来国家出台了一系列促进住房消费的政策，二套房贷随之“松绑”，不少银行今年以来对非改善型二套房也实行首付二成，贷款利率七折。山东银监局此次下发的监管要求，强调了非改善型二套房首付四成，但对贷款利率并没有明确要求。对二套房认定的标准，通知强调，在办理个人住房贷款业务中，严禁以对VIP客户实行区别对待政策名义放宽贷款利率和首付款比例优惠政策的适用范围；各行要严格执行二套房认定标准，严禁以各种形式放宽二套房贷款条件，不得以个人住房贷款已结清为由，对再次申请贷款(含公积金贷款)购买非改善型自住房的借款人降低首付款比例要求；不得以办理转按揭形式，不计购房次数，变相降低贷款条件。
7、此外，严禁通过与中介机构合作向客户进行费用返还、垫付首付款等方式降低贷款条件。 第二部分：2009年济南土地市场分析一、土地市场1，概况截至2009年11月底，济南市全年共推出土地106宗，土地出让面积共计729.4万平米 ，折合总建筑面积1981.6平米。各项指标均比2008年有较大涨幅，出让宗数翻了一番，出让面积及折合总建筑面积的涨幅均在150%以上。2，分土地类型出让情况商服用地（含住宅配套商业）39宗，总面积约102.73万平米，折合建筑面积约438.18万平米；住宅用地（纯居住）67宗，总面积约626.7万平米，折合建筑面积1543.46万平米；住宅用地面积占比住宅折合建筑面积占比2
8、008年44591.70%1095.1185.06%2009年626.785.92%1543.4677.89%历年来，出让土地均以住宅（纯居住）用地为主，但2009年与去年相比，居住用地出让面积比重有所降低，折合建筑面积后，尚不足八成。商服用地比重开始增高。3，土地成交情况在106宗出让的土地中，共监测到成交土地70宗，总面积约620.7万平米，折合建筑面积约1630.33万平米。土地成交总价款为237.95亿元，平均地价为255.7万元/亩，与2008年相比上涨幅度超过60%，平均楼面地价为1457.68元/平米。其中：商服用地（含住宅配套商业）19宗，总面积约61.77万平米，折合建筑面积
9、约273.06万平米；土地成交总价款为42.66亿元，平均地价为460.65万元/亩，平均楼面地价为1562.3元/平米。住宅用地（纯居住）51宗，总面积约558.93万平米，折合建筑面积1357.27万平米；土地成交总价款为195.29亿元，平均地价为233.05万元/亩，平均楼面地价为1438.84元/平米。从上述数据可以看出，住宅用地成交居多。住宅用地成交面积占出让面积的89.2%，成交较为理想。而商服用地成交面积也超过了出让面积的60%。2009年同比去年的数据可以看出，无论在土地成交价格还是在成交面积上都有大幅上涨，其中商服用地的成交面积涨幅甚至达到了125%。由于成交土地信息的不透
10、明，统计不够完全，同时存在已签订协议但未办理完过户手续的土地。但作为监测样本，已基本可以反应本年度土地市场成交情况。二、区域市场情况1，区域市场土地出让情况2009年各区土地出让情况区域宗数面积（万）总建筑面积（万）长清区628.6667.41槐荫区1148.56157.14历城区1259.59171.82历下区42238.91646.95市中区21202.03422.15天桥区14151.66516.03合计106729.411981.52009年，仍以历下区出让土地最多，达到42宗，占土地出让宗数的39.62%，占总出让面积的32%。其次是市中区，21宗，占总出让面积的28%。作为居于城市
11、最中心的两个区，其土地出让面积几乎占了全市的60%以上。天桥区、历城区及槐荫区出让土地均超过10宗，而2008年土地出让最多的历下区也不过才18宗，该三区的出让面积占总面积分别为15%，9%及7%。另外，各区域折合总建筑面积排名则为历下、天桥、市中、历城、槐荫，各占全市总建筑面积的32.6%、26.04%、21.3% 、8.67%和7.93%。而长清区由于距离传统市区较远，土地市场明显不够活跃，全年出让仅6宗，折合总建筑面积占比则不足4%。2，区域市场土地成交情况区域成交宗数土地总价款（亿元）成交面积（万）平均地价（万元/亩）平均楼面价（元/）长清区10.272.4275703.13槐荫区78
12、.8334.72169.63900.38历城区735.5647.62498.082396.39历下区2979.47201.29263.331513.25市中区1948.86201.14162.021165.75天桥区764.97133.62324.321496.17从各区域成交宗数来看，历下区仍然占据绝对优势，成交29宗，占总成交宗数的41.4%。而从土地成交面积来看，历下区与市中区则几乎并列第一，两区域成交面积占全市总成交面积的三分之二。其次为天桥区，成交面积也超过百万平米，创出区域近年来土地成交面积的新高。而从土地成交总价款来看，历下区仍在首位，达到近80亿元，占总交易额的33.4%，而天
13、桥区则超过市中区，位居第二位，总额为64.97亿元，占总交易额的27.3%。市中、历城、槐荫、长清区土地交易额依次为48.86亿元、35.56亿元、8.83亿元及0.27亿元。各区域土地出让面积与成交面积对比分析可以看出，市中区土地最为抢手，几乎全部成交，而历下区、历城区及槐荫区成交面积也均占出让面积的7成以上。天桥区，由于2009年度出让土地较多，很多地块虽以达成交易协议，但尚没有完成交易手续，故导致成交面积比较低。但整体来看，除长清区外，土地成交比例较高。各区域土地成交价格来看，东部历城区意外拔得头筹，平均地价近500万元/亩。这主要得益于下半年土地价格的快速攀升，历城区成交的7块土地，有
14、5块为下半年通过拍卖成交，最高的居住用地成交价甚至达到845万元/亩，而2007年在城市最中心的商业用地价格也不过才850万元/亩。而北部天桥区土地成交单价及楼面地价也表现不俗，两价格都已赶超城市中心区历下区。北部的环境改善以及价值的提升首先在土地价格上得以体现，世茂、北大资源等一线开发商的争先入驻无疑推动了地价上涨，未来区域将有更大的发展潜力。三、成交开发商分析外省开发商宗数面积成交价款2008580.4319.2200922253.8281.712009年，尤其是下半年，济南市土地市场由于外地开发商的广泛进驻，热闹非凡，大大推动了成交量及成交价格的攀升。8月19日祥泰实业以1.31亿元的高
15、价拍得G043号地块，成为济南“东部地王”。 9月17日中石化以每亩1265.64万元，每平方米达 1.78万元天价取得东航三角地，成为“济西地王”。 10月19日深圳华强以单价1460万元/亩，总价6.57亿元天价拍下铁道职业技术学院旧址地块，成为济南地王。 11月12日，位于小清河北路以北，历城区将军路以西的华光日化厂地块被重汽地产以每亩392万的价格拿下，细算楼面价已经超过8月的东部祥泰地王。12月3日，经过90多次举牌竞争，总面积约10亩的山师北街地块以1.92亿的天价被大地房地产拍得，每亩约合1880多万元。12月9日，济南东部约合210多亩的辛甸地块，包括绿地、绿城、中齐、中建等在内的8大地产巨头经过108次较量后，终被央企背景的保利山东以18亿巨资拿下。“2009年楼市，土地最火的板块是哪里？是小清河天桥片区。北大资源地产拿下了北闸子板块，世贸集团已经预定了泺口片区的改造。10月29日，梁府片区300亩土地被鑫苑吞下。华山、徐李片区、裕兴化工厂厂区正被各房产大鳄反复探究，这几个重要地块也将在明年被相继吞吃。大盘
