《精编》房地产产品建议及销售推广策略报告

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1、中兴北方基地配套住宅项目市场研究产品建议以及销售推广策略报告 2008 01 汇报思路 第一部分整体市场研究第二部分典型区域市场研究第三部分项目综合分析及项目定位第四部分销售排期以及推广策略附件一 公司介绍附件二 取费标准 第一部分整体市场研究 市场环境行业环境 整体市场研究 城市环境 行业环境 天津市城市发展天津市GDP与人均GDP统计天津社会固定资产投资情况天津市人均收入与消费性支出城市人口增长与外来人口城市对比空港开发区 环渤海经济圈确定天津新型城市定位 城市发展潜力与持续动力显现 区域范围 京津唐 京津保双三角勾勒超大格局 确定 大京津 概念发展方向 核心城市有机疏散 与区域内重新集中

2、结合发展战略 区域空间经济一体化 京津双核 多中心 整体市场研究 城市环境 天津市宏观经济 行业环境 城市发展 一轴两带三区 十一五 规划发展战略把天津定位为 北方经济中心 成为继珠三角 长三角后中国经济增长第三极 2006年正式确立 天津市城市总体规划 2005 2020 随着天津城市定位的明确 天津外来人口导入速度加快 中心城区建设 改造提速 为城市未来发展提供宏观基础 一轴两带三区 北方经济中心地位确立 市场迎来空前机遇 城市总体规划 整体市场研究 城市环境 天津市宏观经济 行业环境 城市发展 整体市场研究 城市环境 天津市宏观经济 行业环境 天津市GDP与人均GDP统计 自2003年开

3、始经济增长速度始终在14 以上的高增长平台上稳定运行 已进入经济增长高峰期 达到中等收入国家平均水平 成为国内经济最具活力 发展最为稳健的区域之一 成为继上海 北京之后第三个人均GDP达到5000美元以上的地区 城市环境 天津市宏观经济 行业环境 整体市场研究 城市环境 天津市宏观经济 行业环境 天津社会固定资产投资情况 03年后 天津市总体固定资产投资额以20 以上的比例快速增长 06年 再次实现高起步 全年共投资1850亿元 占当年GDP的42 64 投资结构进一步优化 GDP的稳定增长促进城市建设步伐加快 1999年至2006年间 天津市居民收支一直保持1 0 74到1 0 78的比例

4、居民消费性支出与可支配收入间一直保持稳定的相对性 城市人均收入的持续稳定增长保证消费性支出的走高 随着经济的快速发展 企业退休人员养老待遇标准的提高和机关事业单位工资改革政策的出台 拉动了城市居民人均可支配收入增长提速 目前天津市民的收入与消费水平相比以往都有比较明显的提升 消费倾向性也越发明显 居住消费与教育消费已经成为天津市民日常开支中除饮食外最重要的部分 整体市场研究 城市环境 天津市宏观经济 行业环境 天津市人均收入与消费性支出 整体市场研究 城市环境 天津市宏观经济 行业环境 城市人口增长与外来人口 2006年天津市常住人口达到1075万人 环比去年增长3 而户籍人口数948 88万

5、人 天津市人口的自然出生率仅为1 60 显示出天津常住外来人口的数量也在不断增长中 而天津中心城区中 常住人口最多的三个区域依次是南开区 河西区 河东区 整体市场研究 城市环境 天津市宏观经济 行业环境 城市人口增长与外来人口 天津人口的几个特点 人口规模持续扩大 人口增长速度趋缓外来流动人口越来越成为天津人口总量增长的主要来源人口自然变动持续低水平增长 市中心区连续12年呈现负增长市中心地区人口向外扩散趋势明空港开发区 滨海新区与环城地区成为新的人口聚集地人口重心继续向东 向南移动 十一五 期间 随着城市布局的变化和滨海新区 空港开发区 城郊经济的发展 天津人口的空间分布呈现进一步向外扩散

6、和向东 南部聚集的显著特征 差距明显形成未来发展空间 对比天津 北京 上海城市发展水平 天津各经济指标持续上涨 但与上海 北京相比 目前还有一定差距 城市整体经济水平的落差受城市推动力的带动上扬空间较大 可进而引爆经济快速持续增长 差级为经济持续增长的提供充足空间与动力 经济运行环境良好 城市指标可持续上扬 整体市场研究 城市环境 天津市宏观经济 行业环境 整体市场研究 空港开发区 城市环境 天津市城市发展契机 行业环境 空港开发区 地处天津滨海国际机场东北侧 距市区3公里 距港口30公里 距北京110公里 是高度开放的外向型经济区域 空港开发区紧邻京津塘 京津塘二线高速公路 与京沈 唐津等六

7、条高速公路直接贯通 规划的京津城际铁路及天津地铁二号线直通入区 空港开发区与滨海新区是环渤海经济圈中核心城市的核心区域 将促进天津经济重心东移 整体市场研究 空港开发区以及临空产业区总体规划 城市环境 天津市城市发展契机 行业环境 现状 产业情况重点建设电子信息 机械制造 生物制药 汽车零部件 高新纺织 新材料 新能源等若干工业园 目前一期入区企业为276家 园区总占地面积为2350万平方米 规划居住面积500万平方米 二期目前2家企业 占地面积为1850万平方米 规划居住面积380万平方米 就业人口情况目前一期就业人口约为2万人 多为市区居民 乘班车上下班 二期目前尚处前期规划阶段 规划 规

8、划一期在2010年基本建成 之后启动二期规划 直至2020年建成 预计明年一期入区企业将达到500家 就业人口将超过4万人 至2010年 一期 常住人口 10万人流动人口 10万人总就业人口 20万人 空港物流加工区 高新纺织工业园区 民航科技基地 空港保税区 空港投资服务中心 空港一期 空港二期 汽车城 整体市场研究 空港物流加工区 城市环境 天津市城市发展契机 行业环境 现状 产业情况航空城的主体为天津国际机场 周边建有飞机维修及配套区 空港国际物流区 就业人口情况目前航空城就业人口约为4500人 机场4000人 空客项目及其配套为500人 外省市人占总体人口的70 主要居住于丽苑板块 太

9、阳城附近 空客A320总装线项目2006年6月入区的空客项目 工作人员100多人 目前配套三家企业 就业人口约为400人 飞机制造区 空客A320总装厂 滨海国际机场 机场扩建二跑道 飞机维修区 空港国际物流区 飞机维修区 民航大学 机场现有一跑道 机场扩建三跑道 飞机维修区 规划 天津机场正在进行扩建工程 目前规划及修建二 三跑道 A320总装线项目配套企业预计会增加到10家 工作人口达到1000人 至2020年常住人口 27万人暂住人口 6万人就业人口 45万人总人口为78万人 整体市场研究 空港临空产业区 城市环境 天津市城市发展契机 行业环境 空港一期 企业数 276家就业人口 2万人

10、 机场工作人员 4000人空客A320人口 400人 一期全部建成常住人口 10万人从业人口 20万人 空港二期 二期全面启动 企业数 2家 二期全部建成常住人口 12万人流动人口 10万人即总就业人口 22万人 END 企业数 500家就业人口 4万人 企业数 10 家就业人口 1000人 规划中 常住人口 27万人 暂住人口 6万人 就业人口 45万人 总人口为78万人 来自空港 航空城大量的产业人口奠定了本项目来自地缘客户的坚实客户基础 2007年2008年2010年2020年 临空产业区 整体市场研究 产业带动需求 城市环境 天津市城市发展契机 行业环境 整体市场研究 城市环境 天津市

11、宏观经济 行业环境 小结 确立北方经济中心 环渤海经济圈核心 中国经济增长第三极的城市定位 未来天津城市发展将极具发展潜力与持续动力 一轴两带三区 总体结构推动天津经济飞速发展 推动京津一体化发展城市整体经济协调快速增长 综合实力显著增强 良好的投资环境 大量外来开发企业看好天津发展 进入天津房地产市场轨道交通和快速路的建设将拉动天津市的经济发展 并进一步缩小天津市区的地域性差异滨海新区 空港开发区的规划受世人瞩目 将聚集大量商务人群 对高端居住市场具有较强的需求支撑 整体市场研究 天津房地产市场发展历程 行业环境 城市环境 天津房地产市场发展环境 房地产政策分析 天津房地产市场未来走势分析

12、97 02年居住需求自然增长阶段 产品同质化特征明显区域内需求构成市场需求主体价格 销售量平稳增长 03 04年刚性需求快速增长阶段 大规模拆迁形成刚性居住需求二手房需求量增加 带动一手房市场改善型居住需求比例上升跨区域置业趋势出现 05 07年居住改善激增阶段 外来开发商进入 带动产品更新 品质明显提升经济积累及家庭结构变化促使居住改善需求比例提高中高端主力客群构成尚未细分价格 销售量快速增长 土地获取方式导致成本提升 拉动商品房价格上涨外来人口比例增加 补充高端购买力中心城区土地稀缺 价格因素导致居住需求外迁客户进一步细分 08年 综合因素拉动阶段 整体市场研究 行业环境 行业发展历程 城

13、市环境 05年整体市场涨幅为26 8 06年的市场涨幅达到21 的增涨比例 03 06年价格平均涨幅25 07年1 8月新增供应仅为06年的38 而成交量却已经完成了去年总量的55 同时 价格上涨近16 数据来源 房地产信息网 整体市场研究 行业环境 行业发展环境 城市环境 供需分析 供需分析 成交量自2月份后随着新增供应的增大逐渐递增 5月虽然供应减少 成交量仍然保持较高增涨幅度 成交价格 上半年天津 含市内六区及四郊五县 整体成交均价为5525元 平米 6月比1月份均价上涨15 07年上半年成交量和价格均逐月递增 但由于新增供应不足和价格拉升 整体增长态势趋缓 数据来源 房地产信息网 整体

14、市场研究 行业环境 行业发展环境 城市环境 供需分析 数据来源 房地产信息网 整体市场研究 行业环境 行业发展环境 城市环境 成交量 成交均价两项指标继续上扬 市场仍显惯性增长 2007年天津市商品房成交量达到1242万平米 环比2006年上涨幅度约18 成交均价达到6383元 平米 环比上涨幅度约26 其中商品住宅全年成交1019万平米 环比去年增加约11 成交均价将达到5948元 平米 环比增长约22 成交分析 整体市场研究 行业环境 行业发展环境 城市环境 空港开发区总建筑规模达44平方公里 其中住宅部分占7 住宅部分总建面为310万平方米 大部分住宅土地储备尚未上市 以规划中常住人口1

15、0万人计算 开发区的人均住宅建面30平米左右 仅就区域内而言 供需合理 空港土地供应 供应 2007上半年新增供应同比2006年下降20 6 市场供应明显不足 成交 市内六区成交面积为181 87万平米 2007年上半年较2006年同期成交套数下降了7 11 成交面积下降了7 16 价格 07年上半年全市商品房成交价格同比上升了15 48 在一定程度上也抑制了成交量的增涨速度 涨幅 05年整体市场涨幅为26 8 06年的市场涨幅达到21 的增涨比例 天津近年市场平均涨幅为25 整体市场涨幅呈现逐年趋缓的态势 天津行业市场发展 小结 整体市场研究 行业环境 行业发展环境 城市环境 整体市场研究

16、行业环境 政策分析 城市环境 扩大中低价位住房供应将是未来政策主旋律非保障性住房将采用市场调节手段为主对于过度炒作投机 政府将通过紧缩金融政策予以打击 宏观调控未达到预期效果 堵 的政策思想不利于楼市健康发展 影响一 5月29日九部委颁布的 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 国六条 配套细则实施影响二 2007年9月中国人民银行 银监会共同发布通知要求严格住房消费贷款管理 典型区域市场研究 行业环境 未来走势 城市环境 住宅成交量 成交均价两项指标继续上扬 市场仍显惯性增长 老中心城区形成价格瓶颈 一定程度上影响成交量 挤压居住人口外展 市内六区 滨海 空港 住宅土地储备有限 供不应求现象显著 城市外扩显著 居住人群分布进一步泛化 市政建设日益完善 郊县组团赢得更大发展空间 政策影响 旨在打击过度投机炒作 对天津的刚性需求市场影响不大 第二部分典型区域市场研究 典型区域环境分析典型区域未来供应典型区域未来价格走势 典型区域市场研究 城市环境 行业环境 区域的选择典型区域主要在售项目列表 典型个案研究 典型区域未来供应 典型市场环境分析 典型区域价格走势分析 典型区域市场研究 城市