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1、物业保安与消防安全培训资料物业消防安全管理存在的问题及思考物业管理，是指物业管理企业对城市中各类住宅物业及其配套的共用设施、设备和绿化、卫生、交通、治安、消防、环境等统筹进行维护修缮、整治等管理服务的活动。确保管理区域内业主及物业使用人的生命财产安全是物业管理的一项基本内容和工作，而消防安全管理在生命财产安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。但目前我国的物业消防安全管理还存在着许多亟待解决的问题，因此要进一步推进物业消防安全管理，必须尽快建立健全物业管理服务体制和运作规范体系，形成与目前蓬勃发展的房地产经济和住宅商品化、社会化相适应的新型物业管理模式。一、当前物业消防安全管理存在的问题物业管
2、理作为城市社区管理中一个重要的基层管理体系，在我国起步较晚，要走向成熟的社会化、专业化、企业化和经营化的物业管理，还有许多问题值得探索。消防安全管理作为物业管理的一项重要工作，目前还存在着许多亟待解决的问题。首先，物业管理是建立在契约之上的民事商务行为，它涉及许多行业和广泛的经营管理内容。尽管这些年出台了一系列规范物业管理的法规、政策，但现有的法规、政策对物业消防安全管理的法律地位、管理责任、管理维护经费，以及法律责任未作明确的规定，致使物业消防安全管理中产生的大量矛盾纠纷得不到解决，司法机关对日益增多的物业管理案件也因缺乏法律依据难以及时解决，例如消防设施设备管理维护责任不明确、维护费用不落
3、实，发生火灾后消防设施成为火灾的殉葬品，火灾责任和赔偿责任等都难以明断。其次，由于目前一些房地产开发建设与物业管理上明显存在着脱节现象，未从物业的生产、流通与消费的全过程出发来设计、施工和监督。这种建与用、建与管脱节的现象，造成物业投入使用和消费过程中建筑消防安全分区、分隔、疏散不合理，消防设施设备不齐全不配套，留下先天隐患。第三，物业消防安全管理涉及到消防设施维护等有形管理和物业区用户日常消防管理等无形管理，至今没有准确界定物业管理作为企业行为，以及应当履行的消防安全管理的工作范围和内容。第四，消防安全管理经费涉及消防设施设备维护和日常消防安全管理费，管理经费主要来自两个渠道：开发商提供的一
4、定比例的物业管理维修资金和物业管理公司向业主或物业使用者收取的物业管理费。但这又引出以下问题：一是开发商提供的物业管理维修资金没有法定主管部门监督提留，开发商成了“只生孩子、不养孩子”，全部由业主和用户来承担造成物业管理收取费用过高，维修资金难以落实；二是业主和用户受传统住房消费观念的影响，往往将物业管理理解为无偿服务或低偿服务。加之物业管理公司与业主之间仅靠契约，使消防管理费用难以收取；三是物业管理资金筹措、使用、管理不统一、不规范，使缴纳者产生误解、拒缴或拖延。由于消防管理经费的不落实，造成物业管理及消防管理不落实，物业运营几年后消防设施设备因缺少维护，形同虚设。第五，目前物业管理的职业队
5、伍尚未形成，作为专业技术性较强的消防安全管理人员更是严重缺乏，面对物业管理中设置的现代消防设施，物业管理人员往往知之甚少。二、物业消防安全管理的必要性首先：随着社会主义市场经济的不断发展，住宅商品化、市场化以及住房制度改革的推行，出现了房地产建设投资和营销渠道的多元化，一个住宅区域、一幢大楼物业产权多元化，且多家占有使用的多重化、分散化管理的复杂状况。而一个住宅区域、一幢大楼的消防安全整体性、消防设施设备配套性，以及消防安全管理，这都要求有一个统一的物业管理企业来实行消防安全管理。其次：随着城市现代化进程的加快，城市建筑物向高空和地下不断延伸，建筑物的使用功能日趋多样化和复杂化，消防设施设备愈
6、来愈多，功能也愈来愈复杂化、智能化，客观上要求消防安全管理具有专业性和技术性。三、关于物业消防安全管理的思考物业管理是一个发展前景广阔且有待于开拓的新兴行业。其中消防安全管理占有重要的地位和作用，因此，做好物业消防安全管理工作不仅是当前，更是今后长期的工作。笔者认为要做好物业消防安全管理工作，需处理好以下几种关系：（一）理顺物业消防安全管理的各种关系，建立市场经济体制下的物业消防管理体系构架。以法律的形式确定物业消防管理中各主体的法律地位和相互之间的权利义务关系。业主或物业使用人与物业管理公司之间的关系是平等的民事主体关系，是委托与被委托的经济合同关系。业主或物业使用人享有在管理中的决策权和监
7、督权，负有服从物业整体消防安全的管理、合理利用物业项目、确保消防安全、承担相应费用的消防安全管理义务，物业公司必须按照法律法规、行为规范标准及业主委托合同的约定，实施消防安全管理，确保物业消防安全管理工作接受公安消防部门、业主及物业使用人的监督。（二）建立完整、系统的物业消防安全管理法律规范体系，规范其运作。制定物业消防安全管理基本法律、法规及实施细则，以规范政府主管部门、物业公司及业主或物业使用人的行为，协调其相互间的各种关系，将物业消防管理纳入法制化和规范化的轨道，同时制定统一的物业消防安全管理行业标准和规范，如公共消防安全契约、住户消防安全手册、物业消防安全检查规定，消防设施维修资金标准
8、及实施方案规定，消防安全管理费收支规定，维修养护消防设施规定等。（三）建立和推行物业消防安全管理早期介入制度。房地产开发、流通、消费是一个连续的过程，在物业的规划设计、开发建设阶段就应明确听取物业管理企业的合理意见，对隐蔽的消防设备应实施专业化物业消防安全管理监督和认可制度，并且严格把好验收、交接关。这种建管结合方式，能提高物业的有效价值。（四）建立高素质的物业消防安全管理队伍。在物业管理中应确定专(兼)职消防管理员，具备一定的防灾灭火知识和消防管理知识，经消防部门培训后持证上岗。对消防控制室操作人员，必须具有现代消防技术方面的知识、熟练掌握消防系统的情况。对现代消防设施设备应委托专业化的消防
9、设施维护保修公司来承担。（五）公安消防机构应加强对物业消防安全管理的监督指导。公安消防机构应严格把好物业建筑设计审核关，不留先天隐患。对物业消防安全管理要加强宏观指导，定期实施防火监督检查。对物业消防安全管理要给予法律支持。对物业消防安全管理人员进行消防培训，帮助提高消防安全管理素质。综上所述，物业管理企业要不断提高物业的经济效益、社会效益和环境效益，为业主和物业使用人提供一个安全、舒适的工作生活环境，就要加强物业消防安全管理，要逐渐形成“政府宏观指导，物业公司具体管理，业主自我防范，消防机构实施监督”的专业化、社会化、规范化和法制化的管理体制物业安全管理的含义1、安全 所谓安全就是指没有危险
10、，不受威胁，不出事故。物业安全一般包含三层含义： 其一，物业区域内的人身和财物不受侵害，物业区域内部的生活秩序、工作秩序和公共场所秩序保持良好的状态。 其二，物业安全不仅指物业区域内的人身和财产不受侵害，而且指不存在其他因素导致这种侵害的发生，即物业的安全状态应该是一种既没有危险，也没有可能发生危险的状态。 其三，物业安全是物业区域内各方面安全因素整体的反映，而不是单指物业的某一个方面的安全。 影响物业安全的因素很多，变化也比较快，归纳起来主要有两大类： 人为侵害因素，如失火、偷窃、打架等； 自然侵害因素，如大风刮倒广告牌、电梯故障等。安全管理人员应了解这些影响安全的因素，并随时注意处理。 2
11、、安全管理 物业安全管理是指物业管理公司采取各种措施和手段，保证业主或使用人的人身和财产的安全，维持正常的生活和工作秩序的一种管理工作。物业安全管理包括“防”与“保”两个方面，“防”是预防灾害性、伤害性事故发生；“保”是通过各种措施对万一发生的事故进行妥善处理。“防”是防灾，“保”是减灾。两者相辅相成，缺一不可。 物业安全管理作为一项职业性的服务工作，是介入公安机关职责和社会自我防范之间的一种专业保安工作，较之于社会治安管理的这两种形式(公安机关和社会自我防范)具有补充的性质，具有补充国家安全警力不足、减轻国家财政负担及工作职责范围针对性的优点。 物业安全管理的目的，是要保证和维持业主或使用人
12、有一个安全舒适的工作、生活环境，以提高生活质量和工作效率。车辆安全案例案例:沈阳市皇姑区某小区，某业主的帕杰罗轿车被盗。业主认为，自己交了物业费，轿车在小区被盗，保安没尽到职责，物业公司自然应承担自己的丢车责任。在协商未果后，业主就在小区门口挂上了“物业未尽到责任”的大条幅。 目前，业主财产被盗、在家门口被抢、甚至在家中被杀等等涉及物业保安的案件都时有发生。业主认为，既然有了物业保安，以上情况的发生保安应承担责任。那么到底保安应否承担责任呢？ 条例规定，如果物业“未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损失的，应当依法承担相应的法律责任。”“对于物业管理区域内违反有关治安、环保、
13、物业、装饰、装修和使用等方面法律、法规规定的行为物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”“物业管理企业应当加强对物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。” 由此可见，物业保安的安全责任，应由物业服务合同约定（可以对任何不违法的情形作出约定，私人保镖也行），只有物业在违背合同的情况下，才应承担法律责任，否则物业仅有协助、报告的责任。 分析：物业是否有责任，应看物业合同有什么样的规定。否则，业主就是无理取闹。车辆丢失，停车场是否承担赔偿责任？案例（1）：2001年7月住在福华小区的业主林先生将自
14、己的车开回家，林从小区保安手中领取了深圳市福浩物业管理有限公司机动车进出登记卡，并将车停放在小区内空地上。第二天早上，林持登记卡取车时发现自己的小车不见了，即向派出所报了案。至今仍未破案，车辆未找回。林手持机动车进出登记卡，车却不见了。于是其向福浩物业管理公司要求索赔，索赔未果遂依法提起诉讼。 本案中机动车进出登记卡记载内容为：“敬请注意：1、本停车场只提供车位，收取场地使用费。请关好车门，锁好防盗锁。如有丢失或损坏恕不赔偿；、车辆进场后请按规定车位停放，严禁占用消防通道、路口、人行道、绿化带；、车主应随身携带本卡，遗失、无卡车辆不予放行。”下面最末一行方格记录有：进场车辆号码、进场时间：、出
15、场时间（空白）、值班员签名（陈）。 而依据小区与物业公司签订的托管合同，其中物业公司明确表示对停放车辆不承担保管责任。一审判决 法院认为，保管关系的成立须要有寄托人交付保管物和保管人接受保管的意思表示。被告发给原告的机动车辆登记卡明确注明本停车场只提供车位使用，不承担保管赔偿责任，亦无其它证据证明原告与被告另行达成有车辆保管协议或被告对原告做出有保管车辆的意思表示。因此，原、被告之间只存在车位有偿使用关系，不存在车辆保管关系。本案车主已上诉。 案例（2）：2000年8月12日，何某驾车到深圳，入住南山某酒店，并将车停泊在该酒店停车场，交纳了停车费，领取了出入证卡。第二天，该酒店保安员告诉何某，车辆被偷了，他们已经报警。案件至今未破，何某向酒店索赔未果，遂向法院提起诉讼。一审判决 南山法院审理后认为：被告酒店的停车场经注册登记，是合法经营的停车场。原告何某将车停放在该酒店停车场，有发票和车辆出入证证实，双方保管合同关系成立。现该车在被告的停车场被盗，被告负有保管不善的责任，应承担赔偿责任。二审判决：（*以发票内容认定保管关系的存在，值得商榷。）深圳中院认为：酒店对何某的车负有安全保管义务。何某提供的车辆保管发票没有注明车牌号
