《精编》北京某别墅项目策划报告

《《精编》北京某别墅项目策划报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《精编》北京某别墅项目策划报告（234页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、 精品资料网 保利 昌平别墅项目正式汇报 北京亚豪房地产经纪有限公司 汇报会安排 市场研究概述物业背景分析产品分析目标客户定位策划及推广战略销售战略前期工作计划安排建议营销团队架构 市场研究概述 保利 昌平别墅项目 以下简称为本案 由保利集团开发 位于昌平区小汤山镇南 项目规划总用地面积57万平米 容积率0 4 产品形式为独栋高尚别墅社区 我司将本案纳入以昌平立汤路别墅区域为核心的北京别墅大市场中的亚北别墅区域之内 即本次市场分析选取的范围为东起京承高速 西至八达岭高速 南起温榆河沿岸 北至顺沙路的区域范围内 区域别墅市场状况 本案所在之温榆河 亚北 小汤山别墅区依山傍水 自然环境优越 上风上

2、水 地热资源丰富 加之八达岭高速 京承高速 立汤路 地铁13号延长线等多条交通干线拉近市区与别墅项目间的距离 已经形成成熟的别墅区及高档居住区 具备良好的别墅开发条件 区域别墅市场状况 总供应 区域别墅市场状况 本案研究区域别墅总供应量在253 26万平米 其中目前在售面积供应约在110万平米 预计未来1 3年 该区域高档别墅市场将有超过300万平米的放量 首创置业 珠江地产 中海地产 顺驰地产等有实力的开发商相继在此开发别墅 北京中北部别墅区 已经基本成熟 区域别墅市场状况 本案所在之昌平温榆河 亚北 小汤山别墅区域 以 独栋 产品为主 比例达到65 项目规模 被调项目中六成以上的项目占地面

3、积超过50万平米 规模超过百万平米的大盘有3个 多采取分期开发策略 一期开发面积多在2 4或6 10万平米之间 分二期或三期开发完毕 产品类型 区域别墅市场状况 建筑风格 在售项目中 建筑风格以北美居多 占到了整体调查样本的51 3个项目模仿北欧的别墅建筑 汤HOUSE和依水庄园吸取了中式庭院的设计理念 三水青清的建筑风格则较为现代 区域别墅市场状况 价格水平 区域别墅市场状况 户型面积 户型多样化 配以风格各异的外立面设计以及颜色上的变化 满足不同客户需求 几乎等同于量身定做 项目主力户型面积定位在350 500之间 畅销户型面积集中于180 420平方米之间 属经济舒适型户型 可见 近年经

4、济型别墅 尤其是 小独栋 产品越来越受到市场追捧 200 300平米的小户型面积的别墅将具有很大的市场空间 区域别墅市场状况 本区域各项目均有自身的特色和卖点 或 北美 建筑风格 美式生活样本 或 水系 水岸 或 原生森林 或 私汤 养生 或 原创 非主流 寻找产品差异化是成功的关键 区域总体居住环境舒适 容积率0 3 0 4之间 绿化率50 以上 更注重产品细节设计 将园内与外界 园林与建筑 建筑与建筑 建筑与庭院 室内与室外 以桥 水系 路径 风景 庭荫 植被 错落等衔接与延伸 使空间在流动中无限丰富 规划设计 产品特色 主诉求 区域别墅市场状况 竞争对手诉求重点 翻版国外别墅建筑形式 打

5、造海外生活社区以纯北美风情为主要卖点在本区域表现的较为突出 而且销售状况很好 代表项目包括橘郡 纳帕溪谷 温哥华森林等 区域别墅市场状况 竞争对手诉求重点 以自然资源优势为卖点 地热温泉温泉对于该区域别墅的购买力有着很大的刺激作用 该区域内有6个别墅项目实现了温泉入户 占总量的42 86 其收费标准为10 12元 每立方米 典型项目汤HOUSE最大的卖点即为温泉 一户两池的设计十分打动人心 其户型的内部设计十分用心 将空间转换得十分巧妙 区域别墅市场状况 竞争对手诉求重点 以温馨 舒适 优雅环境打造清新生活氛围三水青清的营销推广主题是 给自己的身心找寻一个轻松的家 顺驰 林溪在该区域刮起了一股

6、 乡村风 非主流别墅依水庄园 Other渡上 给予中国传统的庭院围合式设计 院墙的运用 下沉式花园和自然果岭的运用 厚实的木质宽门 均带给人们与这个区域其他产品风格不同的差异化产品 区域别墅市场状况 区域内主要客户来源为海外归国人员 高科技产业人士 金融界人士 私营企业老总 演艺界人士等 外籍人士相对较少 整体素质较高 人文氛围较好 总之 区域发展潜力巨大 借着奥运的利好 便捷的交通网络和优越的基础设施与自然 人文环境 未来的发展前景将十分广阔 客户构成 物业背景分析 本项目是由中国保利集团公司下属的保利房地产股份有限公司在北京小汤山地区开发的一个低密度项目 开发商无论从资质 市场知名度还是实

7、力都是首屈一指的 开发商背景 保利集团简介 中国保利集团公司是经国务院批准 于1993年2月在保利科技有限公司基础上组建起来的大型企业集团 经过近20年的发展 集团公司已经形成了保利贸易 保利地产 保利文化 保利物业和保利海外等五大业务板块 所属企业及项目遍布北京 上海 广州 深圳 武汉 长沙 天津 哈尔滨 西安 郑州 重庆 成都 海南以及香港等地区 开发商背景 集团公司发展战略 中国保利集团公司的业务经营在创建初期 主要以进出口贸易为主 近十年来 在巩固发展进出口贸易的同时 集团公司积极培育新的经济增长点 在房地产业 文化产业 旅游物业服务 高新技术 基础建设等方面投资开发了数十个大中型项目

8、 总投资规模超过了100亿元人民币 建成了北京保利大厦及保利剧院 上海证券大厦 广州中信广场 上海海洋水族馆 武汉白玫瑰大酒店等一批国内外知名的项目 取得了良好的经济效益和社会效益 开发商背景 保利房地产股份有限公司简介 保利房地产股份有限公司于2002年成功改制 其前身广州保利房地产开发公司成立于1992年9月 十多年来 公司一直致力商品房开发和经营 本着 规范 务实 创新 卓越 的经营宗旨 贯彻 和谐生活 自然舒适 的品牌主张 公司规模和综合开发实力得到迅速发展 公司现已发展成在北京 上海 重庆 成都 武汉 长沙 沈阳等地拥有多家控股公司的全国性大型房地产开发公司 截至2003年公司累计开

9、发各类商品房面积达200多万平方米 总投资80多亿元 主要项目包括国家康居示范小区保利花园 保利红棉花园 保利白云山庄 保利百合花园 广州保利大厦 保利国际广场以及武汉保利花园 沈阳保利花园 重庆保利花园 湖南文化信息广场 北京保利欣苑等 同时 保利房地产股份有限公司还提出了企业品牌远景口号 中国保利 地产长城 可见开发企业的宏图大志及对企业品牌的重视程度 保利地产重点项目 北京 北京新保利大厦保利欣苑 保利地产重点项目 广州 售罄项目 保利百合花园保利红棉花园保利碧云居保利白云山庄 保利地产重点项目 广州 在售项目 写字楼 广州保利大厦保利国税大厦保利国际广场 保利地产重点项目 广州 在售项

10、目 住宅 保利珠江广场保利香槟花园保利花园 保利地产重点项目 广州 即将开盘项目 别墅 保利林语山居 住宅 保利海棠花园 保利地产重点项目 上海 上海证券大厦上海华宝花园项目保利星苑 保利地产重点项目 深圳 深圳南山文化广场深圳保利城花园 开发商现有重点资源 保利艺术馆 保利艺术博物馆 1998年12月经国家和北京市文物主管部门批准成立 1999年12月正式对外开放 她是中国首家由大型国有企业兴办的博物馆 以弘扬中华民族优秀传统文化艺术 抢救保护流散在海外的中国珍贵文物 推进企业文化建设为宗旨 保利艺术博物馆致力于海内外抢救保护中国国宝 2000年春 保利艺术博物馆在香港抢救保护了即将再次流失

11、的三件圆明园国宝 牛首铜像 虎首铜像 猴首铜像 更得到各方一致称赞与好评 保利艺术博物馆现建有两个专题陈列馆 中国古代青铜艺术精品陈列 和 中国古代石刻佛教造像艺术精品陈列 目前保利艺术博物馆已被海内外博物馆界普遍称誉为 中国大陆最具现代化水准的博物馆之一 已跻身中国著名博物馆行列 开发商现有重点资源 保利剧院 保利剧院位于北京保利大厦 自1991年正式承接对外演出以来 已成功接待了国内外300多个艺术团体的3000余场演出 是每年一度的北京国际音乐节的主会场和举办大型艺术活动的主要场所 保利剧院凭借其雄厚的实力 一流的设备和专业化的管理 以高档次的服务和高品位的演出而著称 曾成功地接待过意大

12、利维罗纳歌剧院及乐团合唱团 波兰华沙国家大剧院 俄罗斯国家爱乐乐团 俄罗斯国家剧院芭蕾舞团 纽约爱乐乐团 瑞典诺克平交响乐团 捷克布拉格交响乐团 德国斯图加特室内乐团 捷克爱乐乐团 东京爱乐乐团 法国图鲁兹交响乐团 新加坡交响乐团 中国爱乐乐团 中国交响乐团 中央歌剧院 中央芭蕾舞团 东方歌舞团等国内外著名艺术院团 物业背景分析结论 雄厚的资金实力独有的文化背景丰富的实战经验务实的经营作风 产品分析 本案地块分析 本案位于北京市昌平区小汤山镇南 地段东侧为乡村小路 路东为小汤山苗圃 南侧为北六环路辅路 西侧为汤上路 北临葫芦河 河对岸为小汤山绿色农业生态区 本案地块分析 项目地段分析 地块自然

13、特征规划总用地面积 570 773平米 其中 可建设用地面积 536 014平米 南侧沿六环路代征绿地面积 26 198平米 北侧沿葫芦河代征绿地面积 8 056平米 一 地块基本认识 本案地块分析 项目地段分析 地块周界特征 一 地块基本认识 本案地块分析 项目地段分析 地块西侧边界 南 北 地块西南侧 北 南 地块北侧边界 西 东 地块东侧边界 南 北 地块南侧边界 东 西 本案地块四至图 本案地块分析 项目地段分析 地块一期开发土地现状特征本案一期开发区域位于总规划面积的东南角 见下图 包括中心水系 会所及低密度住宅 住宅部分已定位为独栋别墅 共开发建设约100栋 该地块目前土地平坦无起

14、伏 一 地块基本认识 本案地块分析 项目地段分析 一期现场照片 一期现场 水景 会所 一期现场 本案地块分析 项目地段分析 地块周边交通状况到达本案之主要行车路线 沿立汤路至高速收费站51出口 过马坊桥收费站向右拐 经过160米杨树林 到达小区东侧出入口 沿八达岭至高速收费站12号出口 沿六环向东可至小区西南侧出入口 沿京承路向北至六环 沿六环向西可至小区东侧出入口 一 地块基本认识 本案地块分析 地块优劣势品评 城市规划自去年非典以后 自然 健康 绿色生态 的小汤山备受瞩目 该区域也已逐步形成北京中高档别墅聚集地 区位交通紧邻六环 立汤路 八达岭高速 京承高速等路段的贯通及整治 使交通状况日

15、渐改善 进一步拉近区域与市区的距离 自然环境位于小汤山绿色生态区 依山傍水 环境优雅 天然 氧吧 百余米树木绿化带 形成天然屏障 自然水系葫芦河经地块北侧形成一个马鞍型的湾 给小区凭添一道风景 同时葫芦河水引入园区内 使居于其中的业主实现亲水 一 地块优势 本案地块分析 地块优劣势品评 人居现状区域住宅未达现代化 流动人口较多 市政配套市政及高档配套不健全 日常生活设施不完善 土地资源本项目地处平原地带 自然环境一般 无出众景色 不具备打造山地高档别墅区的得天优势 二 地块劣势 本案地块分析 地块优劣势品评 优势非常明显地块紧邻北六环 拥有不可多得的自然环境 紧邻百米苗圃及葫芦河 等先天优势决

16、定了项目是一个为温榆河 亚北 小汤山区域低密度住宅 别墅的开发用地 但地块土地状况 周边文脉现状不利于项目品质的提升 地块地形特点为项目打造独栋别墅提供了可能地块占地50余万平米 容积率0 4 土地平整 具备打造独栋别墅的可能 三 地块价值分析结论 产品特征分析 本案产品规划方案 本案规划用地约900亩 合570 773平米 容积率0 4 其中 可建设用地面积536 014平米 南侧沿六环路代征绿地面积 26 198平米 北侧沿葫芦河代征绿地面积 8 056平米 产品特征分析 本案产品规划方案 本案总平面图注解 a 本案地块东侧160米林场苗圃b 本案一期100栋独栋别墅c 小区东侧入口d 葫芦河e 一期水景主题花园f 小区西南出入口g 同时将幼儿园 物业配套布置与此h 小区主要出入口i 豪华型别墅j 舒适型别墅k 经济型别墅l 会所 产品特征分析 本案产品规划品评 一 规模状况 本案总占地面积超过50万平米 与最大竞争对手纳帕溪谷 温哥华森林从规模上不相上下 属大盘开发 同时整片地块已相当平整 规模适中 建议分二到三期开发建设 避免应体量过大 分期过多 而出现首期产品与尾期产品在产品