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1、江宁商业单身公寓市场研究报告目 录1 城市研究21.1 南京城市发展特性多核心发展、大框架形成的城市格局21.2 城市经济增长迅速，房地产业正迈入高速发展期21.3 城市总体规划多核心发展的城市格局21.3 城市总体规划多核心发展的城市格局22 江宁市场背景22.1 发展沿革自然起步，政策加速22.2 增长带动，投资建设发展迅猛22.3 城市化进程与经济同步迅速推进22.4 交通设施日渐完善，大南京格局指日形成22.5 区划再次调整，江宁发展，后劲十足23 江宁房地产市场概况23.1 江宁房地产总体市场分析23.2 江宁商业市场分析23.2.1 南京商业地产发展现状23.2.2 江宁商业市场发
2、展研究23.3 江宁单身公寓市场研究23.3.1 江宁单身公寓市场发展概述23.3.2 江宁目前在售及后续单身公寓项目研究23.3.3 江宁单身公寓消费者研究23.3.4 未来发展预测23.3.5 个案研究24 项目的竞争环境分析24.1 区域竞争分析24.2 同质竞争分析24.3 分流竞争21 城市研究1.1 南京城市发展特性多核心发展、大框架形成的城市格局 南京地处长江下游的宁镇丘陵山区，辖设十一区二县，总面积6597平方公里，是江苏省省会，长江中下游中心城市。 南京东连富饶的长江三角洲，西靠皖南丘陵,南接太湖水网，北接辽阔的江淮平原；长江穿越境域，江宽水深，万吨海轮可终年畅通，是一个天然
3、的河、海良港。 南京是长三角的中心城市；是全国性商贸中心之一；历史文化名城。 作为三大都市圈的领航者，长三角地区在未来中国经济中的地位将不断提高，而作为长三角重点城市的南京，其未来在区域经济格局中也将扮演愈加重要的角色。南京为经济核心发展城市，其“一小时经济圈”内的辐射的城市有：扬州、镇江、马鞍山、滁州、芜湖、淮安、巢湖 。多元城市中心论为多种生活方式的并存创造了可能。至珠三角至闽三角至上海至徐州至武汉至京津唐至胶东南京市 1.2 城市经济增长迅速，房地产业正迈入高速发展期数据来源：南京市统计局 南京国内生产总值连续四年保持15以上的增长速度，经济运行的持续稳定繁荣与城市建设、房产市场的高速发
4、展相互促进，使得原有的南京市区规模与之无法适应。目前南京市的城市化水平在60%左右，按国际惯例而言，正处于快速发展区间。在这样的形势下，南京疏散老城人口，降低人口密度，使南京进入城市快速裂变、扩张时期。 GDP增长与房地产发展关系GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞甚至倒退5-8%稳定发展大于8%高速发展10%-15%飞速发展根据房地产发展阶段模型，南京房地产业正在进入飞速发展期。 同时，南京经济的高速发展，城市居民生活水平不断提高，居民购买力日益加强，是造就近几年南京房地产市场供需两旺态势的基本因素之一。数据来源：南京市统计局人均收入水平对房地产周期的影响发展阶段启动阶段快速
5、发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800-13001300-80008000-1200012000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主房地产发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量和质量并重平稳发展以质量为主数量和质量并重缓慢发展综合发展型南京的人均GDP已经达到5880美元，按照国际发展经验，与此相对应的房地产发展正处于快速发展阶段，房地产发展动力强劲。 1.3 城市总体规划多核心发展的城市格局在主城的基础上重点发展河西次核心，重点培育三个新市区，即东山、仙西和江北三个新市区的次区域中心，形成多核区域中心格局。区域特征发展引擎发展阶段河
6、西新城政府全力打造区域，但产业支撑尚未成型，区域正处于发展成熟期十运会（光环已过）、轨道交通（价值尚未体现）、CBD（有待时日）北部开发接近尾期，中部奥体时代正在发展中调整仙林新市区自然环境优美，依托大学城教育产业为主大学城开发已经进入快速发展期江北新市区重化工基地，城市发展滞后，发展机遇难以确定重化工产业处于启动发展初期东山（江宁）新市区布局分散，多板块并存发展雄厚产业支撑、绿色环境、轨道交通各板块分阶段快速发展由于十运会的引擎作用，政府倾力打造河西，对三大新市区市政配套投入有限；十运会过后，奥体光环效应退减，区域进入调整发展期。三大新市区中：江北地域最宽广（目前发展最滞后）；仙林单一优势明
7、显；东山（江宁）经济实力最为雄厚、自然环境优美，发展优势日趋明显。小结：城市发展给江宁带来的机遇与挑战n 南京作为长江中下游重要的发展城市，未来在区域经济格局中也将扮演愈加重要的角色，城市的对外辐射的能力十分明显。n 飞速发展的经济，增加了居民收入水平，也为城市创造了多种生活方式并存的可能。n 一城三区城市规划，加快新城的建设发展，也呈现出了南京多元、多核心的方向发展。2 江宁市场背景2.1 发展沿革自然起步，政策加速 1990年江宁启动房产市场，区域属于城市扩张的自然延伸，除少数高档第二居所外，大部分作为被迫出城的中低收入者集散地。 2000年江宁撤县建区，经济快速稳定增长，房产业行业在全县
8、经济中所占的比重也与日俱增,但由于江宁自身的特点和开发模式，使得江宁项目在人们心目中仅是“自然环境”与“低廉价格”的代名词。2000年提出一城三区的发展战略，江宁的发展有了政策的支撑，江宁的发展开始第一次加速。 江宁房地产市场在2001年2003年进入快速发展期，时逢南京城建改造带来大量拆迁刚性需求，使得江宁房产市场一直处于供不应求状态。 2004年，政府资金政策偏向于奥体板块区域，虽然江宁喊出打造新城的口号，但由于缺乏政府的资金政策投入支持，配套与交通设施一直无法跟的上房地产开发速度，这也极大约束了江宁的发展。 2005年，在供求关系转变与宏观调控政策影响下，江宁市场率先进行了结构性调整，经
9、济型户型持续稳定销售，大户型则相对滞销。根据最新的南京市一城三区（河西、仙林、东山）发展战略，东山新市区将成为南京中心城区内相对独立的区域，确立了江宁板块在南京楼市中的重要地位。南京主城与东山新市区通道规划给江宁楼市注入了新的发展活力，江宁房地产市场继续发挥着承载南京新城市化发展与扩张的重要作用，并有着举足轻重的地位。 2006年至今受国家政策和市场影响，江宁市场经济型户型大幅增多，同时地铁1号线南延的开工也给江宁的房地产市场带来了新一轮活力。2.2 增长带动，投资建设发展迅猛 2000年底江宁撤县设区，规划为南京三大新市区，经济建设和社会发展全面提速，城市化进程快速推进，江宁到处充满着勃勃生
10、机和繁荣强盛的景象。地区生产总值（数据来源：南京统计局）投资建设情况（数据来源：南京统计局）产业结构比例（数据来源：南京统计局）江宁经济发展呈现以下特征： 经济持续稳定高速增长。 固定资产投资与房地产投资速度增长迅速。 经济结构调整步伐加快，工业基础实力雄厚。2.3 城市化进程与经济同步迅速推进 城市版图急剧扩大城市化发展的代表从东山新市区总体规划可以看到，江宁的城市边界已经由原先东山、百家湖一线向九龙湖、科学园一线转移，地域半径由15公里扩大到现在25公里以上，向南发展的趋势突显，且发展速度迅猛。 人口结构变化吸纳与消化并举（1）本地人口 人口的增加截止到2006年底江宁区总人口达到了84.
11、55万人，参照江宁新东山远景规划来看，未来江宁会容纳到85万人口，未来的发展空间十分广阔。江宁东山城市人口远景规划（数据来源：南京规划局）片区人口规模（万人）规划建设用地面积（公顷）20072010远景20072010远景岔路口568730850890东山镇18.321.428133014101580百家湖10.813.424207021202140机场6630九龙湖3.75.213224023802790民营科技园2.246580650700合计405085700075008700 南京市区人口郊区化自江宁撤县建区后，房产业行业在全区经济的比重也与日俱增，区域依靠自然环境支撑的高档物业与高性
12、价比的中低档物业并存，深受南京市区中高端与低端客户的欢迎，承载着南京市区人口的集散。（2）外来人口 周边郊县的吸纳力有所增加在城市化进程中，中心城区不断向外扩张，郊区土地逐渐融入城市，郊区人口也随之向城区迁移。根据江苏第五次人口普查资料（数据来源：南京统计局）从以上数据中可以看出，19902000年，城区人口增加97.42万人的同时，土地面积增加了124.1平方公里；同期，近郊的土地面积减少了113.49平方公里，与城区土地面积增幅相当，郊区人口正逐渐向城区迁移。江宁自2000年底撤县改区后，近几年来，周边郊区人口明显向城区迁移。 产业人口增加以高新科技为主的高新产业发展迅猛。2006年江宁新
13、批三资企业180家，其中千万美元以上项目100个，协议注册外资9.3亿美元，同比增长25.4%；实际使用外资4.36亿美元，同比口径增长52.1%。大批企业入住的同时也带来了大量的本地化居住需求，带动江宁房地产市场的发展。根据规划，江宁大学城将建成15所高校、20万学生。大学城初步发展成型，对江宁房产市场发展起到重要作用。2.4 交通设施日渐完善，大南京格局指日形成 地铁1号南延线拉近江宁与主城的时空距离根据现有规划方案，地铁一号线南延线将从安德门站出发，全长17.1公里。全线12个车站分别为宁丹路站、共青团路站、花神庙站、南京南站站、宏运大道站、秦淮路站、胜太路站、百家湖站、小龙湾站、竹山路站、天印路站、城东路站等，车辆基地设在城东路东北方向。2006年即将开工，09年完工的地铁南延线将使南京主城与江宁形成有效对接，极大拉近江宁与主城的时间与空间距离，江宁也将真正与南京融为一体，形成真正的大南京版图。南延线暂不进江宁大学城。根据规划，地铁南延线应延伸至江宁大学城内。目前已经有南京医科大学、河海大学等大学入驻，人口4-5万人左右。人口总量虽多，但考虑到大学城人口相对分散，以学生为主，客流周期性明显，平时客流少，周末客流多，即便远期也难形成大量、稳定的客流，从经济角度分析，不宜延伸到大学城内部。 铁路南站提升区域
