未来的项目经理ppt课件

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1、 PART2如何做项目 项目各阶段流程及细节操控 项目一般流程的框架 以某区域项目为例 宏观背景研究 区域经济格局 产业发展趋势 城市发展战略 顺义发展动力 商业 住宅 其他可行物业 区域功能 交通条件 资源盘点 价值挖掘 开发条件 资源挖掘 机会分析 整体定位 价值定位 功能定位 产业定位 案例研究 模式借鉴 发展战略 形象定位 案例研究 模式借鉴 空间结构 道路交通 功能分区 景观系统 项目开发运营计划 开发时序 土地运营 通盘计划 启动项目 经济分析 形象档次 主题及功能 经营模式 客户定位 租售价格 规划设计建议 区域整体定位 各物业功能定位 风险判断 概念规划建议 规划及设计 建造及

2、开发 营销及推广 运营及管理 物业市场调研 系统 适应 变通 项目操控的各个阶段 一 项目前期沟通与合同谈判阶段二 项目执行的前期准备阶段三 市场调研阶段四 PPT报告框架构思及方向性研判阶段五 报告各部分的解构及方案编制阶段六 团队协同工作阶段七 与业主沟通 跟进 反馈及调整等阶段八 项目汇报及演讲阶段九 项目协调及管理 全过程 十 合同闭合及项目小结阶段 以从化项目为主例予以简要分享 接下来 项目操作备忘1 项目前期沟通与合同谈判阶段 一 前期公关及沟通 1 不打无准备的仗 公关前 需要尽量摸清业主的底 公司发展 过往业绩 口碑 领导等 2 先 大 得过业主 才能镇得住业主 外在 气势 专

3、业 因为眼界广 不怕业主深3 第一时间 适量地提出针对性建议 展示顾问价值 是迅速打开局面的关键4 和业主的前期沟通 察言观色 投其所好 是必要的公关手段5 公关初期 尽量避免 跨2级对接 老总 老板 总监 项目老总 经理 经理6 避开 小鬼 找到 阎王 搞清楚 给哪个衙门烧香 给哪个菩萨烧香 项目操作备忘1 项目前期沟通与合同谈判阶段 二 合同谈判的基本原则 1 在商言商 立场 形象 语气 均和公关有差异2 趋利避害 要学会从合同条款里抠出钞票 体会差异 预付款 启动款 首期款 截止 截至 工作日 日历日等 技术合同 商务合同合同谈判的关键 合同额 支付方式 时间 比例 责 权 利 索赔 合

4、同追溯等学会用合同术语 学会钻合同漏洞能不写明的东西就尽量不要写 哪怕是地球人都知道的 不要自己把合同谈成了 卖身契 例如 如乙方工作汇报成果不能得到甲方通过认可 则乙方应继续在甲方认可的期限内完成所委托的工作直至甲方认可为止 如乙方工作成果最终不能获甲方认可 甲方有权拒付未付款项 3 团队原则 以一个声音说话 用一个拳头打人4 欲擒故纵原则 有时候 姿态高一点 放一放 吊一吊业主胃口 会受到较好的效果5 共赢原则 要给业主还价的空间 合同工作内容要尽量预留空间 项目操作备忘1 项目前期沟通与合同谈判阶段 也谈建议书 二 如何准备和编制项目建议书 1 与业主深入沟通 挖业主的真实需求 明确建议

5、书要达到的关键目的 以北京顺义 青岛中韩小商品 开封建业 中山爱心基金会天津项目为对比 业主的软肋在哪里 如何第一时间抓住并集中火力攻击这些关键的点 2 形式 针对性等问题的处理 繁还是简 PPT还是word 等等 3 要拉一个什么样的框架 要放什么 为什么要放 要通过这个来show什么 从不同项目 不同沟通目的与不同效果来思考 4 分工 进度控制 业主的中期持续沟通 即时调整5 建议书 应该做到何种高度 何种深度 如何平衡虚实的关系 如何点到即止 又让业主能引发思考 对我们建立难忘的印象 产生合作的欲望6 如何在建议书之外 来审视建议书 不要沉醉于自己的报告世界里7 如何美化 如何出彩 如何

6、包装我们的报告 以及包装我们自己 8 建议书 是承接 市场及公关 和 项目组 的核心桥梁之一 绝非简单的Copy Revise 如何承前启后 化关系为信任 化效果为效益 是非常值得思考的 项目操作备忘2 项目执行的前期准备阶段 一 要系统 也要变通 市场调研前的统筹计划及资料采集 其模块性 完整性等要素 是非常重要的 要尽力 尽量地按照计划推进 但同时要注意到 计划往往赶不上变化 不必苛求计划的完美 要有灵活性和应变的变通性二 想清楚 目的 问题 方法 这个三段论 才能脱离 海量信息 的苦海三 前期资料必须要整理有序 利于查找四 前期准备的分工要明确五 后续工作的计划要认真拟定 平衡好 精确与

7、模糊 的度 便于过程中检查校对 并进行控制调整六 各项访谈 尽量提前预约 项目操作备忘3 市场调研阶段 一 按计划推进 控制好工作节点二 有时候 不一定所有的市场调研方式都要用 不一定所有的市场调研流程都要去执行一遍 传统的市场调研流程和方式 往往不适合于特殊项目 其实 有明确调研目标和调研对象 才是开展成功而高效的市场调研的基础 鄂尔多斯的针对性调研 三 其实 你是一个演员 性别 年龄 性格等等先天因素 我们都可以通过想办法来解决 踩好每个盘 例 奉贤项目踩别墅 深圳踩万科城等等角色扮演 四 踩盘的流程 信息采集 角色思考 沙盘 聚焦到房子和户型 多问几套 配套 装修 细节条件 客户情况 形

8、成判断 补充沟通 不要表明身份 不要过多解释 注意利用各地区的Sales的差异 踩盘 要在气势上大过sales 唬住了 则一切都好忽悠了 例 看皮鞋的上海人 不理你的老销使等 五 好记性 不如烂笔头六 今日事 今日毕 项目操作备忘4 PPT报告框架构思及方向性研判阶段 一 与企业运营管理所崇尚的 流程性 系统性 思维模式不同 项目操作及管理 应是 以解决问题为自始至终思维导向 的思维模式二 方案大纲是工作的第一步 这一步 必须要基于前期调研 根据业主真实需求 以及项目具体情况 拟定针对性的研究纲要三 大纲拟定后 要拟出大纲各部分的主线 主线不等同于大纲 主线是必须要出具初步的观点和方向性思考

9、项目操作备忘5 报告各部分的解构及方案编制阶段 一 以大纲和主线进行统筹控制 保证各部分报告要能 散得出去 收得回来 二 在方案解构及方案编制之前 全面而系统的讨论 是必不可少的重要环节三 报告的目的 是为业主解决问题的 是要用来执行和实施的 因此 报告的框架只是形式而已 如何将宏观 市场 案例 客户 定位 开发模式 规划设计建议 财务等板块练成一线 形成一体 是前期策划要解决的关键问题 四 对数据一定要敏感 严格把关 杜绝因数字问题 引起业主的不信任五 方案不是全就好 一份具备高价值的报告 一定要根据业主和项目的具体情况 来做高针对性的分析和研究 例如 从化第一阶段市场报告 未做宏观汇报 报

10、告 要看业主的情况 和项目的情况来做 全部都是套餐式报告 完全没有必要 项目操作备忘5 报告各部分的解构及方案编制阶段 六 PPT的本质是一个沟通说服的过程 讲一个合理的好故事 是PPT的关键 分析是偏理性甚至死板的 但在成案和说服业主时 宜尽量将理性和专业的分析 转变为感性和易于让业主接受的东西 PPT提案的本质是一个说服过程 而不是学术研究 七 报告的各部分 必须落笔有轻重 从化项目的特殊性来自于物业高端及功能复合 因此 在客户分析及开发模式上 就进行了做重点 细致 深入的分析研究八 想清楚再做 想不清楚就讨论 要将项目过程中的 无用功 降低到最小九 适度超前思维 但无需太超前思维 在不同

11、阶段 集中精力思考和推进该阶段的工作 区分重次和先后 依次攻坚解决十 初步观点必须要尽快成型 再做针对性的深入论证 项目操作备忘5 报告各部分的解构及方案编制阶段 十一 观点 不痛不痒 不如不讲 没有充分论据及针对性的分析支撑 讲了白讲 十二 不要躺在 故纸堆 里 每一个项目 每一次报告 都要尽量去创新十三 图 文 动画等 一定要有关联 而且要合情合理十四 写案例前 一定要想清楚你写这个案例干嘛使的 论据充分 逻辑强烈 指向鲜明十五 一切没有用的东西 都要敢于大胆抛弃十六 分析问题 一定要分析到最深入的内部原因 分析到本质 要讲业主不知道的东西十七 要敢于质疑已经完成的 甚至是已经受到业主认可

12、的 工作成果 假想 我们能不能做得更好 十八 1图片2图表3表4文字 项目操作备忘6 团队协同工作阶段 一 在保证整体进度的基础上 计划好每个节点 控制好分进度二 让项目组成员保持适度的紧张和相对超量的工作负荷 要根据项目组各成员的不同专业 不同能力特长 不同思维特征 进行统筹安排 及工作分配三 更加积极思考 更加主动说出你的看法 要成为项目经理 不能仅仅是观点的聆听者和整合者 而必须成为观点的提出者 引导者 决策者和推动者四 讨论出真知 1 1 2 全程讨论 全员讨论 全面讨论 是让我们保持常胜的优良传统不要让 集体加班 变成一种常态 如果成为常态 就有必要对方式和操控进行反思五 团队 永远

13、大于个体 项目操作备忘7 与业主沟通 跟进 反馈及调整等阶段 一 业主说好 才是真的好 顾问服务的最终考量指标是 客户满意 所以 让客户满意 甚至超越客户期望 是我们工作的核心价值体现 迎合 沟通 说服 引导 是使得业主发生 陌生 了解 熟悉 信任 依赖 这一立场转变的重要工作原则二 要了解和掌握业主的真实需求 要在倾听业主意见的同时 保持顾问方的思维独立性 能够把握和引导业主思路 并引导项目朝着我方经研判预设的方向发展三 不要和业主变成 考试 关系 要和业主成为利益共同体 在一条船上努力四 在项目的各个阶段 需要和业主达成阶段性共识 能形成阶段性的文件备查最佳 例如 从化从3个开发模式中 确

14、定了一种进行深入研究 在方案推进和后期工作上进行了聚焦 缩减了大量后续工作五 学得 贱精 一点 顺着毛摸 让业主感觉到持续的温暖 哪怕有的回访其实P事没有 项目操作备忘8 项目汇报及演讲阶段 一 聆听 吸取 学习别人的演讲方式 同化到自己的风格中去二 多尝试不同的汇报及演讲风格三 注意对接不同的业主 用不同的演讲方式四 精彩的演讲 在某种意义上将 往往重于PPT的文字表述及写案工作 要出彩 就必须培养和形成有个人特色的优质演讲能力 五 最好的汇报效果 不是业主经常提问题 而是业主听得入了神 根本来不及 也不忍心打断你来提问题六 要讲业主感兴趣的东西 要保持互动 保持观察业主聆听时的反应七 站起

15、来讲 慢点讲 大声讲 理直气壮地讲八 语气要有起伏和变化 该硬时硬 该软时软 理性和感性结合最动人九 道具要用足 投影仪 激光笔等等 项目操作备忘9 项目协调及管理 全过程 一 项目管理的9项主要内容对我们的借鉴意义1 项目综合管理 偏向于 多项目管理 的思维和操作模式2 项目时间 进度 管理 主要是在内部进行严格控制 若有进度滞后 分清责任方 如业主原因使进度滞后 需记录并备存追加业主责任 作为3 项目成本 投资 管理 各人分控 一人收口4 项目质量管理 前期服务的质量和其他产品不同 较难量化 所以 内部沟通 外脑引入 客户满意 和 自我创新 会是我们控制和提升服务质量的主要手段5 项目沟通

16、管理 谈谈ATKINS C C 工作模式的理解6 项目人力资源管理 量才适用 与 岗位轮换 两种不同的人力资源调配考虑7 项目采购管理 前期策划的外部采购 主要是部分工作的分包 市调公司 专家组8 项目合同管理 合同管理是从项目公关及谈判开始 贯穿项目执行 其实中期控制才是合同控制的重点 和项目收尾的全程性工作 较合理的方式是 项目组 财务 行政 三方协同管理 分别针对 执行 监督和存档 进行管控9 项目信息管理 隶属 知识管理 的分支 对于我们而言 即 信息及资源平台 的开发 项目操作备忘9 项目协调及管理 全过程 二 工程项目管理与前期策划项目管理的对比分析 项目操作备忘10 合同闭合及项目小结阶段 一 业主确认 项目回款 合同闭合 项目小结 是项目变得 虎头虎尾 的法宝二 小结 是提升自己的单兵作战能力 和团队整体作战能力的法宝三 小结的要求是 分类有序 易于追溯 背景清晰 易于理解 言辞精炼 易于借鉴 三 智者 当三省吾身 要经常思考自己的局限性 经常反省自己 调整心态 不断提升专业能力和客户沟通交际能力 持续完善自己 泛专业化 的学习在更多的项目中提升综合力更好地融入团队保证