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1、2011 年 4 月 西安房地产市场研究报告西安房地产市场研究报告 珍贵资料 请勿外传 2011 年 西安房地产市场研究报告西安房地产市场研究报告 目目 录录 一 宏观运行背景一 宏观运行背景 4 4 1 1 政策法规 4 1 2 规划建设 4 1 3 热点动态 5 二 土地市场二 土地市场 5 5 2 1 土地政策及动态 5 2 2 土地市场总体情况分析 7 2 2 1 土地供应分析 7 2 2 2 土地成交分析 10 2 3 土地市场后市预判 13 三 商品房市场三 商品房市场 1414 3 1 本月市场销售特征 14 3 1 1 各物业销售情况 14 3 1 2 本月销售市场特征 15
2、3 2 商品房 40 指数 21 四 分城区商品房市场四 分城区商品房市场 2222 4 1 城南区 22 4 1 1 各物业销售情况 23 4 1 2 普通住宅销售情况 23 4 1 3 商服用房销售情况 26 4 1 4 写字楼销售情况 26 4 1 5 城区营销情况 27 4 1 6 城区新盘介绍 29 4 1 7 城区动态 30 4 1 8 典型楼盘介绍 33 4 2 城北区 34 4 2 1 各物业销售情况 35 4 2 2 普通住宅销售情况 36 4 2 3 商服用房销售情况 38 4 2 4 写字楼销售情况 38 4 2 5 城区营销情况 39 4 2 6 城区新盘介绍 40 4
3、 2 7 区域热点分析 40 4 2 8 典型楼盘介绍 41 4 3 城西区 43 4 3 1 各物业销售情况 44 4 3 2 普通住宅销售情况 45 4 3 3 商服用房销售情况 47 4 3 4 写字楼销售情况 47 4 3 5 城区营销情况 48 4 3 6 城区新盘介绍 49 4 3 7 城区动态 50 4 3 8 典型楼盘介绍 51 4 4 城内区 53 4 4 1 各物业销售情况 53 4 4 2 普通住宅销售情况 54 4 5 高新区 56 4 5 1 各物业销售情况 57 4 5 2 普通住宅销售情况 57 4 5 3 商服用房销售情况 59 4 5 4 写字楼销量走势 60
4、 4 5 5 城区营销活动 60 4 5 6 城区新盘简介 61 4 5 7 本月高新区市场动态 61 4 5 8 典型楼盘介绍 62 4 6 城东区 65 4 6 1 各物业销售情况 65 4 6 2 普通住宅销售情况 66 4 6 3 商服用房销售情况 68 4 6 4 写字楼销售情况 69 4 6 5 城区营销情况 69 4 6 6 城区新盘介绍 70 4 6 7 区域热点分析 71 4 6 8 典型楼盘介绍 73 五 分物业市场五 分物业市场 75 75 5 1 商服用房 75 5 1 1 价格表现 75 5 1 2 销量走势 76 5 2 普通住宅 77 5 2 1 销量走势 77
5、5 2 2 购买年龄分布情况 78 5 2 3 普通住宅分面积段销售情况 78 5 2 4 普通住宅分价格段销售情况 80 5 2 5 普通住宅购买人群来源情况 81 5 3 写字楼 82 5 3 1 价格表现 82 5 3 2 销量走势 83 5 4 别墅 84 5 4 1 价格表现 84 5 4 2 销量走势 84 六 本月新开盘项目简介六 本月新开盘项目简介 85 85 一 宏观运行背景一 宏观运行背景 1 1 政策法规政策法规 时间时间政策名称政策名称颁布部门颁布部门主要内容及影响主要内容及影响 7 月月 获取资格两年内不 选房再买经适房需 重新申请 西安市住房保障 和房屋管理局 购买
6、经适房拿到资格两年不选房将被视为自动放 弃 7 7 住房公积金存贷款 利率自 7 月 7 日起 上调 住房和城乡建设 部 住房和城乡建设部通知 从 2011 年 7 月 7 日起 调整住房公积金存贷款利率 这次上调是自 4 月 6 日上调以来再次调整住房公积金存贷款利率 7 7 央行宣布从 7 月 7 日起上调金融机构 存贷款基准利率 0 25 个百分点 央行 央行宣布从 7 月 7 日起 上调金融机构存贷款基 准利率 0 25 个百分点 这次年内第三次加息 使 得五年以上住房贷款利率从 6 8 上涨至 7 05 7 月月 西安市停车场建设 优惠政策月底出台 市建委 7 月底前 市建委将出台停
7、车场建设优惠政策 同时加快推进今年停车场建设项目进展 7 月月 我省五项措施确保 保障性住房建设用 地供应 省国土资源厅 为全面贯彻落实全国保障性安居工程工作会议精 神 省国土资源厅认真落实省委 省政府关于保 障性住房建设的部署和要求 采取 5 项措施确保保 障性住房建设用地应保尽保 及时供应 为保障 性住房建设进展顺利起到举足轻重作用 7 26 西安规范商品房明 码标价 统一标注 44 项内容 西安市价格监督 检查局 西安市价格监督检查局监制的商品房销售明码标 价牌 商品房销售明码标价表 商品房明码标价 签 共三类五种表格 44 项具体内容 主要解决 销售展示和实际成交两个环节的明码标价 同
8、时 标示价格举报电话 信息查询途径及监制标识 这将是今后全市商品房销售明码标价的统一模式 1 2 规划建设规划建设 时间时间主题主题内容及影响内容及影响 7 月月 省政府正式批复 西咸新区总体规 划 省政府日前正式批复 西咸新区总体规划 2010 年 2020 年 省 政府要求将西咸新区建成西安国际化大都市主城功能新区和生态田 园新城 使西咸新区成为中国未来城市建设的典范 1 3 热点动态热点动态 二 土地市场二 土地市场 2 1 土地政策及动态土地政策及动态 土地市场土地市场 国五条国五条 土地调控再发力土地调控再发力 7 月 20 日召开的国务院常务会议强调 当前建设用地供需矛盾突出 严格
9、保护耕地 保障必要 的建设用地难度加大 违法违规用地 侵害群众权益问题易发多发 必须认真落实科学发展观 切 实转变经济发展方式 坚持最严格的耕地保护制度和节约用地制度 坚持严格执法督察 进一步加 强和改进土地管理工作 第 1 条 力争 十二五 期间再建成 4 亿亩旱涝保收的高标准基本农田 开展建立耕地保护补偿机制 试点 明确土地收益基金计提比例 专项用于耕地保护 第 2 条 切实解决重点工程项目用地未批先用问题 要抓紧清理整改高尔夫球场 第 3 条 落实 国有土地上房屋征收与补偿条例 坚决制止违法强拆行为 加快推进土地管理法 修订 切实规范和完善集体土地征收与补偿 依法保障农户宅基地用益物权
10、第 4 条 保证今年 1000 万套保障性安居工程建设用地 坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度 推 时间时间主题主题内容及影响内容及影响 7 月月 限购令 范围扩大 势在必行 到底路 在何方 近日 传 限购范围扩大 的消息 多位专家认为 限购令 范围扩大 势在必行 那些投资需求强烈 房价泡沫明显的二三线城市将成为 本轮调控的重点 7 月月 房地产托高集合信 托收益 监管部门 发出趋严信号 北京多家信托公司向记者证实 公司近日接到监管部门的通知 要 求今后信托公司凡涉及到房地产的相关业务都需要逐笔报批 与今 年 5 月中旬的一次 窗口指导 相比 此次针对房地产信托的监管要 求更加严厉 进商品住房
11、用地供应由价格主导向双向定价 配建保障房等转变 第 5 条 建立规划和项目节约用地评价制度 国土部 上半年住房供地仅完成全年计划国土部 上半年住房供地仅完成全年计划 26 国土资源部 7 20 日发布的数据显示 上半年住房用地供应计划完成 57406 82 公顷 与去年同期 相比略有增长 但仅完成今年全年供地计划的 26 数据显示 1 6 月 全国 31 个省 区 市 和 新疆建设兵团住房用地供应计划完成 57406 82 公顷 比去年同期增加 2 保障性安居工程用地计 划完成 16476 92 公顷 比去年同期增加 24 国土部此前公布的年度住房用地计划供应量为 21 8 万 公顷 与前两年
12、相比大为增长 国土部相关负责人表示 从供应节奏看 一季度一般为供地低谷 二季度供应开始增加 三四季度为供应的高峰 虽然上半年住房用地供应计划仅完成了 26 但按 照正常的计划供应节奏 下半年住房用地供应将会增加 国土部明确 未来将进一步加强对各地住 房用地特别是保障性安居工程用地供应计划执行情况的监督 检查和指导 确保中央房地产市场调 控政策有效落实 集体土地确权发证明年全覆盖 不确权不得流转 国土部国土部 全国二季度地价同比增全国二季度地价同比增 8 85 国土资源公布了今年二季度全国主要城市的地价监测情况 二季度全国主要监测城市地价总水 平为 3000 元 平米 同比增长 8 85 但环比
13、增长率有所下降 超过六成的主要监测城市地价环比增 速放缓 但同比涨幅仍高位运行 商业地价同比增长商业地价同比增长 11 76 监测显示 第二季度全国主要监测城市地价总体水平为 3000 元 平方米 商业 居住 工业分 别为 5506 元 4443 元 和 645 元 环比增长率分别为 1 87 2 77 2 17 1 13 较 1 季度分别下降 0 33 0 56 0 27 和 0 30 个百分点 同比增长率分别为 8 85 11 76 10 73 5 45 监测报告称 今年二季度 在政府严厉的楼市调控政策持续推进 的背景下 商品住房交易量下降 交易价格有所松动 受间接影响 各用途的地价增速较
14、上一季度 均有所放缓 由于政府对商品住宅交易的严格限制 投资持续转向商业地产 全国商业地价环比 同比的增长率最高 国土部 上半年房地产用地供应超国土部 上半年房地产用地供应超 7 万公顷万公顷 国土资源部 8 2 日发布 2011 年上半年国土资源有关统计数据 显示 今年前六个月 全国房 地产开发用地供应 7 02 万公顷 统计显示 上半年 全国国有建设用地供应总量 21 03 万公顷 同比增长 17 6 从供地结构看 工矿仓储用地 房地产开发用地和基础设施等用地 包括公用设施 公共建筑 交通运输 水利设 施 特殊用地 分别供应 7 98 万公顷 7 02 万公顷和 6 03 万公顷 同比分别
15、增长 35 3 4 9 和 14 0 三类用地占土地供应总量的比重分别为 38 0 33 4 和 28 6 如果按照平均 1 5 的容积率 计算 今年上半年供应的房地产开发用地可以建设出 10 亿平方米左右的房源 房地产开发用地中 包括住宅用地和商服用地等 今年前六个月 根据各地上报数据 全国 31 个省 区 市 和新疆建 设兵团 2011 年 1 6 月住房用地供应计划完成 57406 82 公顷 与去年同期 56108 22 公顷 相比增 加 2 2 2 6 月土地市场总体运行情况月土地市场总体运行情况 2 2 1 供应量分析供应量分析 2011 年 7 月份西安市挂牌出让土地共计 30
16、宗 出让面积共计 177 19 万 出让面积环比大幅 上涨 16 63 与去年同期相比上涨 30 7 本月供应出现了较大幅的上涨 为本年度单月出让面积 最多的一月 土地挂牌统计走势图 土地挂牌统计走势图 数据来源 数据来源 西安房地产信息网数据研究中心西安房地产信息网数据研究中心 对于政府土地储备部门来讲 迫于供地计划要求及地方财政压力 今年下半年土地供应放量在 即 随着政府逐渐加快供地步伐 对全国布局的 有持续发展要求的大型开发商来说 下半年也有 土地储备的动力 7 月挂牌土地列表月挂牌土地列表 土地编号土地编号地块位置地块位置占地面积占地面积 万 万 容积容积 率率 土地用途土地用途年限年限 草滩明光路以西 尚新路以南4 312 10 商业40 草滩明光路以西 尚新路以南2 681 70 商业40 草滩明光路以西 尚新路以南4 082 50 商业40 BL10 6 38大学南路以南 友谊路以北 太白路 以东 2 936 39 住宅70 BL10 6 39大学南路以南 友谊路以北 太白路 以东 1 126 97 住宅70 QJ5 13 867南绕城高速以南 芙蓉西路以东 规 划 2
