《精编》万科某项目招标提案

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1、万科大坦沙项目招标提案 经纬万科营销中心2009年2月 PartI区域重点规划及园区解读 功能定位 广佛都市圈 中心区 广州 西联 的辐射带动区 城市西部新的标志性地区以及新的商务中心区 重点发展总部经济 物流和创意产业等现代服务业 以及商贸和历史文化风貌旅游业 并考虑一定的居住功能 范围北至大坦沙尾 南至环翠路与环城高速公路 东到工业大道中 南 西至芳村大道北 花地河 总面积35 14平方公里 核心区位北至珠江大桥西桥 大坦沙 南至丫髻沙大桥 环城高速公路一线 西至花地河 芳村大道北一线 东至黄沙大道 工业大道一线 面积约为24 7平方公里 区域定位 白鹅潭经济圈 有利提升项目区位价值改善区

2、内环境 发展目标 从 西联 和 中调 战略出发 广州要建立现代化产业体系 成为宜居城市的 首善之区 要求白鹅潭地区瞄准现代化 国际性 创新型的广佛都市圈核心区的目标 发挥广佛联动发展的核心功能及枢纽商务港的作用 功能定位 1 价值重估 打造增长极 2 推动多中心中央商务区 MCBD 的发展 3 增长极功能配置 白鹅潭地区要与广州另外三大重点地区错位发展 就需要立足广佛 合理配置功能 建立总部办公 突出文化创意 塑造宜居住区 培养生态休闲 产业定位 大力发展总部经济及高端服务业 文化创意产业和休闲旅游业 区域定位 白鹅潭经济圈 有利提升项目区位价值改善区内环境 方案二生态 中央智城 总体功能定位

3、具有国际影响力的广佛都市圈中央智力区 1 广佛联动参与国际竞合的区域性中心 2 辐射珠三角的开放性生产力服务中心 3 富有岭南特色的生态型滨水宜居新城 四大策略一为 水韵花都 强化珠江 花地河 大冲口冲等景观河道的绿化设计 并与沿线建筑群落交融共生 二为 盈彩江岸 临江建筑在竖向形态设计上采用梯度处理 形成层次丰富 错落有致的建筑景观界面 三为 四心拥江 塑造标志性核心空间 充分发挥江 岸 面 嘴 岛 湾 港等滨水岸线特征 四为 八景洞天 即依托珠江景观 由北至南形成八处标志景观 区域定位 白鹅潭经济圈 有利提升项目区位价值改善区内环境 方案五生态 中央智城 广东光电科技产业基地 中国留学人员

4、广州光电科技产业园 基地一期面积约450亩 由广东光电科技产业园 中华液晶城和海角红楼商务配套区三大板块组成 将重点发展半导体发光器件 LED照明产品 太阳能光伏 液晶显示等高科技新兴产业 中华液晶城首期占地面积约250亩 专门从事液晶面板 模组等平板显示产品和配件的交易 展示和研发设计 规划设立 五区一中心 将打造成全球重要的平板显示产品交易服务中心 为新兴品牌提供市场服务和产业链的支持 重点园区 科技产业园可望为项目提供高知客户群体 交通体系 双地铁 大坦沙大桥等规划将加强区域与外区联系 有利吸纳外区客源 大坦沙大桥 规划 规划红线40米 向西接佛山的建设大道 向东与大坦沙路和增槎路相衔接

5、 此通道的建成将大大加强大坦沙与外区的联系 地铁五六号线 在建 六号线贯穿金沙洲地区 经大坦沙 南岸 黄沙 文化公园 海珠广场等站至燕塘 09年7月开通 五号线经滘口 大坦沙 中山八路 东风西路 西村等站至黄埔 2010年开通 大坦沙将成五 六号线交汇点 规划及园区经济解读小结 现时大坦沙岛工业厂房 城中村林立 配套甚为不足 且形象低端 但白鹅潭经济圈的定位 大坦沙岛将在双地铁线 环岛路 中轴线 游艇会等新硬件的带动下建成旅游 高级商务区 有利于提升区域形象及改善区内环境 然而 同时也须看到 虽然坦南区域在 白鹅潭经济圈 的范围之内 但整个大坦沙岛政府相关部门仍未作出明晰的定位 故大坦沙岛厂房

6、 村屋林立的现状也将在较长的一段时期内依然存在 同时 其配套资源 开发热度等也无法与金沙洲相比 PartII项目市场态势分析 2008年市场分析 宏观背景 经济增速下滑 已从过热转向偏冷 宏观背景 楼市资金面由流动性过剩转向不足 消费者信心缺失 宏观背景 行业政策从调控转向扶持 支柱产业地位得到重申 土地政策从严格集约用地到有保有压购房税收优惠 二套房 政策放松 土地市场 楼面地价回归理性同比跌幅超三成 土地市场 郊区成热推区域市区供应极少 新建住宅市场 供求关系逆转 成交总额低于06年 新建住宅市场 08年上半年成交萎缩明显 下半年销售回稳 新建住宅市场 上半年价高量低 下半年量升价跌 新建

7、住宅市场 商品住宅价格逐年飙升 08年增速放缓 新建住宅市场 商品住宅价格逐年飙升 08年增速放缓 新建住宅市场 区域表现分化极大 花都成重灾区 荔湾供略过于求 存量住宅市场 成交萎缩四成 价格增速放缓 09年年初市场表现 市场出现回稳迹象 十区周均成交达1300套 09年年初市场表现 市场回稳 成交回暖的原因 随 保增长 扩内需 调结构 方针的确立 中央十大产业振兴规划的陆续出台 令市民的收入预期信心较08年下半年有所增强 减息的执行令供款成本大幅下降 媒体舆论的催谷增强了客户的购买信心 众多利好政策的出台也促进了刚性需求的释放 近日股票行情的阶段走好也令股民收入有所增加 最核心的原因在于较

8、多的项目售价已回归至理性水平 配合促销活动促进了项目的成交 区域市场情况 自2002年开始 荔湾区供不应求现象明显 直到2008年供求关系有所缓解 价格自2005年开始一路飙升 更在2008年创下有史以来该区域最高价 08年前荔湾区市场供不应求 08年供求关系有所缓解 2008年荔湾区均价大幅超越全市均价 荔湾区均价自2005年低于全市均价以来 06年 07年均与全市均价拉齐 直到2008年 荔湾区价格飙升 成交有所放缓 区域市场情况 自06年开始荔湾区每年均价涨幅持续超过全市水平 到了2008年 全市价格涨幅大幅回落 而荔湾区价格仍然坚挺 持续30 3 的涨幅 区域市场情况 荔湾区供应量一直

9、处于平稳状态 除年中和黄逸翠湾推出市场引起轰动外 本区总体成供不应求的态势 荔湾区由于供应量较少 因此各月数量的浮动主要来自推货量的影响 而非其他外部因素作用 供应量较少以及理性的价格使荔湾区项目抗跌性较强 但由于整体市场环境仍不能过于乐观 过硬的产品质素及合理的价格仍是占领市场的重要砝码 荔湾区市场小结 PartIII项目市场态势分析 竞争市场分析 力迅原筑 龙津华府 和黄逸翠湾 本案 荔港南湾 贵贤上品 竞争区域 由于荔湾区售价格长期处于高位 且货量并非十分充裕 使相当一部分购买能力有限的消费者外流至金沙洲 芳村北 海珠西和同德围等区域 金沙洲板块 中海金沙湾 金域蓝湾 芳村北板块 逸彩新

10、世界 海珠西板块 罗冲围 同德围板块 竞争板块 城建水泥厂项目 富力桃园 老荔湾板块金沙洲板块芳村北板块越秀板块海珠西板块罗冲围 同德围板块 主要在售项目概况 老荔湾板块 在售货量约1700套 老荔湾板块 主要潜在项目概况 老荔湾板块 主要潜在项目概况 老荔湾板块 个盘分析 富邦名寓 开发商 丽丰控股有限公司物业类型 高层洋房 小高层洋房项目地址 广州市中山七路与光复路交界占地面积 约0 74万平方米总建筑面积 7 4万平方米在售组团 1 2 3座的余货开盘日期 2008年7月5日开卖 当天销售33套现售价格 13000元 带2200元 精装修 物业管理费 1 96元 配套设施 大型市场 空中

11、花园 会所 泳池 老荔湾板块 个盘分析 富邦名寓 在售户型 销售情况 共243套住宅 08年7月开卖以来 已售150套 余93套 由于高层定价过高 2座18楼以上单位余货较多 老荔湾板块 个盘分析 和黄 逸翠湾 开发商 和记黄埔地产 广州番禺 有限公司物业类型 高层洋房项目地址 广州市荔湾区黄沙大道8号占地面积 7 1万平方米总建筑面积 42万平方米在售组团 主推A7 A8栋及A1 A2余货最近开盘日期 二期2008年12月6日现售价格 16000元 送豪华装修 物业管理费 3 8元 配套设施 大型住客会所及4层大型现代主题式购物商场 老荔湾板块 个盘分析 和黄 逸翠湾 在售户型 A7 A8栋

12、 设计风格方面偏向于港式设计 主打的户型是目前市场上的主流的三房户型 但户型设计上没有太大的创新性 而且部分户型的转角位较多 影响居住舒适性和实用性 老荔湾板块 竞争分析小结 老荔湾板块在售货量仅1700多套 但和黄逸翠湾已占1400套 故可见老荔湾的货量供应有限 在售项目中 大多项目为高档定位 如新城市逢源 和黄逸翠湾 面积大 总价高 与本案定位有一定错位 潜在项目中 上市时间相对较早的项目包括富力君湖华庭 流花君庭 也为高档定位 而荔景华庭的产品质素欠缺 贵贤上品则预计多为地铁公司内部消化 可见与本案具备同等质素的项目在老荔湾板块较为稀缺 罗冲围 同德围板块 主要在售项目概况 主要潜在项目

13、概况 罗冲围 同德围板块 个盘分析 富力桃园 开发商 富力地产物业类型 高层洋房项目地址 罗冲围增槎路高桥大街直入500米 占地面积 33 3万 总建筑面积 83万 容积率 2 67最近开盘日期 09年春节在售组团 御湖天下D6 D7栋现售价格 约10000元 2500装修 物业管理费 2 9元 月配套设施 幼儿园 小学 中学 主题公园 超市 银行 商业街等 罗冲围 同德围板块 个盘分析 富力桃园 在售户型 D6 D7 现售户型为80 左右的两房 和90 的紧凑型三房产品为主 其中两房单位占此次推售产品的6成以上 户型紧凑实用 虽然三梯八户 但设计方正 且户户单边 故受到客户追捧 罗冲围 同德

14、围板块 个盘分析 富力桃园 预计09年中旬将推出项目剩余的E5及D10 D11 D12栋单位 货量近1000套 预计D10 D11 D12与现有的D6 D7较为相似 也即紧凑型的两房及小三房 估计将对本项目造成较大的冲击 罗冲围 同德围板块 个盘分析 富力桃园 在售 在售D6D8 已售 D10 D12 罗冲围 同德围板块 竞争分析小结 罗冲围 同德围板块在售项目包括富力桃园 岭南雅苑 潜在项目则包括岭南湾畔 富力桃园其户型配比 定价均与本项目较为类似 且地段紧邻老荔湾 故将是本项目的重点竞争对手 10月上市的岭南湾畔 其发展商品牌深入民心 项目的规模宏大 周边的配套成熟 且项目受70 90限制

15、 产品及定价也与本项目类似 但由于距离较接近同德围 故定义为二级竞争对手 金沙洲板块 主要在售项目概况 金沙洲板块 主要潜在项目概况 金沙洲板块 开发商 中海地产物业类型 高层洋房项目地址 金沙洲大桥以南建设大道1号 占地面积 41 292万 总建筑面积 130万 容积率 2 8最近开盘日期 09年2月21日在售组团 B1 B2 B3现售价格 6500元 物业管理费 2 35元 月配套设施 幼儿园 小学 运动休闲中心 商务休闲中心 风情商业街 个盘分析 中海金沙湾 在售户型 B1 B2 B3 现售主要为余货 据销售人员介绍将于2月21日开放新货 B1 B3 样板间 预计未来产品售价区间在620

16、0 7200元 间 金沙洲板块 个盘分析 中海金沙湾 金沙湾虽然地处黄岐 但仍然是广义上的金沙洲板块 同时 发展商品牌号召力强 规模宏大 配套完善 最重要的是价格具充分的竞争力 故其一直有相当部分的西区客户 估计也是本项目的重要竞争对手 金沙洲板块 竞争分析小结 金沙洲板块是政府发展的重点居住板块 由于靠近西关 规划前景良好 故吸引了众多的西关客户 在售项目包括金域蓝湾 保利西江月 中海金沙湾 中海金沙熙岸以及限价房保利西子湾 中海馨园 在售项目中 金域蓝湾的产品及定价与本案最为类似 将是本案的一级竞争对手 中海金沙湾由于具价格竞争力 也对本案造成一定程度冲击 应为二级竞争对手 西江月已为尾货 金沙熙岸为别墅 其它为限价房 故与本案的竞争关系不强 潜在项目中 保利B3701A02 B3701A04项目 富力限价房项目 鸿荣源项目均已暂停 潜在项目中 城建B3711B03地块虽然受套型限制 但将有联排别墅 且由于楼面地价高达4584元 预期将于本案定位有所差异 凯德项目预计定位也与本案有一定错位 竞争关系也不强 恒大绿洲项目规模大 须保持一定的关注 芳村北板块 主要潜在项目概况 主要在售