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1、#市凯成房地产咨询有限公司 瑞湾二期项目研究报告TIANJIN KAICHENG REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD瑞湾商务中心二期开发可行性研究报告前言一、研究目的本报告是受天津瑞湾国际商务中心有限公司委托，对其所拥有的位于天津市塘沽区新港一号路瑞湾国际商务中心二期土地的房地产开发进行研究。本研究报告将在对宗地开发经营环境进行详细分析的基础上，结合宗地所处的区位环境，对其产品开发方向提出建议，并对该宗地的开发方案可行性进行判断。二、研究方法与思路我们将从滨海新区整体和项目所处区域的宏观环境入手，研究滨海新区整体和区域经济环境及政策环境，同时对滨海新区的城市规划及区域
2、定位规划进行研究分析，通过分析，预测滨海新区的经济、政策走向以及项目所属区域的城市定位和发展方向，从而寻找地块在宏观环境方面的影响因素。特别是在2006年国家一系列房地产调控政策出台的背景下，对房地产市场确定基本判断与未来发展预期。对滨海新区及项目所属区域的房地产市场进行研究，包括商业物业（包含底商、商铺、写字楼、商务公寓、酒店式公寓等多种形式）、居住物业（纯住宅）、特殊物业的分析，通过研究市场供求现状、产品特征、价格走势等，预测滨海新区及项目所属区域的房地产市场发展趋势，找出未来市场接受度较好的产品形式，不拘泥于目前已有的规划方案，从而为项目找出最佳的市场定位及产品定位。通过对本地块的实地踏
3、勘调查及政府相关部门提供的相关资料，着重对宗地周边环境、市政交通条件、近期规划动向进行深入分析。并因此总结出宗地的优势、劣势等要素，并对其开发潜力进行客观评价。并就滨海新区中心区域的未来商业商务规划区域的发展趋势作出判断。我们将通过问卷与访谈形式，对港口贸易相关企业等服务目标客户群进行详细的调研，综合项目自身特点及环境因素，为项目的开发定位的可行性提供客户资料支撑。我司将在对本宗土地进行具体分析的基础上，结合地块的特点，确定其开发方向。在此基础上，对该宗土地提出初步的可行开发方向建议。同时对项目周边竞争楼盘进行分析比较，并辅以适当案例研究，为项目产品建议及价格制定提供依据。在以上研究分析的基础
4、上， 通过初步的经济性分析，估算本宗土地开发产品形式的收益水平，从而从经济性方面验证本项目的可行性。三、报告编制依据委托方提供的宗地基本资料天津市城市总体规划（2005-2020年）天津市总体规划（近期2004-2008）天津市城市总体规划（1996-2010年）天津市总体规划（近期2004-2008）国家建设部及天津市颁布的与房地产相关法律与政策天津市统计局2002-2005年统计年鉴2007年天津市政府工作报告2006年天津经济技术开发区国民经济和社会发展统计公报现场勘察和实地调研所得资料建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据项目投资分析各种费率依据政府相关文件天津市房管局交易统计
5、数据区域篇一、区域简介滨海新区滨海新区地处于天津市中心区的东面，濒临渤海、海河流域下游，陆域面积2270平方公里，海域面积3000平方公里。紧紧依托北京、天津两大直辖市，拥有中国最大的人工港、最具潜力的消费市场和最完善的城市配套设施。重点规划建设的350平方公里，包括：三个功能区：天津港、开发区、保税区全部；三个行政区：塘沽区、汉沽区、大港区城区部分；海河下游冶金工业区：东丽区无瑕街、津南区葛沽镇。目前新区常住人口160万人。滨海新区雄踞环渤海经济圈的核心位置，与日本和朝鲜半岛隔海相望，直接面向东北亚和迅速崛起的亚太经济圈，置身于世界经济的整体之中，拥有无限的发展机遇。滨海新区自然资源丰富，有
6、大量开发成本低廉的荒地和滩涂，具有丰富的石油、天然气、原盐、地势、海洋资源等，同时拥有雄厚的工业基础，是国内外公认的发展现代化工业的理想区域。塘沽区塘沽是距北京最近的海滨城区，东临渤海，北接京津塘高速公路，背倚三北，是京津城市带和环渤海城市带的交汇点。塘沽区距天津市中心45公里，距北京160公里，素有京畿门户之称。总面积859平方公里，常驻人口56万人，连同外来人口达70余万。辖13个街道办事处、8个乡。二、区域经济由于部分区域2006年统计公报未公布，因此，此次经济指标数据来源于2005年各区域统计公报。（1）经济总量经济平稳较快增长，主要指标达到或超过预期目标。2005年度地区生产总值完成
7、368.09亿元，按可比价格计算，比上年增长32.6%，固定资产投资194.76亿元，增长19.1%。社会消费品零售总额89.49亿元，增长19.6%。实际直接利用外资0.79亿美元，增长31.5%。城市居民人均报酬32675元，增长14.9%。 （2）产业结构2005年末第一产业完成2.12亿元，增长9.2%。第二产业是推动塘沽区经济快速增长的主要力量，完成263.26亿元，增长46.3%。第三产业完成102.71亿元，增长7.6%。三次产业比重分别为1%、71%和28%，第二产业比重比上年提高9个百分点。第三产业年完成额示意图产业结构比重示意图03年 04年 05年通过产业结构分析表明，第
8、二产业为本地的主要经济支持，并且有继续增速发展的趋势，第三产业的发展滞后于第二产业的发展。04年第三产业构成行业比重示意图 05年第三产业构成行业比重示意图 通过对04年、05年第三产业主要构成行业比重的纵向比较，我们不难看出三大行业增长点，即住宿和餐饮业05年较04年增长6，房地产业增长5，交通运输、仓储和邮政业增长4。这三大行业在第三产业中比重的增长对金融业长足的发展起到了积极作用，综合考虑滨海新区发展规划和国家金融政策支持等因素影响，我们预计，今后该区域内金融业的发展较为乐观。（3）贸易企业销售收入贸易企业销售收入加速增长。2005年贸易企业销售收入完成64.86亿元，比上年增长39.5
9、%。贸易企业销售收入示意图贸易企业销售收入增长迅速表明港口为中心的相关商务类活动将更加活跃，这为相关房地产市场的发展奠定了潜在基础。（5）社会销售品零售额市场购销趋于活跃。商业设施建设继续保持快速发展。2005年社会消费品零售总额89.49亿元，比上年增长19.6%。社会销售品零售额示意图（6）从业人员人均报酬从业人员人均报酬连年增长。2005年从业人员人均劳动报酬32675元，比上年增长14.9%。从业人员人均报酬示意图综述：通过对塘沽区03年、04年、05年各项经济指标的纵向比较，总体经济加速增长、产业结构不断优化、社会消费品零售总额平稳上升、人均收入连年增加，塘沽区作为滨海地区的核心区，
10、在“滨海新区”大的政策背景下，各项经济指标均处于发力增长期。滨海新区快速发展的同时，一些结构性差异却在浮现。滨海新区主要以工业为主，服务业相对不发达。与上海浦东作比较。滨海新区第三产业仅占GDP的比重的30左右，而浦东新区的比重达到了50%以上。而工业产值两地相差无几，相比之下滨海新区的第三产业发展明显滞后。三、区域交通塘沽海、陆、空交通便捷。天津港与170多个国家和地区的300多个港口有业务往来，定期班轮航线70多条，拥有目前我国北方最大的集装箱码头，是亚欧大陆桥国际运输线的起点之一。华北、津晋等高速公路将塘沽与中国东北、华南、西北相连。京津塘高速公路将北京、天津、塘沽连成一线，从塘沽驱车9
11、0分钟即可到达北京。轻轨铁路、津滨高速公路等现代化交通设施齐全，大大缩短了塘沽与天津的距离。中央大道、集疏港公路一期、蓟汕快速路一期(西中环)、响螺湾开启桥、中心路穿京山线地道、天津中心渔港、北疆电厂、临港产业区、海滨休闲旅游区、七里海湿地保护修复工程等被列为07年十大重点新建项目，总投资额超过290亿元，2007年预计投资98.3亿元。根据总体建设方案，十大新建项目中的多项路桥工程年内都将取得阶段性成果。东起新华南路，西接响螺湾商务区的响螺湾开启桥预计年底前主体完工；双向四车道，净高3.5米的中心路穿京山线地道将于年底前主体完工；新区中央大道项目的关键节点四号路地道、胜利路段年底前完工；海河
12、隧道及全线道路于下半年开工；蓟汕快速路一期工程中的跨海河大桥年内开工；集疏港公路一期工程中京津塘高速公路收费站至疏港二线12.86公里道路、桥梁主体工程年底完工。 交通路网建设成为今年滨海新区基础设施建设的重点。新区将安排铁路、轨道及道桥工程18项，计划投资72.9亿元。其中，对内交通中将开工建设中央大道、西中环、津港高速、津汉快速路等一批项目，使新区路网更趋完善、合理。对外交通包括津秦客运专用线、京津城际客运专线、海滨大道北段、京津塘高速公路二线天津段、国道112线天津东段等工程，这些工程的实施将使新区为服务环渤海、辐射“三北”创造更加有利条件。四、区域支柱产业滨海新区拥有优越的地理位置、丰
13、富的自然资源、不断完善的基础设施以及充足的劳动力资源供给。并且具有外向型和重化工业特征,资本密集型和技术密集型产业比较优势明显,形成了六大优势产业。随着十一五规划对滨海新区定位的加强,新区内的石化、汽车、电子等主导制造行业以及交通、金融等现代服务业将迎来较大的发展。制造业石化滨海新区将提高海上和陆地油气勘探水平,扩大开采规模,增强港口石油接卸能力。并形成石化产业集群。汽车十一五期间滨海新区将进一步发展汽车产业集群。主要包括丰田汽车扩能、发动机改扩建等项目。并加快国产化步伐，培育具有国际竞争力的关键零部件产业，建设跨区域的零部件生产体系。装备制造新港船厂预计2007年造船能力将达到100万吨,具
14、备30万吨船舶修理能力,具备大型海洋石油装备制造能力,行业产值达到50亿元；到2015年造船能力达到200万吨,行业产值超过100亿元,行业得到高速发展。钢材深加工针对新区及周边工业的发展,十一五期间，滨海新区将建成以石油套管为主,油管、钻杆等高附加值产品为辅的国内最大精品钢管生产基地。电子信息滨海新区将重点发展无线通讯、显示器、基础元器件、集成电路、汽车电子、数字视听、光电子和软件等八个子行业。并且注重增加高端产品比重,如3G手机和设备等。医药基因芯片、生物药物等产业化进程,发展生物制药领域,运用现代化手段提升中成药产品的科技含量,推动中药现代化。新能源与新材料滨海新区将重点发展电动汽车用镍
15、氢电池；在新材料方面,则加快新型材料基地建设,发展高性能化、复合化、功能化、精细化的金属材料,新型复合材料,高性能涂料,高效催化剂等产品。现代服务业交通运输及物流新区12年基础设施累计投资880亿元,建设了475个重点工程,竣工443项。形成了内、中、外三环和六横六纵的道路骨架,电厂装机容量达到274万千瓦,引滦入塘汉大三区工程全面完成。其中,15万吨级深水航道、蓟港铁路、津滨轻轨等重大项目相继竣工。新区工业由于独特的地理位置天津港与世界170多个国家和地区的300多个港口有贸易往来,2005年货物吞吐量2.2亿吨；集装箱吞吐量460万标箱,来自天津以外地区的占60%以上；天津口岸进出口总值超过800亿美元。金融滨海新区金融业实现快速发展。目前全国各主要银行保险机构均在新区设立了分支机构,已形成了类型比
