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1、小户型价值提升案例研究 拓展中心 黄芳 案例研究之深圳篇 项目区域 中心区项目名称 星河世纪总建筑面积 126697 43m2容积率 10 423项目概况 星河世纪由A B C三栋塔楼组成 其中B C栋为CBD公寓 高32层 1 4层为25000平米的大型主题商场 五楼为架空层园林 单位面积为32 68平米 举措一 功能转换 商务公寓 价值提升举措 通过商务公寓提升价值框架结构按照办公需求来设置公共空间按办公需求来打造项目推广和营销方式针对商务人士市场反应2005年10月发售 酒店式公寓销售速度快 售价11000元 m2 适宜条件 商务氛围浓厚的区域 项目区域 滨河项目名称 佳兆业中心总建筑面
2、积 84643m2项目概况 项目地下3层 地面29层 分1 2两栋 塔楼部分改建为高档酒店式公寓 户型包括单身公寓和两房 32 77平米 价值提升举措 通过酒店式公寓提升价值公共设施及建筑按五星级酒店标准装修高端的智能化配套设施国际知名酒店式管理公司市场反应2005年12月发售 12700元 平方米 精装修 比市场同期小户型价格高约2000元 平米 适宜条件 核心地段区 体量不宜过大 举措二 功能转换 酒店式公寓 价值提升举措 通过产品设计 送面积 提升价值户型设计创新 平面 立体可任意组合 阳台变卧室 一房变两房 上下连通 两层变复式 园林 3000平方米芭缇亚空中园林 水晶泳池 市场反应2
3、006年9月发售 均价8300元 平方米 比市场同期小户型价格高约1000元 平米 适宜条件 受新政限制 目前发挥空间不大 项目区域 宝安中心区项目名称 白金假日公寓总建筑面积 55301 35m2项目概况 1栋28层 底三层商业裙楼 四层架空层会所 巴提亚风情园林 户型为40 44平米一房 举措三 附送面积 项目区域 滨河项目名称 御景华城总建筑面积 20 9万m2项目概况 由6栋34层塔楼组成 1 2层商业 三层架空园林及会所 户型面积28 84平米 单身公寓到三房 价值提升举措 通过打造 小户豪宅 提升价值定位高端 小户豪宅3层立体园林 双泳池 一个恒温 金碧辉煌的酒店式大堂和售楼处超星
4、级皇家酒店式管家服务市场反应2004年11月发售 均价8500元 平方米 比市场均价高500 1000元 平方米 适宜条件 适用范围较广 举措四 豪宅元素运用 项目区域 石厦项目名称 丽阳天下总建筑面积 6万m2项目概况 项目2栋32层 共1012个单位功能分布 地下1层停车场 地上1 2层商场 地上3层空中花园地上4 32层为住宅户型面积 44 85平米 一房和两房 价值提升举措 通过概念突破提升价值CONDO概念的提出 Condo指的是集合的社区 大家有一个共有共享的公共部分 而公共部分有完善的生活配套和休闲设施 从而使生活更简易方便 轻松自由 CONDO倡导的八大生活主张 都市的年轻的
5、核心的 小尺度的 阳光的 轨道上的 便利的 共享的市场反应2002年4月发售 均价6400元 比当时市场价高约500元 平方米 适宜条件 目标客户群体的把握 举措五 营销形象提升 项目区域 龙华二线拓展区项目名称 金地 梅陇镇总建筑面积 42万m2容积率 3 08项目概况 一期由7栋11 24层的小高层 高层组成 共有1200多套单位 建有约5000多平方米的高档次的商业 项目总商业配套约1 2万m2 3200m2的幼儿园等配套 项目户型 2房 3房为主 75 122平米 价值提升举措 通过建筑设计创新提升价值建筑形态创新 德国WSP建筑设计公司 简约洗炼的现代主义风格与酷炫时尚元素的融合 都
6、市生活的倡导和营造 物质漫游街 时尚会所配套等 市场反应2005年5月开盘 当日销售率82 实收均价约7000元 平米 高出片区均价1000 1500元 适宜条件 目标客户群体的把握 举措六 设计创意 项目区域 前海项目名称 第五公社 星海名城五期 总建筑面积 约11万m2项目概况 由四栋32层塔楼组成 户型 以面积 平米的一房和两房为主 占 价值提升举措 通过大社区的配套共享提升价值星海名城大社区 总占地面积万平方米 总建筑面积约84万平方米 小区内部配套完善 会所 中 小学 幼儿园 大型购物商场 肉菜市场 银行 诊所等市场反应200 年1 月发售 均价7000元 平方米 比当时市场均价高约
7、500元 平方米 适宜条件 有大社区配套资源作为支撑 举措七 配套提升 大社区里的小户型 深圳小户型价值提升策略总结 总结 案例研究之全国篇 举措八 科技住宅科技创造舒适生活 价值提升举措 通过高科技战略提升价值欧洲居住标准 新风系统 LOW E玻璃 外墙保温 地板热辐射采暖等科技住宅八大子系统 市场反应周边价格平台7000 8000元 平米 本项目实现均价10500元 平米 适宜条件 前期资金投入大 大量高端客户 锋尚国际公寓城市 北京总建筑面积 约8万m2容积率 3项目概况 四栋塔楼和两栋板楼组成户型 以面积 平米的一房和两房为主 占 价值提升举措 通过打造极小户型 控制总价提升单价面积极
8、小 精装修 室内功能复合满足舒适性 公共空间上注重共享空间的建设 提供高端的物管和配套服务 市场反应评为02年京城 十大影响力楼盘 年 月 二代网上订房 首批推出的 套房在 分钟之内即被抢订一空 均价8700元 平米 适宜条件 目标客户群的把握 SOLOII城市 北京项目概况 SOLOII为两栋七层楼 共计800多套小户型 户型 主打户型为 平米左右小户型 举措九 精致SOLO小户精极空间 超小户型 价值提升举措 通过精装修加附送家电打造产业化住宅提升价值零首付入住 精装修和附送家电 完善便利的配套 酒店式管理 市场反应上海红极一时的项目 适宜条件 目标客户群的把握 营销的能力 城市 上海项目
9、名称 MyCity项目概况 它所倡导的提个箱子搬家 公寓酒店式的管理服务和全新的s o h o 理念 吸引了众多年轻的单身上班族 一套30 50平方米的全装修小房子 总价在30万元以下 可以以零首付入住 举措十 成品住宅产业化住宅 轻松入住 价值提升举措 通过概念营销提升价值 JOYOFLIVING 概念塑造 将快乐生活的概念在宣传中加以演绎 强势营销推广 在项目正式销售前 进行长达近2个月的软营销 向市场作出 洗脑 塑造YOHO品牌 市场反应目前香港最热的项目之一 适宜条件 目标客户群的把握 营销的能力 城市 香港项目名称 项目概况 整个项目共8座大厦 2200多个单位 首期5幢住宅大廈 共
10、約1 404個單位 并建有约 万多的国际购物广场 户型 逾7成是兩房 其餘為三房 面積由500餘至800餘平方呎 平米 举措十一 营销概念突破时尚城市快乐生活 概念整合 家庭朋友时尚生活创意生活开心健康工作休闲娱乐 快乐生活概念演绎 营销手法 YOHOTown以红色作主调 透过巴士户外流动广告 电视广告及报纸广告强势演绎 亦作出名人效应 品牌合作等多番新尝试 其信息可谓铺天盖地 满布大街小巷 连不懂英文的老人都知道有个叫YOHO的新楼盘要推出 宣传费高达1亿元 成为城中焦点 阳光 小户型城市 天津项目概况 为天津阳光100国际新城分期项目 天津阳光100占地676亩 建筑面积75万平方米 是由
11、摩天大厦 写字楼 商业 公寓 SOHO 高档公寓等多种物业功能集合而成的复合型大盘社区 价值提升举措 小户型组合概念的提出与推广概念提出 同一院门下的两套小户型 可分可合 提供四种生活方式 精装修附送家电 F1家庭组合计划 同一 院门 下的两套独立户型 可分可合 方便照顾老人孩子 创造新时代家庭居住模式 F2空间组合计划 一套居住 一套STUDIO 革命 生活两不误 F3投资组合计划一套出租 一套自用 一套养两套 全精装 带家电 轻松置业 投资回报 F4成长组合计划单身贵族 一租一用 结婚成家 合二为一 孩子长大 分而不离 概念推广 举行记者发布会 邀请专家评论造势 市场反应2006年4月实行网上认购 反映良好 适宜条件 对客户需求和市场接受度的准确判断 举措十一 营销概念突破 外地小户型价值提升策略总结 高科技技术的应用 户型优化和强势营销投入等 总结
