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1、好年华项目营销策划建议 暨伟业代理服务承诺目 录第一部分 项目周边住宅和商业市场调查报告一、 调查区域界定二、 东门商业圈片区概况三、 区域市场现状分析第二部分 项目开发定位分析一、 项目地块价值分析二、 项目住宅部分营销分析第三部分 项目市场定位一、 住宅价格定位及付款方式二、 目标客户定位三、 物业档次与形象定位四、 项目功能定位五、 对规划设计的建议第四部分 销售策略建议第五部分 项目策划销售代理 伟业地产服务承诺一、 伟业地产服务承诺二、 销售进度三、 广告费用控制四、代理佣金及支付方式 好年华项目营销策划建议 暨伟业代理服务承诺第一部分 项目周边住宅和商业市场调查报告一、 调查区域界
2、定根据“好年华”项目的特点，本案将调查围界定于东门商业圈，具体是东至文锦路，南至春风路，西至人民公园路，北至晒布路、蛟湖路。二、 东门商业圈片区概况东门商业圈是最早的经济中心，至今仍是的著名商贸、旅游购物中心。该片区写字楼、商铺林立，金融系统完善，交通网络四通八达，各项生活配套齐全，人口密集。具统计，东门商业圈日客流量达20万人次。2004年地铁开通后，交通状况大幅度改善，东门商业圈将汇集更大的客流，庞大的客流量带来无限商机。许多开发商已看准这个商机，正在土地极为有限的东门商业圈加速开发物业，以抢在最佳时机推出。三、 区域市场现状分析（一） 住宅市场1、居住功能较强的楼盘分析本区域目前在售楼盘
3、不多，住宅方面重要的竞争对手将是目前正在开发的旺业豪苑、聚龙大厦及南塘商业广场，它们的销售情况见下表：物业名称规模入伙期主要户型价 格(元/m2)销售率备注旺业豪苑二幢34层2002.12已封顶40、50、66、81 m2二、三房均价610030%居住功能较强，有湖景概念支撑聚龙大厦一幢32层2002.1140-86 m2一房至三房均价690040%尚有三期四期待开发南塘商业广场C区一幢30层已封顶2002.12未出未出未售芳邻一幢29层现楼40、55、60均价800095%三个月售罄东港中心一幢高层现楼60-110均价900080%2、区域住宅户型分析从户型设计来看，由于东门住宅大多是服务于
4、商业,而非纯居住用途，因此在户型设计上就少了一般住宅的变化和讲究,只要实用就行。因此，这里的户型设计体现的不是“以人为本”，而是“以商为本”，一切服务于东门的商业设施，一切服务于东门的经商人员。其次，户型分布除万科彩园为全复式大户型外，其余都以一房、两房的小户型为主，如和平广场、世濠大厦、立新花园，汇商名苑及芳邻等，尤其是去年推出的芳邻，全部为小户型结构，创下了三个月全部售罄的奇迹。3、租售状况分析 除地铁口附近商铺外，销售率基本上符合东门中路解放路人民北路新园路由高到低的渐变趋势，说明人流的大小对投资者的信心有相当的影响力。 各层商铺销售率从低层到高层呈递减趋势：一层80%，二层50%，三层
5、20%，四、五层很少有人问津，说明投资者对二层以上的人流和商业信心不足。项 目楼 盘租 金（元/月）出 租 率租 户 比平 均 售 价（元/米2）东 港中 心1房1厅250098%25%以上75002房1厅3600芳邻1房1厅190096%50%以上9200（原价）2房1厅25004、 区域市场特征分析东门商业圈各项配套非常完善，生活便利，拥有大量的租户，同时由于地段开发用地非常有限，住宅尤其是小户型住宅供应不足，从而小户型住宅具备较高的升值潜力，吸引较高比率的投资者入市，比如东港中心有超过60%的业主属投资型。（二） 商业市场东门的商业环境是优越的，拥有巨大的客流，使得这里的商铺非常抢手。预
6、计2004年地铁的开通，交通环境进一步的改善，这里将更具商业魅力。目前，东门由十二条步街相连，在20多家大型商场和数百家小型商铺，已投入营运的商业面积超过50万平方米。东门一向是家喻户晓的商业鼎盛之地，其每年的人流量一直保持递增的趋势。据统计，2001年，东门平均每天人流量已突破60万，预计地铁开通，换乘中心竣工后，平均日人流量会超过80万。业人士认为，东门步行街修葺一新，以及茂业百货、天虹商场、太阳广场、友谊城东门分店为代表的商厦群的形成，说明东门商圈的购物环境已开始走品牌化路线，消费结构已逐渐趋于合理与规，同时，商家之间的竞争也变得愈加激烈。据房地产年鉴98及港府的资料显示：1998年零售
7、总额达423亿元，其中近70%约280亿元集中于罗湖，这280亿中的50%即140亿就集中于东门商圈，如此惊人的消费额告诉我们，随着人流量的增加，消费额的不断增长，新东门必将发展成为一个愈加成熟的商业中心和旅游购物胜地。目前，东门商铺经营有如下特征：1 商铺的来源东门有60%的商铺经营者是从小业主处租得，29%是从开发商租得，自己购买自己经营的很少，可见东门商铺大部分业主为投资型，这信息对商铺的推广很有提示。2 商铺需求面积 以上数据明显提示面积在10-30平方米的商铺最受欢迎，其次是51-70平方米。该数据对发展商分隔商场面积非常重要，合理的分隔可以促进销售，是项目成功的重要保障。3 现在经
8、营的商品品种 经营服装是东门大多数经营者的首选,其次是皮具,精礼品和化妆品也有较大部分。部分商场业态分布比例经营品种总计建筑面积（平方米）比例服装86200526%鞋97106%工艺品、饰品79105%运动系列78505%餐饮70704%超市68004%电器、手机62054%家居用品45603%箱包44353%影院40002%美容、按摩39102%化妆品32202%珠宝首饰26102%电子游戏17001%电子通信16151%儿童用品16001%图书、音像15051%药材、补品35002%钟表、眼镜25002%总计161500100%零售经营项目占据大部分铺位（据可靠数据显示为65%）。这一点已
9、成为东门零售市场的主要特色。故而，好年华不可一味地争取市场的空白而秉弃东门的传统特色。4、东门部分商铺经营概况商铺位置租售概况（元/）经营围备注太阳广场太阳百货东门步行街一：保底抽点。视不同经营项目抽点不同二：租金240，物管80，水电自付底层：超市一：鞋、首饰、少量服 装二：女装、首饰三：女装四：家居用品、体育服 装、书店五：饮食、电玩（学生 较多）六：太阳数码城金世界商业中心东门步行街售：一：街铺12万，部78 万二：45万三：3万左右 返租期为3年，业主每年可获8%返租额。现由友谊城百货全面经营街铺：服装一：皮具二：钟表、首饰、化妆 品三：体育用品四：本色酒吧开发商：金活实业代理商：中原
10、越港商业中心东门步行街售：一：5万左右二：4.5万左右租：一：部100二：60一：女装、柯达、美发、 皮包 二：美容、乐器、摄影三：暂时封闭九龙城东门步行街 租： 一：9001500 四：80120 五：5080 六：45一：电子、影音、包、 女装二：女装、饰品、三：时装四：服装、化妆品、婚 纱摄影。现正筹划 经营茶品五：美容、保健六：按摩、美容八：桌球开发商：茂业集团方海商苑东门步行街二： 租：100 物管：35一：街铺：服装、皮具、 名牌鞋、茶 部：女装、饰品二：女装、皮具、工艺 品、鞋大世界商城东门步行街租：一：500060000元/间.月二：40150元/一：街铺：餐饮、中低 档服装、
11、皮具二：正在装修东港中心东门步行街一：150300二： 200500 三：10002000元/间一：街铺：服装、食品、 电子二：化妆品、服装、三：纹身、美容、化妆 品、服装四：美容、咖啡物业管理：中海2358076白马时装中心东门步行街大鹏阁：一：20003000二：10002000（含 管理费）宝文阁：一： 20003000二：5001500大鹏阁：一：美发 二：服装宝文阁：一：装饰品 二：服装万景妇儿百货新园路广场：抽点15%一：抽点20%二：350广场：女性夏装、衣、 童装一：正装修建超市二：玉器、首饰、服装、 手表三：童装、食品、文具、 影音四：儿童娱乐中心、家居、玩具、儿童演艺厅、果
12、汁吧东兴大厦街铺新园路200500交通银行、饮食、美容、眼镜、酒楼、琴行南海中心东门中路与晒布路交汇处租：二、三层：100150推算售价：二、三层：1.21.8万一：街铺：休闲服装、 麦当劳 部：必胜客二：肯德基、必胜客物管：熊古组罗湖商业大厦立新路 万景以东租金：一层：250500二层：200400推算售价：一层：36万二层：2.44.8万一：画、乐器、服装二：画、乐器三：原版音像四：图书五：图书三五层：博雅公司经营新风花园裙楼立新路与罗商大厦相对租金：一：东面街铺：100250西面街铺：250400 部：250350二： 100200推算售价：一：东面街铺：1.23万西面街铺：35万 部：34.5万二： 1.22.5万一：服装、餐饮、化妆品、鞋包二：鸿基工艺城（各种工艺品骏马时装广场方海商苑以北租金：一：街铺：250350部：150200推算售价：街铺：34.2万部：1.82.4街铺：服装、雨伞部：字画只有第一层招商骏马广场以南沿街商铺骏马对面租金：250300推算售价：33.6万生活用品、花八达商城售价：一：6-8万 二：3-5万德奥商城售价：一：5.5-6万二：3.5-4.5三：2.5-3.5百变电子城售价:一:5-7万二:4-5万三:2-3万新2000广场售价:一:5-6.5万二:3-4.5万三:2.5-3万5、 经营中
