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1、次贷危机原因过程与机理（2008国安局演讲)这是我所见到的最生动、最深刻的对次贷危机的分析蒲勇健重庆大学发展研究中心,可持续发展研究院,经济与工商管理学院 自2003 年以来，每年都有经济学家警告说美国的房地产泡沫将会破灭，虽然这一预言一直没有应验，然而，该发生的迟早要发生。2007 年8 月，美国次贷危机突然爆发，不但房地产泡沫终于破灭，美国还陷入了自20 世纪30 年代大萧条以来最为严重的金融危机。 以格林斯潘为首的美国货币当局在长时期内的用扩张性的货币政策支持美国的资本市场。当1996年12月格林斯潘接受一些经济学家如耶鲁大学教授席勒（RobertShiller）的批评，在一次讲演中提出
2、美国股市存在“非理性躁动”（IrrationalExuberance，现在往往被译为“非理性繁荣”）后，世界股价应声而落。纽约股价也下降了2%。从此以后，格林斯潘就不再提“非理性躁动”，而是转而采取扩张性的货币政策来支持美国资本市场的繁荣，结果形成了巨大的网络泡沫。2000年网络泡沫破灭以后，美联储连续13次降息，而且鼓励衍生工具的发展，放松对它的监管。90年代中期创造的一种衍生工具信用违约掉期（CreditDefaultSwap,简称CDS）到今年总规模已经到了60万亿美元，约为美国GDP的4.6倍，衍生产品总规模达到530万亿美元，约为美国GDP的40倍！ 从短时期来看，美国经济显得很有活
3、力。但实际上它所创造的大量“金融财富”只是纸面上的财富，甚至只是电脑上的一些符号，一有风吹草动，便会烟消云散。美国的这个深层的结构问题，通过美元的发行，五花八门衍生工具的出台，通过美国金融体系渗透到世界各国，使世界金融体系中充满了巨大的泡沫和黑洞。只要受到某种冲击的触发，都会引起世界金融体系的系统性危机。次贷正是触发这一危机的引信。一,房地产泡沫的形成及破灭 1990 年代以来，在信息技术革命所带来的所谓新经济的推动下，美国经济经历了二战后前所未有的高速增长，美国资本市场更是空前繁荣。2001 年IT泡沫破灭，加上911事件,美国经济出现衰退。为了刺激经济，布什总统在格林斯潘的支持下推行的减税
4、政策没能使美国走出经济衰退,为了促进经济增长和充分就业,美联储采取了极具扩张性的货币政策。经过13 次降息，到2003 年6 月25 日，美联储将联邦基金利率下调至1%，创45 年来最低水平。美联储的低利率政策，本身并没有刺激投资,而是导致美国住房价格的急剧上升。911事件 长期的低利率政策是如何导致房地产业的过热呢? 首先, 低利率导致货币供应量的过度增长,导致流动性过剩,从而导致人们对于资产投资的狂热,包括房地产投资的狂热;其次, 低利率使人们热心于按揭贷款购房,导致房价上升;最后, 房价上升就开始了一种循环: 房价上升-开发商加大开发-土地作为稀缺资源的价格上涨-房价上升进一步上升(因为
5、土地价格构成房价的60%,或者说土地成本是房屋成本的60%左右)- 开发商加大开发,银行加大力度贷款(包括给开发商和购房者的贷款)-住房需求和供给都同时上升,同时房价也不断上升-房地产泡沫形成. 从2002年起，美国房价以每年10%的幅度上涨，2005年房价上涨了17%，20032006年4年间美国平均房价涨幅超过50% . 在这种政策的刺激下，银行发放了大量各种形式的住房抵押贷款。贷款条件过于宽松使得许多人购买了超出自己偿付能力的住房，住房抵押债务急剧增加，美国的住房抵押债务对收入之比创下了历史最高记录. 美国房产价格的上涨在2005 年底达到一个顶峰。二,次级贷款 次级贷款的全称是次级按揭
6、贷款，是房屋贷款中按客户信用度分类的一种贷款。相对优质贷款而言，次级贷款就是给信用情况较差、缺乏还款能力证明和收入证明的客户发放住房贷款。 这种贷款审批程序不太严格，利率较高，借款人对利率和房屋价格的变动相对敏感。 美国房地产抵押贷款市场分为三类：优质抵押贷款市场(Prime Market)、次优级抵押贷款市场(ALT-A Market)和次级抵押贷款市场(Subprime Market)。优质抵押贷款市场主要面向信用等级高(信用分数在660分以上，收入稳定可靠，债务负担合理)的优良客户，主要采用最为传统的30年或15年固定利率按揭贷款，较少采用复杂的创新按揭工具。“ALT-A”抵押贷款市场主
7、要面向信用分数在620660分之间，缺少或完全没有固定收入、存款、资产等合法证明文件的客户。次级抵押贷款市场面向信用分数低于620、收入证明缺失、负债较重的客户。因信用要求程度不高，贷款利率通常比一般抵押贷款高出23%，它往往采用先低后高的还款方式, 主要实行首付低于15%或月供超过收入55%的浮动利率按揭贷款。 美国次级抵押贷款市场产生于20世纪80年代早期，可是一直处于缓慢的发展状态，一直到20世纪90年代中后期才得到了快速发展，其间由于受东南亚金融危机的影响，曾有短暂回落，2000年以后，由于美国房地产市场的持续繁荣，美国次级抵押贷款市场进入一个兴盛时期， 20032005年增长格外迅速
8、。 美国次级抵押贷款发展如此迅速，有其特殊背景：首先，1977年通过的社区再投资法鼓励贷款者对低收入者的放贷；1980年的存款机构解除管制与货币控制法案使得贷款人可以通过收取更高利息来扩大对低信用等级借款人的放贷；1982年的另类抵押贷款交易平价法案则允许灵活利率(固定利率与浮动利率结合)贷款。这一系列法案都为次级抵押贷款市场的发展提供了一个良好的法律环境。次 显然易见，无论是次级抵押贷款，还是“A l t-A”抵押贷款，其目标客户原本都属于银行信贷投放过程中需要加倍审慎的人群。然而即便如此，在利益的诱惑和驱使下，各类贷款机构为最大限度拼抢市场，却极尽所能地降低贷前调查“门槛”，甚至大量采取了
9、将营销工作外包给独立经纪公司，主动放弃了对客户资料审查的控制，给部分缺少职业道德的营销人员提供了造假的机会。 比较分析传统抵押贷款和次级抵押贷款的操作流程，也能够直接洞察到次贷贷前尽职调查环节的严重缺失：传统抵押贷款的尽职调查，银行重点需要审查两个方面的内容，一是借款人的收入，二是房屋估值。然而，在次级抵押贷款过程中，银行基本上不再承担贷前调查的任何工作，而由抵押贷款中介、房屋估值公司和评级机构代理，银行信贷审批纯粹流于形式。 申请次级贷款的购房者一般属于低收入阶层，往往不能承受较高的首付，在贷款初期也难以承受较高的本息支付。为此，抵押贷款机构开发了形形色色的新兴的抵押贷款产品，出现了一系列的
10、抵押贷款产品创新。(1)无本金贷款(Interest Only Loan)。这种抵押贷款允许借款人在一定的时期里不必支付本金，每月支付利息。但是，超过这个时期以后余下时期里，借款者必须以一个较高的比率分期偿还本息。这种工具对于投资者来说具有杠杆作用：在一段时间里，投资者只需支付少量的利息就可以购买房子，如果投资者预料到房地产价格趋向上升，他们可以用仅付利息抵押贷款购买房产，等到需要支付本金的时候再将房子卖出去偿还本金，便可以获得房产价格上升的收益。如果房产价格趋向下降，投资者将放弃作为抵押品的房产，不再支付抵押贷款的本金和利息，其损失是已经支付的利息。(2)2/28可调整利率贷款(Adjust
11、able Rate Mortgage,ARM)。这种抵押贷款开始实行固定利率，经过一段时期以后转换为浮动利率。如果购房者借入了30年的2/28可调整利率贷款，在前两年以较低的固定利率偿还利息，从第三年开始，利率将重新设定(Reset)，采用一种指数加上一个风险溢价的形式。一般而言，即使这段时期内市场利率没有发生变动，从第三年开始该抵押贷款的利率也会显著提高。(3)选择性可调整利率贷款(Option ARM)。这种抵押贷款允许借款人选择支付结构，既可以从一开始就分期偿还本息，也可以仅付利息然后分期偿还本息，还可以每月支付一个最低限度的款项：这个最低限度的款项通常低于每月仅付的利息，但是其差额部分
12、将自动计入贷款本金，这种方式称为负摊销(Negative Amortization)。这种情况下，借款人最终应偿还的本金金额要超出最初的贷款金额。(4)无首付抵押贷款。这种抵押贷款允许借款人只支付少量首期房款或者不需要支付首期房款，并且不需要购买个人抵押贷款保险就可能取得贷款。在美国，发放抵押贷款的金融机构通常要借款者支付房价的20%作首付以降低贷款风险。近15年来，越来越多的抵押贷款只需要借款者支付少量的首期房款；在2000年以后，已经有1617%的抵押贷款不必支付首期房款或者只支付不到5%的首期房款，大约有43%的首次购房者是以不必支付首期房款的方式取得抵押贷款 。 所有这些创新的抵押贷款
13、产品都有一个特点，那就是在还款的前几年内，还款额很低，但是过了这段时间以后，还款压力将陡然上升。购房者之所以选择以上贷款品种，一个很重要的原因是预期房地产价格将会持续上升，即使到时不能偿付本息，也可以通过出售房地产或者再融资来偿还债务。但这是基于市场利率不会出现大幅上升和房地产价格持续上升的前提之下，一旦市场利率上升和房地产价格下跌同时出现，则次级抵押贷款市场出现动荡也就在情理之中。 次贷借款人是违约风险非常高的客户群。他们被称为Ninjna，意为既无收入、又无工作、更无财产的人。既然如此，银行为什么还要贷款给他们呢？ 首先，住房贷款金融机构发放的次贷似乎不存在安全性问题。由于美联储的低利率政
14、策，作为抵押品的住宅价格一直在上涨。即便出现违约现象，银行可以拍卖抵押品（住宅）。由于房价一直在上涨，银行并不担心因借款人违约而遭受损失。其次，证券化使得银行可以把风险转移给第三方，因而住房金融机构并不会因借款人违约而遭受损失。三，次级贷款的多重证券化 次级贷款的放款机构大多是不能吸收公众存款，而主要依赖贷款的二级市场和信用资产证券化回笼资金的非银行金融机构。为了分散风险和提高变现水平，放贷者把这些贷款打包，以债券的形式向社会推销。债券五花八门，有住房抵押贷款支持证券（M B S ）、担保债券凭证（C D O ）、信用违约互换（CDS），等等。在高回报率的诱惑下，这些债券受到了投资银行及各种基
15、金的青睐。 例如，如果某个银行发放了许多住房抵押贷款，该银行（或某个第三者,如投资银行）可能会把所有这些住房抵押贷款捆绑在一起组成一个住房抵押贷款池，发行以这个住房抵押贷款池为基础的住房抵押贷款支持债券（RMBS）。这样，一只债券（证券）就被创造出来。该债券的收益来自住房抵押贷款的贷款收益,但是住房抵押贷款的风险也传递到该债券.发放住房抵押贷款的金融机构将住房抵押贷款支持债券（RMBS）卖给投资银行家,从而将风险也完全转移给投资银行.那么，为什么证券化可以把风险转移给第三方呢？ 在证券化过程中，涉及十多个参与机构。其中包括发起人(住房抵押贷款金融机构)、住房抵押贷款经纪人、借款人、消费者信用核查机构、贷款转移人、特殊目的机构（SpecialPurpose Vehicle，SPV）、评级机构、包销人、分销人保险公司、特别服务提供者、电子登记系统和投资者等。在证券化过程中，SPV 发挥了重要作用。SPV 一般具有以下几个重要性质：1购买次贷，或根据某种协议获得次贷的所有权或处置权。次贷所有权的转移使发起人实现真实出售，发起人与资产风险实现隔离，债权人（投资者）不得向发起人（住房贷款金融机构）行使追索权。
