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1、焦点房地产 讲授 郭金金 焦点房地产 家家关心房地产社会关注房地产政府调控房地产行业热衷房地产散户投资房地产媒体热炒房地产 家家关心房地产 家家关心房地产 人人有房住 政府尽责是保障住房问题牵涉每一个百姓的切身利益 全面建设小康社会 人民群众安居乐业是关键 中国正努力走具有中国特色的住房建设和消费模式 从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发 合理规划 科学建设 适度消费 发展节能省地环保型建筑 家家关心房地产 建设部部长汪光焘曾在参加 城市发展国际论坛 时提出 住房是人的一种基本权利 中国将 人人享有适当住房 早在 年 月 国务院一份房改文件中就明确表示 住房制度改革是经济体制改革的重要
2、组成部分 也是人民群众十分关注的重大问题 其根本目的是要缓解居民住房的困难 其后又以国务院文件的形式明确提出 要建设以经济适用房 廉租房等保障型住房为主体的多层次市场供给体系 社会关注房地产 一 房地产业是国民经济的支柱产业 房地产市场是中国经济现在 未来最为关注的重心 只有对中国的房地产市场有一个清楚的了解 才能把握到未来中国经济发展之方向 才能知道未来中国经济得以发展之持续性 二 房地产行业 国民经济的基础行业 房地产经济在整个商品经济体系中属于要素经济 放地产行业提供的商品和劳务服务既是社会生活的基本要素 也是生产的基本要素 所以房地产行业属于国民经济的基础行业 房地产业是一个导向产业
3、房地产经济的运行过程 房地产商品开发 建设和流通过程 需要大量众多的原材料 联系着一大批相关的产业 它的兴旺对国民经济的发展起着先行和催化作用 所以房地产业还是一个导向产业 政府调控房地产 98年 08年房产政策法规发展史1998年住房分配货币化 房地产业全面开始市场化2000年规范房地产市场2001年刺激消费 繁荣房地产市场 2003年4月 121文件第二套住房提高首付比例 拉响宏观调控警报 2003年6月 央行在下发的 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 业界称为121号文件 中表示 商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款 对购买第二套以上 含第二套 住房的 应适当
4、提高首付款比例 2003年7月 开始集中整顿土地市场 2004年831大限 加强经济适用房的管理 加强房地产贷款监管 银行首次加息等政策先后出台 标志着宏观调调控开始 8 31大限 2004年3月31日 国土资源部与监察部联合下发71号文件 要求从2004年8月31日起 所有经营性的土地一律都要公开竞价出让 这就是业内所称的 8 31大限 政策始一出台 房地产市场便一片 波涛汹涌 3月房贷优惠政策取消 调控涉及消费层面中国人民银行关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知 银发 2005 61号 3月房地产税改革深入 调控触及交易环节3月旧国八条出台 调控上升到政治高度 2005年
5、房产政策 2005 03 26旧 国八条 稳住房价 一 高度重视稳定住房价格 二 切实负起稳定住房价格的责任 房价提高到政治高度 建立政府负责制 省政府负总责 对住房价格上涨过快 控制不力 要追究有关责任人责任 三 大力调整住房供应结构 调整用地供应结构 增加普通商品房和经济住房土地供应 并督促建设 四 严格控制被动性住房需求 主要是控制拆迁数量 五 正确引导居民合理消费需求 六 全面监测房地产市场运行 七 积极贯彻调控住房供求的各项政策措施 八 认真组织对稳定住房价格工作的督促检查 2005年房产政策 抑制房价涨幅 5月七部委意见 调控加强 细则出台 新国八条 一 强化规划调控 改善商品房结
6、构 二 加大土地供应调控力度 严格土地管理 三 加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控 保证中低价位 中小户型住房的有效供应 四 完善城镇廉租住房制度 保障最低收入家庭基本住房需求 五 运用税收等经济手段调控房地产市场 特别要加大对房地产交易行为的调节力度 六 加强金融监管 七 切实整顿和规范市场秩序 八 加强市场监测 完善市场信息披露制度 2005年5月 关于加强房地产税收管理的通知 从税收入手整顿房地产市场9月银监会212号文件 收紧房地产信托212号文件大幅提高了房地产信托的门槛 自有资金超过35 四证齐全 二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资 这一规定的严格程度超过了银行 使那
7、些将房地产信托作为主要业务的信托公司将面临更大的困难 10月国税总局重申二手房交纳个税 2006年房产政策 4月房贷利率再次上调 调控卷土重来5月国六条出台 新一轮调控大幕开启 一 重点发展中低价位 中小套型普通商品住房 经济适用住房和廉租住房 二 严格执行住房开发 销售有关政策 完善住房转让环节税收政策 三 合理控制城市房屋拆迁规模和进度 减缓被动性住房需求过快增长 四 加强房地产开发建设全过程监管 制止擅自变更项目 违规交易 囤积房源和哄抬房价行为 五 加快城镇廉租住房制度建设 规范发展经济适用住房 积极发展住房二级市场和租赁市场 有步骤地解决低收入家庭的住房困难 六 完善房地产统计和信息
8、披露制度 坚持正确的舆论导向 2006年房产政策 5月国务院出台限制套型90 70政策 从供应环节改善房地产供求关系 普通住宅套型面积在90平方米以下的不低于70 兴建经济适用住房的比例应不低于开发总量的20 5月国税总局出台二手房营业税政策 开始着手整顿二手房市场7月未取得预售许可证不得发布预售广告 规范房地产期房预售制度7月建设部出台171号 外资限炒令 打击房地产投资 171号 外资限炒令 外商在我市投资设立房地产企业 投资总额超过1000万美元 含1000万美元 的 注册资本金不得低于投资总额的50 投资总额低于1000万美元的 注册资本金仍按现行规定执行 外商投资房地产企业注册资本金
9、未全部缴付的 未取得 国有土地使用证 的 或开发项目资本金未达到项目投资总额35 的 不得办理境内 境外贷款 外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇 不予办理外债登记和外债结汇核准 2006年房产政策 2006年7月108号文强制征收二手房转让个人所得税 进一步打击房地产投资从房屋买卖合同生效之日起 购买住房不足5年转手交易 按售房收入全额征收营业税 个人购买普通住房用于唯一住房超过5年 含5年 转手交易的 销售时免征营业税 个人购买非普通住房不足5年的 销售时按其取得的售房收入全额征收营业税 个人购买非普通住房超过5年 含5年 转手交易的 销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营
10、业税 8月土地新政出台 规范土地市场 清查土地违规8月央行再次加息 宏观调控动用金融手段8月建设部出台廉租房管理实施办法 逐步落实住房保障政策9月房地产市场整顿 规范交易秩序9月完善二手房市场交易管理 1月建设部规范房地产经纪行业1月国税总局清算土地增值税 标志2007年新一轮调控的开始3月通过 物权法 10月1日起执行3月央行2007年首度再次加息 全年共计6次加息 10次上调存款准备金 6月加强外资管理 进一步扼制房地产市场外资过热 2007年房产政策 8月国发 2007 24号文件 回归保障 健全廉租住房制度 标志着政策调控思路的转变9月央行规定以家庭为单位 第2套住房贷款首付不得低于4
11、0 利率不得低于基准利率的1 1倍 严厉打击炒房行为10月加强土地供应调控 缩短土地开发周期10月物业税 空转 试点扩至十省市12月外商投资房地产业限制范围有所扩大 2005 2008利率变动 2008年房产政策 2008年1月国务院重拳打击囤地2008年3月 国务院成立住房与城乡建设部 从新中国成立至今 住房 两个字首次写入部委名称中 2008年10月中旬 国务院常务会议提出 加大保障性住房建设规模 降低住房交易税费 支持居民购房 的有关政策引起了人们的高度关注 几天后 财政部 税务总局和人民银行出台了降低住房交易税费 调整个人住房贷款利率等措施 这也标志着全面拯救楼市方案陆续出台 2008
12、年10月22日 财政部 税务总局 降低住房交易税率 商贷下调至0 7倍 首付款比例降至20 自2008年11月1日起 对个人首次购买90平方米及以下普通住房的 契税税率暂统一下调到1 原为1 5 对个人销售或购买住房暂免征收印花税 0 05 对个人销售住房暂免征收土地增值税 根据房子面积大小实行不同的税率 自10月27日起 金融机构对居民首次购买住房提供贷款 其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0 7倍 原为0 8倍 最低首付款比例调整为20 个人住房公积金贷款利率 各档次利率分别下调0 27个百分点 2008年11月 温家宝主持国务院常务会确定扩大内需十项措施 计划未来三年内总计投资4万亿
13、 央行再次下调利率 规定2008年11月27日起 一 下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1 08个百分点 其他期限档次存贷款基准利率作相应调整 二 下调中央银行再贷款 再贴现等利率 从2008年12月5日起 下调工商银行 农业银行 中国银行 建设银行 交通银行 邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点 下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点 济南市2009年房产政策 个人首买90平方米以下住房契税率下调至1 普通住宅90平米一下 含90平米 缴纳1 政府补贴1 90 144平米 含144平米 缴纳1 政府补贴0 5 非普通住宅144平米以上或容积率小于1
14、缴纳3 政府补贴1 营业税及附加 转让普通住宅转让非普通住宅超过2年 含2年 免征超过2年 含2年 差额征收不足2年差额征收不足2年全额征收 个人所得税 按核定征收1 或查验征收20 超过2年 含2年 按实交税款 政府补贴40 满5年家庭唯一住房 免征 一年内购房 按房价所占比例减免 个人销售或购买住房暂免征收印花税个人销售住房暂免征收土地增值税 房贷优惠 房贷款优惠利率下限扩大为贷款基准利率的0 7倍 下调个人住房公积金贷款利率 5年期以下 含 由现行的4 32 调整为4 05 5年期以上由现行的4 86 调整为4 59 购房最低首付款比例调整为20 开发商配套建设廉租住房经适房有优惠 在经
15、济适用住房 商品住房项目中配套建设廉租住房 在商品住房项目中配套建设经济适用住房 可按廉租住房 经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税 印花税 暂免征收房产登记费 活跃住房二级市场 2009年底前 对个人第一次购买90平方米 含 以下商品住房和存量房免收房屋登记费 对首套住房人均建筑面积未达全市人均住房建筑面积标准 为改善住房条件购买第二套住房时 可比照首套自住房贷款政策执行 家庭中年满18周岁子女购买本家庭第二套住房 可比照首套住房贷款政策执行 对出售自有住房 1年内重新购房的 按照购房金额相应退还个人所得税纳税保证金 提高公积金贷款额度 延长贷款年限 住房公
16、积金贷款最高额度由30万元提高到40万元贷款最长年限由20年延长至30年还款年龄男性由60周岁延长至65周岁 女性由55周岁延长至60周岁 调整房地产开发涉及的税费管理办法 2009年底前 城市建设综合配套费可根据工程进度分期缴纳 在领取建设工程规划许可证前 缴纳总额的50 领取建设工程规划许可证6个月时缴纳余款的一半 12个月时缴纳剩余的全部款项 房屋维修基金推迟至办理产权分户时收取 建设前期涉及的经营收费在坚持市场化原则的基础上 收费标准有上下幅度的 一律按下限执行 放宽现行购房落户政策 济南 有合法职业的人员 符合下列条件之一的 允许本人及其配偶 未成年子女迁济落户 在市区购置建筑面积90平方米以上新建成套商品房并取得房产证 含办理抵押贷款房 在市区购置建筑面积90平方米以上成套二手房 取得房产证2年以上 含办理抵押贷款房 在章丘 平阴 济阳 商河县 市 居住3年以上 在市区购置建筑面积75平方米以上成套商品房取得房产证 二手商品房须取得房产证2年以上 含办理抵押贷款房 并实际居住 每套商品住宅房5年内只能享受1次购房落户政策 房屋赠与三种情况下不征收个税 据国家财政部二 九年五
