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1、商铺投资回报率如何计算 2009年01月21日 17:10:56 住在杭州网目前世面上出售或者出租的商铺一般分为沿街商铺和社区商铺，由于商铺受地理位置以及人流量等影响较大，价位差异也相当大。因此，投资回报率也会不同程度上受到影响。严格意义上来说，商铺投资回报率一个动态的概念，投资中除了投资者的购买初始投资外，还应包括税费，贷款利息、物业管理费用、取暖费用、折旧费用，甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等方面的因素。同时，投资者还必须考虑到商铺有一定的空置期。不同物业的理想投资回报率不尽相同，其合理利润、投资临界点和超高利润率大致如下表：物业类别 合理回报率 投资临界点 超高回报
2、率 商住两用物业 10-12%7%15%烂尾物业 9-10%6%20%地铁物业 3-6%3%10%(以上数据仅供参考)对于普通投资者来说，动态投资计算比较复杂，本网罗列以下几种计算方式，仅供投资者参考。(1)租金回报率每月租金收益12/购房总价案例分析：2008年12月底，周先生买下了翠苑社区一套临街商铺，面积约40平方米，售价约160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即周先生每个月可收取1.4万元的租金。那么，他的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：租金回报率=14000*12/1600000=10.5%点评：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会
3、较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。(2)租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)12(首期房款期房时间内的按揭款)。案例分析：假设周先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上限贷款利率。套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76%通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：5.76%点评：该计算方法的优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。
4、不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。(3)租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)12购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。点评：优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。(4)内部收益率法房产投资公式为：累计总收益累计总投入月租金投资期内的累计出租月数(按揭首期房款保险费契税大修基金家具等其他投入累计按揭款累计物业管理费)内部收益率。点评：上述公式以按揭为例，未考虑付息
5、、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。271856网友：xixiheheip地址:122.234.148.*于2009-09-12 11:28 发表评论： 你这里的第二种算法是完全错误的！误导读者了！(2)租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)12(首期房款期房时间内的按揭款)。这个算法是错的
6、！应该是(税前月租金-按揭月供款)*12/首期房款也就是象你举的这个例子，周先生首付100万的回报率实际是大于全额付款的回报率的。注意，我们算的是回报率，而不是绝对的回报值。如果你觉得难理解，那你可以看看，开发商开发房产的收益，一个道理。如果有20%的自有资金，去开发一个项目，其他80%是银行贷款，那么他的收益率会达到100%以上，但如果全部是自有资金，绝对在50%的收益以下。这里算的是收益率，而不是收益！用银行贷款，其实是收到了杠杆效应！算盘打打精 教你如何计算商铺“投资回报率”http:/ 搜房 2010 年6 月28 日 互联网 摘要投资回报率(ROI。returnon investme
7、nt)，是指达产期正常年度利润或年均利润占投资总额的百分比。计算公式 投资回报率(ROI)=年利润或年均利润/投资总额100%商铺投资回报率的计算商铺投资收益率四种算法 目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种：1.租金回报率法 公式：(税后月租金按揭月供款)12(首期房款期房时间内的按揭款)。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。2.租金回报率分析法 公
8、式：(税后月租金每月物业管理费)12购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。3.内部收益率法 房产投资公式为：累计总收益累计总投入月租金投资期内的累计出租月数(按揭首期房款保险费契税大修基金家具等其他投入累计按揭款累计物业管理费)内部收益率。上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面
9、因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。4.简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益15年房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？商铺投资回
10、报率的计算商铺投资收益率四种算法 目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种：1.租金回报率法 公式：(税后月租金按揭月供款)12(首期房款期房时间内的按揭款)。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。2.租金回报率分析法 公式：(税后月租金每月物业管理费)12购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，
11、是选择“绩优地产”的简捷方法。不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。3.内部收益率法 房产投资公式为：累计总收益累计总投入月租金投资期内的累计出租月数(按揭首期房款保险费契税大修基金家具等其他投入累计按揭款累计物业管理费)内部收益率。上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。不足：通过计算内部收
12、益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。4.简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益15年房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？如何判断投资回报率现在，投资回报率计算出来了，那么，我们该如何判断这些数值所包含的意义呢？也就是说，哪个数值是表示合理利润？哪个数值是表示千万不要
13、沾手？哪个数值是表示它的收益非常好？或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好，自己要审慎考虑才行？业内人士认为，解读这些数值在行内并非有一个标准答案，可能10个人就会有10个答案。但据本报从一些地产从业人员和投资客手中回收的数据显示，其实这些答案相差无几，差的也只是小数点以后的数值。据经纬物业二手部的负责人司徒佩琪介绍：其实不同物业的理想投资回报率不尽相同，比如就拿我们在“透视商机特刊”中曾经探讨过的商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业及名校物业来说，它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列：物业类别合理回报率投资临界点超高回报率(需审慎)商住两用物业1012%7%，15%以上烂尾
14、番生物业910%6%，20%以上地铁物业3-6%3%，10%以上中国房产投资回报率调查显示，目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市，普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%。其中，北京的投资回报率更低，除了北部区域一枝独秀外，其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整体租金回报率仅2%3%。四大城市的房价平均下降幅度需要达到40%50%。杭商铺非常紧俏 社区商铺的回报率该如何计算？ 来源：作者：易居臣信 阮骏2007年08月06日09:46 (0) 目前杭州的商铺非常紧俏，业内人士非常看好社区商铺今后的前景，从老城西翠苑那一带的社区商铺发展就可以看出，一旦小区有了一定的入住人口，整
15、个片区形成了一定的居住气氛，这些商铺基本上都有很高的投资回报率。社区商铺由于周边有一定的常住人口，那些满足人们日常生活、衣食住行的业态非常容易成功。 如何计算投资回报率 一个计算投资回报率的计算公式： 计算购入再出租的投资回报率月租金12个月首付款银行存款利率贷款银行贷款利率/售价 计算购入再售出的投资回报率（售出价购入价）/购入价 备注：无贷款情况 推选样本：翠苑社区商铺 翠苑是城西较大的社区，入住人口约10万，整个小区已经形成了一定的居住气氛。 翠苑社区商铺位于文一路上物美超市附近，周边还有杭州师范学院、浙江财经学院，已经具备了超强的人气。 例如，有一临街的翠苑社区商铺，面积约40平方米，售价约160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得1.4万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让
