《精编》产业地产商业模式探讨

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1、产业地产商业模式探讨 研究内容 产业地产商业模式要点探讨 产业地产案例研究 注 上述两部分并非逻辑化和结构化的关系 第一部分更多的是理论及经验探讨 第二部分的案例研究采用了案例包的形式 目的是分享项目组研究的全新案例 以期对以后操作产业地产项目提供全新的案例支撑 产业地产是工业地产发展的高级形式 是一种区域开发模式 传统的工业地产开发模式的问题 投资大回报周期长操作难度大典型的项目开发模式 难以形成综合开发效益 产业地产为工业地产发展的趋势 产业地产是一种将产业运营和地产开发相结合的区域开发模式从单一的工业地产项目开发向区域开发转型的开发模式从传统产业园向产业新城转型的模式本质是对土地资源的利

2、用方式 区域内土地资源因区域性开发导致的超额升值 越来越多的开发商投身产业地产项目 联东U谷 裕廊集团 南京新城 产业地产的组织与实现形式 产业地产实现形式 产业地产一般开发流程 产业地产实现逻辑 案例 北京联东集团 欲打造成为中国产业地产的领头羊 选址 依托城市原有产业基础 多建设在原有产业园区附近 充分利用产业集聚带来的各种优势 产品 多功能通用厂房 商务花园独栋办公 个性化厂房定制以及各种生产 商务配套设施 招商 依托园区周边原有产业基础 通过打造优质园区环境吸引企业入驻 主营业务 产业地产的开发 运营 是中国产业地产专业运营商开发形式 集生产制造 研发办公 综合服务为一体的城市产业综合

3、体经营策略 绕着 产业微笑曲线 构建价值链一体化平台 通过二 三产业的匹配和互动形成业态聚合 功能聚合和资源聚合 从而迸发出规模和集聚效应 提升产业和区域价值 产业地产商业模式及其要点 产业地产商业模式 通过统筹组织区域内的经济活动 产业 地产 和生活方式 达到对土地更高利用效率的目的 并使相关利益者都从中获益 这个组织的过程和方式等各种因素的总和就是商业模式 借鉴先进产业园商业模式 结合世联经验 产业地产商业模式要点主要包括 主题设计 不同的主题设计其实质对区域价值的提升有不同价值溢价 同时其中的核心项目设置也有显著差异 主题设计原则 导向性强紧扣发展趋势突出自身特色资源有效嫁接 产业新城发

4、展规律 起步期 快速发展期 成熟期 房地产 完善的生活商业等配套设施土地供应量日渐有限 具备一定生活服务商业公建配套 产业新城发展 大量企业入驻带来大量产业人口引致园区的置业需求工业区 居住区 为数不多的企业入园工业区 集工业 地产 商业等业态为一体的综合功能的新城区 大量土地供应开发 房地产业进入快速发展阶段生活商业设施建设与地产业建设相呼应 进一步变得完善 产业新城以产业园起步 最终演变为功能复合的产业新城 而产业新城在不同发展阶段可能有不同的定义和诠释 其发展驱动力也不尽相同 对较大的园区来说 可能需要复合驱动力 案例 东莞松山湖科技产业园前期 高科技产业园发展期 生态新城目前 科技园

5、高端房地产板块 XX项目需要怎样的定位 以及怎样的驱动力 案例 苏州工业园是 产业新城 发展的典型代表 人口 产业 地产 00年 02年 03年 04年 01年 06年 08年 09年 07年 05年 99年 98年 97年 自98年到01年为苏州园区的基础奠定期 成立领导机构 成立开发公司 招商的准备以及制定园区的规章制度和管理办法 金鸡湖东地区开始全面的开发建设 经过多年的发展 园区的产业体系已经基本成形 园区二次创业 即加快建设四个示范区的转型发展 实现优二进三 工作重点 制造业升级 科技跨越 服务业倍增 生态优化 项目 师惠乐章 湖滨公寓 瑞嘉商业广场等 区域 城市配套延伸区项目特点

6、普通住宅商住楼 住宅档次不高 商住楼提供底端配套 项目 东方春晓 湖滨公寓 天翔花园等 区域 围绕金鸡湖发展项目特点 产品以低密和湖景公寓为主 产品力较大提升 项目 星湖国际 半岛华庭等 区域 金鸡湖延伸发展项目特点 随着知名开发商的进驻 产品多元化 复合化 项目 国际社区 尚玲珑 朗诗国际等 区域 沿cbd向东发展项目特点 高端化 科技化 产业人口开始进驻 购房客户主要是当地居民 部分产业工人 城市被动外溢人口 产业人口大量进驻 购房客户市中心占到半数左右 出现上海为代表的长三角的资产客户 其余产业客户 长三角的资产客户比重进一步加大 配套 借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦 97年兴建

7、 98年建成 2001年 贵都大厦邻里中心建成 苏州总体规划2004 2020 提出市域cbd在园区的概念 截止到08年 园区7座邻里中心 总建面超过12万平 形成集商业 文化 体育 卫生 教育等于一体的居住商业中心 欧尚 沃尔玛家乐福等商场进驻 左岸商业街 湖滨新天地 联丰广场等规模型特色商业街区陆续出现 Cbd商业办公功能的完善 李公堤商业街 圆通时代广场 东方之门的修建等 基本配套 住宅 商业中心 住宅 商务办公 住宅 规划设计 1 2 3 4 经营性用地与产业用地用地的配比关系 经营性用地的合理开发方向 经营性用地的业态特征 哪些是基础配套功能 哪些是增值功能 航空产业园区的最优的规划

8、布局有哪些经验可以借鉴 规划设计或建议需要探讨的主要问题 一 二级联动 一二级联动需要解决什么问题 土地指标的分配问题 功能之间合理进程搭配问题 一 二级联动的结合点问题 二级开发的切入环节和切入方式 影响因素 利益主体诉求企业开发实力开发工期要求 盈利要求抗风险能力及风险意愿 二级开发设施 工业地产开发 开发模式探讨 阶段发展策略探讨 增值措施 设施增值 主题增值 配套服务增值 活动策划增值 植入中航特色与文化 打造诸如主题公园 工业旅游 航空会展类的增值设施 专业工业地产开发主体企业引导开发综合开发 前期基础设施完善 中期配套完善后期采取增值措施 并消除可能的挤出效应 二级开发设施 配套地

9、产开发 两大配套体系 工业地产配套城市配套 目标 功能保障功能增值区域增值 土地增值 经济实现 从财务平衡到盈利最大化 阶段开发策略 从为工业地产配套过渡到城市配套启动期开发策略一二级联动策略后期挤出效应应对策略 世联经验表明 开发进程把控是产业园 城成功开发的重要要求 进程把控 起步期 发展期 成熟期 树立区域高端产业园和生态形象 保证顺利起步 发展阶段 核心目标 节点把控及阶段策略 产业链形成 集群效应开始显现 配套完善 产业集群效应最大化发挥 产业逐步升级 从园区向 城区 蜕变 基础设施和环境打造 核心产业引进 资金压力较大 延展产业链 核心产业做大 完善配套 提升配套品质 打造核心盈利

10、点 产业升级 嫁接企业资源 形成产业品牌 配套升级 形成独立的城区配套 并辐射周边 设施运营 利润最大化 分期开发的进程把控不仅是滚动开发所需 更重要的是保证前后期联动 互为促进 此外我们还须关注盈利点设计 最终目标之一是要实现盈利 盈利点设计是项目成功的保障 盈利点设计 盈利点 工业地产开发 取决于1 工业地产开发能力 2 工业地产开发目标等因素 土地出让 取决于1 资金压力 2 引进重点产业之需 3 大规模地产开发能力 4 开发周期等因素 配套开发 住宅 商业等配套开发 回现快 开发难度较小 资源嫁接 提升价值 1 中航航空品牌 文化和产业实力等的嫁接 2 自然资源 工业旅游资源等的嫁接

11、3 其他资源嫁接 共同提升 城区 价值 产业利税 取决于本项目政企合作利益分配关系 恐难以作为核心盈利点 世联以及案例经验初判 盈利点设计与阶段性财务目标和开发目的相关 一般开发初期资金压力较大 需要一定的现金快速回现支撑 开发中后期主要目标往往是回现 以支持滚动开发 后期往往持有优质资产 作为核心盈利点 研究内容 产业地产商业模式要点探讨 产业地产案例研究 注 上述两部分并非逻辑化和结构化的关系 第一部分更多的是理论及经验探讨 第二部分的案例研究采用了案例包的形式 目的是分享项目组研究的全新案例 以期对以后操作产业地产项目提供全新的案例支撑 产业地产案例研究主要内容 对沈阳航空产业城项目有借

12、鉴意义的产业地产开发研究 产业新城 商业模式 案例探讨 一开始就作为产业新城来规划的案例开始不是作为产业新城规划的 但后来发展为产业新城的案例 成功的案例不太成功 甚至失败的案例 国内案例国外案例 案例类型 案例要素 开发模式开发主体及利益相关方职责 权责利 规划主题 定位进程把控 管理体制管理方及其职责 案例归纳 案例研究类别 产业 工业 地产开发商及其开发项目 航空产业园 城 基地 类似航空产业园的园区 津通集团及其开发项目 津通集团 以工业地产为主的综合性开发商 津通集团 是一家以工业科技地产开发为主业 集住宅 商业地产开发 产业发展和产品研发及制造为一体的大型集团公司 津通国际工业园

13、概况 区位 位于常州南翼武进高新技术产业开发区位于长三角地理心脏和沪宁高速公 铁 路中段1小时40分钟可达上海 40分钟可达南京禄口国际机场 2小时可达杭州距离国家一类口岸常州港仅30分钟车程 并可在2小时内到达周边的上海港口 张家港口和江阴港口 规模 占地1000亩 总规划建筑面积90万平方米投资 总投资16亿建设状况 一期近30万m2的17座高标准工业厂房 1座生活服务中心和1座商务服务中心已正式投入使用鼓励类产业 生物 化学 电子装配 制造 研发2005年10月开园 目前 津通国际工业园在工业科技地产领域 已形成建设 招商 运营 管理 服务等一体化体系 一体化的服务体系 津通物业管理有限

14、公司 是津通集团在吸收国内外先进工业园区运作模式和管理经验的基础上成立的专业工业园物业服务公司可为入驻企业提供集设备安装和监管 工业工程 后勤服务 企业管理和物业管理于一体的综合服务 津通国际工业园的服务体系以津通物业管理公司为主要实施主体 给入驻企业带来的优势 降低生产与管理成本提高生产效率保障安全生产利于获得国际质量体系认证 服务型企业战略合作平台为入驻企业降低成本 提高效率 这些现代服务型企业的注入 可为园内企业提供高效率 低成本的多种其核心流程以外的其他业务 可为入驻企业的发展提供良好的战略合作平台 从而使其充分获得产品扁平化与运作扁平化所带来的成本和效率的双赢 网络型专业服务型企业战

15、略合作平台 在一体化服务体系基础上 融资平台为科技孵化创造了良好条件 科技孵化企业成长 融资平台 投资向导 津通国际工业园内的 现代服务业集聚区 为入驻企业提供全方位的包括金融 会计 税务 人力资源 物流 商检等在内的高效率 低成本的集成服务 引导投资 一体化服务体系为基础 融资平台公司 津通创业投资有限公司 津通集团为发展高新技术 促进成果产业化 为创业企业或项目提供创业投资基金而成立的专业公司 津通国际工业园内的国家级 国际科技合作基地 和国家级 留学人员创业园 中符合条件的创业企业可优先获得 种子基金 以缩短从科技 孵化 到 产业化 之间的时间 目前入驻津通国际工业园留学生企业众多 在津

16、通这个工业园得到发展壮大 取得了良好的经济效益 津通集团宣传 您只需与您的团队带着商业计划和少量资金 就可来津通国际工业园运作 针对不同投资者的招商模式 战略眼光的投资者 认为商业机会还欠 火候 的投资者 缺乏足够信心的投资者 可以直接投资 可采取合资方式 可用虚拟方法 先挂牌子 由津通运作 看清前景后再投资 针对不同投资者的三种招商模式 自开园以来 已吸纳50多家国际知名制造型企业和现代服务型企业入园投产运营包括美国GoodYear 美国GE 美国BELKIN 德国WOLCO 日本FOSTER 瑞士SGS标准认证 香港KerryEAS物流 美国RubberShaw工业设计 美国KPMG财务等 招商情况 联东地产及其开发项目 联东地产公司是专业的产业地产开发商 首创了产业地产开发的 聚合U模式 联东地产属于联东集团的全资子公司 负责工业地产的开发 经过七年的发展和累积 形成了联东U谷的品牌和模式 创造了产业地产的聚合U模式 联东地产产品类型涵盖了几乎全部产业地产范围 独栋商务楼 研发办公室 标准厂房 配套设施 住宅公寓 物业服务 定制服务联东地产主要项目联东U谷 北京联东U谷 沈阳联