《《精编》房地产专业市场复合开发和运营研究》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《精编》房地产专业市场复合开发和运营研究（31页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、世联房地产集团专业市场复合开发和运营研究 2 专业市场是集贸式市场组织的典型 它由乡村集市发展而来 后由农村到城市郊区 渐渐发展为大型专业市场和专业MALL两种形式 专业市场的发展 地摊 大棚式交易 工商部门监管 建设大厦 运营商管理的室内交易 B A 专业MALL如 红星美凯龙 颐高等连锁经营 加强了运营商的管理 运营商与TOP50品牌的战略联盟 大型专业市场集研发 展示 销售 物流为一体 例如 广州美博城 集贸式市场组织是一种以某个固定场所为集聚地 以众多企业和个体商户为经营主体所形成的共享式交易平台专业市场是集贸式市场组织的典型代表 是一项极具 中国特色 的诱发性制度创新 起源于古老的市
2、场组织形态 间歇性集市或称乡村集市交换的扩展使各地城市纷纷建立 商场 即四周往往被露天集市包围的室内市场 在多数情况下 这些商场是些常设的专业性集市 随着需求的提升 这些专业性集市渐渐突破普通交换的狭隘范围 空间辐射范围的提高和集聚效应使专业市场完成了由农村到城市郊区的扩展 3 在专业市场的发展中依据其优势支撑因素的不同逐渐形成了四种具有代表性的专业市场类型 专业市场的类型 4 随着竞争的加剧 品牌的集中和消费力的提高专业市场正面临着一系列的挑战 也导致了其表现形式发生了一系列的变化 专业市场面临的挑战 竞争挑战A 阿里巴巴 企业门户网站等电子商务 B展会C沃尔玛等大型超市D国美等家电连锁 中
3、域等通讯连锁Eshoppingmall 专业市场面临的挑战 品牌的集中及企业对营销终端的控制 消费力的提高 从对价格的注重到对品质及消费体验的注重 专业市场的 脏乱差 不适应新的环境 家电 通讯 食品行业专业市场死亡 汽车市场给4S店让路 专业MALL的崛起 运营者加强对市场的管理 注重品牌 走向连锁 与品牌供应商结成联盟 强者愈强的专业市场 以物流能力为核心竞争力的专业市场 华南城 李嘉诚等商业巨头兴建的玩具礼品城 5 在市场竞争中小商品市场 纺织服装类 批具 家具建材 五金机电 物流主导等因其特有的优势属性成为了具有竞争力的专业市场 Text 需求 产业集群 具有竞争力的专业市场 政府大力
4、扶持 行业内不具有绝对品牌优势 劳动密集型 产业不易老化 小商品市场纺织服装类批具 家具建材五金机电物流主导 6 义乌中国小商品城的基本情况 义乌中国小商品城 占地面积达1660亩 总建筑面积达260万平米 商铺5万余个 从业人员达16万余人 市场直接交易额高达266亿元市场由中国义乌国际商贸城一期 国际商贸城二期FG区 国际商贸城二期H 宾王市场 篁园市场三个市场簇群组成 拥有34个行业 1502个大类 32万种商品 几乎囊括了工艺品 饰品 小五金 日用百货 雨具 电子电器 玩具 化妆品 文体 袜业 副食品 钟表 线带 针棉 纺织品 领带 服装等所有日用工业品其中饰品 袜业 玩具产销占全国市
5、场三分之一强 7 形成期 成长期 高速发展期 国际化发展期 义乌的集市贸易是农民历来 鸡毛换糖 之地 但流动性很大 集市阶段 批发市场阶段 展贸市场阶段 70年代末 1982年 集贸市场阶段 1986年 2002年 2008年 1982年义乌县委召开了常委扩大会议 出台了 四个允许 五项扶持 此后义乌迅速地完成了经营业态的更替 从流动经营演变成坐地经营 在政府的大力扶持下 至1986年低个体户达14259户 市场成交额达2321万元 1986年义乌第三代市场竣工 标志着全国最大的小商品专业批发市场成立1995年创办中国义乌小商品博览会 对扩大商品出口 提升小商品制造业 促进区域经济发展发挥了积
6、极的推动作用 1994年6月 摊位数增至23000个 1995年成交额达到152亿元 目前义乌总建筑面积达260万平米 商铺5万余个 从业人员达16万余人 市场直接交易额高达266亿元 从2002年开始中国义乌小商品博览会升格为由国家商务部参与主办的国际性展会 并改名为中国义乌国际小商品博览会目前义乌已发展成为以商品展示为主 洽谈 接单和电子商务为一体的现代批发市场 并建立了网上中国小商品数字城的信息服务和交易平台功能 实现交易方式的国际化 尤其是2002年建成使用的国际商贸城 将义乌小商品批发市场提高到一个更高的现代化层次 义乌中国小商品城的发展历程 8 义乌中国小商品城的成功因素 有效降低
7、交易费用 9 义乌中国小商品城的成功因素 实行管办分离1994年以后 职能部门把经营管理 物业管理 市场建设等交给中国小商品城集团公司 工商 国税 公安 地税等部门进行职能管理 工作上相互配合 相互支持 共同协作严厉打击假冒伪劣商品义乌市工商部门推出了一系列打造 信用市场 的举措 在市场上聘请责任心强 有一定影响的经营商户为质量义务监督员进一步健全投诉举报网络 加强对办案程序的内部监督建立 黑档案 对有不良行为经营者采取公开曝光 在商位上悬挂黄牌警示等惩罚措施 10 义乌中国小商品城的成功因素 积极推动开展各种培训 教育活动设立小商品城经营主体准入培训班 考试合格者方能获得 准资格证 办理营业
8、执照 除此外还设立计算机应用 商务英语 WTO和外贸知识等培训班主动宣传义乌中国小商品城 扩大品牌效应以各种优惠措施吸引国内外客商来义乌组织各类企业积极参加世界各地展会 扶持义乌企业和产品走出国门对于市场出现的恶性竞争 政府及时有力引导义乌的托运市场经过了争夺小商品货源等恶性竞争和政府的几次整顿后 逐步形成了专业化经营特定联托运线路的分工 大大提高了货物运输的规模和效率 11 市场定位明确 划行归市管理到位 成功因素 政府长期支持 政策引导有力 强有力的产业支撑和配套服务支持 义乌中国小商品城的成功因素 从中国的批发市场趋势看 综合性市场现在越来越趋于衰落 而专业市场的发展空间很大20世纪90
9、年代初 义乌也有多个市场 但经营特色不明显 后来政府对市场进行了重新分工 主要氛围农贸市场 副食品市场 服装市场和小商品市场市场定位主要以没有形成销售网络的中小企业为主义乌市场内最多的还是一些中小企业的产品 尤其是全国各地有品牌 质量好 价格低 款式新 产值在5亿元以下的中小企业 由于他们没有实力去开拓自己的销售渠道 所以义乌小商品城成了他们的首选分销渠道 12 义乌中国小商品城的成功因素 有产业集群的有力支撑 形成批发市场与产业集群联动发展的良性机制近10年来 在义乌中国小商品城的带动下 以义乌为中心的制造业产业集群发展迅速 形成了以义乌为中心 覆盖金丽衢 杭嘉湖绍和甬温台等地市 面积近1万
10、平方公里的小商品产业带现代物流业的大力支持目前市场内建设的物流面积达600多亩 监管智能仓库近6万平米 其中国际物流中心占地450亩 内设法国达飞 美国总统班船 联合 联邦 敦豪和TNT等全球性物流公司的办事处义乌联托运机构的业务涉及全国的30多个省 市 自治区的250多个大中城市 拥有以义乌发往全国的联托运线点130多条 联托运处200多家 并拥有外地到义乌的外来货源卸货点110多家会展服务的支持自1995年以来 义乌已成功举办12届国际小商品博览会 现已形成专业性 国际性的会展品牌 是小商品城引进名优新商品和先进技术 承揽国际订单 展示市场形象的重要途径 13 华南城 规模巨大的一站式综合
11、性原料展示交易中心 纺织服装及面辅料交易中心皮革皮具及原辅料交易中心 1 1 2 2 电子原材料及成品交易中心 3 3 4 4 五金化工塑料交易中心 5 印刷纸品包装交易中心 5 6 6 华南城居住小区 7 物流区 7 8 华南城酒店 8 9 9 办公大楼 项目规模 占地1 5平方公里 总建筑面积220万平方米 投资26亿元构建的工业原料交易中心位置 位于国内唯一的一个国家级物流试验基地 深圳市龙岗区平湖物流基地园区经营范围 由纺织服装 皮具皮革 电子 印刷纸品包装 五金化工塑料五个专业交易中心组成 集展示 交易 物流 电子商务 进出口服务为一体的综合性原料展示交易中心 将生产力要素以最低的成
12、本 最高的效率集合配置 14 招商 盈利模式 巨额投资 以优惠的政策吸引商家入住 捆绑盈利 控制业态 华南城在3年内投入的市场培育费就高达6亿元2006年开启了华南城市场培育的第二阶段 投资24亿元进行二期建设 包括五大市场 十几万平米的生活区 保税仓 盈利模式 租 售面向客户 租售价格 盈利模式 采用3 7捆绑模式 有利于控制业态 表达开发商和商户同进退 15 核心优势 华南城在构建平台 竞争 产业 功能组合上的的核心优势 决定了其辐射全国乃至世界的成功 构建平台优势信息平台交通平台服务平台物流平台 竞争优势交通优越规模效应复合功能和综合服务仓储配套方便投资商深厚的制造业背景政府大力支持 产
13、业优势珠三角成为了世界上最重要的生产基地150公里范围内聚集了数十万家制造企业全球500强企业过半落户于此 功能优势高科技融入经营通过经营网站实现电子商务交易集采购 旅游 餐饮 休闲 娱乐为一体的现代综合商贸物流城 16 华南城顺应了宏观与微观的需求 把相关供应链的体系整合起来 建成了生产服务业的综合型专业市场这种超前的商业模式 宏观 顺应了制造业随着经济全球化向中国集中而产生的对各种配套生产服务的一站式需求 微观 式充分考虑到供应商与制造商节省交易成本的共同需求 以此作为自己发展的动力 华南城创新商业模式 核心要素 降低了交易成本成功衔接工业和服务业 17 降低了生产成本和交易成本 使制造业
14、多年来零库存的梦想得以实现 降低成本 降低风险 提高市场的反应能力 拿到订单就可以及时采购到所需要的东西 降低交易与推广成本开发商与商户共赢 类似于华南城 在制造业园区周边崛起的专业市场要实现的核心价值是降低成本 开发商与商户共赢 制造企业需要很多库存 库存多就面临库存风险 华南城可以大大降低库存风险 华南城可以找到设计需要的各种元素 从而提高企业创新能力 提高企业创新力 不仅可以节约土地 又能靠近制造业 贴近生产者 同时又把城市空间腾出来 降低城市压力 同时也节省社会管理成本 节约资源和成本 可以节省或降低品牌的推广成本 有利于品牌的发展 有利于品牌发展 18 华强北电子市场 IT专业市场的
15、典范 1982 86年上步工业园区 1986 90年电子专业市场崛起 90 2003年商业圈升级 2003至今华强北超级商圈 电子工业为龙头产业 原电子工业部 兵器部 航空部 广东省电子局等单位在此建立了大批电子工业企业 深圳市和广东省政府将省市所属企业组建为深圳电子集团 该集团手下的赛格市场作为电子产业的配套商业横空出市 95年深圳电子城专业市场成立 98年华强电子市场开业 90中航集团掀起商业巨浪 天虹商场入驻94年华强北变为现代商业街 万佳百货进驻98年第三次商业浪潮 东门改造 曼哈 儿童世界等出现 女人香国际城 东方时尚广场 铜锣湾购物市场等先后开业 体量不断增大 业态不断丰富 19
16、亚运村汽车市场 远去的大佬 曾经的辉煌 老亚运村汽车市场成立于1995年12月 全国最大的汽车交易市场用地 负责建设亚运会场馆的北辰集团将市政府预留建设奥运会场馆的用地办起了汽车交易市场位置 北京顺义区南北主干道上 10年卖了100辆车 销售员月酬10万 销售轿车占北京新增轿车45 交易进口轿车占全国进口轿车的1 5 90多个品牌500多个车型170家经销商 为政府提供有价值的汽车市场分析 20 亚运村汽车市场 远去的大佬 新址困境 远离市区两小时车程 汽车厂家品牌建设 抵制汽车市场低价销售 4S店受欢迎 售后服务 商家信誉高 新亚市汽车交易市场困境重重 营业状况欠佳 竞争对手崛起 东方基业 新中联趁机壮大 21 捆绑客户 与知名品牌建立合作联盟 规范管理 商场化管理 市场负全责 统一建筑装饰理念 长方体外形 黄蓝相见色彩 统一品牌定位 精品经营 绿色生态 休闲观光 美凯龙自己买地 建商场 提高可信度 统一企业CI 统一品牌形象宣传 企业文化宣传 品牌优化 优胜劣汰 红星美凯龙 品牌照耀中国 22 上下游资源的充分整合 顶级国际建筑设计 规模化 产业集群 大手笔影响 业态配比合理 政府
