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1、汉一农贸商城策划案 招商支持 元资堂经纪 2013年4月6日 谨呈 全椒汉一房地产有限公司 城市概况 全椒位于滁州的最南部 东依南京48公里 距上海360公里 北邻滁州18公里 西接合肥98公里 南距马鞍山70公里 区位优势十分明显 全椒现为 大滁城 副中心城市 南京都市圈 核心层城市 皖江城市带 北翼城市 全椒总面积1568平方公里 全县总人口48万人 境内沪陕高速 合宁高速 公路和宁西铁路 合宁铁路 和京沪高铁均贯穿全境 主要资源 自然资源丰富 境内有20多种矿产资源 其中大理石 花岗岩 重晶石 海泡石 绢云母储量多 品味高 已探明大理石储量为6万吨 铜矿储量32万多吨 石灰岩矿的储量50
2、00万吨 产业基础厚实 机械制造业已初具规模 产业态势已基本形成 拥有机械制造业熟练工人近3万人 服装玩具业是传统产业 乡乡有厂 户户适应 有熟练工人3万多人 旅游资源丰富 境内有神山国家森林公园 吴敬梓纪念馆 岱山湖旅游度假区 碧云湖 三塔寺 龙山寺 大王庙等景点 距国家AAAA级风景区琅琊山风景区仅20公里 农业资源丰富 全椒是全国生态农业建设先进县 绿化先进县 国家大型商品粮基地县 油料生产百强县和棉花大县 全国十大绿色农业示范县试点县之一 还是南京无公害农产品配送基地 已创出 高龙 牌大米 同兴 牌面粉 小康 牌系列烹调油 百年 辣酱等12个国家绿色食品品牌和 襄水 鳜鱼等四个国家级无
3、公害农产品 城市总结 区域优势与未来发展 全椒县地理位置和交通资源都比较优越 高速 高铁 动车全都经过全椒县 随着全县经济的快速发展 全椒必然会成为融入长三角经济圈的先导区域 从整个大区域来看 随着经济的发展 全椒县的扩充是必须的 而区域的发展和人群的迁入必然有房地产业的支持和空间未来 随着经济发展的带动 全椒将实现与滁州零距离融合 成为滁州 大滁城 战略的核心城市 而这也必将带动整个安徽东部区域的发展 经济概况 2010年全县实现地区生产总值64亿元 比上年增长16 实现财政收入6 6亿元 增长31 6 全社会固定资产投资完成86亿元 同比增长31 1 城镇在岗职工年人均工资29850元 同
4、比增长21 农民人均纯收入6180元 同比增长15 9 从经济数据可以看出 08年后 全县经济保持稳定快速增长 政策导向 2012年滁州全椒县工商局立足创新与服务 采取 五个强化 推行 农贸市场集中验照 工作模式 效果显著 农贸市场是老百姓的菜篮子工程 也是民生工程 县委 县政府高度重视 安排县商务局委托规划编制单位编制全椒县商业网点规划 涵盖县城农贸市场规划 为加快推进汉一农贸市场的投入使用 解决周边道路通行问题 县政府已安排相关单位进行了道路征地 拆迁等摸底 测算工作 政策导向 全椒县十五届人大常委会第五次会议听取和审议县城乡建设局关于 县城市场建设及管理工作情况的报告 近年来 全椒县人民
5、政府及建设部门积极抢抓机遇 加快城市基础设施建设 先后建设了南屏 汉一等一批重点农贸市场 城市基础设施建设取得历史性突破 在肯定成绩的同时 常委会组成人员针对存在问题和薄弱环节提出四点建议 一要科学制定县城市场建设规划 特别是农产品批发市场和废品回收市场 要着眼长远 合理布局 二要加快农贸市场的建设速度 要推进汉一农贸市场周边南一路建设和秦岗路的改造 确保汉一农贸市场按期交付使用 加大城东农贸市场的建设速度 加大对南屏 南麓农贸市场的管理 整治力度 着力解决 脏 乱 差 问题 三要加大马路市场整治力度 逐步取缔马路市场 发展规划 发展规划 近期建设规划近期建设期限 2008 2015年发展方向
6、 依据总体规划近期城市主要发展方向为向南 向北发展 适度向东发展 对于现状建成区重点是根据城市总体规划调整用地结构 加强对 四线 的控制 增加绿地和公共设施 发展规划 重点发展地区 城南组团继续完善城南道路网 以意大利名品商贸中心 瑞祥国际大酒店 盛大装饰城 全椒县医院新址 江海花园二期等一批重点项目启动为契机 加快城南组团的开发建设 建成一批环境优美配套齐全的居住小区 蓬勃发展的城市新区 瑞祥国际大酒店 江海花园 盛大装饰城 今日城南 本项目所在区域价值再提炼配套完善 县政府 火车站 人民医院 慈济中学 城南新区 定位为商务政务 商贸物流 生活居住的现代化园林式新城区 12万容量 滁州市行政
7、中心 文化体育中心 商务中心 多种城市配套强势进驻 全椒农贸市场格局 目前 县内规模较大的农贸市场有5座 南屏农贸市场 南麓农贸市场 港口路三中对面农贸市场正在使用 汉一农贸市场已完成主体工程建设 正在进行内外装修 城东三角花园处的城东农贸市场已完成主体工程建设 计划2013年前竣工并投入使用 竞品项目分析 1 南屏农贸市场位置 襄水西路 属于老城区 市场概况 始建于1986年 是全椒目前最大的农贸市场 市场内部卫生情况差 管理混乱 无品质可言 周边环境差 停车不便 租金情况 沿街商铺3 6万 年内街商铺4 5万 年摊位300 500元 月 1 5m 1 2m 政策 第一年所有费用全免 南屏农
8、贸市场 市场内部卫生情况差 管理混乱 周边环境差 停车不便 营销诊断 优势 经营时间长 市场已经成型 区域优势 项目位于老城区 紧临主要街道 人流量大 项目体量 业态组合均较为合理 配套设施健全 劣势 停车不便 物流系统不健全 市场管理不到位 内 外部环境差 临街铺位招商紊乱 竞品项目分析 2 南麓农贸市场位置 南屏路 属于老城区 市场概况 由大棚摊位和沿街门市组成整个经营区域 人流量大 周边配套完善 市场环境脏乱差 没有成熟的物业管理 租金情况 沿街商铺0 6 1 1万 年摊位300元 月 4m 1 2m 周边配套设施完善 有居民区 超市 药店 网吧 餐饮 幼儿园等 菜市场内外部环境脏乱差
9、无任何管理迹象 营销诊断 优势 区域优势 位于老城区 紧临主要街道 人流量大 交通便利 沿街可停车 配套设施健全 周边有小区 网吧 餐饮 幼儿园等 店铺 摊位租金相对便宜 劣势 经营品类混乱 建筑陈旧 存在安全隐患 市场管理不到位 内 外部环境脏乱差 项目机会点 形成全椒标杆性的农贸市场 以完善齐全的生活配套带动财富增长 打造 绿色 健康 环保 的中高档净菜超市 配备农产品检测系统 满足消费者对食品安全日益增加的需求 未来几年 全椒县城市规划将向南发展 江海城市广场等周边项目将陆续入驻 新政府大厦落成 此处必将成为全椒政治 经济中心 SWOT分析 项目定位策略 项目面临的机会点 城南新城板块
10、全椒未来的新商业中心 尚无现代化 规模化的一站式农贸市场 食品安全全民关注 全椒需要一个安全卫生的 菜篮子 竞品项目的市场布局不到位 市场设计老化 购物环境较差 如何抓住机会点 如何突围而出 项目定位策略 项目面临的困惑点 项目所处地段非目前商业中心 周边环境 配套 交通较差 产品同质化 与竞品项目无法形成明显差异化 存量客户较少 且对项目未来的发展前景报观望态度 以品牌运作的手法 拔高调性 提升项目拉力 深层次多元化的营销手法 产品创新 跳突市场提升品质 引领潮流 通过项目现场体验 提升项目附加值 项目核心价值的拔高 形象拔高 产品拔高 营销拔高 体验拔高 项目定位策略 拔高项目核心价值 项
11、目定位四大面 规模优势 项目总建筑面积52000 为全椒县的规模标杆 布局合理 三层立体式的布局规划 保证市场的整洁和卫生 实现商场化的购物体验 项目定位策略 项目价值提炼 定位准确 集日用百货 干果蔬菜 副食粮油为一体的一站式农贸生活商城 全椒最大规模一站式农贸生活商城 定位语 项目定位策略 项目定位语 SLOGAN 零成本创富 SLOGAN 像逛商场一样逛菜场 项目业态结构配比建议 项目业态配比建议 临街 20 内街 30 二三层 50 根据前期的市场调研 在结合项目现状的基础上 我们建议将现有的6800m2招商面积按如下比例进行组合 临街 以日常生活型主力店为主 鉴于项目周边已有三个生活
12、社区但并无生活配套 因此建议将临街商铺定位成以日常生活型消费为主 对周边居民拉力较大的业态 如 理发店 烟酒专卖店 特色菜品店 紫燕百味鸡 绿柳居等 药店 社区超市 餐饮等 内街 以生活配套类为主 由于项目为商场化的购物环境 因此建议将内街商铺定位成以生活配套类为主 如 特色小吃 日杂百货 母婴 儿童用品 床上用品类等 二 三层业态及品类分布建议 蔬菜水果干调 副食品特色农场直营店等冷鲜活禽熟食卤味店鲜肉专卖等 三层 水产 肉类 二层 果蔬类 来源 全椒县城及乡镇 特征 以往在县城及乡镇市场临街摆摊的且希望正规经营的商户 偶得客户 初次尝试正规经营者 来源 南屏 南麓市场现有的存量商户及其身边
13、有创业意愿的亲朋好友 特征 有一定前瞻性眼光 期望扩大经营 受南麓市场拆迁预期所波及的 核心客户 全椒县城农贸市场现有商户及部分乡镇农贸市场的商户 来源 南京及滁州周边地区 特征 期望继续经营农贸生意 受南京农贸市场大改造波及的 重要客户 南京拆迁改造客户为主 滁州周边市县同类客户为辅 项目具备捕获核心客户的基础 关键在于要将实际的优势展现于客户的面前 刺激并给予其租赁的理由 项目定位 项目客户圈层确立及特征描述 全椒县城客群占55 周边乡镇客群占5 南京及周边地区占40 项目分布 以全椒本地为主 南京及滁州为辅 1 商业运营先行组建市场管理运营机构 搭建经营平台 虚拟经营场景 设计经营模式
14、提前介入经营管理 或制定经营管理策略 为日后项目的持续经营创造有利条件 一条龙服务 提供工商 税收 卫生等各项手续 收费一条龙服务 在已签约商户进场装修后 加强各形态媒体对全椒本地散户的宣传力度 提振本地意向客户的信心 一 招商基本思路 2 招商区域完全震撼 核心 广泛渗透 周边 根据本案的实际情况及农贸市场所特有的性质 考虑到本案所处的地理位置 因此本案在推广策略 招商定位上遵循 以全椒为中心 南京为副中心 向周边辐射 的原则 在招商策略方面采用完全震撼 核心 广泛渗透 周边 的思路 将本案和城市化进程走向紧密联结 把本案塑造成全椒农贸市场的 龙头 全面震慑 采用整合推广策略 展开项目的震慑
15、性宣传 在项目开街前即塑造出项目形象 广泛渗透 采用城区营销 乡镇营销与城际营销等多种方式交叉展开 在中心区重点推广的同时 迅速覆盖乡镇网络 广泛渗透的城际营销网络 3 品牌商户 大户 优先招商 对市场有明显拉力的品牌商户给予一定的优惠条件 在3年免租的基础上 有针对性选择主要进驻业态中的5 8家重点品牌商户 大户 进行洽谈 优先对品牌商户进行招商 增强对其它中户 散户招商的号召力 任何新兴商业市场从开业 兴旺 达到合理的租金水平 均需要一定的时间来进行培育 培育时间的长短根据市场所处的位置 商业环境 市场规模 商业业态 竞争环境的不同而有所不同 根据本案的特殊性 若不给予市场一定的培育期 一
16、步到位的直接以理想租金对商户招商 对市场而言无异于 杀鸡取卵 一方面商户不愿意进场 容易造成市场空置 另一方面 即使能招到部分商户进场 但由于市场人气 客源短期内难以形成 市场不温不火 老商户不愿支撑 新商户不敢进场 造成恶性循环 二 招商政策 1 合理的业态规划有选择性的引导有一定经营能力的业态和商户进场 2 免租期对于新进的经营的商户给予一定年限的免租期 3 后期市场的经营管理俗话说 甩手掌柜不成事 我们不仅要把商户招进来 还要让商户 进得来 有发展 赚到钱 市场的后期经营管理也是商户十分关心的问题 市场的经营管理不仅需要专业的人才 还需要一定的宣传推广费用的投入 因此我们建议开发商组建专业的商业经营管理公司 另外建议开发商承诺在市场开业前三年投入一定额度的经营推广费用 用于推广市场 宣传商户 以增强商户进场经营信心 招商信息发布通过户外广告 巡展车 招商单页等宣传方式提前向商户传递项目正式启动招商的信息 三 招商执行策略 招商新闻发布会利用邀请函及礼品邀请目标商户到会 通过新闻发布会来传递政府及其相关部门对全椒农贸市场整体改造 规划的信息以及对汉一农贸商城的重视和支持 开发商传递
