《精编》某房地产市场调查报告讲义课件

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1、眉山市场调研报告 二0一三年十月十九日 调查目的 通过眉山市房地产市场及消费者调查及2013年发展趋势预测 为合力公司待开发地块开发提供科学的决策依据 调查方法 实地考察数据收集里程创奇市场部资料库相关管理部门访谈消费者深度访谈 参与人员 里程创奇市场部里程创奇营销三部锦地上城国际社区 景贤凯旋城 锦地欧城项目部 PART2眉山城市发展 PART3眉山土地市场概况 PART1房地产宏观政策简析 PART4眉山近年商品房市场概况 PART5重要楼盘个案 PART6市场调查报告结论 CONTENT 目录 PART1房地产宏观政策简析 1 9月全国房地产行业宏观信息 PART1房地产宏观政策简析 1

2、 7月份 国家统计局数据显示 从负债率 库存量等因素看 众多房企仍处 低温区 部份城市房价止跌转涨 上涨压力有所增强 调控不容有丝毫放松 7月下旬 国家发改委 住建部 国土部等8个房地产调控相关部门成立督察组 奔赴北京 天津等16省市 就房价走势展开摸底调研 结论是 各地楼市相对稳定 市场不具备全面反弹的条件 同时强调各地不得以任何理由变相放松调控 全国财政厅局长会议 财政部长谢旭人明确提出下半年将严格实施差别化住房税收政策 加强交易环节和持有环节相关税收征管 抑制投机投资性购房需求 相关部委关于物业税的明示也为房地产长期调控的深化提供了政策依据 国土部 今年落实保障安居工程用地逾2万公顷 包

3、括万科 中国海外在内的多家上市房企在中报业绩发布会上表示 下半年将加大拿地力度 积极增加土地储备 中小银行房贷业务成弃子侧重转向小微企业贷 货币金融 央行重申严格差别化房贷政策 房贷收紧或成趋势 房产税试点或扩至湖南湖北以市场价为基准 9月 住建部国土部 继续执行住房限购措施 加快研究并完善楼市调控措施 加快推进扩大房产税试点 国税总局官员 房产税下一步将扩大试点范围 并逐步建立房地产税制度 具体深化时间可能在年底或明年初 温家宝总理多次指出巩固房地产调控成果 2012年上半年 温家宝总理在各种场合多次指出要巩固房地产调控成果 即使在经济下行压力加大提出 稳增长更重要 之时 温总理仍强调继续严

4、格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施 1 坚决抑制不合理需求 促进房地产市场健康发展 1 5月 4月 3月 2月 1月 巩固房地产市场调控成果 继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施 促进房价合理回归 促使房价合理回归不动摇 目前房价还远远没有回到合理价位 调控不能放松 要坚定不移地继续实施房地产市场调控政策 决不让调控出现反弹 稳定和严格实施房地产市场调控政策 严格实施差别化住房信贷 税收政策和限购政策 2012年上半年温家宝总理关于房地产政策调控的讲话 PART1房地产宏观政策简析 住建部等四部委及地方政府相继辟谣否认政策放松 抑制投资投机需求大方向不变 2012年上半

5、年以来 各地楼市微调不断 但涉及限价 限购的均被叫停 另有一些城市 如厦门 湖南 石家庄和河南相继否认媒体报道的楼市政策微调传闻 针对媒体关于调控将会放松的报道 国家发改委 央行 银监会 住建部四部委相继表态 否认放松 6月18日 住建部发言人强调 当前各地要坚决按照中央要求 继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作 特别是严格执行差别化住房信贷 税收政策和住房限购等措施 巩固调控成果 PART1房地产宏观政策简析 调控不放松 货币政策微调力度加大 促进热点城市成交活跃 上半年货币政策预调微调力度持续加大 2012年上半年银行两次下调存准率 三年半来首次降息 央行分别在2月

6、5月下调存准率0 5个百分点 6月 央行降息025个百分点4 并且扩大金融机构存贷款利率浮动区间 6月末 新增人民币贷款486万亿元 同比多增6833亿元 货币政策微调 信贷投放力度有所加大 使得购房者和开发企业更易获得贷款 是北京等热点城市今年以来成交量放大 全国商品房销售面积降幅逐渐缩小的主要原因 PART1房地产宏观政策简析 货币政策 PART1房地产宏观政策简析 保障房 峨国土部 今年落实保障安居工程用地逾2万公顷 中央保障性住房建设补助资金力度加大 多部委强调落实 国土资源部副部长胡存智昨天表示 今年国土资源部门计划安排保障房土地供应4 76万公顷 目前已落实2万公顷 用地落实率80

7、 2010年落实保障性住房用地2 51万公顷 2011年落实用地4 36万公顷 2012年计划安排保障性住房用地供应4 76万公顷 为年度测算用地需求的1 76倍 今中央财政保障房建设计划补助资金2100亿元 相比去年的1700亿元增长23 1 截止今年的4月底 中央已下达1483亿元补助资金 与去年同年相近 加大保障房建设力度 房产税改革试点再成焦点 8月国务院督查组在重庆开展督查工作后指出 希望重庆深化房产税改革试点 为全国提供有益借鉴 房产税改革试点范围的扩大 将进一步完善我国房地产长效机制 有利于市场健康发展 PART1房地产宏观政策简析 房产税 土地出让金总额同比降幅进一步扩大 住宅

8、用地降幅更为突出 限购等政策对土地持续影响 PART1房地产宏观政策简析 土地 土地市场冷清将破局下半年或现开发商争地热潮 PART1房地产宏观政策简析 政策小结 继续坚决抑制投资投机需求 对触及到限购限价底线的举动严防死堵 中央多次指出稳定和严格实施房地产调控政策 相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松 1 支持和保护自住合理需求 30多个城市通过公积金贷款额度调整 首次置业税费减免等方式鼓励自住性需求 发改委 住建部 央行等多部委均表示完善首套房优惠措施 支持首套房贷款需求 2 货币政策方面 预调微调力度加大 2011年底以来三次降准 两次降息 促进了观望情绪的缓解和成交量的回升 3 中央

9、保障性住房建设补助资金力度加大 4 土地 供求明显低于去年 二季度量价低位反弹 出让金降幅显著 下半年或将出现争地热潮 5 房产税改革试点范围的扩大是大势所趋 6 政策主基调 坚持房地产调控不动摇 支持和保护合理需求 后续市场预测 PART1房地产宏观政策简析 后续市场预测 地方政府 中央政府 房地产调控 货币政策 宏观经济 经济下行压力加大 投资尤其是基建投资是稳增长的重要手段 结构性放松利好房地产市场 但放松力度不会超过2009年 稳中趋紧 抑制投资投机需求大方向不变 密切关注市场变化 抑制投资投机 适时督促地方政府落实调控 财政压力下继续鼓励合理需求 但不会涉及限购底线 政策环境 稳增长

10、背景下货币政策结构性放松 房地产调控稳中趋紧 PART2眉山城市发展 PART2眉山城市发展 眉山城市简介 北接省会成都 南连乐山 东邻内江 资阳 自贡 西接雅安 是成 都 乐 山 黄金走廊的中段重点地区及 成都平原经济圈 的重要组成部分 是成都平原通联川南 川西南 川西 云南的咽喉要地和南大门 区位优势明显 眉山市人文旅游资源有东坡文化 长寿文化 道教文化 佛教文化 竹文化 水文化等 境内旅游资源丰富 三苏祠 三苏纪念馆 瓦屋山国家森林公园 黑龙滩水库 彭祖山 仙女山 彭山江口汉崖墓 牛角寨大佛 中岩寺 中国竹艺城 眉山古称 眉州 2000年7月经国务院批准设立眉山市 下辖东坡和仁寿 彭山

11、洪雅 丹棱 青神一区五县 人口349万 仁寿162万 市境内成绵乐高铁 成昆铁路 成 都 乐 山 成 都 雅 安 高速公路 国道213线 省道103线 106线和岷江水道纵横交织 距离成都仅65公里 轻轨开通后15分钟的时间距离 距离双流国际机场仅50公里 五县城到中心城区都在半小时车程以内 到省会成都均在一小时车程以内 成为四川省三个半小时交通市 四通八达 适合短期度假 休闲 PART2眉山城市发展 城市交通 交通发达 过去五年 眉山工业发展强势突破 三次产业齐头并进 结构比从2005年的26 4 42 2 31 4调整为2010年的19 54 27 先后建成了瑞能多晶硅 欣蓝光电 丹甫制冷

12、等一批行业重点龙头企业 成功引进了亚马逊 云端核电设备 中天丹琪光缆 往复天然气压缩机组 海尔创新产业园等一批重大高端产业项目 世界五百强企业陆续落户眉山 带来先进的管理 技术 资金等资源 眉山得到前所未有的发展 全面对接成都 实现 区域同城 产业同链 基础同网 形成 成都之区位 眉山之成本 将是眉山的最大优势和发展后劲 2011年 全市实现工业增加值339 8亿元 规模以上工业企业548户 工业化率达到47 8 销售收入上亿元企业达到187户 3户企业进入全省100户大企业大集团行列 PART2眉山城市发展 经济 经济发展迅猛 PART2眉山城市发展 概貌 眉山人文历史底蕴深厚 旅游资源丰富

13、 地理位置优越 交通便捷 物阜民丰 立足和依托 全域成都 让眉山成为 成都后花园 准确把握 充分利用规划建设天府新区的重大机遇 大力发展旅游相关产业将极大促进眉山经济与社会发展 眉山2011年10月 四川省政府审定了 四川省成都天府新区总体规划 眉山位于成都都市圈核心圈层 无缝衔接成都 承接成都产业转移 打造优势产业集群 增强城市核心竞争力 实现与成都的同城化 借成都打造 国际田园城市 之势 提升眉山城市人居环境 服务于成都 多举措向同城化发展 营造居住休闲新空间 眉山位于成都都市圈核心圈层 无缝衔接成都 承接成都产业转移 打造优势产业集群 增强城市核心竞争力 实现与成都的同城化 全面对接成都

14、 实现 区域同城 产业同链 基础同网 形成 成都之区位 眉山之成本 将是眉山的最大优势和发展后劲 PART2眉山城市发展 城市规划 到2015年 力争将眉山建成人口50万以上 建成区面积达到50平方公里的大城市 以城市标准建好5县城 努力将仁寿县城建成大城市 将彭山 洪雅县城建成中等城市 以跨江东进 向北拓展和东坡岛开发为重点 依托铝硅产业 金象化工产业园区 眉山经开区新区 推进产业向西发展 打造城市西部新区 以东坡大道 岷江大道 眉州大道为主要脉络的新区以崭新的姿态成为眉山人休闲 娱乐 安家置业的优先选择 PART2眉山城市发展 城市规划 眉山城市人口规划 摘自 眉山城市总体规划纲要 201

15、0 2030 眉山城市的发展方向 主要向东 向北发展 适当向西发展 形成东进 西移 北拓 南优 中提升 拥江发展的城市格局 眉山城市规划方向 PART2眉山城市发展 城市规划 PART2眉山城市发展 城市规划 一环 两心 三区 四轴 多组团 眉山城市功能结构将根据 一环 两心 三区 四轴 多组团 的城市结构来发展 本项目地处新区行政办公商务中心及新区行政办公区组团范围 西北商住区 眉州大道商住区相邻 具较好的居住氛围 眉山城区常住人口约20余万人 自建市以后 眉山市政府即开始拓展眉山城市四至 至此 根据眉山原住居民意见 以岷江大道为界 分为新老两个城区 新城区在道路规划 市政建设等方面明显优于

16、老城区 但就入住率 生活配套等相对冷清 PART2眉山城市发展 城市分区 07年前 眉山主要城市生活集中于雕像广场为中心的传统老城区 08 09年 环湖路 红星路 湖滨路逐渐成熟 10年以来 生活半径 经营半径显著地向北扩展 逐步完成由老城区至新城区的生活圈覆盖 眉山城市生活区演变 新老城分区 PART2眉山城市发展 城市住区演变 眉山楼盘从08年至今 逐渐由中心城区往新城区发展 自2010年开始 眉山市老城区楼盘数量急剧下降 目前 眉山楼盘几乎都集中于岷江大道和106线沿线 尤其以106线沿线为主要分布区域 眉山城市发展小结 自2006年以来 眉山城市发展显著提速 城市居住圈 生活圈 商圈全面向东 向北发展 红星路 湖滨路 眉州大道快速成熟 按照城市规划以及大量开发项目的实施 城市幅廓大幅度向北延展 眉州大道已成为城市开发与建设的热土 眉山城市拥有良好的地理 交通 自然 人文条件 发展势头良好 在天府新区规划下 眉山人口 经济总量后续发展具有了新的推动力 PART2眉山城市发展 小结 PART3眉山土地市场概述 眉山2007 2012年9月累计土地成交3812 7亩 其中 07年成交