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1、成本法CostApproach 第一节成本法基本原理第二节成本法的评估步骤第三节成本法应用举例 第一节成本法基本原理 一 成本法的概念是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据 再加上一定的利润 利息 应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法 二 成本法的原理 基本思路 是把对土地的所有投资包括土地取得给用和基础设施开发费用两大部分作为 基本成本 运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理 加上 基本成本 这一投资所应产生的相应利润和利息 组成土地价格的基础部分 同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要 加上土地所有权应得收益 从而得到土地价格 土地取得费 土地开发费 税费
2、利息 利润 土地增值收益 三 成本法适用的范围 1 一般适用于新开发土地土地估价 不适用建成区域已开发土地估价 2 对于既无收益又很少发生交易的学校 公园以及公共建筑 公益设施等特殊性的土地估价比较适用 3 地产市场狭小 缺乏交易实例 无法采用其他方法进行估价的土地 利息计算 考虑资金的时间价值土地利息基数包括 土地取得费 土地开发费 有关税费 关于开发利息计算 1 计算方式复利2 计息期分别考虑 利润计算 投资的目的是为了获取相应的利润 作为投资的回报 对土地投资 当然也要或获取相应的利润 成本法中利润计算的基数包括土地取得费和土地开发费 关于开发利润 在测算开发利润时应把握几点 开发利润是
3、在正常条件下土地开发商所能获得的平均利润 而不是个别开发商最终获得的实际利润 开发利润通常按照一定基数乘以同一市场上类似项目的利润率来测算的 土地增值收益的来源 第一 农转非 所产生的增值 第二 社会经济发展所产生的增值 第三 通货膨胀所产生的增值 第四 土地性能改变所产生的增值 从实践来看 目前农地尚未形成真正的地价 征地费普遍偏低 为了控制土地投机 保护农地 应加上 土地增值收益 土地增值收益 土地增值收益 成本地价 土地增值收益率成本地价 土地取得费 土地开发费 税费 投资利息 利润 第二节成本法的评估步骤 一 搜集整理资料二 估算土地取得费 土地开发费 税费 利息 利润 增值收益四 求
4、取积算价格 第三节成本法应用举例 eg 某地征地 安置 拆迁及青苗补偿费用每亩为6万元 征地中发生的其他费用平均每亩为2万元 土地开发费平均每平方公里为2亿元 当地银行贷款年利率一般为12 每亩征地完成后 土地开发周期平均为2年 且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30 开发商要求的投资回报率一般为15 当地工业用地出让增值收益率为10 采用成本法估算上述土地价格 假设开发法hypotheticaldevelopmentmethod 有一块 空地 你如何对它进行估价 假设开发法 第一节假设开发法概述 第二节假设开发法估价程序 第三节假设开发法应用举例 第一节假设开发法概述 一 概念 是在预测
5、估价对象开发完成后正常交易价格的基础上 扣除房地产正常的开发成本 税费和利润等之后 以此剩余额来确定估价对象价格的一种方法 剩余法 开发商怎样确定土地的投标价格 确定土地投标价格的步骤 1 弄清楚待开发土地的位置 面积等具体情况 2 弄清楚城市规划对该宗土地的具体要求 3 弄清楚该宗土地周围的基础设施状况 4 确定最佳的土地利用方式 5 估算该项目的开发期限 6 预测该项目开发完成后的总价值 7 估算该项目的开发成本及预期利润 8 计算最高的土地报价 三 适用对象和条件 1 适用对象 待开发土地 2 适用条件 评估结果的可靠性 主要取决于三个方面 1 能否正确判断土地的最佳开发利用方式 2 能
6、否根据当地市场行情 正确预测未来房地产的价格 3 正确预测房地产开发 销售中的所有成本与费用 运用假设开发法的条件 1 非常明确的城市规划 详细规划 2 十分明朗的房地产政策 3 健全的房地产法律法规 4 完整 公开的房地产交易信息库 5 稳定 公开的土地供给计划 四 假设开发法的公式 一 基本公式购置开发场地价格 总开发价值或开发完成后的房地产价格 开发成本 管理费用 投资利息 销售税费 开发利润 投资者购买待开发土地应负担的税费 二 具体公式 1 求生地价格的公式 1 生地 房屋生地价格 开发完成后的房地价格 由生地建成房屋的开发成本 管理费用 投资利息 销售税费 开发利润 投资者购买生地
7、应负担的税费 几个概念 1 生地是指不具有城市基础设施的土地 2 毛地是指具有一定城市基础设施 但地上有待拆迁房屋的土地 3 熟地是指具有完善的城市基础设施 土地平整 能直接在其上进行房屋建设的土地 1 求生地价格的公式 2 生地 熟地生地价格 开发完成后的熟地价格 由生地开发成熟地的开发成本 管理费用 投资利息 销售税费 开发利润 投资者购买生地应负担的税费 2 求毛地价格的公式 1 毛地 房屋毛地价格 开发完成后的房地价格 由毛地建成房屋的开发成本 管理费用 投资利息 销售税费 开发利润 投资者购买毛地应负担的税费 2 求毛地价格的公式 2 毛地 熟地毛地价格 开发完成后的熟地价格 由毛地
8、开发成熟地的开发成本 管理费用 投资利息 销售税费 开发利润 投资者购买毛地应负担的税费 3 求熟地价格的公式 熟地价格 开发完成后的房地价格 由熟地建成房屋的开发成本 管理费用 投资利息 销售税费 开发利润 投资者购买熟地应负担的税费 第二节假设开发法的估价程序 一 调查待开发土地的基本情况二 选择最佳的开发利用方式三 估算开发经营期 四 预测开发完成后的房地产价格五 估算开发成本 管理费用 销售费用 销售税费六 估算投资利息 开发利润 投资者购买待开发房地产应负担的税费七 计算待开发土地的价格 一 调查待开发房地产的基本情况 1 弄清楚土地的位置目的 主要是为选择最佳的土地用途服务 2 弄
9、清楚土地的面积大小 形状 地质 水文状况 基础设施完备程度 土地平整程度目的 主要是为测算开发成本 费用等服务 一 调查待开发房地产的基本情况 3 弄清楚城市规划的具体要求目的 主要是为确定最佳的开发利用方式服务 4 弄清楚将拥有的土地权利包括 使用年限 对转让 出租 抵押等的有关规定等 目的 主要是为预测未来开发完成后的房地产价格 租金等服务 二 选择最佳的开发利用方式 用途 建筑密度 容积率 档次等 其中 最重要的是要选择最佳的用途 二 选择最佳的开发利用方式 某宗土地 城市规划规定的用途可为宾馆 可为公寓 也可为写字楼 但在实际估价中究竟应选择哪种用途 最佳用途的选择 要分析当地市场的供
10、需状况及其趋势 请思考 二 选择最佳的开发利用方式 思路 1 调查该块土地所在地段的宾馆 公寓 写字楼的供求关系及其走向 2 调查结果之一 该地段对宾馆 写字楼的需求开始趋于饱和 表现为客房入住率 写字楼出租率呈下降趋势 3 调查结果之二 该地段希望能租到或买到公寓住房的人逐渐增加 而近年来该地段能提供的公寓数量又较少 4 确定该地块的用途 公寓 三 估算开发经营期 起点 是假设取得估价对象的日期 即估价时点 终点 是开发完成后的房地产经营结束的日期 三 估算开发经营期 三 估算开发经营期 b 出租 营业的情况 三 估算开发经营期 方法 市场法 即根据同一地区 相同类型 同等规模的类似开发项目
11、已有的正常开发经营期来估算 四 预测开发完成后的房地产价格 一 对于销售方式而言方法 1 市场法2 长期趋势法3 市场法与长期趋势法相结合的方法 二 对于出租 营业方式而言 方法 1 采用市场法估算开发完成后房地产的租赁收益或经营收益 2 采用收益法将该收益转换为价格 五 估算开发成本 管理费用 销售费用 销售税费 一 开发成本方法 市场比较法 通过当地同类房地产开发项目当前的开发成本来推算 二 管理费用一般按照开发成本的一定比率来估算 三 销售费用 销售税费 按各个地方的规定估算 经验上 通常是按照开发完成后的房地产价格的一定比率来推算的 六 估算投资利息 开发利润 投资者购买待开发房地产应
12、负担的税费 一 投资利息1 应计息的项目 1 待估土地的价格 2 投资者购买待开发土地应负担的税费 3 开发成本和管理费用 销售费用和销售税费不计利息 二 开发利润 方法 与成本法中利润计算方法的相同利润率 同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均利润率 七 计算待开发房地产的价格 一 现金流量折现法和传统方法考虑资金的时间价值 有两种方式 1 采用折现的方式称为 现金流量折现法 或 动态方式 2 采用计息的方式称为 传统方法 或 静态方式 二 现金流量折现法和传统方法的区别 区别之一 传统方法不考虑各项支出 收入发生的不同时间 直接相加减 现金流量折现法要考虑各项支出 收入发生的不同时间 即
13、首先要将它们折算到同一时点上的价值 然后再相加减 二 现金流量折现法和传统方法的区别 区别之二 在传统方法中 投资利息要单独显现出来 在现金流量折现法中 投资利息不单独显现出来 而是隐含在折现中 第三节假设开发法的运用举例 有一成片荒地需要估价 获知该成片荒地的总面积为2平方千米 适宜进行 七通一平 开发后的分块有偿转让 附近地区位置相当的小块 七通一平 的熟地单价为800元每平方米 将该成片荒地开发成 七通一平 熟地的开发成本为2 5亿元每平方千米 开发期3年 开发成本在3年开发期内均有投入 贷款年利率为12 投资利润率为20 土地转让中卖方需缴纳的税费为转让地块价格的6 购买荒地需要交纳的税费为荒地价格的4 熟地可转让土地面积的比率为60 用静态方式估算该成片荒地的总价
