《精编》某房地产项目总体概念定位

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1、 联东工业地产项目 项目总体概念定位 沈阳工业地产扫描 1 蒲河片区投资情况分析 3 4 研究分析 5 项目基本情况解读 沈阳城市战略意义 2 项目总体定位 内容提要 总部办公 文化创意产业产品建议 6 Part1 沈阳城市战略意义 在第一部分中 主要介绍沈阳对全国 对东北 以及对沈阳自身发展过程的战略意义 Part1 沈阳城市战略意义 在全国看沈阳 在东北看沈阳 在沈阳看沈阳 沈阳城市小结 沈阳靠近京津唐经济圈 是支撑沿海开发区的工业基地和促进西部经济开发的先导城市 是全国资金 产品 信息 人才等生产要素输出的主要聚集地之一 在东北地区选择条件较好的沈阳经济区进行新型工业化综合配套改革试验

2、对于加快东北老工业基地振兴进程 形成东西中互动 优势互补 相互促进 共同发展的全国区域发展新格局至关重要 沈阳在接受来自沿海等发达地区的产业梯度转移方面 具有无可比拟的优势 1 在全国看沈阳 沿海经济的后花园 区域发展的新格局 产业转移的承接区域 Part1 沈阳城市战略意义 在全国看沈阳 在东北看沈阳 在沈阳看沈阳 沈阳城市小结 2 在东北看沈阳 全国唯一的新型工业化综合配套改革试验区 2010年4月6日 沈阳经济区获批为全国唯一的新型工业化综合配套改革试验区 这是继2009年7月2日辽宁沿海经济带开发开放上升为国家战略之后 国家赋予辽宁乃至东北老工业基地全面振兴的又一重大战略机遇和宝贵政策

3、支持 沈阳经济区作为东北老工业基地的核心区和典型代表 开展综合配套改革试验 不仅有利于加快解决自身体制性和结构性矛盾 激活发展潜力 增强发展动力 而且有利于优化提升东北地区产业结构 对东北老工业基地产生巨大的示范效应 Part1 沈阳城市战略意义 在全国看沈阳 在东北看沈阳 在沈阳看沈阳 沈阳城市小结 3 在沈阳看沈阳 为推动城市的快速发展 沈阳规划指明 已由单核发展 进入多核发展阶段 单核扩张 沈阳06年以前的发展方式属于典型的单核发展 和平区是城市唯一的核心区 承载整个城市的核心功能 多核扩张 多核发展有利于城市的均衡发展 分散城市发展的压力 新核心将成为城市发展的新动力 将拉动城市的快速

4、发展 都市群形成 外围城市 外围城市 外围城市 外围城市 大沈阳经济圈是在多核扩张的基础上 发展壮大为都市群的结果 Part1 沈阳工业地产扫描 在全国看沈阳 在东北看沈阳 在沈阳看沈阳 沈阳城市小结 随着城市的发展 沈阳开始新一轮的对外扩张 西部规划铁西新城 北部规划沈北新区 南部规划浑南新区 随着城市的发展 沈阳在原有基础上 开始新一轮扩张 城市往外环线全面扩张 浑南新城 铁西新城 沈北新城 沈城市区 东部 Part1 沈阳城市战略意义 在全国看沈阳 在东北看沈阳 在沈阳看沈阳 沈阳城市小结 小结 沈阳的快速发展 为工业地产的迅速发展提供了广阔的空间 沈阳成为沿海经济的后花园 开创区域发展

5、的新格局 产业转移的承接中心 全国唯一的新型工业化综合配套改革试验区 优化提升东北地区产业结构 对东北老工业基地产生巨大的示范效应 全国唯一的新型工业化综合配套改革试验区 优化提升东北地区产业结构 对东北老工业基地产生巨大的示范效应 全国看沈阳 东北看沈阳 沈阳看沈阳 Part2 沈阳工业地产扫描 第二部分主要是对沈阳市工业地产的情况进行描述 同时在此对沈阳工业地产的典型项目进行描述 并据此总结出沈阳工业地产的特征 说明 本部分中只是针对南部 西部 东部的工业产业元进行介绍 由于沈北片区中的工业地产项目将呈现出自身的不同走势 因此在介绍沈北区域情况时 进行重点描述 Part2 沈阳工业地产扫描

6、 沈阳工业发展伴随八个优势产业的确立和做大做强 工业领域企业搬迁改造 招商引资大规模展开 企业和产业越来越向特定区域集中 历史性地改变了沈阳工业发展的地区布局 形成了产业特色比较鲜明的 东汽 西重 南高 北农 的四大发展空间 1 沈阳工业地产划分 产业特色鲜明的 东汽 西重 南高 北农 的四大发展空间 沈阳工业地产划分 各片区典型项目介绍 沈阳工业地产小结 Part2 沈阳工业地产扫描 沈阳工业地产划分 各片区典型项目介绍 沈阳工业地产小结 基于城市的四大发展空间 沈阳的工业园分布主要集中于浑南 沈北 铁西 东部四个区域 北部片区工业园包括中小企业园光电产业园 南部片区典型项目新加坡工业园 西

7、部片区工业园包括台商工业园美国工业村日本产业园 从地理位置上来看 浑南 沈北和铁西成为工业园的主要聚集区 各有3 4个规模较大的工业园正在运作 从工业园所属行业来看 浑南片区以高新技术产业为主的产业园 更多依靠政策聚合作用形成 多是针对外资企业及纳税大户企业 进驻企业以数字医疗设备 半导体装备 高性能数控系统 生物医药 子午线轮胎成为主 沈北片区形成农业深加工和光电产业和电子信息产业为主的产业园 铁西片区主要依托宝马的生产基地 形成以汽车配套产业为主的制造业工业园 东部片区也是依托宝马 通用 金杯三个整车厂 吸引相关的汽车配套产业进驻 形成汽车配套产业的工业园 东部片区工业园包括致远工业园 P

8、art2 沈阳工业地产扫描 沈阳工业地产划分 各片区典型项目介绍 沈阳工业地产小结 1 南部区域典型项目 新加坡工业园 1 各项基本数据占地面积 总占地面13 6万平方公里一期 二期占地面积2 6万平方公里共分三期开发开发商 沈阳浑南新区和新加坡腾飞公司合作开发建设容积率 0 8项目地址 沈阳市浑南新区文溯街16号 2 产品形式 Part2 沈阳工业地产扫描 沈阳工业地产划分 各片区典型项目介绍 沈阳工业地产小结 3 总体规划 4 进驻企业情况清华同方 东软股份 昂立信息 方大半导体照明 东软飞利浦医疗设备 新松医疗 通用电器 瑞祥风能设备 新松机器人 沈阳科学仪器研制中心 东芝电梯 沈阳通用

9、透平机械 诺康医药 绿洲生物 总体布局总体概括为 三心 四带 九园 三心 即知识创新中心 管理服务中心 科技博览中心 四带 即支撑服务产业带 创新密集产业带 知识密集型电子信息技术产业带 技术密集型电子信息技术 高新技术制造产业带 九园 即创新湖公园 高新技术产业园 2个 高新技术 电子信息技术产业综合园 现代物流产业园 电子信息技术制造产业园 2个 公寓居住园 暂时未动工建设 Part2 沈阳工业地产扫描 沈阳工业地产划分 各片区典型项目介绍 沈阳工业地产小结 5 优惠政策提高固定资产折旧率 东北地区工业企业的固定资产 房屋 建筑物除外 可在现行规定折旧年限的基础上 按不高于40 的比例缩短

10、折旧年限 缩短无形资产摊销年限 东北地区工业企业受让或投资的无形资产 可在现行规定摊销年限的基础上 按不高于40 的比例缩短摊销年限 但协议或合同约定有使用年限的无形资产 应按协议或合同约定的使用年限进行摊销 提高计税工资税前扣除标准 东北地区企业的计税工资税前扣除标准提高到每月人均1600元 具体扣除标准由省级人民政府根据当地平均工资水平 在不超过上述限额内确定扩大增值税抵扣的具体行业范围 其中包括装备制造业 石油化工业 冶金业 船舶制造业 汽车制造业 农产品加工业等行业 Part2 沈阳工业地产扫描 沈阳工业地产划分 各片区典型项目介绍 沈阳工业地产小结 新加坡工业园中入驻企业 清华同方

11、新加坡工业园中入驻企业 苏宁物流工厂 新加坡工业园中厂房立面 新加坡工业园中厂房绿化 Part2 沈阳工业地产扫描 沈阳工业地产划分 各片区典型项目介绍 沈阳工业地产小结 2 西部区域典型项目 美国工业村 1 各项基本数据占地面积 总占地面26万平方公里厂房总占地面积16万平方公里厂房总建筑面积15万平方公里共分三期开发开发商 上海美东有限公司容积率 0 9 2 产品形式 项目鸟瞰图 Part2 沈阳工业地产扫描 沈阳工业地产划分 各片区典型项目介绍 沈阳工业地产小结 3 相关配套美国工业村并无具体的功能分区 仅仅以工业厂房为主 同时园区会提供食堂 宿舍 仓库及少量的娱乐设施 4 进驻企业由于

12、华晨宝马新厂区进驻铁西带来的利好因素下 美国工业园主要吸引宝马配套产业的进驻 目前处于前期洽谈的过程 还没有企业进行进驻 5 优惠政策美国工业村会对进驻企业的知名度 规模等情况进行评估 并给予相关在租金方面的优惠政策 Part2 沈阳工业地产扫描 沈阳工业地产划分 各片区典型项目介绍 沈阳工业地产小结 美国工业村绿化图片 美国工业村厂房图片 美国工业村厂房图片 Part2 沈阳工业地产扫描 沈阳工业地产划分 各片区典型项目介绍 沈阳工业地产小结 3 西部区域典型项目 日本工业园 1 各项基本数据占地面积 总用地70万平 一期占地面积40万平 另有30万平备用地容积率 0 8开发商 香港骏盛股份

13、 沈阳金福特投资有限公司和沈阳经济技术开发区合作开发建设 2 产品形式 Part2 沈阳工业地产扫描 沈阳工业地产划分 各片区典型项目介绍 沈阳工业地产小结 3 总体规划在园区西北角设立总部及研发中心 规划为15层 1 4层为会议中心及配套设施 5 15层为总部及研发中心 4 进驻企业SK化研株式会社 松下株式会社 高桥幕墙工业株式会社 东京钢铁株式会社 日本鹿岛建设株式会社 富士PS株式会社 沈阳诺亚方舟资讯有限公司 5 优惠政策 Part2 沈阳工业地产扫描 沈阳工业地产划分 各片区典型项目介绍 沈阳工业地产小结 日本工业园园区绿化 日本工业园厂房立面 日本工业园厂房立面 Part2 沈阳

14、工业地产扫描 沈阳工业地产划分 各片区典型项目介绍 沈阳工业地产小结 4 西部区域典型项目 台商工业园 1 各项基本数据占地面积 4 6万平建筑面积 10万平开发商 裕景国际开发有限公司容积率 2 2 产品形式 Part2 沈阳工业地产扫描 沈阳工业地产划分 各片区典型项目介绍 沈阳工业地产小结 3 相关配套每套工业产品包括一个约800平的厂房和一个约314平的商务别墅 每套产品处在一个小院中 彼此相互独立 因此未进行整体的配套规划 4 进驻企业目前进驻企业的行业较杂 同时受到面积的限制 进驻企业的规模较小 档次较低 5 优惠政策台商工业园目前没有任何优惠政策 Part2 沈阳工业地产扫描 沈

15、阳工业地产划分 各片区典型项目介绍 沈阳工业地产小结 5 东部区域典型项目 致远工业园 1 各项基本数据一期面积 一期为标准厂房 占地面积为11万平方米 建筑面积为7万平方米 二期面积 二期为定制厂房 占地面积为7万平 建筑面积为4万平开发商 上海致远创业投资有限公司容积率 一期容积率为0 65 二期容积率为0 6 2 产品形式 Part2 沈阳工业地产扫描 沈阳工业地产划分 各片区典型项目介绍 沈阳工业地产小结 3 相关配套园区中规划一座综合楼 内有食堂及小型的休闲区域 4 进驻企业华晨宝马3系整车车间 中远物流等 5 优惠政策致远工业园暂时无任何优惠政策 Part2 沈阳工业地产扫描 沈阳

16、工业地产划分 各片区典型项目介绍 沈阳工业地产小结 园区厂房立面 园区景观 园区进门处门岗 Part2 沈阳工业地产扫描 沈阳工业地产划分 各片区典型项目介绍 沈阳工业地产小结 1 区域小结 目前沈阳工业园依靠政策及政府的大力引导所形成 浑南 铁西 东部三个片区的区域特征明显 各片区区域特征明显 浑南以高新技术为主导 形成高新技术区 铁西以宝马生产区为依托 形成以制造业为主的现代建筑产业园 东部依托宝马的装配基地 形成欧盟经济区 铁西 浑南 东部各经济技术开发区及下设产业园的形成 均主要依赖于政策的引导和政府大力度的招商引资行为 形成依靠政策引导 各片区功能明确 各产业园依靠政策引导形成 Part2 沈阳工业地产扫描 沈阳工业地产划分 各片区典型项目介绍 沈阳工业地产小结 2 项目小结 目前沈阳的工业地产处于处于初级阶段 相关的功能结构 园区景观 配套服务还有较大的提升空间 整个全区的功能仅仅以生产为主 缺乏相关产业链条的扩展与创新 大多数的园区内没有入口处的主景观 及相关景观带的规划 仅仅包括员工宿舍及小型的超市 缺少相关健身 娱乐等配套服务 工业园内产品以厂房为主 园区内绿化面积较