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1、（行业分析）产权式酒店行业分析及投资研究产权式酒店行业分析及投资研究报告第一章产权式酒店的定义及分时度假概述1.1产权式酒店概念及分类1.1.1产权式酒店的定义是指将酒店的住宿单位的产权出售给投资者，同时投资人委托酒店管理公司管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。1.1.2产权式酒店的性质其属于旅游房地产类，购买产权式酒店，在享受超值服务、彰显身份和地位的同时，更有不菲的投资回报，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。1.1.3产权式酒店的分类时权酒店：是将酒店的每个
2、单位分为一定的时间（如：一年产值51周，共51个时间份），出售每一个时间份的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（如一周）的居住权。示例项目名称昆明滇池温泉花园酒店分时俱乐部项目地址昆明滇池路海埂公园旁产品类型三房二厅二卫一厨销售价格86,000元(30年)52,000元(15年)26,000元(5年)销售模式1）、每年免费7天物业住宿权限；2）、通过度假交换组织RCI（世界顶级的分时度假交换公司）,交换使用世界其他度假酒店；纯产权酒店：是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的管理回报。纯产权酒店又分为商务型和度假型。产权酒店
3、销售的一般只是酒店房间及相关的公摊，这些公摊只包括客房的公共走道、电梯厅等公共交通，而不包括酒店大堂、餐厅和其他公共设施。产权酒店一般由业主委员会决定委托经营的酒店管理公司经营管理，扣除管理费用和相关税费后，按户取得回报。在开始销售时，一般发展商承诺3-5年的经营回报，同时签定3-5年的委托管理合同。回报有的是固定的，有的是浮动的。但很少有更长时间的委托经营合同。产权酒店在中国已经发展了多年，在海南等地相对比较成熟。从经营状况看，一般能保障40%以上的开房率，基本上可以保障投资人5-8%的回报。示例项目名称海南三亚香水湾五星级大酒店项目地址海南三亚产品类型36-110平米销售价格8500元/平
4、米(五星级标准)6500元/平米(四星级标准)销售模式1）、全装修、含家具；2）、五年包租，年回报率6.6%（税后）；3）、每年免费30天物业住宿权限；养老型酒店:是指投资人（往往是最终消费者），购买用于退休后养老的物业，在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用，委托管理期间，投资人可获取一定的投资回报，一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益其家人所有。时值度假型酒店：指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们购买产品的货币，他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假灵活选择其分数所能负担的住宿设施，消费者不拥有使用权和产权，只是为休闲消费提供便利优
5、惠和更多选择，“分数”消费可以获得更大的折扣和免费居住时间。国外最大的分时度假交换公司是RCI,国内首批成立的交换公司是华夏之旅。计算机网络与信息处理技术为分时度假的可交换提供了技术基础，RCI能够为十万以上会员提供服务，两者对比分析如下：国内外典型分式度假交换公司经营比较比较项目RCI公司华夏之旅股东及创办人美国christel与johnDehaan于1974年组建2000碾月由海南第一投资集团投资华夏之旅公司总经理雷驰主要优势1. 创新优势。它在世界上率先提出分时度假交换的概念，其创新设计的交换机制满足了度假地和会员的需要。2. RCI的品牌优势。3. 先进的计算机网络系统。4. 遍布各地
6、的分支机构。亚太区总部设置在新加坡。1. 中国第一家本土分时度假公司。2. 以海南省为基础在全国建立广泛的酒店网络。3. 创办分时度假业者导报扩大宣传和影响。网站.cn中国市场竞争策略2001年5月18日TCI成立亚太有限公司北京办事处，已经有17家加入RCI.RCI在中国的市场战略为“以谋求政府支持为指导思想，通过介绍分时度假概念宣传经营方式，通过吸引度假饭店加盟扩大影响，通过媒体宣传树立品牌形象，以非利润的目标实现为未来获得利润创造机会”。1994年RCI向世界各地输送500万名游客。华夏之旅针对休闲度假和商务旅行，设计创建了一个全国范围内能够自由住宿选择的系统，其核心是为消费者提供实惠的
7、住宿产品，并为国内星级酒店或度假村开房率偏低的现状寻求出路。对加盟度假地和酒店服务内容新的度假地想加盟TCI时候，必须通过公司执行委员会：首先考虑RCI首先考虑RCI会员对于交换度假地的需求，检查新度假地能够纳入原有的度假地体系中，考察加盟度假村的相似程度和需求状况。保证度假地的标准达到RCI的最低要求。RCI开发经理开发经理充当顾问角色与度假地开发商达到RCI标准。RCI律师与开发商律师共同完成1. 保证开发商符合开发规划。确认保证会员权利方面的制度安排，既使开发商破产或失败时也能保证会员权利。通过网络传播加盟酒店订房信息，为加盟商提供：1. 会员手册、宣传册、招贴画、音像制品和杂志宣传。2
8、. 对加盟酒店的管理人员进行培训和指导。3. 建立对比加盟酒店的激励机制，根据严格质量标准选择加盟酒店。根据对产权酒店的用途，可将其分为以下几种类型：1、退休住宅型这是一种为自己退休后准备后路的住房投资方式。投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报。到退休的时候增加使用时间或基本完全使用，作为颐养天年的住所。这种类型的酒店在美国比较多见。2、有限自用的投资型酒店公寓开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。这种酒
9、店一般位于著名旅游地区，如夏威夷，拥有充足的客源，因此，客房年度利润分红通常足以抵销分期付款的费用，并有可观的盈余。3、公司自用型集团购买产权酒店产品，一方面用于投资，另一方面用于企业员工度假或公司年会使用。1.2分时度假概述1.2.1分时度假的定义分时度假（Timeshare，又称Vacationownership或Holidayownership），国际上一度通行的惯例是：将一处住宿设施（如饭店、公寓、度假别墅等）的住宿单元每年的使用期分为52周，将52周中的51周分时销售给顾客。每个单位的分时度假产品，就是在约定的时期内（一般为20年40年）每年在这一住宿单元中住宿一周的权利。这种居住权
10、的单一性不能满足市场需求，于是就有了“分时度假的交换系统”，所有分时度假的产品，经交换公司认可后，可以进入交换系统进行交换。目前国际上比较成熟的交换系统是RCI和ICI。为了方便交换，发展到后来就有了点数制的分时度假产品。一般标准产品是20年期限，每年平季7天的入住权益，销售价格一般为4-5万元/人。由于国内目前尚未建立自己的交换系统，消费权益全部都是在国外的交换系统中完成的，所以费用高昂，通常的交换费用都在1000元/周以上。分时度假产品实质上是51人共有一间酒店房间的20年（或更长）的时间产权，因此，房间需要更新设施和维护，甚至需要大修或翻新。这个费用来自于购买者的年费，通常是每年交纳一次
11、，一般都在1000元以上。1.2.2分时度假产品的运营机制开发商:开发商或自己开发建设用做分时度假产品的房产，或通过购买现成的房地产将他们改造为分时度假产品。销售商:负责宣传促销分时度假产品。度假房产管理公司:负责管理和维护分时度假房产,既可能由开发商兼任，也可能是独立于开发商。分时度假交换公司:主要是向具有分时度假房产使用权的消费者（会员）提供不同地区之间的分时度假产品的交换业务。信托公司:通过一定的法律程序来保护购买分时度假产品的消费者的权益。最常见的是英国式的“俱乐部信托”体系。业主联合会:指购买了同一处分时度假产品的消费者按照法律规定成立的保护自身利益的团体。再销售商:指负责在公开市场
12、上销售分时度假产品所有者转卖的二手分时度假产品的机构。它们有些独立经营，有些是开发商公司的一个分支机构。分时度假业协会:由某个区域内从事分时度假经营业务及其相关单位组成的行业协会。影响较为广泛的有美国度假地协会（AmericanResortsDevelopmentAssociation，简称ARDA）和欧洲分时度假组织（TheOrganizationforTimeshareinEurope，简称OTE）。相关其它群体还有律师、金融机构、咨询顾问等直接或间接与分时度假产品有关的专业群体。1.2.3中国分时度假企业的主要类别1）、加盟国际交换网络的公司在国内比较有知名度的国际交换网络公司有RCI和
13、II两家，目前中国加入国际分时度假交换网络体系的度假村或饭店不到100家（其中云南省有3家，分别位于昆明市郊和石林县，其中云南昆明温泉度假俱乐部还被RCI命名为金冠级度假村）。其经营模式与国际市场接轨，采用销售2040年的每年一周的度假地住宿权的方式，产品售价一般在4万6万元之间。2）、单体开发的俱乐部产品单体开发的分时度假俱乐部如泰达度假交换公司，依靠自有的单体度假饭店开发俱乐部产品。随着分时度假行业的发展，目标市场明确、有明显市场区分、专业性较强的如高尔夫分时度假俱乐部、野营分时度假俱乐部、沙滩分时度假俱乐部、老年分时度假俱乐部、情侣分时度假俱乐部等适合消费市场个性化发展的分时度假俱乐部是
14、完全可以在未来的市场竞争中获得生存资格的。3）、分时度假销售公司国内现有的分时度假销售公司全都是专业销售RCI和II公司的分时度假产品的公司。如广东爱特乐度假服务有限公司、北京神州环宇订房网络咨询服务有限公司（也称自由假期公司）等，他们多分布于国内经济发达的地区，未形成全国经营，多采用了国外最普遍的分时度假销售形式销售推介会。4）、自主开发的国内网络化公司是致力于将分时度假产品进行改革，设计出能为中国市场所接受的新型运作模式，构建适应中国市场的分时度假产品和交换网络。目前在国内进入运作阶段的本土化度假网络经营公司数量不多，形成一定规模的不超过10家，集中在北京、深圳等经济发达地区和云南、海南等
15、度假目的地。2000年11月，由首创集团、中旅集团北京旅游集团等6家股东联合发起组建的从事分时度假和休闲度假产业的天伦度假发展有限公司宣告成立。天伦度假计划用23年的时间，利用现有的资源结合收购兼并、租赁经营等方式建立起具有中国特色的分时度假网络，它将是集分时度假地开发、分时度假交换、分时度假交换卡销售、分时度假相关服务为一体的专业公司。5）、分时度假交换公司海南华夏之旅分时度假网络有限公司（http：/.cn）是中国唯一的一家专业从事分时度假国内交换业务的公司。其根据RCI和II公司的模式和体制，建立符合中国国情的模式（如将担保公司改为保险公司，“三权分离”的模式，华厦之旅并不进行分时度假权益销售，而是由饭店和各类销售商进行分时度假权益销售）。6）、相关创新概念企业还有一批借用分时度假概念，开发出类似产品的单体企业。北京新旅网度假村资源开发有限公司（http：/.cn）是国内一家利用分时度假概念再创新形成的分时营销公司，他们将分时度假的点数制形式经过改造应用于中国市场，成为一家较为独特的分时度假企业。新旅网公司的操作方式是首先与加盟饭店签约获得合作保证，然后再通过自己的销售网络以点数卡（IC卡）的形式对外销售，他们称为房东卡，实际上是含一定数额资金的消费卡。房东卡的销售收入再通
