《《精编》某县翡翠城项目前期策划》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《精编》某县翡翠城项目前期策划（103页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、打造湘西旅游休闲地产示范区凤凰县翡翠城项目前期策划谨呈凤凰县崇文房地产开发有限公司2011年7月7日目录一项目背景二项目发展方向研究三项目主题定位四项目产品完善建议五项目形象定位一项目背景凤凰边城传说中国最美的小城县城建设古朴典雅北门东门古城楼沱江河畔的吊脚楼别具一格还有那飞檐斗角的万寿宫大成殿天王庙遐昌阁万名塔构成了一幅美丽的画卷沱江凤凰母亲河凤凰的母亲河依古城墙缓缓流淌世世代代哺育着古城儿女坐上乌篷船听着艄公的号子看着两岸已有百年历史的土家吊脚楼别有一番韵味顺水而下穿过虹桥一幅江南水乡的画卷便展现于眼前自然资源沱江在凤凰县境长969公里流域面积为73242方公里多年均流量1189立方米秒自
2、然高差533米历史文化沈从文故居吊脚楼南方长城跳岩虹桥舒家堂南华山北门城楼万寿宫万名塔夺翠楼沱江之于凤凰县凤凰的发展对湘西旅游发展有着举足轻重的作用2009年接待游客485万人次同比增长约1382009年凤凰旅游接待人数占湘西的4582009年凤凰旅游收入占湘西的513凤凰的旅游收入一直保持较高的水09年突破26亿2009年游客的总人数达到485万人次凤凰已成为全国十大热点旅游城市之一2010年进入中国生态宜居城市最佳投资环境县行列本项目位于凤凰十里沱江风光带中枢总建筑面积6万方米凤凰翡翠城位置10里沱江风光带项目周边建筑目前地块北靠青龙山南临沱江西面是凤凰人家东面是村民住宅西向北向南向东向项
3、目地块的交通区位优势明显通达性较好209国道穿越本项目地块规划中的吉怀高速凤大高速凤凰火车站凤凰旅游产业纵深发展的抓手高尔夫别墅体育中心别墅区作为凤凰古城的价值提升机会本项目应该如何发展本项目属性界定十里沱江风光带承上启下的枢纽凤凰古城东扩的关键高地二项目发展方向但发展方向不符合项目自身的价值属性凤凰不缺普通的房地产项目普通房地产项目除了满足居住需求以外没有给区域带来更多的价值本项目方向之一走亲水大盘开发路线民俗园凤凰人家凤凰家苑汽车总站商住楼潜龙居凤凰翡翠城凤凰普通房地产项目县级城市客户对价格非常敏感总的消费人群有限居民消费能力有限价格的巨大差距激发想象空间2010年7月中国城市房价排行榜国
4、内大城市和凤凰的房价对比也不符合各方主体的期望站在城市发展的角度政府希望能够通过项目的开发提升区域乃至城市的价值高度决定影响力项目的占位决定了思考的角度和衡的利益层面我们不但着眼于项目的顺利开发更要看到项目的成功开发之于沱江凤凰城市发展的积极意义项目的成功开发项目的成功开发项目于凤凰的意义区域价值迅速提升凤凰对湘西影响VISION期望一政府沱江对于古城的贡献市民希望能够更多的享受到凤凰的休闲空间城市赋予项目的使命项目特征沱江十里风光带承上启下的枢纽凤凰古城东扩的关键高地项目的期望凤凰现状为城市增添新的光彩为市民休闲增添新的去处为文化生活提供新的内容古城可休闲的地方不多生态环境面临恶化旅游季节性
5、非常明显MISSION期望一市民凤凰县崇文房地产开发公司作为一个有社会责任感企业希望通过项目的开发树立更高的企业品牌形象本项目需要与企业有社会责任感的品牌形象保持一致期望一企业项目本身的价值属性和政府企业市民三方的期望对本项目提出了更高的发展要求在项目过程中我们从城市发展的高度以及项目和城市联系解读翡翠城项目对项目的发展方向定位以及发展策略进行了广泛的调查和有针对性的研究我们从以下思路展开本项目的研究项目价值研究项目属性界定发展方向研判项目发展思路发展方向研判发展使命研究综合效益评估国内外成功案例研究成功区域发展关键因素寻找项目发展的主线区域整合分析综合效益评估项目背景区域分析案例分析与研究发
6、展模式界定区域发展阶段分析项目发展使命功能布局项目地块解析国内外成功案例研究成熟理论研究布局的基本原则功能布局发展战略整体定位凤凰因其独特的人文资源和一定的自然资源使其成为国内外知名旅游目的地城市凤凰的旅游收入一直保持较高的水凤凰已成为全国十大热点旅游城市之一历年凤凰旅游人数及收入指标旅游业是凤凰乃至湘西州的支柱产业凤凰旅游产业结构2006年凤凰旅游业的收入已经占全县GDP的32接待游客达到350万人次旅游总收入118亿元接湘西州旅游收入的一半2009年以旅游业为主体的第三产业产值占GDP的比重63游客的总人数达到485万人次旅游收入突破26亿元文化旅游业为凤凰县直接提供就业岗位15万个涉旅从
7、业人员共计45万人旅游商品经销店500多家姜糖作坊35家已发展成了亿元产值的大产业星级饭店11家旅行社8家9家旅行社分部旅游酒店宾馆400余家总床位12354个其中50个床位以上规模的宾馆酒店共50家床位6307个居全州之首资料来源2009国家旅游年旅游数据统计凤凰游客停留时间短人均消费低两大特点各项数据表明凤凰旅游接待指标逐年上升但基础尚显薄弱旅游目的地功能有待夯实2009年中西部五座旅游城市数据统计表先去看下张家界有时间再去凤凰最多停两天访谈外地游客2008和2009凤凰各项旅游指标以文化旅游为主导着力打造国际旅游目的地世博园园艺观光游览石林风景区独特的地形景观宜良九乡风景区溶洞景观安宁温
8、泉资源优势定位优势沱江十里风光带是实现凤凰旅游业二次腾飞的关键驱动点凤凰古城被评为国家4A级景区中国旅游强县中国最美的小城中国生态宜居城市国家级历史文化名城实现从单一观光型向观光休闲度假文化体验复合型转变全面提升凤凰旅游业的整体吸引力和综合竞争力随着凤凰的城市化进程本案是城市东征纵深发展的枢纽凤凰城市规划发展方向凤凰城市化率传统意义的城市概念正被颠覆城市核心区域扩大十里沱江风光带的城市地位再次提升成为城市的旅游休闲核心带西进北拓东征2009年全县城镇建成区面积达20方公里中心镇建设区面积达45方公里政府加快凤凰古城核心景点区旧城商贸娱乐区红旗行政生活区堤溪文教体育区城北旅游物流集散区棉寨旅游服
9、务休闲区六大城市功能区开发建设棉寨旅游服务休闲区城市纵深发展枢纽区纵深发展枢纽区未来的旅游休闲城123对凤凰旅游持续发展起至关重要的作用站在凤凰城市纵深发展枢纽区发展的角度寻找本项目的发展方向和使命我们研究了国内部分案例按照驱动因素总结出四种模式具体驱动因素及代表城市案例历史古城西安古城历史文化上海城隍庙山长沙岳麓山湖杭州西湖游乐园深圳华侨城会展上海世博园艺术北京798艺术区商业街区西安曲江新城深圳华强北凤凰是典型的以人文资源为驱动的城市中心旅游城单一的观光功能造成游客的过路游不利于旅游产业的发展多元化发展有利于旅游地的繁荣和增加区域活力快速拉动旅游产业发展起步阶段单一功能发展阶段多元化发展成
10、熟阶段产业链形成商业度假居住观光产业链的形成有利于旅游经济的可持续发展并对城市发展起到带动作用观光观光商业度假居住娱乐休闲商务娱乐会展文化启示之一以人文资源为驱动的城市中心旅游城发展规律由功能单一向功能多元化发展最终形成完整的产业链使区域的旅游经济可持续发展度假旅游休闲自然资源历史及本土文化城市人文娱乐商务居住杭州西湖在系统开发整体规划过程中注重自然景观与人文资源的挖掘与整合逐渐由传统的旅游景点转型成为集旅游休闲娱乐度假和文化体验于一体的综合型旅游区秀美的自然景观东方休闲之都西湖文化案例研究表明城市人文资源的整合和优化是提升城市旅游竞争力的必然规律优美的传说历史人文资源启示之二从对人文资源的挖
11、掘整合优化城市的人文资源因子保持城市旅游生命力启示之三逐渐由相对独立的旅游地转向城市的主要功能区成为城市居民活动的空间载体杭州西湖历经几个发展阶段最终成为杭州城市景观的杰出部分和内在功能空间起步阶段80年代之前发展阶段80年代2002成熟阶段2002魅力西湖休闲西湖富裕西湖文化西湖生态西湖活力西湖和谐西湖新加坡河两岸观光型旅游区转变为浓缩城市文化生活的主要功能空间新加坡历史经济与社会文化的发源地新加坡的母亲河驳船游客观光区城市休闲娱乐区新加坡河旅游业的开始欣赏两岸秀美风光商店餐厅酒吧俱乐部等以休闲娱乐餐饮购物为主题的娱乐场所新加坡河两岸不仅仅是吸引外地游客的观光旅游区同时也是浓缩了新加坡的生活
12、和文化成为本地人休闲娱乐的主要场所参考以人文资源驱动为主的旅游地产发展的内在逻辑分析沱江风光带的发展状况功能分析旅游基础设施建设旅游度假消费者分析产业结构沱江风光带发展旅游资源挖掘和产品创新分析沱江风光带三期建设旅游度假产品凤凰古城经过十几年的开发建设已经形成自身特色凤凰城区旅游主要集中在古城和沱江风光带民俗文化展示传统民居建筑艺术写生基地众多多艺术院校学子采风之地凤凰高尔夫南华山国家森林公园高尔夫球场沱江风光带谭盾的水乐其灵感源自凤凰古城的母亲河沱江沈从文故居凤凰传奇文豪的故居黄永玉工作室有雕塑陈列室美术书法作品展室4星级天下凤凰大酒店凤凰已形成多元的旅游区体系从观光型开始向休闲度假文化体验
13、型转变熊希龄故居民国第一任总理但各功能相对独立和封闭缺乏整合没有形成相互支撑的产业链旅游度假休闲购物娱乐居住餐饮存在问题1凤凰在旅游功能发挥上有散点无系统的优化和整合随着凤凰的建设逐渐完善游客数量旅游收入从业人员等各项指标在不断攀升旅游收入年增长681亿年增长率35游客年增长5941万人次游客年增长率139但区域活力明显不足普通客栈淡季入住率低14星级酒店入住率远高于普通宾馆2商业娱乐互动体验的配置没有优化3目前6个月的淡季没人来是致命的访谈有家客栈游客大都是在古城玩一天就走了住的时间内太短访谈金水桥经理存在问题2凤凰有特色但缺乏聚焦和兴奋点城市基础设施建设不断发展凤凰县旅游经过十多年的开发建
14、设关键性交通格局即将形成凤大高速是铜仁凤凰机场和凤凰的对节专用高速260公里有4个机场铜仁凤凰芷江机场常德机场张家界机场凤凰火车站是解决大规模游客到达的瓶颈工程县乡油路为主的路网工程建设以村级公路为主的通达工程建设凤凰县在国内国际的知名度不断提高沱江沿岸已成为夜凤凰的明珠棉寨旅游休闲功能区的确定随着凤凰县城市规划的扩大城市化格局初现端倪十里沱江风光带三期即将承担城市功能但居民游客对沱江缺乏归属感存在问题3沱江风光带一二期有外在表现但沱江还没有精神归属大家都是这样做呀都要洗衣服呀访谈市民1人之力总不到哇我尽量提醒访谈苗族导游沱江下游水很脏过了杜田大桥就很荒凉没有什么好玩的怀化驴友西湖外地人眼中的杭州精神杭州人眼中的休闲文化作为城市纵深发展的枢纽本项目必须站在全局的高度提升本案的旅游价值和寻求发展方向三项目主题定位作为城市旅游纵深发展的节点本项目承担三大使命1十里沱江风光带重要枢纽3湘西文化的传播台2凤凰旅游休闲的活力中心我们通过研究类似区域成功案例寻求区域成功运营的关键绩效指标人文元素成功融入区域的发展区域充满活力区域持续发展有较大影响力有吸引力位于城市区域有灵魂的着重分析四个案例上海泰晤士小镇青岛八大关日本豪斯登堡上海新天地图青岛八大关景区以建筑的人文故事作为主线穿插整个区域A八大关景区面积1050亩
