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1、昆明学府路区域市场调研报告一：昆明市宏观背景1、昆明地理优势1昆明是亚洲的地理中心，是云南面向西南开放桥头堡的唯一区域性中心城市。（图1）：昆明宏观发展地理优势12、昆明地理优势2昆明是中国连接东南亚国家的桥梁；城市化发展进程明显，城市建设处于快速发展阶段。（图2）昆明宏观发展地理优势2东南亚、南亚经济圈昆明作为东盟10+1自由贸易经济圈、大湄公河次区域经济合作圈、“泛珠三角”区域经济合作的交会点之一，是中国面向东南亚和南亚的桥头堡，在中国国家安全战略、西南地区面对东南亚、南亚大通道建设中发挥重要作用。放眼全国看昆明：昆明地处“东联黔贵通沿海，北经川渝进中原”的独特区位，是国家提升与周边国家合
2、作能力，建设陆路对外通道的重要支点，是对外开放门户城市；昆明着力实施以东南亚、南亚为重点的全方位开放战略强化云南在中国-东盟自由贸易区建设中的桥头堡作用，带来城市及城市商业发展的强大机遇;3、昆明战略定位省会城市、区域国际化城市、知名旅游城市，中国未来面向东南亚和南亚的“桥头堡”。 昆明新国际机场是继北京、广州、上海之后，全国第四个 “国家门户”级的枢纽机场； 昆明新机场战略定位为：中国面向东南亚、南亚和连接欧亚的国家门户枢纽机场，对国家 西向战略、建设中国东盟自由贸易区和孟、中、印、缅区域经济合作等具有重要意义； （图3）昆明上水国际机场4、昆明行政版图辖区14个。昆明共辖6个区、7个县、代
3、管安宁一市，另管辖3个国家级开发区。 面积：昆明东西最大横距140千米，南北最大纵距220千米，全市面积21473平方公里，市区面积330平方公里（其中主城区290平方公里，呈贡新区40平方公里）。（图4）昆明行政区域图4.1、昆明行政区域各城镇发展体系架构（表1）昆明城镇发展体系架构序号等级城镇主要经济职能分工11主城区贸易、服务、高新技术产业21空港经济区空港经济31呈贡新区行政、教育、物流、高新技术产业42安宁重化为主的新型工业52嵩明轻型工业、现代农业62宜良轻型工业、现代农业72昆阳新型装备制造工业、旅游服务82海口新型装备制造工业、资源精加工工业92晋城现代服务业103石林旅游服务
4、、现代农业113寻甸新型资源深加工工业、现代农业123富民休闲旅游、观光农业133禄劝现代农业、新型资源深加工工业143东川新型资源深加工工业153倘甸旅游服务5、昆明城市发展规划昆明城市格局城市发展将主要围绕滇池，进行环滇池“一湖四片”，“一湖四环”。（图5）清末-2007年，同心圆发展模式（图6）新昆明发展模式5.1、城市发展将由“单核心圈层蔓延式”向“多中心组团式”模式转变，将为昆明区域性国际化中心城市定位奠定发展基础 昆明城市空间的拓展方向应以东南、东北两个方向为主。加快都市区由市核心（环滇池的一湖四片）和跨昆明、玉溪行政区等的五个辅城（滇池流域外30-60公里）发展格局；中心区新增1
5、90平方公里核心昆明=主城呈贡新区空港经济区；（图8）城市规划区范围图（图7）现代新昆明城市体系5.2、从“一湖四片”扩大到“一主五辅”，城市规模进一步放大，空间布局更加合理，组团化，区域化发展趋势更加明显 以滇池流域为核心的昆明五华、盘龙、官渡、西山四区和呈贡县全部行政辖区范围，以及滇池流域所涉及到的晋宁、嵩明部分乡镇的行政辖区范围划定为昆明城市规划区；由昆明主城、呈贡新区和空港经济区组成中心城区；（图10）现代新昆明城市体系2（图9）现代新昆明城市体系16、昆明未来发展国际知名旅游城市、区域中心、国际化大都市 减轻老城区的负荷量,缓解老城区的压力，昆明正在以多中心、单核心的规划路线向周边发
6、展，通过在多个远郊片区做大体量商业的方式，来满足和完善各个片区的生活需求和配套功能；从卫星城建设的角度来看，它的发展正是依托其区位和交通优势在逐渐，通过自身的特色产业带动周边产业的崛起和周边片区的发 展；由昆明、玉溪、曲靖组成大的城市圈，扩大城市发展范围；城市郊区的发展就满足了三个需求：城市产业转移的需求、高房价下置业的需求和资源性开发建设的需求；城市定位加快城市职能片区化趋势，但从功能看，主城区将继续承载和延续现代都市服务产业的核心价值，主城区商业商务中心的地位不改变。（图11）现代新昆明城市定位7、轨道交通轨道交通在改善城市交通模式和推动生活方式变迁的同时，将极大改变城市商业的发展模式，以
7、此推动城市时尚度的提升并为沿线项目带来更广泛人流。从目前轻轨的规划情况来看，通过城市轻轨能够完全实现南北方向和东西方向的交通贯联，特别对南北方向的交通便捷性的改进力度最大；据规划，未来1小时都市圈的范围内，可以由昆明市老城区最北端的北市区到达呈贡大学城；1号线线路起于主城核心区，到达呈贡南部大学城，是连接主城与呈贡新区，支持和促进呈贡新区建设的发展轴线；（表2）昆明市中心城人口规划与轻轨运力关系 （图12）轻轨建设分期远景城市规模昆明市中心城人口规模（万人）468规划线网线路长度（km)功能层次高峰小时断面客流（万人次/h)系统规模1号线34基本骨架线3.79大运量地铁2号线22.4基本骨架线
8、3.26大运量地铁3号线19.1基本骨架线2.22中运量轻轨4号线42.9内部填充线2.07中运量轻轨5号线17.6内部填充线2.05中运量轻轨机场线26.6内部填充线0.59中低运量轻轨合计162.67.1、昆明城市交通布局与项目关系公路匹配度较高，轻轨略显不足。项目区域轨道交通（2016-2017年营运）轻轨4号线：距项目835米，白泥山站（莲花池附近）轻轨5号线：距项目570米。（图13）昆明轨道交通及路网配置二、昆明市房地产市场发展及趋势1、昆明市区住宅类土地供应情况昆明市主城区2010年至2012年上半年土地供应情况：2010年，昆明市主城区居住用地供应为47宗，总供应面积为2877
9、亩，单宗土地平均供应为58.72亩；2011年，昆明市主城区居住用地供应为163宗，总供应面积为10473亩，单宗土地平均供应为64.25亩。2012年，上半年昆明市主城区居住用地供应为32宗，总供应面积为2226亩，单宗土地平均供应为69.57亩。（图14）2010年-2012年上半年居住用地供应情况1.1、2010年至2012年上半年昆明市区居住用地各板块交易情况（表4）2010年各板块居住用地成交情况区域 成交土地类型 成交总宗数 成交总面积 （亩） 楼面成交均价 （元/平米） 平均容积率 北市板块居住119316831.80滇池板块居住952238042.16东市板块居住5552359
10、51.30二环内板块居住2377141164.02高新板块居住433120024.78官南板块居住18438452.61世博板块居住642331701.95（表5）2011年各板块居住用地成交情况区域 成交土地类型 成交总宗数 成交总面积（亩） 楼面成交均价（元/平米） 平均容积率 北市板块 居住 31 2266 1358 2.66 滇池板块 居住 23 1370 3079 2.33 东南板块 居住 36 2902 2031 2.96 东市板块 居住 1 273 195 3.00 二环内板块 居住 17 578 2596 4.84 高新板块 居住 2 90 2519 3.69 官南板块 居住
11、6 210 2639 5.01 教场板块 居住 9 657 631 2.62 世博板块 居住 5 112 1320 4.83 西山板块 居住 28 1969 696 2.54 一环内板块 居住 5 46 8761 4.17（表6）2012年上半年各板块居住用地成交情况区域 成交土地类型 成交总宗数 成交总面积（亩） 楼面成交均价（元/平米） 平均容积率 东南板块 居住 9 1080 1696 1.71 东市板块 居住 2 171 3576 1.96 二环内板块 居住 2 33 3533 5.62 高新板块 居住 3 128 1961 3.60 官南板块 居住 5 173 3067 2.76 教
12、场板块 居住 3 342 1630 2.81 世博板块 居住 1 18 2730 2.50 西山板块 居住 1 146 1106 1.40 一环内板块 居住 4 133 2960 5.39 (图15)田野按城市功能及配套性综合考虑，划分主城区十一大板块（不含呈贡）1.2、2010-2012年上半年昆明市二环内居住用地成交情况（图16）昆明二环板块居住用地成交情况1.3、2008-2012年上半年昆明市城中村土地成交情况昆明城中村自2008年以来开始大规模改造，就目前来看将出现集中放量的趋势。（表7）城中村改造土地成交情况年份 住宅及商业用地成交量（亩） 城中村土地成交量 （亩） 城中村占比 2
13、008年 2855 20 0.7% 2009年 3404 809 24% 2010年 5569 1268 23% 2011年 12104 5651 47% 平均 5983 1937 23% （图17）城中村改造土地成交趋势三、昆明市商品住宅成交情况1、昆明住宅发展趋势分析新增商品住宅需求已经进入平台期，增长乏力。新增商品住宅升值潜力堪忧，不再成为投资品（图18）2007-2011年昆明主城区新增商品住宅供求关系（图19）2007-2011年昆明主城区新增商品住宅价格变化1.1、2011年8月-2012年8月昆明商品房市场成交情况分析（图20）2011年8月-2012年8月昆明主城区商品房成交量及成交价格连续性变化（表8）2012年8月昆明主城区商品房成交对比分析科 目2011年8月2012年7月2012年8月同比增长环比增长成交套数（套）396358637776196%33%成交面积（）425952550602724135170%
