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1、房地产开发流程及经济测算 世联怡高顾问事业部 2 本门课程的目的 了解房地产项目开发决策和流程环节 掌握经济测算方法 及其在报告中的运用 3 我们对课程的展开角度 为什么要了解流程和经济评价 有什么实际应用 关于开发流程 什么时间干什么事 什么事情谁来办 怎么办最好 环节容易出什么问题 流程对开发商的影响是什么 关于经济评价 包含哪些内容和指标 评价用在什么地方 如何进行 4 课题一 开发决策和流程环节 5 房地产项目的整体开发流程 一个房地产项目的整体开发经营行为如何 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 资源获取 资源加工 资源流通及再流通 房地产的本质问题
2、就是土地资源的再分配及流通 政府流向开发商 开发商流向消费者 消费者之间的转移 所以房地产的问题也是出在流通环节上 6 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 企业拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素 市场未来预期 项目或区域发展预期 规划条件的市场实现及经济实现 开发商企业发展战略和机会成本 竞争对手的情况分析 政府出让土地的方式 拍卖 招标 协议 7 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 现有的土地政策的问题 单一的供应主体导致的信息不对称 政府供应计划的无序和可持续供地政策的缺失 价高者得的土地分配制度 土地拍卖中的黑马 对项目
3、发展预期的不同导致 战略型高价 潍坊坊茨地块 不在土地本身 转型企业高价 产业企业进入房地产 利润期望低 资金密集型无地企业 资金雄厚 缺少资源 恶狼扑食型 非理性企业拿地 众多非成熟企业 一介莽夫 8 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 主要决策问题 钱 地 人 决策资金 如何使用 如何平衡 盈利期望 融资渠道决策项目 发展方向 盈利模式 承担功能 实施进度决策人力 团队运作能力和执行能力 合作团队 主管部门 9 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 开发商决策常见的问题是什么 举例说明 关于项目方向 几种死法 想赚想死的 老
4、想多赚 违背市场规律 体现在做了市场滞销的产品 比如商业问题 容积率问题 产品形态问题 逞能能死的 不要和地价 政府 专业公司过不去 商业就是商业不要牵扯其他的 比如教派 比如文化 比如面子工程 省钱省死的 省钱省出事了 竞争问题 质量问题 成本压力问题 关于人力 是否具备了足够的项目运作 工程管理 财务管理 对外公关人力 是否理顺了内部的管理体系 人力问题其实更是管理问题 10 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 包含的主要设计阶段 地块勘查测绘 提供设计依据 3 10天规划建筑设计 落实决策思路 3 6个月施工图设计 施工标准和结构形式 1 3个月景观设计
5、 景观环境设计 2 3个月样板房及会所设计 营销环境设计 1个月 最优化的设计阶段流程参考 11 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 开发办 开发经营许可证 项目手册 计委 固定资产投资计划 项目立项 规划局 建设用地规划许可 土地测量 评估 国土资源局 国有土地使用权证 土地确认 报批 土地交易 开发办人防办墙改办消防支队环保局 基础设施牌套费 开发管理费 人防异地建设费 墙改基金 消防设施费 环境评估及排污费 规划局 建设工程规划许可 方案审批 规划局 中标通知书 质检站散水办劳保办定额站安检站 安全许可 定额鉴别 劳保统筹 散水押金 质检委托 城管大队执
6、法大队 规划局 开发办 建委基建科 开工许可证 预售许可证 放线管理 12 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 工程建设的相关知识 工程建设组成部分 土建 水电 安装及设备整体工程建设 单体部分 环境部分 室外管线建筑结构形式 砖混 框架 框剪 钢结构等项目施工周期 平均进度 不考虑冰冻期 多层及低密度 9 12个月小高层 1年半高层建筑 2年到两年半施工组织次序 基础部分 主体工程 外墙装饰及安装 园区管线 景观施工 竣工验收 13 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 工程建设的相关知识2 影响工程造价的主要因素 建筑结构形
7、式及建筑形态 钢结构 框剪 小 框架 砖混外立面材质及设备等级 是否玻璃幕 外立面选材标准施工取费等级 在施工定额的基础上加减地基情况 是否岩石 是否流沙 是否软基 决定了基础的施工成本场地条件 是否平整 是否山地抗震等级 6级 7级 8级节能要求 是否满足节能规范景观环境造价 14 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 以经济测算为目的 推广销售阶段应考虑的问题 根据地块本身特点 市场现状及未来发展 结合开发商目标 企业现状以及项目运作经验 确定1 各物业的推售顺序 时间以及消化速度2 各产品 各阶段销售价格 15 课题二 经济评价的应用 包含哪些内容和指标
8、如何进行 基本结构 评价用在什么地方 16 内容构成 项目总投资 项目经营收入 税金 即项目总成本及费用 包括土地费用 前期工程费用 建筑安装费用 基础设施费用 公共配套设施建设费用 财务费用 管理费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 经营收入是指向社会出售 出租房地产商品或自营时的货币收入 包括销售收入 出租收入和自营收入 其中前期策划项目的经营收入主要指销售收入 极少涉及出租和自营收入 目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有 经营税金及附加 土地增值税 企业所得税 等 17 项目经济评价的指标体系 对项目盈利能力和风险的模拟和分析 盈利评价指标 利润 净利润和税后利润 利润
9、率 成本利润率 自有资金回报率 财务净现值 投入评价指标 投资峰值资金缺口 评价体系 现金流分析负债 资金来源 分析不确定性分析 项目前期经济测算不同于工程概预算和房地产开发财务 项目经济评价的使命是模拟一条现金流 帮助项目开发者决策 评价指标 18 项目经济评价的基本结构 指标和物业配比的模拟 成本和投入节奏估算 租 售计划模拟 现金流分析 不确定性分析 模拟开发进程 财务评价 19 项目经济效益评价的步骤 目前报告常用逻辑 确定项目技术经济指标 项目开发周期安排 对项目总投资估算 销售收入与经营税金估算 盈利情况分析 不确定与敏感性分析 20 物业配比模拟的两种方法 经验值法 确定容积率
10、根据经验安排物业配比缺点 配比的落地性不强 很难反映社区形态 配比反算法 通过容积率和产品配比反算优点 较准确反映配比变化对方案的影响 对方案的落地性比较有把握 缺点 过程比较复杂 对经验要求比较高 21 22 总投资估算 注 财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用 以贷款利息为主 静态测算一般按项目开发成本的5 5 估算 具体取值根据不同企业资金情况有所不同 建议与开发商确认后使用 各期财务费用 上期期末贷款额 期间利率 或机会成本 当期贷款额 期间利率 或机会成本 2 23 收入 利润及税金估算 24 其他指标 财务净现值 FNPV 投资回收期 投资回收期 累计净现金流量开始出现正值期
11、数 1 上期累计现金流量的绝对值 当期净现金流量 财务净现值 是指把项目计算期内各年的财务净现金流量 按照一个给定的标准折现率 基准收益率 折算到建设期初 项目计算期第一年年初 的现值之和 是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标 式中 CI 现金流入量 CO 现金流出量 CI CO t 第t期的净现金流量 n 开发经营期 折现率 25 不确定性分析 盈亏平衡分析 又称保本点分析 即分析利润为零时项目所处的状态 最低售价和最低销售量是房地产项目重要的不确定性因素 分为 价格保本点分析销售率 租售率保本点分析 保本点分析 敏感性分析 又称灵敏度分析 是通过分析 预测房地产项目不确定性因素
12、发生变化时 对项目成败和经济效益产生的影响 通过确定这些因素的影响程度 判断房地产项目经济效益对于各个影响因素的敏感性 并从中找出对于房地产项目经济效益影响较大的不确定性因素反映单种不确定因素对项目效益的影响一般考虑土地价格 建安成本和售价的不确定性 26 评价用在什么地方 测算的作用 通过以上各个项目内容测算 在知晓地价及各项收费的情况下 可以测算项目的收益率 从而分析项目可行性或选择最优方案 也可以通过企业预想收益率来反推土地出让价 项目可行性研究反推地价 确定拿地成本规划方案比较 选择预估项目收益情况 27 案例 28 经济评价的常见误区 追求精确地说明问题 实际上 就是在施工图设计阶段
13、后的工程概预算 都存在10 左右的误差 而项目前期的经济评价误差范围更大 提交 大而全 的单方案经济评价不但浪费大量的时间并且缺乏参考意义 取值随意 缺乏说服力 测算取值难以把握的方面 物业配比 容积率 建安成本和施工成本分期投入时都会缺乏说服力 基本假设缺乏弹性 经济评价是建立于很多基本假设上的对开发流程的模拟 基本假设不能等同于事实 必须考虑成本 市场和其它因素影响带来的变化 29 如何成文优秀的经济评价报告 30 给大家的建议 如何成为经济评价高手 积累自己的成本数据 建立外部专家库 理解开发流程 工程进程和各种条件对成本的影响 具体问题具体分析 累积分析模型和分析技巧 31 补充 价格确定 参照临近区域或者区域价值相似的区域市场上当前销售价格创新产品参照典型楼盘定价 成熟案例定价原理一般采用市场比较法估价
