《精编》房产税概述

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1、 房产税 房产税 以房屋为征税对象 按房屋的计税余值或租金收入为计税依据 向产权所有人或使用人征收的一种财产税 1986年9月15日 国务院正式发布了 中华人民共和国房产税暂行条例 当年10月1日开始实施 自2009年1月1日起 废止 中华人民共和国城市房地产税暂行条例 内 外资企业和个人统一征收房产税 征税范围 纳税人和税率 征税范围征税范围为 城市 县城 建制镇和工矿区 房产税是否对农村出租房屋课税 纳税人 在征税范围内的房屋产权所有人 1 产权国有的 由经营管理单位纳税 产权集体和个人的 由集体单位和个人纳税 2 产权出典的 由承典人纳税 3 产权所有人 承典人不在房屋所在地的 由房产代

2、管人或者使用人纳税 4 产权未确定及租典纠纷未解决的 亦由房产代管人或者使用人纳税 5 无租使用其他房产的 纳税单位和个人无租使用房产管理部门 免税单位及纳税单位的房产 应由使用人代为缴纳房产税 什么叫产权出典 税率 房产税采用比例税率根据房产税的计税依据分为两种 按照房产余值征税的 税率 1 2 按照房产租金收入计征的 税率 12 从2001年1月1日起 对个人按市场价格出租的居民住房 其应纳的房产税可暂按4 的税率征收 计税依据和应纳税额的计算 1 计税依据的形式计税依据是房产的计税余值或租金收入 1 从价计征 按照房产余值征税 2 从租计征 按照房产租金收入计征 房产余值 房产余值 是房

3、产的原值减除规定的扣除比例后的剩余价值 房产余值 房产原值 扣除比例 扣除比例 房产税以房产原值一次减除10 至30 以后的房产余值为计税依据 具体减除幅度 由各省 自治区 直辖市人民政府规定 各市 县税务局可在上述标准增减5 的幅度内确定具体比例 但最高减除不超过30 湖北省的扣除比例是 城市为 20 县城为 25 建制镇 工矿区 为30 房产原值 1 房产原值 指纳税人按照会计制度规定 在账簿的 固定资产 科目中记载的房屋造价或原价 对纳税人未按会计制度规定记载的 在计征房产税时 应按规定调整房产原值 对房产原值明显不合理的 应重新予以评估 对没有房产原值的 由税务机关参考同类房产核定 2

4、 房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施 主要有暖气 卫生通风等 3 纳税人对原有房屋进行改建 扩建的 要相应增加房屋的原值 应注意的问题 1 对投资联营的房产 以房产投资联营 投资者参与投资利润分红 共担风险的 按房产的计税余值作为计税依据计税 以房产投资 收取固定收入 不承担联营风险的 以联营名义取得房产租金 由出租方按租金收入计算缴纳房产税 2 对融资租赁房屋的情况 融资租赁与一般房屋出租不同 租赁期满后 房屋产权转移到承租方 实际上是一种变相的分期付款购买固定资产的形式 所以在计征房产税时应以房产余值计算征收 租赁期内房产税的纳税人 由当地税务机关根据

5、实际情况确定 3 房屋附属设备和配套设施的计税规定 自2006年1月1日起 房屋附属设备和配套设施计征房产税按以下规定执行 1 凡以房屋为载体 不可随意移动的附属设备和配套设施 如给排水 采暖 消防 中央空调 电气及智能化楼宇设备等 无论在会计核算中是否单独记账与核算 都应计入房产原值 计征房产税 2 对于更换房屋附属设备和配套设施的 在将其价值计入房产原值时 可扣减原来相应设备和设施的价值 对附属设备和配套设施中易损坏 需要经常更换的零配件 更新后不再计入房产原值 4 居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据 1 从2007年1月1日起 对居民住宅区内业主共有的经营性房产 由实际经营 包括

6、自营和出租 的代管人或使用人缴纳房产税 1 出租的 按租金收入计税 2 自营的 依照房产原值减出10 至30 后的余值计征 2 没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的 由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值 出租的 依照租金计征 从租计税 房产出租的 以房产租金收入为房产税的计税依据 对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的 应根据当地同类房产的租金水平 确定租金标准金额从租计征 应纳税额的计算 从价计征的 应纳税额 应税房产原值 1 扣除比例 1 2 从租计征的 应纳税额 租金收入 适用税率 12 2 地下建筑物房产税应纳税额的计算公式为 1 工业用途房产 以

7、房屋原价的50 至60 作为应税房产原值应纳税额 应税房产原值 1 扣除比例 1 2 2 商业和其他用途房产 以房屋原价的70 至80 作为应税房产原值应纳税额 应税房产原值 1 扣除比例 1 2 3 出租地下建筑 按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税 举例 振新有限责任公司的经营用房屋原值为6000万元 按照当地规定允许减除30 后计税 问 其应缴纳多少房产税 解析 应纳房产税 6000 1 30 1 2 50 4 万元 举例 2008年 公民王某出租门面房屋三间 年租金收入为90000元 问当年王某是否要缴纳房产税 解析 王某当年应纳房产税 90000 12 10800 元 举例

8、光明厂2007年有如下业务 1 1月1日将价值150万的自有房产一座出租给红光厂 每年租金50万元 2 3月1日开始修建车间一座 10月1日该车间建成并投入使用 造价300万元 3 6月1日将自有房产一座价值100万投资到红星厂 不承担联营风险 双方约定每年支付该企业固定收益30万 4 除上述情况外 该企业财务账簿1月1日还记载有房产原值3000万元 其中包括正在为基建工地使用临时房屋500万元 单独记账的中央空调100万元 连续停用4个月的车间600万元 已经恢复使用 该地区扣除比例为30 计算该企业本年应交房产税 解析 1 出租房产应交纳的房产税 50 12 6 万元 2 新车间应交纳房产

9、税 300 1 30 1 2 12 3 0 63 万元 3 投资房产应交纳的房产税 30 12 12 7 100 1 30 1 2 12 5 2 1 0 35 2 45 万元 4 其余应交房产税 3000 500 1 30 1 2 21万元 5 本年共交房产税 6 0 63 2 45 21 30 08 万元 举例 张女士2004年8月将位于市中心的一套一居室住房对外出租 每月租金1500元 并已按税法规定缴纳了营业税 城建税 教育费附加 问 张女士2004年应纳房产税为多少 解析 个人按市场价格出租居民居住用房时 按租金收入4 缴纳房产税 纳税人将原有房产用于生产经营 从生产经营之月起 缴纳房

10、产税 2004年应纳税额 1500 4 5 300 元 如何计算营业税 城建税及教育费附加 税收政策 个人按市场价出租的居民住房 营业税3 征税后再减半按 1 5 房产税减按 4 个人所得税减按 10 解析 1 营业税 1500 3 1 5 0 68 5 3 4 元 2 城建税 3 4 7 0 24 元 3 教育费附加 3 4 3 0 10 元 4 印花税 7500 1 7 5 元 房产税 1500 4 5 300 元 5个月应纳个税 1500 5 3 4 0 24 0 10 7 5 300 00 5 10 举例 某企业2004年委托施工企业修建一仓库 8月底办理验收手续 工程决算总支出50万

11、元 全部计入固定资产 当地房产税计算余值的扣除比例为30 则该房产2004年应缴纳房产税为多少 解析 委托外单位施工建设的房屋 从办理验收手续次月起 缴纳房产税 即从9月开始 应纳房产税 50 1 30 1 2 12 4 0 14 万元 房产税的税收优惠 根据 房产税暂行条例 规定 下列房产免纳房产税 1 国家机关 人民团体 军队自用的房产 2 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产由国家财政部门拨付事业经费的单位 其经费来源实行自收自支后 从事业单位经费实行自收自支的年度起 免征房产税3年 事业单位自用的房产 是指这些单位本身的业务用房 3 宗教寺庙 公园 名胜古迹自用的房产宗教寺庙自用

12、的房产 是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋 公园 名胜古迹自用的房产 是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房屋 公园 名胜古迹中附设的营业单位 如影剧院 饮食部 茶社 照相馆等所使用的房产及出租的房产 不属于免税范围 应照章纳税 4 个人所有非营业用的房产个人所有的非营业用房 主要是指居民住房 对个人拥有的营业用房或出租的房产 不属于免税房产 应照章纳税 根据 湖北省房产税实施细则 规定 下列房产免征或减征房产税 1 免征和暂免征收房产税的范围1 各级党 政 军 警 机关自用的房产 经党中央 国务院或其授权的部门以及省委 省人民政府批准设立的社会团体自用的房产 2 由国

13、家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产 包括实行全额和差额预算管理单位自用的房产 不包括已实行企业化管理的单位自用的房产 3 寺庙 教堂 公园自用的房产以及保护 管理名胜古迹所用的房产 不包括附设的商店 餐厅 旅社 照相馆 影剧院 茶社等营业用房 4 属个人所有的非营业用的房产 对营业和居住用房不易划分的 由当地税务机关按使用情况核定比例征收 5 企业办的各类学校 医院 托儿所 幼儿园 敬老院自用的房产 6 经有关部门鉴定 毁损或危险不堪居住并 已停止使用的房产 7 孤老 残疾 烈属从事小型工商经营的自有房产 以及聋 哑 盲 残人员占人员总数35 以上的工厂的房产 8 可作为房屋使用的人防设施

14、 9 事业单位实行自收自支后 从自收自支年度起 免征房产税三年 以上第9项须事先向当地税务机关办理免征或暂免征房产税手续 2 企业的职工住宅 暂减半征收房产税 住房和其他用房不易划分的 由当地税务机关核定 3 其他纳税确有困难的 向主管税务机关提出申请 按税务管理体制经过批准 酌情减免房产税 房产税的征收管理 纳税义务发生时间1 纳税人将原有房产用于生产经营 从生产经营之月起计征房产税 2 纳税人自新建房屋用于生产经营 自建成之日的次月起计征房产税 3 纳税人委托施工企业建设的房屋 从办理验收手续之日的次月起计征房产税 对于纳税人在办理验收手续前已使用或出租 出借的新建屋 应按规定征收房产税

15、4 纳税人购置新建商品房 自房屋交付使用的次月起计征房产税 5 纳税人购置存量房 自办理房屋权属转移 变更登记手续 房产权属登记机关签发房屋权属证书的次月起计征房产税 6 纳税人出租 出借房产 自交付出租 出借房产的次月起计征房产税 7 房地产开发企业自用 出租 出借本企业建造的商品房 自房屋使用或交付的次月起计征房产税 8 纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的 其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末 纳税期限 房产税实行按年计算 分期缴纳的征收方法 具体纳税期限由省 自治区 直辖市人民政府确定 各地一般规定按季或按半年征收一次 纳税地点 房产税

16、在房产所在地缴纳 房产不在同一地方的纳税人 应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳 房产税的申报 房产税纳税申报登记纳税人应依照当地税务机关的规定 将现有房屋的座落地点 数量 房屋的原值或租金收入情况 据实向税务机关办理纳税申报登记 并根据规定纳税 纳税人住址变更 产权转移 房屋原值或租金收入有变化时 要及时向税务机关申报 例 李民拥有三处房产 一处价值70万元的房产供自己居住 一处原值60万元的房产供自己经营使用 另一处原值40万元的房产于2007年7月1日出租给王某居住 按市场价每月取得租金收入2000元 当地房产税扣除的比例是30 计算李民当年应缴纳的房产税 解析 个人所有的非营业用的房产免征房产税 营业用房按房产余值纳税 出租用于居住的 以房产租金收入作为房产税的计税依据 可暂减按4 的税率征收房产税 1 自用房产应纳房产税 600000 1 30 1 2 5040 元 2 出租房产应纳房产税 2000 6 4 480 元 谢谢