永大集团房地产行业分析报告-1104

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1、 房地产行业分析报告 机密 二零零四年十月 重要说明 本报告为中期汇报 所有意见均非最终结论本报告版权属于北大纵横管理咨询有限公司所有 导读 宏观环境对房地产行业影响分析城镇住宅市场需求和成长性分析模式借鉴价值链分析 宏观环境分析通过对政治 经济 社会和技术分析企业战略环境所产生全局性的影响 企业战略环境对企业的影响 1 企业战略环境对企业的影响是全局性的而非局部性的 2 企业战略环境对企业的影响是现在和未来的而不是过去的 3 企业战略环境是动态的而不是静止的 近年来中国经济持续走强 居民消费结构已向 住行 倾斜 国民经济持续增长 2003年人均GDP达1090美元 国家宏现经济态势良好 经济

2、持续走强 居民消费由以 衣食 为主转向 住行 恩格尔系数 食品占总消费的比重 不断降低 住房消费不断上升 2001 2010年 我国城镇居民的恩格尔系数将下降到35 左右 生活水平进入富裕阶段 资料来源 国务院信息中心 中国统计年鉴 邓小平南巡后中国房地产业进入投资拉动期 经过十年的发展调整 目前市场逐步规范 进入需求拉动期 供给牵动需求期 需求牵动供给期 调整期 数据来源 2003年房地产行业研究报告 房地产开发投资增长率持续高于全社会固定资产投资增长率 近几年 全国房地产投资增长率持续高于固定资产投资增长率 并且保持同步增长的趋势 没有出现1992 1993年增长率高达117 和165 的

3、过热现象 资料来源 中国统计年鉴 1990 2003 房地产开发投资占固定资产投资总额中的比例迅速攀升 已成为中国经济的支柱产业 房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的5 6 逐步上升至2003年的24 1 成为拉动内需 推动经济增长的支柱产业 资料来源 中国统计年鉴 1990 2003 近年房地产开发利润率普遍在10 以上 中高档住宅开发利润在30 以上 行业利润持续提高房地产企业2003年总收入达9300亿元 同比增长32 净利润总额超过350亿元 同比增长39 开发利润保持较高水平从国内情况来看 大多数城市普遍在10 以上 中高档房地产平均利润率更高 一般达到30 40 远远高于其

4、他行业的平均利润率水平 上市公司的利润快速增长从7家房地产上市公司公布的2003年年报看 我国房地产企业毛利润率大幅提高 在22 46 之间 5年来全国房地产企业总收入和利润保持着20 以上的增长速度 数据来源 国土资源部 CEIC 2003年上市公司年报 资本追逐市场 导致全国房地产开发公司数量逐年增加 受国家宏观经济形式影响 自90年至95年我国房地产企业个数呈上升之势 95年企业总数达到33482个 96年出现下降 97年上升 至2003年37123家 民营 股份制企业不断增加 2002年与1998年相比 国有和集体企业分别减少了28 9 45 2 而民营和股份制企业则增加了237 比重

5、由37 4 上升到73 8 但目前国内多数房地产企业开发能力低 抗风险能力差 具有一级资质的房地产开发企业的比例只有1 2 一 二级资质企业总数不足10 大多数为三 四级或刚刚成立的暂定级企业1997年房地产开发企业总资产为16417亿元 平均每个企业资产为7713万元 2002年达到33043亿元 平均每个房地产开发企业为10130万元房地产业是非常典型的资本密集型产业 而我国大多数房地产企业规模小 资源分散 开发企业整体水平不高 与其资金密集的行业特点极不相适应 销售百强的房地产企业总共只占市场的4 左右 而在香港 排名前10位的房地产企业集团占了香港市场的80 其中前三家就占50 国内房

6、地产企业将面临整合的局面 房地产企业数量增长趋缓我国房地产开发企业的发展过程分为三个阶段 第一阶段1986 1991年 市场初步发育 房地产开发企业数量增长缓慢 第二阶段1992 1996年 我国房地产开发投资出现快速增长势头 第三个段1997年至今 房地产开发企业数量出现趋缓 国内房地产企业集中度较低与发达国家相比 国内房地产行业集中度比较低 中国最大的房地产公司万科集团的市场占有率2003年为0 9 中国的房地产大鳄还没有形成 市场正处于整合期 合并重组 跨区域运作将成为主要特征 房地产行业逐步整合房地产业竞争加剧 将导致房地产开发企业向规模化 集团化方向发展 我国房地产市场发育早也较成熟

7、的广州市 目前已有约1 3的房地产开发企业被淘汰出局 从最 辉煌 时期的1600多家 减少至目前的1000多家 由于固定资产投资过快 货币供应量处于趋热区间 导致近两年房地产投资趋热 房地产投资拉动着50多个产业的发展 拉动率为1 2 86 对国民经济的影响力达到30 国家信息中心中经网经济监测预警系统的监测结果表明 2004年5月份我国景气综合评分为44分 经济预警信号进入趋热区间 表2 5 主要城市房屋销售价格指数变动情况单位 数据来源 根据 中国经济景气月报 整理 2003年是我国房地产业自1998年以来投资增幅最快的一年 全国房地产开发共完成投资10106 12亿元 同比增长29 7

8、高于同期固定资产投资增幅1 3个百分点2004年第一季度 全社会固定资产投资继续呈高速增长势头 一季度全社会固定资产投资同比增长43 增幅比去年同期提高了15 2个百分点 2003年房地产累计开发投资情况 两年来 国家出台一系列相关政策 对房地产业进行全面调整和规范 2003 04年国务院 中国人民银行 国家发改委 国土资源部 建设部等主管部门陆续出台了相关文件和法规 数量之众多 内容之细致 影响之重大均为近年之最 该系列政策涉及到房地产行业的各个环节 是对房地产市场全面的规范和调整 1 土地政策 2004年我国出台的主要土地市场政策 国土资源部 国务院于2003年2月开始了以开发区清理整顿为

9、重点的全国土地市场治理整顿 一年多的治理整顿行动 使一些地区盲目设立开发区 乱占滥用土地的热潮逐渐降温 截至今年上半年 除内蒙古自治区以外 全国30个省 区 市 共清理出各类开发区6741个 规划用地面积3 75万平方公里 超过了全国现有城镇建设用地3 15万平方公里的总面积 核减开发区规划用地面积2 41万平方公里 占原有规划面积的64 4 一系列土地政策的实施在一定程度上抑制了房地产投资过快的势头 资料来源 国务院信息中心 其次 资金政策要求商业银行从各个环节对房地产业加强贷款管理 并限制投资增长过快倾向 2 金融政策 对于低价位住宅供不应求和高档住宅空置较多的结构性问题 规定 贷款重点支

10、持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目 对大户型 大面积 高档商品房 别墅等项目应适当限制 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 银发 2003 121号 出台 要求商业银行从土地 开发 施工 销售等各个环节加强贷款管理 引起强烈反响 部分地区出现了房地产投资增幅高 商品房空置面积增加 房价上涨快 以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题 而商业银行违规放贷 助长了房地产投资的过热倾向 对于建筑施工企业垫资房地产项目 房地产企业拖欠工程款的问题 规定 商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目 房地产开发贷款对象应为没有拖欠工程款的房地产开发企业 房地产行政主管部

11、门要将企业拖欠工程款情况告知该企业的贷款银行 由贷款银行将其列为信用不良单位 依法减少授信额度或者不提供授信 2003年城镇固定资产投资率增幅达43 其中房地产开发投资增幅达30 创历史新高 2004年初固定资产投资同比增长53 3月 国家发改委提出 要坚决控制固定资产投资过快增长的势头 银监会已经开始对房地产等热点行业的信贷进行检查 我国房地产市场60 以上的资金来源于信贷资金 房地产贷款余额占商业银行各项贷款余额的比重高达17 8 央行121号文件显示了房地产商将面临着资本时代 房地产业将进一步产业化 开发商原有融资手段 121文件要求 房地产商应有雄厚的资本 取得土地使用权证书后 即可拿

12、土地进行抵押贷款 施工企业垫资和拖欠工程款是开发商重要的融资手段 通过预售从购房者处获取大量资金 对未取得土地使用权证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证和施工许可证的项目 不得发放任何形式的贷款 开发商申请银行贷款 其自有资金应不低于开发项目总投资的30 严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目 只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备 如塔吊 挖土机 推土机等 为减轻借款人不必要的利息负担 商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款 融资渠道多元化 房地产受到较大力度的宏观调控 开发商在土地资源 资金资源各方面面临着挑战 房地产业关联度高 带动力强 已

13、经成为国民经济的支柱产业 不断完善房地产市场体系 更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用 各地区因地制宜 分别决策 使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应 与相关产业相协调 促进经济社会可持续发展 国务院18号文件 完善供应政策 调整供应结构 改革住房制度 健全市场体系 发展住房信贷 强化管理服务 对符合条件的房地产开发企业和房地产项目 要继续加大信贷支持力度 改进规划管理 调控土地供应 加强市场监管 整顿市场秩序 具体相关措施 综上所述 2003年中央政府采取了严禁 圈地 控制货币供应量等措施 种种迹象表明 实施了6年之久的积极财政政策将从2004年开始淡出 对宏观经济的调控将从刺激

14、增长转向防止过热 宏观经济环境发生了改变 中央政府对房地产市场进行规范和调整的重点也会相应地发生变化 第三 拆迁管理 销售管理 物业管理以及税费改革等多项政策法规加强了对房地产开发和交易的监管 3 拆迁管理 对出卖人严重违反诚实信用原则 损害买受人利益的恶意违约 欺诈等行为 明确规定可以适用惩罚性赔偿原则 北京市城市房地产转让管理办法 还规定了预售商品住宅按照套内建筑面积计价 商品住宅公用建筑面积分摊公示制度 变更规划需经所有购房人同意等制度 推行拆迁公示制度 实施 阳光拆迁 坚持文明拆迁 打击野蛮拆迁等措施 截至2002年底 全国物业管理的覆盖面已占物业总量的38 经济发达的城市已达50 以

15、上 深圳等城市已超过95 物业管理企业总数超过2万家 从业人员超过230万人 国务院颁布的 物业管理条例 标志着我国物业管理进入了法制化 规范化发展的新时期 4 销售管理 5 物业管理 伴随着积极财政政策的淡出 税制改革将成为下一步刺激中国经济增长的主要手段 生产型增值税调整为消费型增值税 如对不动产开征统一规范的物业税等 因此房地产税费制度改革将是未来房地产政策调整的重点之一 政府宏观调控对房地产行业影响明显 国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数表明 今年4月份 国房景气指数 为105 77 比3月份下降0 43点 与去年同月相比下降1 12点 今年前4个月 随着房地产开发投资增幅明显

16、回落 国房景气指数 呈 几 字型 升降明显 已经回落到2003年以来的最低点 这表明 年初以来 国家采取的一系列控制投资高速增长的政策措施已初见成效 4月份 国房景气指数 所属的8个分类指数中有6个分类指数呈现不同程度的下降 其中 受政策影响的竣工面积和新开工面积分类指数降幅最高 成为影响 国房景气指数 回落的主要因素 数据来源 中京房网 从2004年第二季度开始 投资增幅逐月降低 增速过猛势头得到初步遏制 2003 2004年6月房地产综合景气指数及主要分类指数变动情况 数据来源 国家统计局 一季度投资继续增长一季度全社会固定资产投资同比增长43 增幅比去年同期提高了15 2个百分点 其中房地产开发投资增长41 1 增幅比去年同期提高6 2个百分点 二季度开始回落6月份 全国房地产开发投资完成额1220 8亿元 增幅降低19 1个百分点 上半年 全国累计完成房地产开发投资4924亿元 同比增长28 7 增幅比去年同期回落5 3个百分点 比今年一季度回落12 4个百分点 房地产增速过猛势头得到遏制1 6月份增长幅度已经低于2002年和2003年同期的增长水平 表明自去年以来国家采取的诸