第十三章 房地产法律制度

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1、第十三章房地产法律制度 学习目标重点 难点问题综合练习 学习目标1 了解和掌握我国有关房地产管理的基本法律制度2 了解国家对房地产开发活动进行监管的主要环节3 掌握房地产交易的重要法律规则4 了解房地产交易双方的基本权利和义务 重点 难点问题1 房地产法的基本原则第一 国家实行国有土地有偿 有期限使用原则 第二 国家扶持发展居民住宅建设的原则 体现在土地供给和税收等方面采取优惠措施 第三 国家保护房地产权利人合法权益和房地产权利人必须守法的原则 第四 登记公示原则 这是房地产变动的基本原则 房地产属于不动产 其权属变更与动产的明显的区别 即以当事人在房地产管理机关办理更变登记为公示方式 这是现

2、代各国民法 物权法 的共同原则 2 房地产开发企业设立的条件第一 有自己的名称和组织机构 企业的名称是此企业区别于彼企业的重要标志 它代表着企业的资信 是企业无形资产的一部分 其形式应为 有限责任 或 股份有限 第二 有固定的经营场所 是指企业主要办事机构所在地 这是其成立的重要条件之一 第三 有符合国务院规定的注册资本 注册资本是反映企业经济实力的重要标志 也是企业对外承担法律责任的基础 最低注册资本施100万 且是实有资本 第四 有足够的专业技术人员 房地产开发是一个专业性很强的行业 需要建筑 设计 法律 财会 管理等方面的人才 第五 法律 法规规定的其他条件 3 房地产开发企业设立的程序

3、申请登记 设立房地产开发企业 首先应向县级以上人民政府工商行政管理部门提出登记申请 并如实报告创办企业所具备的各项条件 提供创办企业的可行性研究报告和各项经济技术资料 依法备案 为了加强对房地产开发企业的行业管理 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内 持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案 4 房地产交易管理制度的内容第一 房屋所有权与土地使用权同时转移 由于土地与房屋等地上建筑物 在物质形态上具有不可分割性 为了维护交易双方的合法权益 便于土地和房屋的合理利用 房地产转让 抵押时 房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让 抵押 不得分别转让或抵押 第二 地价公

4、示制度 目前政府公示的价格主要有三种 即基准地价 标定地价和各类房屋的重置价格 定期公布 及时更新 第三 房地产交易价格评估 我国的市场机制尚不完善 未能形成完全市场化的房地产价格体系 难以通过市场形成合理的价格 因此 国家实行房地产价格评估制度 第四 房地产成交价格申报 房地产权利人转让房地产 应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价 不得瞒报或者作不实的申报 第五 登记 备案制度 房地产属于不动产 其权属关系 权利状态及权属关系的变化 均难以从其占有状态和契约上来判断 现代各国多采用登记公示的方法来标示房地产权利的变动 5 房地产转让的程序第一 房地产转让当事人签订书面合同 第二

5、 房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权证书 当事人持有效证件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请 并申报成交价格 第三 房地产管理部门对提供的有关文件 进行审查 并在15日内做出是否受理申请的书面答复 第四 房地产管理部门核实申报的成交价格 并根据需要对转让的房地产进行现场勘查和评估 必要时 第五 房地产转让当事人按照规定交纳有关税费 第六 房地产管理部门核发过户单 双方当事人凭过户单办理过户登记手续 领取房地产权属证书 6 商品房现售的条件第一 现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业的资质证书 第二 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件

6、第三 持有建设工程规划许可证和施工许可证 第四 已通过竣工验收 第五 拆迁安置已经落实 第六 供水 供电 供热 燃气 通讯等配套基础设施具备交付使用条件 其他配套基础设施和公共设施 具备交付使用条件或者已经确定施工进度和交付日期 第七 物业管理方案已经落实 7 商品房预售的条件和程序条件 第一 房地产开发企业已交付全部土地使用权出让金 并取得土地使用权证书 第二 房地产开发企业持有建设工程规划许可证和施工许可证 第三 按提供预售的商品房计算 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25 以上 并已确定了施工进度和竣工交付日期 第四 取得商品房预售许可证 程序 第一 售前宣传 第二 签订商品房预售

7、合同 商品房预售 开发企业应当与承购人签订商品房预售合同 第三 办理登记备案手续 第四 办理入住手续 第五 办理房屋产权转移登记手续 8 房屋租赁的特征房屋租赁关系中的出租方一般为房屋所有权人 房屋租赁一般具有明确的期限 作为房屋租赁法律关系客体的房屋应是法律允许出租的 房屋租赁法律关系的成立要进行登记备案 9 房地产抵押担保的内容和登记的程序主债权 主债权是房地产抵押权所担保的主要内容 利息 这里的利息是指由主债权产生的孳息 其自然属于抵押权所担保之债权的范围 违约金 抵押权所担保的主合同中 约定了违约金的 违约金也属于担保的范围 损害赔偿金 损害赔偿金是指债务人在履行主合同中 给债权人造成

8、损害而应给予债权人的赔偿 实现抵押权的费用 它是指抵押权人为实现抵押权而支付的费用 一般包括申请费 拍卖费 评估费 保全费等 程序 申请 房地产抵押登记 双方当事人要共同到房地产管理部门填写房地产他项权利登记申请书 受理 登记机关接受抵押当事人双方提交的抵押登记申请及有关证明文件后 经审查认为符合要求的 在收件簿上载明名称 页数 件数 并给申请者开出收据 发证 登记机关对申请书和有关证明事件逐项进行审核 经审核无误后 填写审批表 对房产抵押权人填发 房屋他项权证 综合练习一 单项选择题1 我国土地使用的原则是 A 无偿无期的原则B 无偿有期的原则C 有偿有期的原则D 有偿无期的原则c2 房地产

9、开发是一项复杂的 综合性的 高风险的 A 生产活动B 生活保障活动C 商业活动D 公益活动a3 房地产开发企业的设立 必须具有符合法定数额的注册资本 其最低注册资本额是 A 20万B 50万C 80万D 100万以上d4 设立房地产开发企业 首先应向县级以上人民政府提出登记申请 登记申请的部门是 A 发展和改革管理部门B 建设管理部门C 土地管理部门D 工商管理部门d 5 房地产开发专营企业应按规定申请资质等级 一级房地产开发企业的审批是省 自治区 直辖市的 A 发展和改革管理部门B 建设管理部门C 土地管理部门D 工商管理部门b6 房地产转让当事人在房地产转让合同签订后持房地产权证书等有效证

10、件 向房地产所在地的房地产管理部门提出申请 并申报成交价格 合同签订后时间是 A 15日B 30日C 60日D 90日b7 房屋转租需要 A 提出申请B 工商局审批C 房地产部门登记备案D 公安局备案c8 房地产抵押合同属于 A 双务合同B 单务合同C 要式合同D 非要式合同c 二 多项选择题1 房地产法的基本原则有 A 实行国有土地有偿 有期限使用原则B 扶持发展居民住宅建设的原则C 保护房地产权利人合法权益和房地产权利人必须守法的原则D 登记公示原则E 公平原则abcd2 房地产开发作为一项生产活动 其特点是 A 投资量大B 政策性强C 资金回收周期长D 风险性大E 涉及面广ace3 房地

11、产开发立法的基本原则有 A 严格执行城市规划的原则B 综合开发 配套建设的原则C 经济效益 社会效益 环境效益三统一的原则D 鼓励开发建设居民住宅的原则E 节约用地的原则abcd4 我国对开发建设项目施工管理的办法包括 A 施工许可证制度B 施工工人上岗证制度C 竣工验收制度D 施工抽查制度E 建设工程质量管理制度ace 5 我国房地产交易管理法律制度主要包括 A 房地产转让B 商品房预售C 房地产抵押D 房屋租赁E 拆迁abcd6 目前政府公示的价格主要有 A 基准地价B 指导地价C 浮动地价D 标定地价E 重置价格ade7 房地产转让当事人按照规定交纳的税费有 A 营业税B 城市建设维护税

12、C 印花税D 教育费附加E 契税abcde8 房地产抵押权所担保的债权的范围 除抵押合同另有约定的以外 一般包括以下 A 主债权B 利息C 损害赔偿金D 违约金E 实现抵押权的费用abcde 三 判断分析题1 国家实行国有土地有偿 无期限使用原则 x2 房地产开发专营企业应按规定申请资质等级 房地产开发企业的资质等级由工商行政主管部门分级审批 x3 国家对房地产开发建设项目开工实行施工许可证制度 竣工实施验收制度 v4 房地产交易客体具有特殊性 v5 现代各国多采用申请审批的方法来标示房地产权利的变动 x6 房地产交易的主体合法 是房地产转让合法的前提 x7 房屋预售合同法律关系的主体一方是非

13、特定的 x8 我国对房屋租赁实行登记备案制度 v9 抵押以登记为生效要件是房地产抵押与其他财产抵押的一个重要区别 v 四 问答题1 房地产发的基本原则2 房地产开发立法的基本原则3 房地产开放企业设立的条件4 房地产交易管理制度的内容5 房地产转让的程序6 商品房预售的条件和程序7 房屋租赁的特征8 房地产抵押担保的内容和登记的程序 五 案例1 某广场 是2000年底某市政府赴港招商引资签约的项目 按预售合同 该广场公寓部分应当于2004年8月31日前完工并交付使用 但业主们直到2006年12月才收到交接通知 而且公寓还不完全具备进住条件 部分业主就广场未能按期交付房屋及住房面积与约定不符等事

14、由向法院提起诉讼 背景资料 实际上 该广场工程前期进展非常顺利 如期完成了全部结构工程 其逾期交付房屋的原因是 由于工程中的锅炉房建设涉及到环保 噪音污染等问题 被迫两次迁址 因而延误了交楼日期 请问 法院应如何判决 2 徐某 吴某享有产权的一栋房屋 建筑面积为124 25平方米 坐落于某市某区某大道某号 1988年9月 某市人民政府征地拆迁办公室批准拆迁人某区房屋开发公司拆除徐某 吴某的房屋 拆迁人对徐某 吴某作了拆迁户登记 发给其房屋拆迁证 对安置未作约定 此后 拆迁人拆除了徐某 吴某的房屋 1992年10月 拆迁人新建楼房竣工还建时 徐某 吴某对拆迁人准备安置还建给其居住用房和营业用房的面积 层次 地点提出异议 与拆迁人协商未果 1992年11月始 徐某多次以口头和书面的形式申请该市人民政府征地拆迁办公室对徐某 吴某与拆迁人之间的拆迁安置争议作出处理 该市人民政府征地拆迁办公室接到申请后 在多次主持协调均未达成协议的情况下 以 该市城区房屋拆迁安置补偿暂行规定 中没有规定被拆迁人与拆迁人协议不成由其裁决为由 不进行处理 徐某 吴某不服 遂酿成纠纷 请问 此案应如何处理