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1、长安博鑫项目调研报告 东莞中原商业部DongGuan 06 2013 前言 感谢发展商对东莞中原的厚爱 经过初步接触 充分理解发展商对项目地块商业价值的重视及期待 在与贵司会晤后 我司组织了商业部营销策划团队对长安的商业市场进行了详细的市场调研 并根据市场调查结论提出了可行性的发展建议 希望得到贵司的认同 后续能为发展商最大化地块的商业价值提供更多有价值的服务 如本报告存在的不足 希望能得到发展商及业界人士的不吝斧正 一 市调时间 2013年5月24日至6月13日 整体市场调研工作历时20天 二 市调内容 东莞商业市场的分析 长安的城市 经济 人口概况 长安各商圈实地调研 项目周边区域消费者
2、经营者调研 项目周边区域商业调研项目分析及建议三 调研方式 商圈调研以实地考察 数据收集为主 消费者及经营者调研 采取问卷调查及深度访谈的形式进行全面调查 Part1 东莞商业分析 Part2 长安镇概述 Part3 长安商圈分析 Part4 消费者 经营者分析 Part5 项目分析及建议 PART 1东莞商业分析 一 新政对东莞商业市场的影响 小结 商铺产品不在此次调控范围内 所受影响小 住宅市场受到打压 住宅投资资金寻找出路 商业地产面临良好的发展契机 新政对住宅 商铺产品的影响分析 住宅市场分析 成交价格 成交量价走势 1 2 新政后 住宅成交价格和成交量变化 住宅产品受新政影响明显自新
3、政出台后 东莞住宅价格出现回调 镇区调整幅度为13 44 城区调整幅度为3 62 成交量逐步降低上门量急剧下滑成交氛围严重不足买卖双方观望情绪加剧 成交急剧下滑 商业市场分析 成交价格 成交量价走势 新政商铺成交价格和成交量变化 5月商业物业供需两旺成交情况火爆5月份商铺供应环比增长266 96 小结 商铺产品受新政影响小 成为市场新宠 商业地产获得极佳的发展契机 东莞商业发展之痛 高端消费力外流 1 商业竞争转变为招商 经营管理竞争 2 概况 发展一站式 体验型的购物中心 以多元化 娱乐化 规模化形成核心竞争力解决消费力外流的问题 东莞商业升级换代主要趋势 东莞商业出现价值危机 大量商业销售
4、后出现大面积空置的现象 以招商实现商业价值 以经营创造投资前景 专业的招商 经营管理成为最大化商业价值的关键因素 二 东莞商业市场发展趋势 三 东莞商业市场与广州商业市场的对比分析 发展进程不同 越秀 荔湾 其他新城区 分散的农村个体 分散发展的镇区 数个独立的商圈 在东莞发展进程中 各镇区发展呈现分散性和同步性 城市化 改革开放 东莞 广州 发展具有连续性和整体性 VS 产业发展重点不同 广州 东莞 以发展第三产业为主导 零售商业繁盛 以发展第二产业为主导 积极发展第三产业 VS 交通便利性不同 广州 交通便利 有地铁辅助 各区有特色的购物中心可辐射整个广州市 东莞 交通条件待完善 各中心镇
5、商业各自发展 不能把辐射面延伸至整个东莞市 VS 目前东莞市商圈概况 虎门 厚街商圈 以服装 家私会展业为主樟木头 常平 长安商圈 依托交通优势发展对外经济和房地产业 吸引港台到内地置业人士和港台商人消费 石龙商圈 东莞市传统的商贸中心 西正商圈 万江商圈 东纵商圈 CBD商圈四大商圈 东莞市城市商圈 总结 1 2 东莞商业呈现中心众多 规模分散的发展态势 每个镇区均形成自己独立的商圈 各自为政 项目商业需立足于长安本镇区 项目辐射力要覆盖周边镇难度大 在短期范围内难以实现的 PART 2长安镇概述 一 宏观经济分析 长安是东莞的经济强镇 综合经济实力逐年上升 保持强劲的增速 08年长安国民生
6、产总值首次超过200亿元 达到202 1亿元 自07年以来 连续两年均保持在14 以上的增加率 综合经济实力名列前茅 08年长安镇生产总值仅次于虎门 214 8亿元 二 居民生活水平与消费结构 长安外来居民占主体 整体消费水平在提升 人口发展 2008年年末长安户籍人口数约为41234人 外来人口约为360986人 外来人口比重高达92 3 以上 外来人口接近是户籍人口的9倍之多 全镇人口在总体上呈现出流动性很强的特征 其人口规模及其内在结构变动受经济发展状况的影响相当大 居民消费水平分析 2008年长安镇居民人均收入23127元 增长11 1 领先于第二名塘厦16079元43 8 2008年
7、长安镇居民储蓄余额2075406元 增长25 1 2008年长安镇社会消费品零售总额35 7亿元 增长23 7 总结 1 2 长安经济发展强劲 发展趋势良好 为商业繁荣提供了坚实的基础 居民富裕 消费力强劲 具备巨大的消费需求市场 二 城市发展规划 广深高速 振安二路 沿江高速 以长青街 锦绣路为主要服务轴线 形成由北向南带状发展的空间布局形态 1 北部中心城区规划为长安镇商业中心 行政中心 体育文化中心和高品质居住区 中部老城区规划为现代工业产业基地 城镇居住区等 适度发展酒店 餐饮 金融 交通服务等相关配套服务业 本功能区以商业 商住 居住 工业等用地功能为主 南部沿海片区规划为长安镇新兴
8、工业基地及城镇副中心区 未来十年发展的重要片区 以广深高速公路 振安二路 沿江高速公路为界将长安镇城镇建设空间是划分为北部中心城区 中部老城区 南部沿海片区 滨海新城区四大片区 形成 一城四区 南北层级结构 的总体布局形态 全面系统的城市规划体系 大刀阔斧的旧城改造持续推进长安城市发展 商业繁荣 项目处于长安镇商业中心 行政中心 体育文化中心和高品质居住区 北部中心区内 区域优势明显 项目偏离长安政府规划改造的城市商业文化核心 商业价值降低 项目毗邻三旧改造重点工程体育公园 收益于城市规划 三旧 改造 打造全国最大镇级体育公园 S358省道升级改造 镇中心工业区将变身商住区 主要集中于该镇S3
9、58省道两侧及北部中心片区 共184个 改造用地总面积1520 89公顷 该镇计划分近期 2010 2012年 远期 2013 2014年 两个阶段改造 其中 今年改造地块39个 改造面积约287公顷 改造后大部分用于商业 商住及居住 公园占地面积18 8万平方米 计划总建筑面积4 8万平方米 总投资3亿元 S358省道总投资2亿多元 升级改造成一条没有红绿灯路口的商业景观大道 规划建设按照 一心两带五节点 开展 一心 是指长青路与S358省道交叉路口为中心的城市商业核心 五节点 是指省道西段与五条主要南北道路交叉构成的商业结点 规划 总结 PART 3长安商圈分析 长青路核心商圈 长安镇核心
10、商圈 范围 以长青路为核心 主要向东延伸形成 主要商业街道 长青路 长中路 长盛路 莲峰路等经营档次 中等 中高商业形态 以商业街为主 少数大型集中式商业 整体商业规模分散 经营业态 全业种 涵盖服装 首饰 餐饮 休闲娱乐 范围 沿着S358省道及振安路两侧展开的商业街约5 7公里 经营档次 中低商业形态 以商业街为主 少数大型集中商业市场 整体商业规模分散 商业业态 磨具 五金饰品 汽车零件 家私建材等 省道专业市场商圈 宵边低端消费商圈 范围 主要以宵边大街为核心 经营档次 低端商业形态 以商业街为主 少数大型集中式商业 整体商业规模分散 经营业态 全业种 涵盖服装 首饰 餐饮 休闲娱乐
11、三大成熟商圈 三足鼎立 一 长安商业格局分析 长安商业发展趋势 以省道S358为源头 借势S358改造而实现整体升级 长安商业以省道S358为源头发展形成S358省道是长安镇重要的一条交通大动脉 30年前 S358省道是长安人赴港招商的必经之路 它的一次次扩建改造 同时见证了长安改革开放走过的每一步 长安的商业发展依托长安经济发展而形成 前期沿S358省道形成了五金 模具等专业性商业业态 后期随着长安经济的快速发展 长安商业从S358省道向北延伸至长青路 以长青南路为核心形成了长安的核心商圈 长安商业将借势省道S358升级改造 发展升级S358省道的升级改造将成为长安商业的发展的重要契机 以S
12、358省道与长青路交汇处形成长安的商业核心 依托现有长青南路商业带向东西延伸 形成长安的核心商圈 前期 未来 趋势 长安商业的核心始终在长青南路 长青路 以服装 鞋百货为主 A 长盛西路 日式餐饮为主的特色餐饮一条街 莲峰北路 以高尔夫用品为主 搭配社区性配套的体育用品街 B C 五大街区 各具特色 服装为主 覆盖全业种 高尔夫用品 酒吧 餐饮 美容美发 日式餐饮 磨具 五金饰品 汽车零件 家私建材 以德政中路为分界线 D E 永昌路 以美容美发为主搭配社区配套形成的休闲一条街 贤德街 名城风情街 以日式酒吧 日式餐饮为主的酒吧一条街 分布规律 德政中路以南 德政中路以北 特点 以服装 首饰
13、鞋等百货为主 餐饮 娱乐为辅助 特点 以娱乐 餐饮 体育用品业态为主 并依托居住社区形成社区配套型商业 1 2 整体印象 1 沿街分布 3 商业分布分散 2 缺乏合理规划 分布特点 以德政中路为界限 南北特色业态特色分明 4 形成特色街 1 2 3 长安商业未来发展仍以长青南路为核心 项目偏离长安商业核心发展区域 降低了项目商业价值 长安商业可分为三大商圈 长青路核心商圈 省道专业市场商圈 宵边低端消费商圈 项目偏离三大商圈 处于商业待发展区域 项目处于德政中路以北 是休闲 娱乐 体育用品业态发展的热点区域 对项目的借鉴意义 二 长青南路核心商圈分析 长青商业广场 明珠广场 地王广场 钻石广场
14、 长安中心 长安第1街 星港城购物中心七大商场 阳光国际商城 主要商业街 大型集中商业 莲峰路 永昌路 长盛西路 长盛东路 沙埔头路 富民路 长中路 长东路 长西路 德政中路 德政西路 中兴路 长青路商业街 宵边大街 主要分支商业街 规模 长青路商业街是长安政府重点打造的商业街 总长1 6公里 是长安最为繁华商业街 交通 长青路是长安的南北交通的大动脉 长安24条镇内公交路线有接近15条公交巴士经过长青路 这是长青路商业能快速繁荣的关键点 概况 长青南路商业街 长青路道路中间规划有林荫大道 可休憩 漫步 林荫大道与商业的结合 营造出良好的购物环境 两边道路车流量大 从林荫大道至商铺消费需横跨行
15、车道 消费人流和车流不可避免形成交叉 存在极大的交通隐患 商铺与车道之间的人行道窄 在人流旺盛时 容易形成拥挤的状况 业态比例 品牌商家与个体商家共存 低端消费与中高端消费交叉 长青路商业业态涵盖了全业种 在各类业态中以服饰类为主 餐饮类业态为辅 娱乐休闲业态也占了约5 的比例 配套型业态由于包含的杂项多 包括银行 药店 邮政局 水族馆等 故也占据9 的比例 品牌商家代表 千色店 LEVI S NIKE ADIDAS 味千拉面 BELLE等 经营状况 长青路 长青商业广场一段是长安较早发展起来的商业街 这里的百佳公交站汇聚了长安镇大部分公交路线 是长青路商业最兴旺的区域 商业繁荣与交通休戚相关
16、 长青路商家普遍反映经营状况良好 长青路现已成为长安商家的必争的商业旺地 整条街上基本无空置商铺 待转让也仅2 3间 这也从另一方面反映了商家良好的经营状况 目标消费人群 全客层 包括长安本地人 工厂打工者 工厂中高层管理人员 私营主 外资企业高层等 租金水平及转让费用商家稳定 变化性不大 由于长青路商业街是长安的商业核心 商家签约时间均比较长 且合同到期后一般都会续约 2 3年间长青路商家基本没太多变化 品牌商家纵然意向进驻 也无理想位置的商铺可租赁 可租 待转让商铺可谓稀缺 绝版 长青路商铺租金上升快速 待转让的商铺极少 很多商铺只要一放出来即刻就被租赁出去 目前长青路商业街租赁市场基本处于有价无市的状况 租金上升快速 存在炒作现象 2008年时主要租金区间基本保持在200 400元 平方米之间 而2010年新转让的商铺租金则要达到350 1000多元 平方米的水平 转让费更高至13 15万 铺 一个铺面积约40平方米 商铺销售价格高昂 创长安之最 商铺铺售价已达到13 15万元 平方米的超高价格 由南至北 经营档次逐步提升 同时租金呈现一定的递减趋势 最高租金在百佳广场附近 长盛
