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1、 沈阳市仙梦奇缘酒吧 可行性研究报告2011040602001组长 陈佐组织规划180400325012011040602034 周华铮财务分析180400389092011040602024 田树志背景分析180400325232011040602021 栾羽风险分析180400387242011040602033 郑帅背景分析180400389102011040602032 张云龙发展规划18040032532 2013年12月15日 目录 前言第一部分 项目总论1.1项目背景分析1.2项目建设必要性评估第二部分 市场分析2.1 市场现状调查2.2 市场预测与市场竞争力分析2.3 市场供需
2、综合分析2.4 产品分析2.5 产品销售策略第三部分 组织人事3.1 企业组织劳动定员3.2 环境保护评估第四部分 财务分析4.1 各类物业销售收入估算4.2 项目销售回款计划4.3 资金来源与运用分析4.4 销售利润第五部分 风险分析5.1 项目不确定性分析5.2 项目盈亏平衡分析5.3 敏感性分析评估5.4 概率分析评估第六部分 发展规划6.1 项目计算期与实施进度评估6.2 项目未来发展计划第七部分 可行性研究结论与建议7.1 可行性研究结论附表:附表1 项目销售收入与经营税金及附加估算表附表2 项目资产负债表附表3 项目利润分配表附表4 现金流量表(全部投资)附表6 敏感分析表 第一部
3、分 项目总论1.1项目背景分析“仙梦奇缘酒吧”是由我组规划准备进行投资运营的休闲娱乐项目，主要功能是为生活在沈北新区的大学生群体和小区居民们提供一个高级娱乐休闲服务场所。仙梦奇缘酒吧严格按照现代化标准运作管理，酒吧在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。1.1 1 酒吧的背景 酒吧，它的缘起是有着极深厚的文化历史渊源。而沈阳作为中国东北政治文化经济中心和共和国老工业基地，其历史文化背景得天独厚，既曾有清末民初的洋租界、又曾有前苏联军工在这里生活生产的足迹，这个城市酒吧的源流甚至可以追溯到北洋军阀横行的民国初年，最繁荣的兴起阶段则是在上世纪90年代。 如果是以与酒吧相关的
4、物质文化于城市景观的出现而界定的话，沈阳酒吧最早的出现应该是在北洋军阀张作霖时代，他的大公子著名的张学良将军是最喜欢泡吧和享用洋酒的,他自己不仅泡吧、还在我们奉天帅府的一侧大张旗鼓的搞了个“私人会所”-帅府舞厅！那里面设置了当时与国际上同类会所一样奢华的酒吧，张学良除了从德国进口先进的军火，还购买了许多欧洲知名品牌的洋酒、啤酒。张学良平生除了爱读书、关心国家大事以外就是对包括酒吧（酒馆）等洋文化情有独钟。民国初年北市场里面的百花舞厅其实也具备了酒吧的功能，曾几何时，也是门庭若市，繁华似梦，每个夜晚演奏着爵士乐，极尽奢华的展示着老沈阳的风花雪月，其景象完全是大上海百乐门的派头。此后的民国期间，老
5、沈阳曾在太原街、北市场、中街附近出现过不少大大小小不同的咖啡馆、小酒吧-但这方面的整理资料记载相当匮乏。直到中华人民共和国成立，老沈阳的酒吧行业陆续关门，它们被当作资本主义的小尾巴和为当时时代的局限而告一段落。故此沈阳酒吧行业的发展如中国其他城市一样存在过特殊时代背景下的断层，建国初期至上世纪改革开放90年代之前。1979年，中国开始对外开放，经济体制进行了改革，由原来的国家调控逐渐转型为市场经济，当时随着中国新兴的经济发展，外来事物的逐步引进，留学归国人员及国外交流人员的生活需要，一些小型的原始形态的酒吧则又再次出现在沈阳-如红磨坊等等。但那时大家还不太明白何谓酒吧，只是摆上各式的酒水饮料，
6、就已经使顾客盈门，到了90年代中后期更出现了一些具有文化味道的酒吧，“生存方式”“嬉皮士”等等。如同改革开放初期人们对所有商品的渴求一样，这一时期的酒吧生意相当红火，甚至可以说酒吧那一时期的繁华代表了沈阳的酒吧文化及兴起。但是渐渐的消费者开始不满足于仅能喝喝酒，聊聊天，听听音乐的功能，开始希望在这里能够有更多的新鲜事物可看，对那种原始的仅有的昏暗的环境带来的视觉的感受，也以不能为光顾此处的消费所满足，大家期待着有更舒适的或者更宣泄的酒吧能够出现。 因此一些单纯满足消费者感官刺激的酒吧场所出现了，先是一些充斥着暧昧味道的有陪酒女的小酒吧开始红火起来，接着如刘呐欧都市风景线文字中所提及的一些异化的
7、让人神经幸福、身体随着最简单机械的舞曲而跳动的迪吧也出现了或许这个城市最初的经济浪潮就是带着浮躁与疯狂，也或许是人们过于注重酒吧的娱乐功能，总之这些酒吧在一段时期内花开满地，门庭若市！ 1999年据媒体统计，仅沈阳城区酒吧已有190家之多，其中以陪酒聊天为主要经营模式和单纯舞曲发泄情绪的迪吧占据了主导。然而好景不长，那些随波逐流的酒吧能最后坚持生意不败的屈指可数。于是，酒吧行业在2002年后开始衰退，到了2008年，全市酒吧行业已足20家！其繁荣程度比之民国初年的酒吧尚且不如了。2008年以后，沈阳酒吧行业似乎又开始复苏，然而新兴的酒吧是以“香颂”为代表的演艺吧和“荷东”为代表的迪吧两大类型为
8、主，目前沈阳酒吧的规模是越开越大，装修越来越豪华、档次越来越高、数量也越来越多。已经注册的酒吧达300家以上。只是具备文化内核的酒吧少之又少。90年代的时候，沈阳酒吧至少还因为一些文化人经营的原因表现的稍有特色。当时有雪茄吧，清吧，摇滚吧，电影吧，陶吧，商务吧，休闲吧，演艺吧等几类，这几类分别有几个代表性的酒吧。而2000后的酒吧就显得有些浮躁，除了所谓的清吧、演艺吧、慢摇吧和舞吧这几个类型就再无他者。我们本来以为可以在酒吧附庸风雅、侃侃而谈的文学、诗歌、电影、戏剧、音乐、美术等，现在竟没有一家酒吧愿以文化为经营主题！让我们来看看沈阳现存酒吧的特点：生意比较红火的演艺酒吧当属青年公园北侧的“香
9、颂”和“拉阔”了物质文化的外在即装修特点或融合欧洲古典主义风格，或追求返璞归真的建构慢摇吧和舞曲吧在沈阳则一直就是沈阳酒吧的主导，典型的有“午夜阳光88”、“荷东”等等，许多慢摇吧和舞曲吧同时也结合了演艺，物质文化的表现为豪华欧式装修为主，还有一些生意冷淡的小清吧。这些酒吧大部分的特点为比较喧闹，或者追求刺激、或者宣泄情绪；物质文化以追求大而空洞的装修为主，表现较单一，精神文化基本不考虑，因此不具备内在文化特质；外在文化在服务上以传统餐饮行业模式为主，消费上则是依旧围绕着喝酒行令、推杯换盏。 1.12沈阳现有酒吧的存在问题 沈阳酒吧的文化构建缺失 酒吧作为一个文化餐饮服务场所，它的文化定位与对
10、应市场应该是被首要考量的。而通过大量的调查了解和对比国外的酒吧行业，我们可以总结出，沈阳的酒吧大多没文化定位，在内容上缺乏创意和魅力，大多数都只是喜欢搞表面文章，文化在这个城市的酒吧景观里只体现的是亮化的霓虹灯与假大空的装修。在消费者和经营者看来，到酒吧喝酒属于晚宴后的延续，并非体现一种生活方式我们所谓的酒吧，依然是个喝酒，拆拳，听歌，游戏，赌球，发泄郁闷的地方。它并没上给消费有在内在文化者有所引导或具备最起码的魅惑张扬，所以许多年来，喜欢泡吧的市场人群数量没有太多增长趋势，年龄大的慢慢离开，年轻的带着好奇又走进，甚至慢慢的人们对它的接受度还有所下降，因为觉得它所给消费者提供的服务是其他娱乐场
11、所如KTV等也可以同样带来的。更为致命的是，自改革开放沈阳又有了酒吧以来，沈阳酒吧的消费水准几乎就一直就停留在原地，原来卖25的洋啤酒，今天最多也就涨了5元，但是酒吧的经营成本却在不断上升，房租、水电、人员开资都在涨，酒吧消费没有涨。利益空间的缩短导致老板们画地为牢，始终跳不出眼前利益的怪圈，所以也就谈不上文化内容建设性的思考。由于沈阳酒吧发展的断层以及地处内陆，又赶上西方后现代文化艺术发展时期的娱乐性趣味性观念的影响冲击，导致酒吧从业与消费的相关人士对酒吧的理解充满了误读，于是沈阳酒吧内在文化的建设遭遇尴尬。 众所周知，酒吧作为舶来品，代表着类欧美方式的文化和生活，那么决定它成败的关键便在于
12、其内在文化的建构和整合。上世纪90年代的沈阳酒吧大多依赖鲁迅美术学院和沈阳音乐学院的在文化消费上的需求，这成为了它独特的发展背景，可以说，艺术高校的学生、老师以及毕业后的相关文化行业人士是沈阳酒吧的首批消费群体，很多酒吧的从业人员就是这些艺术学院的学生。但时至今日，酒吧在沈阳已然面目全非，今天沈阳酒吧的城市生态里，早已失去了文化定位和文化属性，无根本无来由的迪吧慢摇演艺酒吧居然还有大批单纯追求刺激发泄的年轻人去应声附和，当然，这倒也属于都市娱乐空间异化的欲望化解码，然而比较尴尬的是侥幸成功的从业者们每天内心其实是很忐忑的，他们并不知道自己的酒吧缘何生意火爆，也不知道这种火爆会持续到哪一天，因为
13、随时可能有另外一家装修的更豪华有趣的酒吧再复制一个自己，并把自己“火拼”下去。酒吧行业内在文化的体现也存在于从业人员的专业程度及文化素质。90年代的酒吧红火，其实也符合原始经济掠夺、消费市场选择单一、投机倒把、牟取暴利的改革之初经济环境的必然发展规律而许多酒吧发展过于顺利使许多人认为这个行业赚钱容易，便纷纷盲目地进入酒吧业，殊不料几年光景泥沙俱下，很多酒吧成了断层中的不幸者；一些人在没有弄清市场及经济结构变化，甚至还不懂得酒吧为何物的时候，就选择了这个行业，更有许多从业人员为社会闲散人员、文化受教育程度极其低下。如此为之，后来出现的出售假酒、雇用酒托等劣迹导致市场混乱、客源大量流失也是不足为奇
14、的。80后的小潘两年前曾在酒吧当过驻唱歌手，后来因为工作辛苦又挣得太少而离开了酒吧圈子。他告诉记者，那时候自己每天晚上要唱3个小时才能拿到100元的工钱，还不及北京酒吧歌手的1/3,所以很多好的歌手不是频繁跳槽，就是转到北京等一线城市去发展。然而他忘记表述另外一点-即许多刚刚出道的年轻歌手、乐手还没具备太多的舞台表演经验及素养就急着出来工作，酒吧老板或经理也不明就里，所以孩子们满足那低廉的演出费，把酒吧当成了排练室。音乐作为酒吧内在文化的重要组成起着生死攸关的决定作用，酒吧歌手的水平怎样，是一家酒吧是否有竞争力的首要因素之一，往往好多顾客就是奔着某位实力相当、品位十足的歌手才去这家酒吧的。不过
15、沈阳目前许多酒吧甚至没有适合自己的音乐，这也直接影响了生意。 如果说行业内人员文化建构缺失是影响沈阳酒吧文化发展的主要原因，消费市场对酒吧文化理解的不成熟就更是不容乐观的客观现实。上世纪90年代的早期酒吧是依托在鲁美，音乐学院的周围自发形成的，当时的酒吧规模甚小，氛围始终围绕着艺术圈人士或小布尔乔亚所欣赏的风格，粗犷，豪放，洒脱，不羁。去酒吧的人群中，多以文化，艺术，体育界人士居多，所以设立的初期，着时火遍沈阳。那是沈阳酒吧文化的萌芽时期。“自然主义”酒吧在1994年开业、“生存方式”酒吧在1995年开业，90年代中后期在辽宁体育馆（现已拆除）后身所谓的大馆酒吧一条街就先后开了各种主题的酒吧二三十家之多。1999
