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2、%l 地块现状分析办公和住宅用地处于场地平整阶段，商业地块正在打桩。1.1.2. 项目周边环境分析l 周边环境项目南部飞虹路为一条小马路，周边聚集了一批代拆厂房及旧公房，路况有待改善。项目北部辽源西路为一条机动车单行道，两边的建筑以老式公房为主，沿街有小型的便利店等生活商业配套。飞虹路街景辽源西路街景大连路沿线住宅大连路沿线商铺项目西部大连西路为区域的主干道，路况良好，是通往虹口及浦东区域的必经之路。l 周边交通条件从车行系统来看，项目依靠主干道大连路，车行可快速到达陆家嘴、上海不夜城、人民广场、四川北路和五角场等主要商业商务中心。同时轨道交通4号线和8号线均在本项目邻近区域设站，借助轨道交通
3、体系，可大大提升本项目的交通条件，便于人流的疏导，扩大项目的影响。但项目临近的飞虹路、辽源西路均为单行道，将对本项目的出行和未来商业人流的导入带来不便。l 周边商业生活配套该项目距离控江路商业街较近，可以满足一般的购物需求。沿大连路有些规模尚可的餐饮店，如即将开业的苏浙汇等。其他的小马路上有一些便利店和面包房等。整个配套基本可以满足普通居民的日常生活。同时，本项目到达四川北路、五角场、提篮桥等地区的车程一般在15分钟以内，因此本案也处于几大商圈的共同辐射范围之内。因此本项目较为齐全的商业配套为本项目带来生活便利的同时，也将增大项目商业部分的市场竞争。小结综上而言，目前本项目的区域环境较为一般，
4、虽然大连路和轨道交通的建设对项目交通条件有极大的提升作用，但辽源西路和飞虹路为单行道，对本项目的办公和商业产品十分不利。随着北外滩、东外滩开发的相继启动以及“知识杨浦”的打造，未来仍将有效的改善项目的市场环境，同时鉴于项目产品在上海市场的开创性，报告对上海市宏观经济和宏观房地产市场的发展形式、项目周边的市政规划以及区域市场的依赖度较大，因此以下报告将立足于本案，着力于关注宏观经济环境、市政规划、竞争市场趋势等三个外部因素，分析项目未来所面临的经济环境。市场环境以及规划前景。1.2 项目宏观市场环境分析1.2.1 上海市宏观经济指标向好，房产政策趋严。房地产业是上海国民经济发展的支柱产业之一，具
5、有很强的产业综合性和关联性，对宏观经济的敏感度极高。近几年上海宏观经济健康的运行形势为本市房地产业提供了十分有利的发展契机。l 源源不断的需求动力国民经济持续快速增长90年代以来，上海市GDP增长在稳定11%13%之间，高于全国平均增长水平23个百分点。2003年上海市实现国内生产总值（GDP）6250.81亿元，按可比价格计算，比上年增长11.8%，是上海市经济连续第12年保持两位数增长，也是自1997年以来6年中增长最快的一年。2003年上海市人均国内生产总值达到46585元，折合5600美元，较2002年增加15%。区域经济呈现增速发展的趋势日益明显。l 市民消费升级全市居民收入继续增加
6、，房产等高档消费品支出明显增加。2003年，全市职工年平均工资为22160元，比上年增长13.8%。年末，全市城乡居民储蓄存款余额6054.6亿元，当年新增1139.02亿元。吃、穿、用等商品消费分别比上年增长7.5%、7%和11.1%，汽车、房产等高档消费品支出明显增加，消费升级趋势日益明显。l 市场需求动力呈多元化外向型经济快速发展，间接推动外资消费2003年上海市积极实施促进外贸出口的政策措施，推进出口加工区建设，外贸出口实现了高速增长。全年外贸进出口总额1123.97亿美元，比上年增长54.7%。其中外商投资企业出口308.13亿美元，比上年增长60.8%，占全市出口总额的63.6%。
7、随着上海城市投资环境的优化，对外商的吸引力不断上升。2003全年批准外商直接投资合同项目4321项，比上年增长43.5%；吸收外资合同金额110.64亿美元，增长23.5%；实际到位金额58.5亿美元，增长30.1%。l 居住环境的不断升级、改善重大工程建设硕果累累2003年，本市重大工程建设全面丰收，完成投资621.52亿元，占全社会固定资产投资的比重超过四分之一。功能性、枢纽型、网络化的城市基础设施建设大规模开展。上半年“一桥两隧”开通将中心城区过黄浦江的车道由26条迅速增加到44条；年内新开工的A30郊区环线和A5嘉金、A7亭枫高速公路等项目将继续优化本市骨干道路网、高速公路网的布局，增
8、强对外交通的整体功能。继续全面推进城市绿化建设，城市生态环境继续改善。“一号重大工程”硕果累累，徐家汇公园三期、外环线400米绿带一期工程、上海广场公园项目、虹桥河滨公园等绿化项目相继完工，新增绿地超过2100公顷，为进一步改善城市形象和环境奠定了基础。1.2.2 保持惯性前进的上海地产市场2003年，上海市房地产市场继续保持快速发展，呈现出投资总量扩张，市场供需两旺，市场结构总体合理的态势。随着房地产投资和商品房市场价格的快速增长，自2003年以来政府宏观调控力度也不断加大，一系列金融、土地、房产政策相继出台，为房地产业的长期稳定发展提供政策护航。房地产市场投资规模不断扩大。房地产业的支柱产
9、业地位不断提高，开发投资规模创历史新高。2003年全年房地产业实现增加值461.88亿元，比上年增长13.7，占当年全市增加值的7.4%。房地产投资增长加快，全年投资总额突破900亿元，共完成901.24亿元，比上年增长20.3%，增幅同比增加1.6个百分点；对全社会固定资产投资增长贡献率达57.5%，成为扩大投资需求的重要推动力。其中，外商（包括港澳台地区）投资增速强劲，共完成投资147.12亿元，比上年增长43.1%，增速高于其他各类投资主体。l 上海住宅市场总体情况 房地产市场供需总体均衡2003年，本市商品房竣工面积2139.99万，比上年增长25.3%；销售面积2224.47万，增长
10、20.5%，市场供需两旺，达到高位均衡。如图所示，自2000年以来，上海房地产市场整体供求平衡。 市场消费能力巨大，市场价格快速增长在销售价格和销售面积的双重拉动下，2003年本市全年商品房销售额达到1216.34亿元，同比增长49.2%，同年商品房平均销售价格达到5,118元/，预售成交均价为5717.4元/，首次超过北京成为全国房价最高的省份城市，并分别以24.2%和16.8%的增长速度成为全国房价增长最快的省市之一。今年第一季度上海房价同比上涨28.3%，土地交易价格上涨22.6%，仍远远超过同期GDP和人均收入的增长幅度。 供求关系的转变2003年，上海市商品房供应与成交情况都达到了一
11、个新的高峰，批准预售面积达到3385.5万，其中，住宅批准预售面积为3150.7万，占到了93%；商品房预售登记面积相比2002年也有近200万的增加，达到2869.4万，其中，住宅预售登记面积为2711万。两者的增幅分别为29.7%和6.8%，市场供应增长速度明显。2004年一季度，上海市商品房批准预售面积为475.2万；商品房预售登记面积为617.1万。经过2003年的供应热潮后，市场供应有所减少，但市场需求仍与2003年同期基本保持相同水平。1997年至2004年一季度，上海市商品房的交易量增速始终超过供应量，在此作用下，市场由供大于求的总态势过渡到供求平衡，至2001年开始供不应求。2
12、002年，商品房的供应和交易双双攀升到2500万以上的高位，当年供求比保持在1：1.08，供应缺口为75.83万，市场处于求略大于供、适度紧张的状态。在2003年供求关系再度发生变化. 日益攀升的房价2002年，上海市区12个行政区商品房预售登记总面积为2261.70万，成交总金额为1121.6亿元，商品房平均成交单价为4960元；2003年，上海商品房平均销售价格达到5118元/，预售成交均价为5717.4元/，首次超过北京成为全国房价最高的省份城市。l 上海办公市场总体情况据权威机构统计，随着国内外资本源源不断的汇集，上海国际化大都市的地位已逐步确立，加之2010年世博会的拉动效应，自从去
13、年以来，上海办公楼租金一路走高，涨幅已达亚洲第一、全球第三。据有关数据显示，靠着甲级写字楼租赁兴旺、乙级写字楼销售顺畅，上海市办公楼空置率已降至六年来的最低点。戴德梁行第一季度统计也表明，今年一季度上海甲级办公楼的整体吸纳量明显加速。从上季度的3.9万平方米上升到7.5万平方米，其中绝大部分需求来自浦西地区。空置率也从上季度的11.5%降低为11.1%，面积仅40.6万平方米。自1997年以来，办公用房的销售状况一直保持在较为稳定的状况，基本在40万-50万平方米/年，办公用房的租赁状况受到需求变化影响较大，变化也较大，总体来说呈逐年增长的态势。近年来，办公用房的租赁和销售比例保持在4：1的状
14、态，2002-2003年以来甲级办公楼市场租金一直保持上涨，随着各板块写字楼入住率的不断提高，可供应面积不断减少，小陆家嘴区域、淮海路和南京路区域的甲级办公楼出现供不应求的局面。办公楼市场以其强劲的租金走势，稳定的租户来源，使一些实力雄厚的公司对购买办公楼表现出浓厚兴趣，以基金为主的投资客也看准其中的稳健回报，积极介入，办公楼市场从而受到了投资客的追捧。 上海各类企业（上海/外地/外资）数量比例分析 不同办公面积段的比例分析 办公楼入驻企业行业分析贸易，高科技，咨询，金融保险类公司数量明显较多，约占到所有外来企业的50%。这无疑和上海的整个城市定位相符合。随着发展，此种趋势会得到进一步加强。另
15、外，随着外资的大量进入，外资的驻沪机构和代表处的数量会大幅增加。从客户结构分析看 目前上海入驻办公楼的企业有超过50%的外来企业，其中近20%为外地企业，35%为外资（或合资）企业。 在行业构成上，比例从高到底依次为：高科技17%；贸易13%；广告11%；金融/保险7%；物流7%；外资驻沪机构7%。以上各类行业占外来企业总量超过60%。 从发展的趋势来看：上述各类企业的比例仍将呈上升势头，特别是金融/保险，外资机构的数量会大幅度增加。从面积选择分析看 在入驻的外来企业中，超过50%的企业选择300M2以下的小面积写字楼；超过30%的企业选择300900M2的中等面积写字楼，其中的21%选择的是300600M2的面积。 基本上600M以下构成了目前外来企业的主流需求。 同时，对大面积的需求，外来企业亦超过了上海本土企业，有7%的外来企业选择超过1500M2的办公楼，随着许多企业把总部搬来上海，这一趋势将得到进一步加强。l 上海商业地产市
