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1、 .精品特产体验店投资可行性分析及总体营运规划1、 项目概况我公司拟利用原位于上合群路的店面（自有产权），依托其区位优势和客流特征，投资开设的“精品特产体验店”。重点经营本地优质卷烟、高端泡茶水、特级茶叶及其他精品土特产，将之打造成为以高端绿色生态特产品牌展示为主体，集产品示、形象展示、消费体验、宣传促销、销售服务为一体的现代零售终端，并利用现代信息技术和互联网技术向各类客户提供网购、团购等多元化、个性化服务，在取得良好的经济和社会效益的同时，为集团零售终端功能的拓展和创新做出有益的尝试二、项目环境分析 2.1区位分析是国家旅游局确定的全国旅游标准化试点城市，随着旅游业的高速发展， 2013年
2、，市旅游增加值占全市GDP的11%以上，占服务业增加值的比重达31%以上。其中云岩区全年接待国外游客981.48万人次，完成旅游总收入266.34亿元。旅游商品销售比为38.77%，约为103.26亿元。而合群路上临省省政府，居于市市中心。其小吃街的夜市和酒吧已经成为夜生活的地标，是外地旅游者品尝美食、购买特产主要地域。人流量大且游客众多。成为高端消费品市场和特产市场的消费潜力巨大。中烟（贵烟）精品特产体验店位于合群路与环城北路交叉口，店面占地面积约170m，紧邻市喷水池核心商圈与传统旅游美食聚集地。属于市核心地段，地理位置优越。门店的基础设施完善，业态功能齐全，停车方便，交通便利，紧邻市中心
3、。 2.2商圈分析精品特产体验店属于喷水池商圈，属于市最繁荣经济地带。且紧邻省省政府和饭店。喷水池作为老商业中心，稳坐商圈头把交椅，与合群路、路、公园路等构成以街为纽带、以店为结点的完整商圈，附近银海元隆城市综合体，合群路住宅区，黔灵西路住宅区，公园北路住宅区等拥有大量人口。且附近交通方便，人流量巨大，位于路上的省政府、位于喷水池的诸多商户、公司、单位与本地购物者拥有强大的经济实力，属于市高收入群体。是市高端零售快销品的消费主力军，拥有大量的购买潜力。 2.3市场需求分析2.3.1高档卷烟市场2008年至今，卷烟产销保持较大幅度增长，产品结构明显提升；重点骨干品牌市场表现良好，增幅明显提高。高
4、端烟草是一个巨大的潜在市场。以往的统计数据表明，中国一年大约消费1.75万亿支卷烟，是世界总消费量的1/3。至今为止，这还是一个相当有潜力的市场，在今后10到20年，中国是高端烟草占领市场的黄金时期。高端卷烟市场拥有巨大的消费潜力和发展空间。2.3.2高端饮用水市场 高端饮用水的概念最先在国外兴起，随后引入国。国高端饮用水的发展才刚刚起步，品牌和产品均有待培养和开发。随着经济的发展，根据国家统计局的资料，最近几年中国的城市人口及中国城市居民的人均家庭可支配收入持续稳定增长。并保持稳定增长。在商务需要以及对高品质生活渴求的催生下，富人群体不仅意识到也有能力消费高端饮用水。在、等一线城市已经出现一
5、个高端水消费阶层，其中的主流是外籍人士、国中高层白领以及富裕阶层。高端饮用水消费人群已经形成，饮用水已经不仅仅是生活中的必备品，以满足这些富裕阶层对于健康生活的追求。也逐渐转变为身份地位的一种象征，高端饮用水的消费群体主要包括个人消费者和团体消费者。随着中国经济的整体增长，预期大型企业的数目及规模增加将会带动瓶装矿泉水的批量采购需求增长。消费高端饮用水已经成为身份和财富的象征。高端矿泉水的生产成本更高，其对水源、生产工艺等方面有更高的要求，导致其最终定位及定价都较高。2010年国高端瓶装水十大品牌供占据66.7%的市场份额，其中外国品牌占据了31.7%的市场份额，国品牌占据35%的市场份额。保
6、守估计，到2016年，中国高端水市场容量约125亿元。更有数据显示，中国高端水市场将以每年40-50%的速度扩容，国外品牌的独占和垄断格局已经被打破，市场前景非常可观。目前中国的瓶装水人均消耗量相对于发达国家仍然十分低，意味着待开发的增长潜力十分巨大。2.3.3茶叶及土特产品市场2.3.3.1茶市场：近年来，大力发展茶叶产业，全省已累计投入20亿元推动产业的规模化发展。目前，茶园面积已达430万亩，预计“十二五”期间，全省茶园面积将发展到700万亩。全省茶叶加工企业683家，资产总额超过31亿元。其中以都匀毛尖、绿宝石、湄潭翠芽为首的名茶皆列为中国名茶珍品。而都匀毛尖更被列为“中国十大名茶”在
7、国际上享有盛誉。在国家农业部第五批龙头企业评定中，有5家茶企跻身国家级龙头企业行列，使的国家级茶叶龙头企业增加至8家。2.3.3.2土特产市场：是多民族聚居的省份，由于多民族、多文化、多特色的特殊环境下，孕育了许许多多的地方特产，其中，典型的有蜡染、老干妈辣椒、苗绣银饰、桐梓玉兰片、织金石砚、镇远年道菜、三刀、独山盐酸菜、大方漆器、地戏脸谱、织金沙器等。在 2007 年举办的首届中国 （） 乡土特产及旅游产品展示会上， 来自省外的客商与省市共签订了 20 个合作项目， 其中农产品加工项目 2 个， 涉及金额 1.75 亿元； 农产品贸易销售项目 18 个，涉及金额 9.25 亿元。土特产在中国
8、市场乃至世界市场的影响力可见一斑。3、 总体构想 1、项目名称 中烟（贵烟）精品特产体验店 2、项目定位 2.1项目形象定位本项目力求塑造一个高端、大气、全面、涵，可全方位体现产品文化与企业涵的形象定位。 2.2项目特色定位 本项目通过调研分析，扬长避短。没有依照传统的销售方式，而采用以文化介绍，流程参观，品尝等特色商品体验的新兴科学经营方式让消费者对本店产品（烟酒茶水及土特产）拥有直观的、正确的认知。科学发展。且以实体店的产品体验与销售为依托，发展虚拟网店与团购消费渠道，形成多元化销售模式。比起传统的消费模式，目标消费者可以更全面的对本店产品进行深入的了解。 2.3目标消费群定位职业特征 民
9、营企业家、各类高收入私营业主、公务员、事业单位工作人员、企业管理层和专业技术人员。地域特征 以本地客源为基础发展外地客源与旅游性消费者。年龄特征 主体年龄分布在25-60岁之间，并形成年龄层逐渐扩大的趋势，其中购买力最为旺盛的集中在35-55岁之间。4、 项目可行性分析 4.1 项目优势4.1.1交通优势本店开设于市云岩区合群路（上合群）。合群路属于市两大主城区之一（云岩区）核心路段。上接环城北路，紧邻路（城市主干道）与省政府。中段与城基路、黔灵西路交叉，下接公园北路，与中路交叉（城市主干道），紧邻喷水池。乘30路,32路,66路公交车均可到达。上合群路道路两边画有停车线且附近停车场数量停车场
10、数量较多。可以满足停车需求，交通便利。 4.1.2旅游优势拥有众多不可复制旅游资源，省和市政府十分重视旅游业发展，政府出台中共省委、省人民政府关于加快旅游业发展的意见，市委、市政府关于加快旅游业发展的意见等文件，2011年省旅游总收入1429.48亿元，同比增长34.70%，接待游客总人数1.7亿人次，同比增长31.80%。2012年全年实现旅游总收入1860.16亿元，同期增长30.1%；接待旅游总人数21401.18万人次，增长25.7%。2013年，全年实现旅游总收入2370.65亿元，比上年增长27.4%；接待旅游总人数26761.28万人次，增长25.1%。各方面因素生态旅游提供了坚
11、实的资源基础。 4.1.3商圈优势 市作为省的省会城市，是全省的政治、经济、文化、信息、金融中心。喷水池作为市的商业核心，已形成现代多元化的完整商圈，成为时尚购物的晴雨表。充分发挥地处省会中心城区交通便捷、酒店众多、餐饮发达、商贸繁荣等优势。 项目下临合群小吃一条街，上靠省省政府，附近距省博物馆、银海元隆商业综合体、饭店仅一步之遥。具有属于城市窗口的近距优势，是难得的投资之地。4.1.4品牌优势 中烟工业公司总资产148.83亿元，其中，固定资产（净值）29.75亿元、流动资产108.71亿元，2010年，“贵烟”品牌产量68.97亿支（13.79万箱），同比增长98.45%，实现销量60.9
12、4亿支（12.19万箱），同比增长71.36%，其中省销售36.06亿支（7.21万箱），同比增长46.37%，省外销售24.88亿支（4.98万箱），同比增长18.9%。“贵烟”品牌产销量中出口301万支（60.2箱）。“贵烟”品牌进入烟草行业20个重点骨干品牌视同考核行列，被评为“中国中式高档卷烟最具潜力品牌”、“中国改革开放30周年中高档卷烟十大杰出品牌”；“黄果树”品牌进入烟草行业20个重点骨干品牌之列，先后被认定为“中国名牌”、“中国驰名商标”，荣膺“2008中国爱心烟草品牌”，并蝉联“中国行业十大影响力品牌”称号。 4.1.5渠道优势4.1.5.1规模经济与分销成本。 本项目总用地
13、约170平方米，门面临街且规模较大，有利于在项目综合品质上的发展，成为中国中烟（贵烟）在市高端烟酒茶特产体验店独一无二的标杆。通过中国中烟（贵烟）的规模经济，商品分销具有极高的分配效率，随着分销规模的扩大，可以大大提高信息服务和物流基础设施的利用效率，且无需追回大量投放。体验店营销渠道是利用生产企业和最终用户之间存在的纵向联系，并使之协调和最优化而形成的，可降低渠道的分销成本，获得成本优势。相互关系是某一种价值活动可以影响他们合用时的关系。可使成本获得重要的改善。从而获得成本领先的地位。可以大大提高渠道的运行效率，既提高了渠道的收益，也使合用的企业降低了成本开支。 4.2 项目劣势4.2.1街
14、道环境质量差 项目地处城市旧城区，道路、市政配套、商业、公交等设施部分老旧，街道管理混乱，违章摆摊的小商小贩影响了城市形象，限制了项目品质的提升。加之地块四周建筑质量较差，片区形象将会影响项目价值的实现并危及产品推售价格和价格的拉升。4.2.2地段档次低 周边老居民房与低端零售店影响项目的整体形象与档次，同时对产品的价格定位带来极大影响。4.2.3烟酒茶等伪劣产品泛滥 市烟酒茶出口大省，因为市场对烟酒茶供不应求，所以本地假冒伪劣泛滥，对陌生的品牌有着一定的提防心理和不信任。 4.3 市场机会4.3.1街道条件改善与旧城改造工作的开展，为项目启动带来契机 老城区改造战略呼声的高涨，市市区旧城改造
15、与违章建筑管理力度的加大。轻轨的修建，特别是合群路即将实施卫生安全整顿，项目启动的各项条件业已具备。4.3.2收入增长，带动消费 随市市民收入的不断增长，改善性需求购买比例的提高。且政府大力发展省旅游项目，游客数量不断增加，其特产消费能力和购买力大大增强，必将促使特色产品市场的成长；。4.3.3资源整合，提高收益 依托中国中烟的品牌资源，充分运用中国中烟的宣传、物流渠道，快速进入市场，通过产品创新，促进产品增值。4.3.4营销策略组合，拉动价格上涨 通过品牌知名度与旅游业的大力发展，比较容易形成游客与高收入人群追风购买和追涨购买的市场态势，通过适度的营销操作方式，聚集人气并进而带动价格上扬。 4.4 竞争威胁4.4.1国家政策影响 因国家对烟草销售的严格管制、不能通过网络渠道零售且烟草成品税收较高，限制了高端烟草产品的多渠道销售。4.4.2竞争对手影响 因其他高端瓶装饮用水（泡茶水）的大力推广，产品进入市场时知名度较低，较难拓展市场。4.5总结： 根据科学的市场调研以及各方面因素的论证，中国中烟（贵烟）精品特产体验店有优秀的地理位置、深厚的旅游优势、良好的市场氛围。并以数量庞大的目标消费群体作为依托，拥有巨大的市场市场前景与市场潜力。5、 营运方案 5.1店铺设计概要与功能5.1.1店铺设计概要为了体现该体验店的产品特色、个性化服务、高端体验式消费，必遵循此规划：
