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1、交接验收管理手册 2005年7月目 录第一节 房屋交接验收准备工作1第二节 接管验收工作内容和程序2一、物业管理的验收内容2二、接管验收程序5三、接管验收项目及标准6四、公共设施设备交接验收标准12第三节 楼宇资料交审核规定15一、目的15二、范围15三、楼宇资料审核15第四节 系统竣工验收程序及内容17一、给排水系统17二、火灾自动报警系统18三、卫生系统20四、通风空调系统21五、离心式制冷系统22六、高压设备及变压器系统23七、盘、柜及二次接线系统24八、电梯及电气部份系统25第五节 设备观感质量检查项目统计表28一、空调28二、风机31三、给排水、排污33四、消防34五、电气设备35六
2、、建筑装饰36七、公共设施37第六节 附件38一、验收接管程序38二、资料移交清单39三、遗留问题统计表40四、公共设施交接验收表41第一节 房屋交接验收准备工作1 目的为交接验收提供作业指导。2 范围适用于公司的交接验收工作。3 准备工作31落实交接物业的管理 在入住前的一个月，物业管理办公室负责落实交接物业的管理者，确保管理中心各级管理工作人员到位，落实相关管理用房、办公设施及用品。32组织验收小组321由物业管理公司组织有关人员组成验收小组。322验收小组应在验收前完成以下工作A 提前派出有关部门人员到现场，了解、熟悉大厦、设备设施及水、电、气管线的情况，为日后的管理、维修养护打好基础。
3、B 主动与开发商和承建方联系，协商交接验收问题，商定交接注意事项和开始交接日期。C 与开发商、施工单位共同制定验收方案，统一验收标准。D 准备交接验收的表格资料：A） 房屋交接验收表B） 公共设施交接验收表C） 机电设备交接验收表D） 遗留问题统计表E） 资料移交清单第二节 接管验收工作内容和程序一、物业管理的验收内容1 验收项目：验收接收：项目批准文件、用地批准文件、开发许可证、建筑许可证、房地产平面图、房屋建筑合格证，幷填写接管项目资料记录。1.1 物业的竣工资料，设计变更，中间验收，设备出厂合格证、竣工图、单体设备试运转记录等技术检验资料的验收。1.2 移交设备清单的要求包括设备规格型号
4、、容量等按照设计要求验收，对设备的数量、安装位置的核对。1.3 按运行系统对物业竣工工程（楼宇）的验收包括：对讲系统、公共天线系统、给排水系统、强电系统、弱电系统、空调系统、消防系统、电梯系统、自控系统等。2 物业验收的基本要求2.1 物业预验收2.1.1 验收组分专业系统，依据设备图纸的要求，参考设备变更，对竣工图、设备清单进行预验收。2.1.2 验收组依据建筑安装工程质量检验评定标准对物业的实物进行验收，主要验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂家、安装位置、幷清点数量。2.1.3 在预验收中检查出不符合国家标准的项目，提出书面的验收整改报告退回给移交单位，由移交单位或工程施工单位依据报告
5、整改。2.1.4 对预验收的单体设备进行试运转验收，主要验收设备安装质量和运转中设备的主要技术指标，对不符合的技术指标，及时提出书面整改意见，要求设备制造厂家或施工单位进行重新整改并达到规定的要求。2.1.5 预验收后需形成一份综合性报告报总经理审查。2.2 物业验收2.2.1 在预验收的验收整改报告落实实施后，验收组进行验证并在验收整改报告中记录结果，整改合格后，进行正式验收。2.2.2 对移交单位移交的竣工图，设备出厂合格证，建筑主材合同中间验收的试验报告单，设备的调试记录等进行验收并在设备验收交接记录中记录。2.2.3 物业的实施验收做到三符合：一是图纸与设备规格型号数量符合，二是工程的
6、主要设备的安装要求与安装质量符合，三是设备包括设备联接的整个系统的技术性能应与设计功能符合，验收结果记录在 设备、设施验收交接记录 。特殊设备须经政府有关部门检验合格颁发合格证才有效，电梯需有劳动局合格证，消防设备须有市消防局合格证 。2.2.4 对公共配套设备进行验收，将结果记录在物业验收交接记录中，各项指标应符合设计功能要求，建筑物、设备、设施单项验收由专业工程师和主管领导签字认可。2.3 验收后的工作2.3.1 各专业根据验收后的情况，由各职能部门写出各单项工程验收报告。2.3.2 验收组根据单项工程验收报告，作出综合性验收评定幷将验收报告交总经理。2.3.3 竣工验收要填写竣工工程资料
7、验收记录，填写物业验收交接记录。2.3.4 公司总经理代表接管单位，同物业的移交单位进行正式移交，交接手续需经发展商、施工单位、施工监理、物业管理公司签字后方可生效。2.3.5 验收完毕，验收组负责将各类资料搜集整理后移交设备部存档专人保管。3 资料的移交接管3.1 产权资料3.1.1 项目批准文件3.1.2 用地批准文件3.1.3 建筑执照3.2 技术资料3.2.1 竣工图包括：3.2.1.1 总平面图3.2.1.2 建筑图3.2.1.3 结构图3.2.1.4 水电安装图3.2.1.5 设备图3.2.1.6 附属工程图3.2.1.7 隐蔽管线图3.2.2 沉降、变形、位移观测记录及观察点布置
8、图3.2.3 地质勘测报告3.2.4 图纸会审记录3.2.5 永久性水准点位置及基础埋深3.2.6 设备合格证、设备使用说明书3.2.7 工程预决算分项清单3.2.8 工程设计变更通知及技术核定单(包括质量、事故记录)3.2.9 隐蔽工程验收签证3.2 竣工验收合格证书3.2.1 市建设工程竣工验收证书3.2.2 市建筑消防验收合格证3.2.3 钢材、水泥等主要材料的质量保证书3.2.4 新材料、构配件的鉴定证书3.2.5 水、电、采暖、卫生器具、电梯、消防设备检验合格证书3.2.6 电话工程竣工验收证书3.2.7 有线电视施工合格证书3.2.8 用电 许可证3.2.9 用水许可证3.2.10
9、 供电协议书3.2.11 用气协议书3.2.12 砂浆、混凝土块试压报告3.2.13 供水、供暖试管道压报告3.2.14 燃气管道工程验收表3.3 其它3.3.1 建筑位置、建筑面积清单二、接管验收程序接管验收工作必须依靠开发商、管理公司双方密切配合，才能顺利完成接管验收工作。接管验收的程序如下：1 由双方共同组成联合检查验收小组；2 联合检查验收小组制定验收工作进度计划；3 验收小组首先进行工程资料审查验收，按ISO9002楼宇接管资料的移交核对所接管的资料、签发验收复函；4 验收小组同移交人（开发商）提供的建筑、设备和工具、配件清册，对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备等进行验
10、收；5 对验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表并提出整改方案，经双方协商一致，约定期限由移交人负责整改，并约定时间复核；6 对房屋设施无明显不全，符合验收标准要求的楼层，由物业公司封闭楼层并承担保管责任；7 对各公共工程系统进行调试，直至合格，乙方方予接收。8 客户入住时，由物业助理陪同对室内进行全面细致的质量检查，对发现的质量问题经整理后报告诺德金融中心项目工程部，并要求施工队在规定期限内逐项返修，经物业公司及业主验收后消项,如因工程质量问题给业主和物业公司带来的一切损失由施工方承担；9 在二年的保修期内，在使用过程中业主/客户或管理人员发现的由于建筑施工上的缺陷时，报告诺
11、德金融中心项目工程部查验证实后，大中修由诺德金融中心项目部责令施工单位更换或返修，小修、急修由物业公司维修，但费用必须由施工方承担。10 验收中应注意的事项：10.1 应选派素质好、业务精通、对工作负责的技术人员参与验收；10.2 物业公司应首先站在业主的立场上、对将要交付使用的物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益，同时也从今后物业维修养护的角度进行验收；10.3 验收中出现的问题应明确记录在案，督促施工单位维修、改进；10.4 落实物业内设备、设施保修期的具体时间；10.5 移交工作应办理书面移交手续；10.6 建设单位应向物业管理单位移交整套资料，以便今后的管理、维修和养护；10.7
12、物业管理公司接收的只是物业的管理权以及政府赋予的有关权利。三、接管验收项目及标准1 验收项目：u 基础设施，机电设施（空调、电梯、强电、弱电、给排水、BAS等系统）；u 屋面；u 消防设施，水池、水箱；u 垃圾箱u 车库u 沙井、检查井和化粪池u 明暗沟；u 挡土墙；u 踏步、台阶；2 验收标准：1997年7月1日颁布的房屋接管验收标准及达到设计要求。2.1 新建房屋的接管验收标准2.1.1 主体结构2.1.1.1梁、柱、板主体按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。
13、2.1.1.2钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值，无钢筋外露。2.1.1.3木结构应结点牢固，支撑系统可靠、无蚁害，其构件的自动检索须符合结构工程施工及验收规范规定。2.1.1.4砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。2.1.2 外墙不得渗水2.12.1外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象。2.1.2.1抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥落，无明显裂缝，无污渍。2.1.2.2块料（如瓷砖）面层A 粘贴牢固，无缺棱掉角。B 面层无裂纹、损伤、色泽一致。C 对逢砂浆饱满，线条顺直。2.1.3 屋面2.1.3.1各类屋面必须符合屋面工程施工
14、及验收规范的规定，抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍；排水畅通，无积水，不渗漏。2.1.3.2平屋面应有隔热措施。2.1.3.3房屋的屋面应有组织排水，出水口、沟、落水管应牢固，接口严密，不渗漏。2.1.4 楼地面2.1.4.1毛地面平整，无裂纹，水泥砂浆面层抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷。2.1.4.2块料面层应表面平正，对逢砂浆饱满，接缝均匀顺直，无缺棱掉角；面层与基层必须粘结牢固，不空鼓；整体面层平整，色泽一致，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。2.1.4.3卫生间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。A 用小桶或胶管向地面冲倒水，水顺利流向地漏，地面无积水。B 第二天到楼下检查有无渗漏。2.1.4.4地漏过滤篦子安放稳固，管缝密实，
