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1、 XX项目地下车位销售案第一、XX县市场车位物业调查分析目前前XX县市场除本项目外暂无同类型物业销售，无法提供车位销售的市场依据，因此本项目车位销售将参照其他城市车位销售式，以下将以车位销售为例。第二、其他城市车位营销模式（以市场为例）目前市场车位销售价格一般为8-10万左右，销售式为租售结合式。车位租金价格围为200-400元/月。市场车位销售特点：1、销售时间一般为交房后半年左右开始正式对外销售。2、以租售结合的式进行销售，部分公开对外销售，部分由开发商保留作为日常备用车位对外出租。3、前期车位销售情况基本都不理想，待项目入住率提高后，车位销售才逐渐正常起来。4、车位的投资回报率比较低，以
2、市场普通车位为例，总价8万元的车位月租金一般在200-400元/月，每年的投资回报率仅为4%。第三、背景分析及调查结论1、从XX县房产市场车位整体配比及销售情况看，市场上车位需求量相对较少。从项目车位配比来看，XX县房产项目来中，本项目是唯一有车位销售的项目，以XX县市场的消费能力及消费习惯看，车位走入寻常百姓家仍然需要一段时间，所以说在一定时期XX县市场车位需求量依然走低。2、以市场作为参照物，从消费能力及投资心理来看，大多数消费者对车位物业的需求空间并不明显。从调研机构对市场车位需求量的调查结果看，随机抽取的有车一族的消费者，约60的人表示不会考虑购买车位，约40的人表示将会考虑购买车位，
3、购买动机均为节省使用成本或现在价格较低，先选个好位置；随机抽取部分无车的项目业主，基于消费能力和投资回报的考虑，约80的人表示最近将不考虑购买车位。3、车位市场整体反应冷淡，部分项目不销售车位，而是长期持有，提高租金，以租受益，等待时机成熟。根据对市场的了解，部分实力楼盘对车位物业采用法是前期持有，以租受益，时机成熟再行以较理想价格销售，入住率越高，销售价格越高。如元一集团开发的众多小区为例，07年陆续有不少小区交房入住，目前部分小区入住率基本90%，车位销售却是不急不慢。事实上，基于回报偏低，业主未入住等因素，对车位物业长期持有，以租受益，等待销售时机成熟，成为部分实力项目采取的主要策略。4
4、、市场上车位销售情况较好的，基本为车位配比较低的成熟社区。市场上，车位销售较好的，一是商住项目，拥有大量办公需求，二是市中心区成熟小区，入住率高，停车位较少。5、市场的车位销售，基本上前期均不理想。从市场车位销售情况来看，前期普遍情况不理想，基本均为项目入住后，销售率才有所提升，且项目交房越久，入住率越高，车位销售及使用情况越好。6、大量地面空间被用作停车，而地下车位使用率偏低。市民喜好省事、便，有地面停车位，就不愿下地下车位已成普遍现象，目前市入住率比较高的成熟小区，现基本路面全部都停满车辆。第四、车位销售策略1、车位销售时间安排参照市车位销售的式，建议将XX项目车位再次对外销售时间推迟，待
5、XX项目交房后，安排重点开展车位销售。如此考虑，有二面原因，一是考虑目前回款及尾房销售工作是重点，故目前阶段不建议强销车位；二是从现在至二期开盘，将有相当长一段时间，没有具体销售工作安排，从整个销售部工作均衡安排上看，也建议将时间适度靠后；三是车位的销售，尤其是开始，最好是集中精力打个歼灭战，集中消化一批，然后利用提价等价格杠杆，促进犹豫不决者及早购买。例如的元一集团旗下项目，在车位集中开盘销售一批后，会封盘一段时间停止销售，等待客户心理转变。2、车位销售策略A、参照车位销售经验，考虑前期开发商持有，以租售结合的式进行销售。以市场为例，车位销售在前期，尤其是交房之前，销售情况均不理想，较为成功
6、的项目车位销售案例，均是在小区入住率达到一个高位前，由开发商持有物业，租赁为主，当小区步入成熟，再开始以较高价格开始销售，回笼投资。在地下车库全部投入使用后，可考虑分区进行银行抵押贷款，进行融资，实现地下车位的变现。B、付款式多样化。一般车位以一次性付款为主，为了使更多的人可以轻易地购买车位，建议可采用多种式，如车位分期付款，首期付50%，最1年全额付清等。建议与集中开盘优惠一起，推出分期付款案，最大量吸引客户购买。C、实行销售控制，减少车位推出量车位销售前期，建议采用销售控制，控制车位推出量，减少客户选择余地；待项目入住率提升后集中放量销售，辅以优惠政策，以现场销售氛围，增加紧迫感，促进成交
7、。3、其他策略A、车位销售中利用限期限额优惠促销销售人员联系客户，向客户告知，在本项目车位集中开盘时间段购车位将享有10000元5000元的优惠，如“购买车位的，前30个优惠10000元/个，前50个客户购买车位优惠6000元/个，50100名优惠3000元/个”，另外，通知客户，“车位即将调价，年月日，价格一律上调5000元/个”等。或者购买二个以上车位，额外优惠2000元/个。B、建议XX项目二期调整地下车位设计，适当减少车位数量。在目前位普遍销售不佳情况下，控制数量，有利于销售速度及价格。同时，鉴于地下车位的高额成本，减少配比，也是节约了开发资金的投入。C、尽早交房，提高入住率。目前，一
8、期XX项目主体工程建筑已基本完成，建议尽快进行配套建设，争取提前交付，尽早让客户收房入住、尽早购车位。D、车位房源搭配。在项目二期销售中，考虑选择一批优质房源，将待销售的车位进行一定房源比例搭配，减少客户购买的选择余地，也将增进车位的销售。E、物业管理要格控制地面停车位，实行格车辆管理制度。交付后，物业管理上要求汽车一律入地下车位，禁地面停车。同时，地下车位，一律统一加装车位锁，防止随意停放。另：考虑到本项目车位目前的销售价格为8万/个，在重新销售前期建议租售结合的式进行，参照车位租赁价格，建议本项目车位租金年回报率要基本达到4%左右，车位租金价格建议定在240-300元/月。XX房地产咨询服
9、务有限公司2010年4月1日附件一： 车位租赁合同甲(出租)：地址：XX县XX路南侧代表人： ：乙(承租)：身份证号： 住址：为了便于停车位的正常管理和车辆的有序出入，xxxx集团（开发商）将小区现有的停车位出租给乙。据此，甲乙双在平等自愿、互惠互利、诚实信用的原则下，就甲将小区停车位出租给乙使用的事宜达成一致意见，特订立本合同。第一条 编号、位置、面积停车位编号： 位置： 面积： 。第二条 承租期限乙承租期限即为本合同的有效期限。本合同的有效期限为 年，自 年 月 日始至 年 月 日止。合同期满经双协商一致可以续签合同。第三条 租金及其支付式租赁车位按照先付款后使用的原则，乙需在签定本合同时
10、将车位租赁费一次性向甲支付。收取费用后，不再退费。乙须于本合同约定期限满提前三向甲提出续租书面申请，获得甲同意后办理相关手续。过期视为放弃续租权，甲无须将乙列入下一期车位租赁计划。乙承租停车位的租金为每年人民币 元。租金支付式为： 。第四条 双责任甲责任：1、依本合同的约定向乙提供停车位;2、负责停车位的公共秩序维护工作;3、负责停车位的卫生清洁工作。乙责任：1、不得将停车位转租或转借给他人;2、承租的停车位只用于停放机动车辆;3、停放的机动车辆牌照号为： 变更的，应告知甲;4、不得影响其它车位上停放的车辆的安全和正常通行;5、在停车位修理车辆或清洗车辆须经甲可;6、车辆进出停车位不得妨碍甲的
11、物业管理活动和其他业主、物业使用人的活动。第五条 停车位的所有权及维护停车位的所有权由万世伟业投资集团所有。其维修养护工作由甲进行维修养护。第六条 甲免责乙车辆在停车位损坏的，除乙有证据证明是甲的行为所致或甲没有履行职责所致的，甲不承担赔偿责任;乙车辆在停车位丢失的，除乙有证据证明是甲的行为所致的，甲不承担赔偿责任;对于乙车辆在停车位损坏或丢失的，甲将协助乙向公安机关报案并配合公安机关对案件进行调查和处理。第七条 其它1、因小区开发、规划等原因须提前解除合同的，甲应于 日前通知乙;2、甲将建立健全停车位的各项管理规定;第八条 不可抗力在履行本合同的过程中出现不能预见、不可避免如地震、洪水等情况
12、造成损失的，甲乙双互相免责，但双应尽量避免损失的扩大，对扩大部分的损失责任应予赔偿。第九条 违约责任1、除本合同本条规定的情形外，甲乙双不得擅自解除本合同，擅自解除本合同的一视为违约，守约有权要求违约支付 元的违约金;2、乙应按时缴纳停车位的租金，不得以任原因拖欠租金，乙拖欠租金的，按日 向甲支付违约金;3、乙不正确使用停车位或不按甲的规定使用停车位的，给小区其他业主、物业使用人或甲造成损失的乙应予赔偿。第十条 争议的解决本合同未尽事宜，甲乙双可签订补充协议进行约定。在履行本合同过程中发生争议的，双应平等协商解决。协商不成可以依法向甲所在地人民法院起诉。本合同自双签字、盖章后生效。本合同一式三
13、份，甲两份，乙一份，具有同等法律效力。本合同所有附件与本合同具有同等法律效力。甲： 乙：负责人：签订日期：附件二：物业管理（地下车库管理）服务协议甲： 乙： 号楼 单元 室 为了维护XX项目交通秩序，规机动车停放，确保业主车辆安全，经甲乙双友好协商，就XX项目地下车库车位租赁管理服务达成如下协议： 第一条 车辆基本情况 车主姓名： 性别： 联系： 驾驶证号： 车牌号： 车型： 颜色：第二条 物业情况 物业位置： 物业名称：XX项目地下车库 车位编号：第三条 双的权利和义务。一、甲的权利和义务 1、根据相关法规政策，结合实际情况，制定本小区地下车库管理规定并书面告知乙； 2、负责建立健全本车库停
14、放车辆的档案资料； 3、制止违反本车库管理规定的行为。 4、租约期满，车主若需继续租赁，应在协议到期前十五天到管理处办理租手续；否则，将视乙自动终止协议，甲有权将该车位转租他人，转租时不再另行通知； 二、乙的权利和义务 1、监督甲的车辆管理服务工作，就车辆管理的有关问题向甲提出合理的意见和建议； 2、格遵守物业公司制定XX项目地下停车场管理规定，如因乙违反XX项目地下停车场管理规定而造成的损失，乙负全部责任； 3、依据本协议按时缴纳车位租金和管理费； 4、接受甲的管理和服务； 5、对停放车辆办有相关齐全的保险手续。 第四条 车库物业管理服务质量 1、车库卫生整洁，车辆停放有序； 2、公用设施设备配套完好，运行使用正常，无事故隐患，日常使用中格遵守操作规程和保养规； 3、机动车辆停放管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记； 4、消防设备设施配置完好，运行正常，可随时启用；消防通道畅通无阻；制定有效的消防应急案； 5、车场实行24小时值班制度。 第五条 车辆停放中的禁止行为 1、停放车辆时不得对其他车辆的进出和其他车位的使用造成阻碍，非停车区域禁止停放任车辆； 2、不得损坏车
