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1、中国房地产创新发展报告 德勤研究中心 2020年3月 行业转型驱动创新 1 政策鼓励房地产科技创新 1 供给告别 黄金时代 2 品质生活驱动创新 2 房地产科技迈入3 0时代 3 科技重塑行业与生活 5 智慧开发 5 智慧建造 6 智慧营销 6 智慧运营 7 科技引领理想生活 7 中国房地产科技生态 8 全生命周期行业生态图谱 8 传统房企的科技转型实践 11 竞争与风险挑战 14 行业竞争加剧 14 数据争议风险 14 网络安全风险 14 趋势与展望 15 新科技赋能房地产创新 15 建造工业化持续推进 15 物业管理前景广阔 15 关注监管变化 15 联络信息 16 研究与撰稿人 17 目
2、录 1 中国房地产创新发展报告 行业转型驱动创新 行业转型驱动创新 表1 国家政策支持房地产科技相关领域发展 时间政策相关内容 2019 01 智慧城市时空大数据平台建设技术大纲 2019 版 开展时空大数据平台构建试点 鼓励其在智慧 社区系统 如精细办公 智能物业管理等场景中 的应用 2017 12 促进新一代人工智能产业发展三年行动计划 2018 2020 智能服务机器人 智能家居产品被列入促进人工 智能发展八大重点领域 2017 04建筑业发展 十三五 规划 加快推进建筑信息模型 BIM 技术在全过程的集 成应用 逐步推广智能建筑 2017 01物联网发展规划2016 2020 到202
3、0年 基本形成物联网产业体系 总体产业 规模突破1 5万亿元 2016 082016 2020年建筑业信息化发展纲要 十三五 时期 着力增强BIM 大数据 云计 算 物联网 3D打印等信息技术集成应用能力 2015 06关于推进建筑信息模型应用的指导意见 到2020年末 大中型建筑 绿色建筑等新立项项 目中 集成应用BIM的项目比率达到90 2014 08促进智慧城市健康发展的指导意见 在家居智能管理 智能建筑与智慧社区等领域 加强移动互联网 地理信息等技术的集成应用 政策鼓励房地产科技创新 调控与监管压力下 当前房地产行业面 临拿地难 融资难 房价受限等困难 原有发展模式受到极大挑战 转型压
4、力 巨大 2019年7月 中共中央政治局会 议强调 不将房地产作为短期刺激经济 的手段 2019年12月中共中央政治局 会议研究2020年经济工作 未提及房地 产 目前来看 房住不炒 的整体基 调仍然持续 与此同时 政府大力支持信息基础设施建 设和技术研发 为房地产行业转型升级提 供了良好的外部环境 根据 中国互联网 发展报告 2019 2018年 中国4G 基站总数超过370万 网络覆盖98 的全 国人口 前沿技术方面 云计算 大数 据 人工智能在中国高速发展 产业规模 已分别达907 5405 339亿元 此外 中国已于2019年6月向中国电信 中国移 动 中国联通 中国广电发放5G商用牌
5、 照 正式进入5G商用元年 相关技术与 基础设施基本成熟 5G时代正在全面到 来 完善的信息基础设施和领先的新一代 信息技术为中国房地产科技的迅速发展奠 定了基石 此外 近年来政府不断出台政策直接鼓 励房地产科技相关领域发展 例如 政 策鼓励BIM 大数据 物联网 3D打印 等技术应用 相关科创企业可获税收减 免或项目资助 相关国家标准规范也不 断完善 另外 政府还高度重视智慧城 市建设 自2014年 促进智慧城市健 康发展的指导意见 颁布以来 各级政 府积极推进智慧城市建设工作 智能家 居 智慧楼宇与智慧社区作为智慧城市 的微观组成部分 也得到大力支持 多 地设立智慧城市建设专项资金 对符合
6、 相关标准的项目给予资助 来源 公开资料 德勤研究 2 中国房地产创新发展报告 行业转型驱动创新 供给告别 黄金时代 房地产行业已全面告别飞速发展的 黄 金时代 逐步步入供大于求的存量时 代 近年来行业整体利润水平呈现下滑 趋势 同时 行业整合加快 资源进一 步向拥有更强综合实力的房企集中 无 论是面临利润下行压力的大型房企 还 是面临淘汰风险的中小企业 都在积极 转变发展思路 房地产行业的竞争重心 正从土地 资金等资源获取转变为精细 化运营 利润水平下降 房企利润空间受成本上升和收入下降双 向挤压 一方面 受金融去杠杆的影 响 房地产企业融资成本明显上升 另 一方面 房价受到严厉调控 上涨趋
7、势 受到抑制 2019年房地产市场在持续的高压调控政 策下呈现稳定趋势 一线城市新房市场 房价小幅上涨 二手房市场涨跌互现 基本告别房价暴涨模式 传统模式下 房地产行业的繁荣很大程度上建立在土 地的持续快速升值上 房价趋稳意味着 这部分收入上升空间受限 越来越多房 企开始将重心转向存量市场 通过在运 营环节提供增值服务提升盈利水平 行业整合加快 房地产行业集中度不断提升 行业整 合加快 根据中国指数研究院公开数 28 28 23 24 20 2016201720182019E2020E 图1 A股房企核心利润增速整体下滑 图2 头部房地产企业市场份额显著扩大 17 19 24 27 29 40
8、 45 56 67 72 20152016201720182019 综合实力TOP10企业销售额市场份额百强企业销售额市场份额 来源 中金公司研究部 中国指数研究院 德勤研究 注 核心利润指归属于母公司所有者的净利润 据 2019年百强企业市场份额已超七 成 TOP10企业市场份额近三成 头部 房地产企业在土地 资金等方面资源获 取和话语权优势明显 马太效应显著 行业整合格局下 中小企业更需摒弃以 往粗犷式的发展模式 探索转型之道 在监管收紧和行业竞争加剧的环境下谋 求生存 品质生活驱动创新 城镇化放缓 品质消费需求增加 正从 需求端推动房地产行业更多围绕存量地 产转型 迈向品质优化的新阶段
9、3 中国房地产创新发展报告 行业转型驱动创新 城镇化放缓 增量需求下降 城镇化的快速推进是过去房地产黄金时 代的重要动力 随着城镇化速度放缓 城市发展更多转向内部结构优化和效率 提升 房地产行业也面临转型 城镇化 初级阶段 农村劳动力向城市大量转 移 居住 办公 商业 产业等各方面 空间需求旺盛 增量需求大 直接带动 了房地产行业的繁荣 国家统计局公开 数据表明 截止2019年年末 我国常住 人口城镇化率已达60 6 城镇人口增 速从2010年的3 82 下降到2019年的 2 05 城镇化逐步进入质量优化的新 阶段 随着新型城镇化建设的推进 城乡协同 发展 提升城镇化质量 建设绿色城镇 等越
10、来越受到关注 房地产行业的重心 也随之从扩大增量转变为存量优化 质 量提升 消费模式创新 品质更受重视 城市消费升级和新生代购房者消费观念 的转变推动消费模式向品质型消费转 变 购房者对居住品质的要求越来越 高 2019年 中国人均GDP已达10276 美元 首次突破一万美元大关 人均 GDP2万美元以上城市达15城以上 城 市中产阶级的扩大和消费水平的提升使 得部分房地产市场呈现消费升级趋势 更多有房者开始追求更高的居住品质 改善型购房需求上升 相比于刚需购房 者和投资型购房者 改善型购房者对于 居住环境 物业服务 配套设施等的要 求更高 与此同时 互联网时代成长起来的新 生代人群购房需求也
11、逐渐增加 根据 58同城 安居客联合发布的 定义理 图3 城镇人口增速放缓 来源 国家统计局 注 城镇人口指居住在城镇范围内的全部常住人口 想 2018年理想居住生活报告 80 90后正成为购房的中坚力量 占比 分别为38 2 38 1 新生代人群普遍 对于住宅的生态宜居程度 舒适度 智 能化程度有着更高的要求 为此 房企 纷纷在品牌经营 居住环境 配套物业 等方面加大投入 在新的消费格局下提 升自身竞争力 房地产科技迈入3 0时代 房地产科技 PropTech 即大数据 人工智能 物联网等新一代信息技术在 房地产领域的运用 至今为止 主要 经历了三个主要阶段 PropTech1 0时 代 兴
12、起于20世纪80年代左右 随着 计算机的普及和数字化的兴起 其应 用也从科学研究渗透到房地产行业 这一时期诞生了AutoCAD等计算机辅 助工具 促进了数字化设计与机械化生 产 PropTech2 0时代 与2000年左右 互联网的兴起紧密联系 互联网促进了 房地产领域信息的获取 交换与管理 譬如线上房屋交易 线上看房等 而 随着技术的进步 共享经济 物联网等 也逐渐与PropTech联系起来 近几年 来 在区块链等新一代信息技术的引领 下 PropTech逐步迈入3 0时代 由于 区块链1 数据存储具有透明 安全 高速 的优势 结合5G通信 AI 大数据等技 术 能够最大限度地发挥数据与互联
13、网 的潜力 实现更优化的数据获取 精准 决策 互联互通 3 0时代也被称为区块 链时代或数据时代 35 40 45 50 55 60 65 6 0 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 6 5 7 0 7 5 8 0 8 5 9 0 城镇人口 亿人 城镇人口占比 1 根据中国信息通信研究院发布的 区块链白皮书 2019 区块链 Blockchain 是一种由多方共同维护 使用密码学保证传输和访问安全 能够实现数据一致存 储 难以篡改 防止抵赖的记账技术 也被称为分布式账本技术 4 中国房地产创新发展报
14、告 行业转型驱动创新 PropTech 1 0PropTech 2 0PropTech 3 0 1980年左右2000年左右 过渡中 技术作为辅助工具技术推进信息互联技术颠覆行业生态 计算机与自动化互联网区块链 时间特点驱动技术 图4 PropTech向3 0时代过渡 借助区块链 人工智能 物联网等领域 的技术优势 中国将成为PropTech3 0时 代的引领者之一 仲量联行亚太区首席 运营官Albert Ovidi在2019中国房地产科 技论坛上曾表示 到2030年 中国将成 为人工智能领域的世界领导者 2016 年 十三五 国家信息化规划 印发 以来 中国不断强化区块链等战略性前 来源 公
15、开资料 德勤研究 沿技术布局 根据Incopat数据库 截止 2019年年末 中国区块链行业专利总数 达1894例 远超其余各国区块链公开专 利数量总和 2020年是上述 十三五 规划的最后一年 相关技术布局也将进 一步推进 这将有力加速PropTech3 0时 代的到来 5 中国房地产创新发展报告 科技重塑行业与生活 来源 公开资料 德勤研究 科技重塑行业与生活 在政策高压 利润下降 竞争加剧 需求转变的背景下 房地产企业单纯 依靠土地开发获取利润的方式逐渐遭 遇瓶颈 战略转型和多元化发展成为 趋势 同时 借助新一代信息技术兴 起 PropTech迈入3 0时代的机遇 房地 产科技迅速兴起
16、成为房地产企业转型 升级的主要方向之一 大数据 AI 物 联网等新技术正渗透到房地产开发 建 造 营销与运营各个环节 全方位重塑 中国的房地产行业的同时 也改变着每 个人的日常居家 办公与休闲 智慧开发 大数据开发 变革地产估值与投资决策 大数据时代 房地产行业的信息来源更 加多样化 在传统数据来源 如购房者 资料 楼盘信息 交易记录之外 还包 括网络浏览痕迹 搜索关键词 手机位 置信息等 算法和机器学习技术能够帮 助房地产企业更充分地利用各类数据 更准确地估计地产的价值 从而做出更 明智的投资决策 具体而言 在开发规 划环节 大数据技术可应用于地产估值 和投资决策两个方面 地产估值方面 传统房地产估值方法包 括比较法 收益法 成本法等 往往需 要投入大量人力 花费数周甚至数月时 图5 科技渗透到房地产行业与居民生活的各个环节 大数据 决策辅助 大数据 VR AR 精准营销 在线看房 地产估值 智能家居 智慧社区 智能办公 智慧楼宇 智慧楼宇 智慧城市 物联网 机器人 大数据 智慧楼宇 智能家居 智慧社区 可持续设计 方案 成本控制 定制化生产 机器人 BIM 建筑 信息模型 3D打印
