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1、第六章房地产产品开发与规划设计 房地产开发发展历程常规项目开发创新项目开发产品规划 第一节房地产开发发展历程 一 发展历程二 开发模式的发展 一 发展历程1 产品开发的发展 广告宣传项目概念和复合项目专业和品牌项目 2 房地产企业运作方面的发展 单一产品多元化产品专业化产品 二 开发模式的发展 1 复合房地产项目开发模式 Compositerealestatemode 房地产 其他产业 音乐 体育 教育 奥林匹克花园 Compositeproduct 2 创新项目开发模式 Innovationdevelopmentmode Newurbanism SOHOSuburbanization 5 2
2、7 0 3 专业连锁项目开发模式 Professionalchainmode likeMcDonald sandKFC4 景观项目开发模式 LandscapeDevelopmentMode SeaandRiverView 阳光100 Professionalchain 第二节常规项目开发 一 根据开发规模划分小型开发项目 smallscaleproject 中型开发项目 middlescaleproject 大型开发项目 largescaleproject 1 小型开发项目 小型项目指的是占地数千平方米的项目 1 开发要点 优势是 地处市中心 交通方便 人口集中 劣势是 地价昂贵 拆迁费用大
3、基本配套设施老旧 机会是 政府给予众多优惠条件威胁是 相似类型的项目形成竞争 2 开发建议 a 精品开发 以小而精致取胜b 快速入市 以快取胜 2 中型开发项目中型项目占地2 3万m2 中小型项目 或4 8万m2 中型项目 一般是多层住宅区 1 开发要点 优势 a 形成住宅区 完善的配套b 绿化率较高c 开发成本较低d 实用率较高 2 开发建议 a 多层住宅庭院空间的营造 注意事项 特色开发文化品味b 多层住宅个性化营造 3 大型项目开发大型项目占地10万m2以上 大型项目 10 60万m2 超大型项目 60万m2以上 1 开发要点 a 大型项目有利于低价入市b 大型项目广告投入足c 大型项目
4、的规模优势d 较好的进行主题营造 2 开发建议 a 规划超前 开发期长达5 10年 b 客户准确定位 供应量大 市场准确细分困难 c 资金筹措到位 土地 配套等资金需要量大 d 节奏控制到位 二 根据开发形式划分高层开发项目多层开发项目别墅开发项目 容积率极低 0 3以下 第三节创新项目开发 房地产产品创新体系 产品创新方法 创新产品 一 房地产产品创新体系 1 核心产品 利益2 形式产品 建筑形式3 附加产品 服务4 地产外产品 体育 音乐 教育 二 产品创新方法 1 概念创新2 产品创新3 手段创新4 服务创新 1 概念创新 1 Newurbanization SOHO Smalloffi
5、ceandHomeoffice BOBO BourgeoisandBohemian MOMA TheMuseumofModernArt Latte Akindofcoffee LOHAS Lifestylesofhealthandsustainability 2 郊区化suburbanization I 生活方式 livingstyle 5 27 0 衍生概念 绿色 环保 生态 greenconcept 3 复合产品 compositedevelopment 4 连锁开发 chaindevelopment CBDCLDCPDCODCID CITYHOUSELOFT 无内墙割断的平敞式平面布置住
6、宅STUDIO 工作室公寓SOLO 单身精准住宅 G O D生活模式 在充满清新空气和绿意的花园中安置美好的家园国际5S标准别墅 sportstorysunstreamscenery 2 产品创新 1 创新重点 新的理念落到实处 不仅仅是广告宣传 2 案例 朝外SOHO 建外SOHO 当代万国城 MOMA ExampleaboutSuburbanization 3 手段创新 1 公关策划 2 广告宣传 3 价格策略 SOHO中国董事长和联席总裁 牛首猴首虎首猪首 国产59式中型主战坦克 4 服务创新 1 物业管理 2 配套 3 会所 祈福新村度假俱乐部 建外SOHO配套设施 建外SOHO举办的
7、活动 三 创新产品 一 绿色住宅 环保住宅 生态住宅 健康住宅 二 白领概念产品 三 老年人住宅的开发 四 产权式酒店 一 绿色住宅 环保住宅 生态住宅 健康住宅 1 基本的衡量标准是 对自然界的索取要少 对自然环境的负面影响要小 正确处理好自然 建筑与人的关系 2 绿色生态住宅九大指标 能源系统 避免多条动力管道入户 对住宅的围护结构和供热 空调系统要进行节能设计 建筑节能至少要达到50 以上 水环境系统 设立中水系统 雨水收集利用系统等 景观用水系统要专门设计并将其纳入中水系统一并考虑 小区的供水设施宜采用节水节能型 气环境系统 室外空气质量要达到二级标准 居室内自然通风 卫生间具备通风换
8、气设施 厨房设有烟气集中排放系统 声环境系统 采用隔音降噪措施使室内声环境系统满足 日间噪音小于35分贝 夜间小于30分贝 光环境系统 室内尽量采用自然光 居住区内防止光污染 提倡由新能源提供的绿色照明 热环境系统 冬季室内适宜温度 20 至24 夏季 22 至27 采暖 空调应该采用清洁能源 绿化系统 应具备三个功能 一是生态环境功能 二是休闲活动功能 三是景观文化功能 废弃物管理与处置系统 生活垃圾的收集要全部袋装 密闭容器存放 收集率应达到100 垃圾应实行分类收集 分为有害物 无机物 有机物三类 分类率应达到50 绿色建筑材料系统 提倡使用3R材料 可重复使用 可循环使用 可再生使用
9、3 社区生态建设措施 健康 节能主题提高绿化率 增加平面绿化 立体绿化保持原有天然的地形 地貌 人工营造略有起伏的地形 宽阔的湖面 曲折的溪流 茂密的林地等 生态公园 生态林建设 提高自然资源利用率 降低污染都市庄园 观光休闲农业的开发 当代万国城相关绿色建材 外墙 600mm外墙 400mm钢筋混凝土 100mmXPS高质量保温体 100mm流动空气层 采暖制冷 天棚柔和辐射采暖制冷搭配地源热泵 全年保持20至26度之间 新风系统 设立独立新风供应系统 平均换气次数0 1次 H可调节 提供每人每小时300立方米的新风量 户门 合资高品质五防门 并于门下部加装触动式隔音 保温 防尘金属架胶条
10、以达防尘 隔音最佳效果供水 变频恒压供水系统 24小时生活热水 厨房及主卫设有纯净水接口 二 白领概念产品 1 白领概念项目市场机遇分析 1 白领阶层成为购房主力都市白领在无房者中占了相当大的比例 作为急于改善居住条件的年轻人 他们有着极为强烈的购房欲望 但普遍积蓄比较有限 个人购房者中年龄在25 39岁之间的年轻人已成为1997年以来个人购房能力最强的消费群体 占个人购房总数的61 1 这些人当中大多是白领 2 白领阶层的住房需求在市内 一房一厅或二房一厅 面积40平方米左右 独立厨厕 有些许家具和电器 地段安全便利 月租价1000 1500元的房子 位于市中心或市中心周围地带 建筑面积在4
11、0平方米左右 住所分房 厨 厕 阳台四个部分 可办产权 首期6万左右 月供800 1500元 按揭时间在5年左右 物业管理良好 这种单身公寓具有交通方便 付款轻松 风险小等特点 只要攒够了首期的房款 供上三五年便可拥有一套属于自己的房子 2 白领概念项目市场定位要点 1 居住环境质量要求高 2 自由个性和严谨务实的统一 3 高标准的社区服务文化 4 生活方式讲效率和求快捷 5 现代化高科技含量生活 3 白领概念项目房型与功能设计要点 1 独特功能分区动静分离 干湿分离 2 对SOH0趋势的把握 3 满足白领的功能设备 三 老年人住宅的开发 1 老年人住宅市场机遇分析 1 中国已步入老龄化社会按
12、照联合国制定的标准 一个国家或地区65岁以上人口占总人口7 或60岁以上人口占总人口10 以上 即为老龄社会 2000年我国老年人达到1 3亿 进入老年型国家的行列 到2025年 老年人将占全国总人数的19 34 到2040年 老年人将占全国人口的27 8 届时三个半中国人中就有一个老年人 2 老龄化社会住宅问题 随着寿命的延长 人们退休之后的时间将超过工作时间 必需考虑退休后的生活对住宅及其环境的要求 明显不同于工作期间对住宅的要求 计划生育是中国的基本国策 将面临着一对夫妻赡养4 12个老人的局面 因此 相当比例的老人将进入老年人公寓 房地产专家指出 老年住宅为老年人养老提供了重要的社会保
13、障 同时它也是体现物质文明的重要标志 人口的老龄化使老年人对住房的需求发生变化 在城市里只要住房条件允许 父母和成年子女多数愿意分开居住 这样才能使老人活动不受干扰 减轻了子女负担 还减少了代沟矛盾 2 老年人生理和心理的需要 3 老年人住宅开发现存障碍 1 政府缺乏资金 房地产商尚在观望 2 昂贵的收费使老人望而却步 3 从业人员素质偏低 4 老人住宅的基本开发形式 1 老少居 型住宅 2 老年公寓 5 老年住宅开发要点 1 居住小区建筑外环境设计 a 充满生活情趣的庭院和宅前绿地b 完善的步行交通系统c 特色的广场和社区中心区设计 2 建筑内部适应性设计a 平面设计要体现对老人的关怀室内设
14、计需照顾心理b 室内设计需照顾老人的操作情况和喜好c 平面尺寸要符合老人生活习惯和生理要求出入口不应有高差 宽度为900mm以上 老人院中单面走廊宽1800mm以上 中间走廊宽2700mm以上 护理疗养院中 单面走廊宽1350mm以上 中间走廊宽1800mm以上 楼梯踏步高度不大于140mm 踏面宽度不小于300mm 坡道坡度小于1 12 10米内设休息平台 两侧设扶手 电梯前厅和电梯内要确保担架及轮椅的活动范围 卫生间应宽敞 使老人有转身的余地 3 老年人住宅功能与档次定位60 74岁 以动为主 以养为辅 75 89岁 动养各半或养多于动 90岁以上 重点设计老年护理医院 开设治疗 康复以及
15、临终关怀 4 完善的社区保障体系 四 产权式酒店 1 定义 即开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者 投资者一般并不在酒店居住 而是将客房委托酒店管理公司经营 从而获得利润分红 同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权 2 产权式酒店的类型 时权酒店1976年在瑞士首创 即由投资者买断旅游目的地旅馆旅游设施在特定时间里的所有权 退休住宅投资者在退休之前购楼 每年和家人去使用一段时间 其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报 到退休时作为颐养天年的住所 有限自用的投资型酒店 3 产权式酒店的经营 参与者 经营者 酒店管理公司 投资者 企业集团 中产阶层 监督者 业主管理委员会 开发要点客流保证 旅游区 经营管理保证 星级管理 销售保证 小单元 4 投资者的收益年度分红 免费自住 消费优惠 套现增值
