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1、 深圳 中管网房地产频道 中山公园项目服务建议书 中管网房地产频道 本报告主要框架 1 项目概况 2 市场分析 3 市场定位 4 项目规划预案 5 服务范围 中山公园项目服务建议书 1 6 2007 项目概况 市场分析 项目概况 地块位置 南山区中山园路与北环大道交界处用地性质 暂为旅游用地占地面积 19000平方米预计建筑面积 76000平方米预计建筑容积率 4 0 北环大道 本项目 项目界定 北环大道 中山园路 汉唐街 中山公园 本项目 东 北 公园入口处 地块呈长方矩形 进深较浅 不利于规划园林 地块东临中山园路 北临北环大道 受噪音影响较大 南面是汉唐街 景观较差 西临中山公园 拥有着
2、绝佳的景观资源 地块被中山公园入口道路分割成两部分 不利于规划全封闭式小区 项目概况 项目地块 该项目毗邻约49万平方米中山公园 尊享中山公园绝色美景 中山公园是一座具有历史文化教育意义和时代气氛与传统特色相统一的综合性公益休闲公园 园内冈峦起伏 植被茂密 多处古迹名胜和现代园林建筑 从高处俯瞰 风景十分优美 项目概况 项目景观 该项目周边有21 22 37 93等10数条公交路线 交通便捷 居民出行较为方便 北环大道 南山大道 21 22 37 93 226 332 362路 公交车站 21 22 37 93 226 332路 21 22 37 93 201 226 332路 21 22 3
3、7 93 201 226 332 362路 项目概况 项目交通 该项目周边拥有南山实验学校 南山人民医院 工商 建设等各大银行 南头商业城 天虹等大型商业 南山图书馆 南山文体中心 南山区委 中山公园 荔香公园等较为完善的配套设施 北环大道 中山公园 汉唐街 中山园路 南头商业城 本项目 项目概况 项目配套 1 尊享中山公园绝色美景 品味人与自然的和谐统一 中山公园 本项目 项目概况 项目价值挖掘 2 交通便利 毗邻南山商业中心区 北环大道 天虹商场 南头商业城 百安居 家乐福 铭可达商业广场 本项目 项目价值挖掘 项目概况 3 丰富的教育资源 南头中学 南山实验学校 南山实验学校南头小学部
4、荔香中学 本项目 中加国际学校 深圳大学 大新小学 项目价值挖掘 项目概况 1 开发商品质形象尚未形成 目前开发商在深圳市尚无成功项目案例 品质形象尚未深入人心 在日后项目推广过程中应注重开发商品质形象的推广 北环大道 方鼎实业投资 方鼎华庭 南头城实业 中山颐景花园 本项目 海岸地产 海岸 卡夫诺 项目风险提示 项目概况 2 毗邻主干道 噪音影响较大 该项目东临南山大道 北临北环大道 特别是北环大道 车流量大 噪音影响较大 北环大道 本项目 南山大道 中山公园 项目风险提示 项目概况 3 用地被分割 无法规划成封闭小区 该项目地块被中山公园入口处分割成两部分 使得整个项目无法规划成一个封闭式
5、小区 而且由于地块进深较浅 不利于做园林规划 如果项目做纯住宅 其档次难以较大提升 北环大道 本项目 南山大道 中山公园 中山公园入口处 项目风险提示 项目概况 4 中山公园片区尚无高品质大社区项目 片区档次形象不高 该项目所属的中山公园片区目前尚无高品质大社区型的项目 片区整体档次形象不高 尚未得到大众的完全认同 北环大道 本项目 南山大道 中山公园 方鼎华庭 中山颐景花园 南关城工业村 莲城花园 项目风险提示 项目概况 1 6 2007 宏观经济环境解读 市场分析 1 国际环境约束下的中国经济或将进入周期下行区间 Source DTZResidential 中国 美国次贷危机影响 原油 原
6、材料价格上涨 中美利差加大 恶性通胀加剧 人民币升值 市场分析 2 高通胀导致负利率 CPI持续高位 0 2 4 6 8 10 7 7 8 7 4 1 3 2 Source ThePeople sbankofChina BBALIBOR DTZResidential Jan 06 Sep 06 Jan 07 May 07 Jan 08 CPI同期增幅 一年期美元伦敦银行同业拆息 May 06 Sep 07 May 08 一年期存款利率e 市场分析 BankReserveRatio One yearLendingRate Overfive yearLendingRate Jan 05 Jul 0
7、5 Jan 06 Jul 06 Jan 07 Jul 07 Jan 08 5 0 5 5 6 0 6 5 7 0 7 5 8 0 8 5 9 0 9 5 10 0 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 Jun 08 17 50 Source ThePeople sbankofChina DTZResidential 3 货币紧缩政策将长期持续性的对房地产行业形成抑制 紧缩性货币政策 市场分析 4 全方位 立体式调控政策 主要政策 市场分析 5 2008年人民币贷款额度整体较为紧张 新增人民币贷款额度预期 Source ThePeople sbankofChina DTZRes
8、idential TrillionRMB 2000 2001 2002 2003 2005 2006 0 5 1 0 1 5 2 0 2 5 3 5 4 0 3 0 2004 2007 0 56 1 29 1 90 2 77 1 92 1 65 3 07 3 63 新增人民币贷款 2008E 3 63 1 18 2 45 01 06 2008 市场分析 1 6 2007 深圳住宅市场情况 市场分析 市场分析 1 深圳市住宅市场情况 2008年1 6月全市新建商品住宅供应量为257 44万平方米 同比上涨6 20 元 平方米 表22007 2008年深圳商品房成交量与均价走势 数据来源 DTZ戴
9、德梁行 市场分析 2 深圳市住宅市场情况 中小户型及毫宅成交活跃 1 6月全市商品住宅销售面积154 25万平方米 同比下降54 02 销售套数为17045套 同比下降48 82 表32007 20081 6月深圳各区商品房住宅成交均价比较 数据来源 DTZ戴德梁行 3 深圳市住宅市场情况 市场分析 关内片区上半年房价普遍比去年上涨 关外宝安 龙岗两区房价基本与去年持平 政府规划重点支持的区域 表现出较强抗跌性 4 保障性住房开始分化深圳住宅市场 81 2 3 2 15 6 商品住房 含限价房 公共租赁房 经济适用房 深圳市住房建设规划 2006 2010 市场分析 总结 服从于国家宏观调控政
10、策 房地产行业不可避免的进入调整周期 并且这个调整周期将可能比预期的时间更长 短期看 价格仍有下跌空间 而销量则暂时难以回复到过往的高峰水平 对此我们应该有足够的心理准备以应付日益恶化的市场局面 但从长期来看 作为国民经济支柱行业的房地产并不具备崩盘的现实基础 而深圳作为特殊经济模式和行政管理模式下的特区 由于土地稀缺 人才密集等因素 市场的发展还有着有力的支撑 随着深圳城市规划的完善 经济的发展 外来人口的持续增长 与香港的合作继续加深 购房者信心的逐渐恢复 未来深圳楼市必逐步进入稳定发展的轨道 市场分析 服务范围 戴德梁行对项目的思考 关注的核心问题 明确项目的总体定位客观 中立 系统的市
11、场分析完整 系统的策划与项目定位相适应的运营方案和计划确定各阶段的发展战略和建设节奏确定产品构成和最佳的空间发布系统的营销推广计划和代理制度完整的经济效益评价方案 解决问题的关键 项目应关注的方向 城市综合体物业中各种功能的关连 分布 规模比例 项目综合性功能的最大竞争力的发挥 恰当地表现标志性和超前性 项目的可达性和聚集性 项目的目标定位和各功能不同目标定位的协调 协助明确项目整体工作计划及首期工作计划 指引规划师完成总体概念性及控制性规划设计 指引建筑师完成首期规划及建筑方案设计 清晰资金运营方案 清晰产品框架构成与运营方案 清晰产品构成与营销战略 工作的目标 前期市场研究及策划 戴德梁行
12、服务范围 服务内容分解 第一阶段项目定位的可行性研究及概念方案工作方式 将建立模型 分析各种销售型产品 非销售型产品的不同组合下的不同投资收益状况 从而选择适合贵公司的形态 服务成果 提供项目初步定位的模拟方案 包括定位的可实施性 概念规划方案的具体排布 使方案在合理的前提下更加优化 并在各模型模拟的前提下 直观的在未来收益下选择适合的发展方向 提交报告 项目市场研究及概念初规 项目可行性研究 第二阶段项目报批方案跟进及调整 工作方式 实时跟进 根据第一阶段成果提交的状况 完善及修正 并随甲方要求对新的规划要点及用途的更改提供可参考意见 服务成果 配合发展商对项目在审批过程中需要调整和上报的方
13、案进行修正 提供各规划数据的计算方案和优化组合方案 提交报告 项目可行性方案修改 项目规划方案调整 服务内容分解 工作方式 阶段性汇报及方案论证 与设计院紧密配合 将前期市场研究及定位的成果与规划方案的融合达到最优化 服务成果 对开发产品成本作出详细策划 明确我们各样产品组成以及产品具体的组成比例 销售类产品的财务收益整体情况与非销售类产品的财务收益情况 各种产品的市场营销推广与处置的策略 指导项目详细规划与建筑单体设计 全盘了解各种产品的财务收益 第三阶段项目完整策划及成形方案 服务内容分解 提交报告 项目运营策划方案 完整版 报告在市场研究中 重点拟出 包含但不限于 物业市场 商务公寓 主
14、题式酒店 社区配套商业的市场分析及研判 专项市场 休闲娱乐度假市场 城市综合体 景观物业的市场分析 城市综合体复合项目发展模式与运营模式专题研究 在项目运营计划中 重点对 开发短期计划 中期计划 长期计划 整体社区核心价值和附加价值建设 核心产品的运营 公建配套的运营做出细致的方案 服务内容分解 在项目整合营销战略中 重点对 总体产品价格的预测 产品的营销战略 产品的价格预测 风险规避及控制进行计算和建议 在项目投资经济效益分析中 重点对 项目开发成本估算 项目开发费用估算 项目投资进度 资金筹措与投入计划 项目经济效益评估 盈利能力分析 盈亏平衡分析 敏感性分析 项目开发风险分析进行研判 服务内容分解 在规划方案中 重点对 不对物业形态的关联及互补做出分析及排布 主题式酒店的风格规划 公寓的功能建议 外部形态风格描绘等 服务内容分解 EndofReportThanks 11thAug2008
